РАСПОЛОЖЕННОЙ ПО АДРЕСУ:
г. Херсон, ул. Комкова, дом 89, корп. 2, кв. 0.
 |
Уважаемая Наталья Ивановна!
В соответствии с договором, заключенным между Вами и ЧП «Центр КОМ», по оценке недвижимости, мы провели, как часть нашей работы, оценку квартиры, с целью определения ее стоимости как объекта залога. Оценка произведена по состоянию на 07 Ноября 2003 года.
Как было выяснено в ходе наших с Вами переговоров, результаты данной оценки будут использованы в переговорах о получении кредита, обеспечением которого будет являться объект оценки. Чтобы избежать каких либо недоразумений, мы считаем своим долгом предупредить Вас о том, что использование результатов данной оценки в каких либо иных целях будет некорректным.
Оцениваемый объект недвижимости находится по адресу: г. Херсон, ул. Комкова, дом 89, корп. 2, кв. 0, и представляет собой двухкомнатную квартиру, расположенную на втором этаже жилого 9-ти этажного дома.
Общая площадь помещений составляет: 52,82 м.кв. (в том числе: жилая – 29,49 м.кв. и кухня – 8,7 м.кв.).
Мы не проводили специального юридического анализа прав собственности на оцениваемое помещение и не можем представить заключения, или какого либо мнения по этому поводу. Специальным условием проведения оценки является предположение, что собственник имеет законные права собственности на оцениваемое помещение.
Развернутая характеристика объекта оценки представлена в отчете об оценке. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.
Проведенные исследования и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость полных прав собственности на оцениваемый объект, по состоянию на 07 Ноября 2003 года, составляет:
33400 грн.
ТРИДЦАТЬ ТРИ ТЫСЯЧИ ЧЕТЫРЕСТА ГРИВЕН.
Выводы, содержащиеся в нашем отчете, основаны на расчетах, заключениях и другой информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, в ходе которых нами была получена определенная информация. Источники информации и методика расчетов, а также заключения приведены в соответствующих разделах отчета.
Специалисты ЧП «Центр КОМ» не проводили, как часть этой работы, аудиторскую или иную проверку предоставленной информации, и не в состоянии дать какое-либо заключение, и в какой бы то ни было форме подтвердить надежность данной информации.
Настоящая работа была проведена в соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельностью в Украине» от 12.07.2001 года №2658-III, Национальным стандартом №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» от 10 сентября 2003 года, «Международными Стандартами оценки МСО 1-4», «Нормами профессиональной деятельности оценщиков Украины», утвержденными Советом Украинского Общества Оценщиков; а также в соответствии с правилами определения физического износа зданий утвержденными государственным комитетом Украины по жилищно-коммунальному хозяйству Приказом №52 от 2 июля 1993 года. При оценке учтены методики и стандарты, принятые в мировой и отечественной практике оценки недвижимости и бизнеса (Институт Оценки США, Российское и Украинское Общества Оценщиков, Украинский Институт Оценки), с учетом имеющегося у Оценщика опыта оценки на территории Украины.
Благодарим Вас за то, что Вы воспользовались услугами нашего предприятия.
С уважением,
Директор ___________________ О. А. Вдовиченко
Вывод о стоимости имущества
УТВЕРЖДАЮ
Директор частного предприятия
«Центр Консалтинга Оценки и Мониторинга»
Вдовиченко О.А. _____________________________
12 Ноября 2003 года.
| П |
о заказу Ивановой Натальи Ивановны, далее в тексте именуемой Заказчик, в соответствии с договором от 07 Ноября 2003 года, частным предприятием «Центр КОМ» (г. Херсон, ул. К. Маркса, д. 33, кв. 15; Сертификат субъекта оценочной деятельности №1104/02, выданный Фондом Государственного имущества Украины 15 августа 2002 года), далее Исполнитель, произведена независимая оценка двухкомнатной квартиры, расположенной на втором этаже жилого 9-ти этажного дома, по адресу: г. Херсон, ул. Комкова, дом 89, корп. 2, кв. 0, с целью определения величины ее оценочной стоимости как объекта залога.
В процессе оценки специалистами Исполнителя было проведено обследование объекта - визуальное и на основании документации, полученной от Заказчика, изучены рыночные данные и произведены соответствующие расчеты в рамках сравнительного и затратного подходов.
По результатам работы был сделан вывод, что вероятная оценочная стоимость данной квартиры, по состоянию на 07 Ноября 2003 года, без учета НДС составляет:
ТРИДЦАТЬ ТРИ ТЫСЯЧИ ЧЕТЫРЕСТА) ГРИВЕН.
Оценочная стоимость – стоимость (независимо от принятой концепции стоимости), которая определена в результате оценки. Термин оценочная стоимость, в процессе данной оценки, соответствует термину рыночная стоимость.
Специалисты Исполнителя проводили оценку беспристрастно и в соответствии с существующими нормами.
| _______________________________________ 12 Ноября 2003 года | Оценщик Ковальский Ю. Н. Сертификат №2489 От 14 Июля 2001 г. |
Резюме
| Заказчик | Иванова Наталья Ивановна. |
| Исполнитель | ЧП «Центр КОМ», г. Херсон, ул. Карла Маркса, дом 33, кв. 15; Сертификат субъекта оценочной деятельности № 1104/02, выданный Фондом Государственного имущества Украины 15 августа 2002 г. |
| Объект оценки | двухкомнатная квартира, расположенная на втором этаже жилого 9-ти этажного дома, по адресу: г. Херсон, ул. Комкова, дом 89, корп. 2, кв. 0. |
| Форма собственности | Частная. |
| Собственник | Петрова Ольга Петровна. |
| Оцениваемые права | полное право собственности. |
| Цель оценки | определение величины оценочной стоимости объекта, предлагаемого Заказчиком кредитному учреждению в качестве объекта залога. |
| Функция оценки | данная оценка является независимым оценочным суждением, которое, как было установлено в ходе беседы с Заказчиком, будет использовано Заказчиком в переговорах о получении кредита. Использование результатов данной оценки в других целях будет некорректным. |
| База оценки | рыночная стоимость (т.е. термин оценочная стоимость, применяемый в процессе данной оценки, соответствует термину рыночная стоимость). |
| Дата оценки | 07 Ноября 2003 года. |
| Дата отчета | 12 Ноября 2003 года. |
| Срок использования оценки | Шесть месяцев |
| Курс НБУ | 1 дол. США = 5,332 грн. |
| Стоимости объекта, полученные в рамках различных подходов, применяемых в данной работе | · Затратный доходный – 23085 грн. · Сравнительный подход – 33399 грн. · Доходный подход – не применялся. |
| Итоговая величина оценочной стоимости (без учета НДС) | 33400 грн. |
Оглавление
Введение..................................................................................................................................................... 8
Постановка задания на оценку.................................................................................................... 9
Условия проведения оценки........................................................................................................ 10
Оцениваемые права........................................................................................................................... 11
Определение стоимости................................................................................................................. 12
Ограничительные условия и сделанные допущения..................................................... 13
Исходные данные............................................................................................................................... 15
Квалификация оценщиков............................................................................................................. 15
Определение основных терминов............................................................................................. 16
Методика и процедура оценки.............................................................................................. 22
Процедура оценки............................................................................................................................... 22
Обзор общепринятых методов оценки................................................................................... 23
Затратный подход.............................................................................................................................. 23
Сравнительный подход................................................................................................................... 25
Доходный подход............................................................................................................................... 26
Обоснование подходов оценки, используемых в данной работе......................... 29
Анализ объекта недвижимости и его окружения................................................ 32
Описание региона............................................................................................................................... 32
Историческая справка..................................................................................................................... 33
Социально – экономическое положение Херсонской области.............................. 38
Промышленность............................................................................................................................... 38
Сельское хозяйство......................................................................................................................... 40
Инвестиционная и строительная деятельность.............................................................. 41
Транспорт и связь.............................................................................................................................. 41
Финансы.................................................................................................................................................. 42
Цены и тарифы...................................................................................................................................... 44
Потребительский рынок товаров.............................................................................................. 44
Доходы населения............................................................................................................................. 45
Рынок труда........................................................................................................................................... 46
Криминогенная ситуация............................................................................................................... 46
Природные ресурсы и охрана окружающей среды........................................................... 47
Краткая характеристика рынка недвижимости................................................................. 48
Общие тенденции и перспективы развития Украинского рынка жилой недвижимости 48
Характеристика херсонского рынка жилой недвижимости....................................... 51
Первичный рынок............................................................................................................................... 51
Вторичный рынок............................................................................................................................... 52
Описание объекта оценки............................................................................................................. 64
Расположение объекта в черте города................................................................................. 64
Строительные параметры объекта оценки.......................................................................... 65
Конструктивная характеристика здания объекта оценки.......................................... 65
Вывод........................................................................................................................................................ 69
Расчет стоимости объекта..................................................................................................... 72
Затратный подход.............................................................................................................................. 72
Порядок расчетов.............................................................................................................................. 73
Расчет стоимости объекта в рамках затратного подхода........................................ 84
Сравнительный подход................................................................................................................... 86
Порядок расчетов.............................................................................................................................. 86
Расчет стоимости объекта в рамках сравнительного подхода............................. 94
Согласование и оценка рыночной стоимости...................................................... 99
Сертификат оценки....................................................................................................................... 101
Приложение......................................................................................................................................... 102
| Раздел |
Введение
| Н |
езависимая оценка представляет собой упорядоченный процесс, имеющий научное методологическое обоснование, и предусматривающий определение конкретной задачи, сбор необходимой информации, и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости.
Целью данного Отчета является обоснование величины вероятной стоимости оцениваемого объекта, полученной в результате независимой оценки.
Оценка проводилась в соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельностью в Украине» от 12.07.2001 года №2658-III, Национальным стандартом №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» от 10 сентября 2003 года, «Международными Стандартами оценки МСО 1-4», «Нормами профессиональной деятельности оценщиков Украины», утвержденными Советом Украинского Общества Оценщиков; а также в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Украины №1554 от 12 октября 2000 года «Об утверждении Методики оценки стоимости имущества во время приватизации», правилами определения физического износа зданий утвержденными государственным комитетом Украины по жилищно-коммунальному хозяйству Приказом №52 от 2 июля 1993 года. При оценке учтены методики и стандарты, принятые в мировой и отечественной практике оценки недвижимости и бизнеса, с учетом имеющегося у специалистов Исполнителя опыта оценки на территории Украины.
В процессе оценки было проведено обследование объекта - визуальное и на основании документации, полученной от Заказчика. Изучены рыночные данные и произведены соответствующие расчеты.
Постановка задания на оценку
таб. 1.1
| Заказчик | Иванова Наталья Ивановна. |
| Исполнитель | ЧП «Центр КОМ» г. Херсон, ул. К. Маркса, дом 33, кв. 15; Сертификат субъекта оценочной деятельности №1104/02, выданный Фондом Государственного имущества Украины 15 августа 2002 г. |
| Основание проведения оценки | Договор на проведение экспертной оценки от 07 Ноября 2003 года, заключенный между ЧП «Центр КОМ» и гр. Ивановой Натальей Ивановной. |
| Объект оценки | Двухкомнатная квартира, расположенная на втором этаже жилого 9-ти этажного дома, по адресу: г. Херсон, ул. Комкова, дом 89, корп. 2, кв. 0. |
| Форма собственности | Частная |
| Собственник | Петрова Ольга Петровна. |
| Оцениваемые права | Полное право собственности |
| Цель оценки | Определение величины оценочной стоимости объекта, предлагаемого Заказчиком кредитному учреждению в качестве объекта залога. |
| Функция оценки | Данная оценка является независимым оценочным суждением, которое, как было установлено в ходе беседы с Заказчиком, будет использовано Заказчиком в переговорах о получении кредита. |
| Дата оценки | 07 Ноября 2003 года. |
| Дата отчета | 12 Ноября 2003 года. |
| Срок использования оценки | Прогнозы и допущения, содержащиеся в Отчете, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения, а также на предположении сохранения стабильной экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем, поэтому срок использования настоящего Отчета ограничен шестью месяцами. |
Условия проведения оценки
Стороны считают обусловленным тот факт, что эти Положения воплощают полное взаимопонимание Сторон. Положения будут действительны для правопреемников или полномочных представителей Сторон, имеющих отношение к этому Отчету.
Условия и сроки, приведенные ниже, являются неотъемлемой частью этого отчета.
| · Единственное назначение данного отчета | Данное заключение о стоимости (Отчет) имеет силу только в том случае, когда оно представлено полностью и используется с целью и функцией, указанной в отчете. |
| · Конфиденциальность | Заказчик вправе ссылаться на выводы, изложенные в настоящем отчете, и использовать данное заключение исключительно с целью и функцией определенной отчетом, обеспечивая при этом неразглашение методики оценки в нем содержащейся. Исполнитель, со своей стороны, обязуется обеспечить конфиденциальность информации, которая была получена от Заказчика, и всех выводов, содержащихся в настоящем отчете. Исполнитель после подписания акта приема передачи возвращает Заказчику весь пакет документов, включая черновики и копии. |
| · Ответственность | Исполнитель утверждает, что услуги были предоставлены согласно профессиональным стандартам и что для выполнения заказа были назначены адекватные специалисты. Заказчик несет ответственность за точность и полноту всей представленной информации. Заказчик единолично несет ответственность за все юридически значимые решения, принятые им в связи с данным заключением о стоимости. |
| · Освобождение от ответственности | Заказчик обязан освободить от ответственности и не причинять вреда Исполнителю, и по заявлению Исполнителя будет защищать последнего от расходов или обязательств, которые могут быть выдвинуты третьим сторонам в случае неправомочного использования результатов данной работы. |
| · Дополнительная работа | Специалисты исполнителя не обязаны выполнять дополнительную работу, давать официальные показания или присутствовать в судебных, контролирующих и иных государственных органах, учреждениях, по вопросам, связанным с объектом оценки, если нет на это предварительного, и не будет последующего соглашения. Исполнитель не несет обязанностей за обновление этой работы в случае, каких либо изменений, начиная с момента представления данного заключения Заказчику. |
Оцениваемые права
Определение рыночной стоимости построено на предпосылке, что оцениваемое имущество реализуется на рынке при соблюдении определенных условий описанных выше. Поскольку в результате подобной сделки купли-продажи от покупателя к продавцу переходит набор имущественных прав, то именно они и выступают объектом оценки.
Мы не проводили специального юридического анализа прав собственности на оцениваемое помещение и не можем представить заключения, или какого либо мнения по этому поводу. Специальным условием проведения данной оценки является предположение, что собственник имеет законные полные (не обремененные какими либо условиями) права собственности на оцениваемый объект, которые и являлись объектом оценки.
Право собственности, согласно Гражданскому кодексу Украины, раздел 2, глава 6, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Определение стоимости
В соответствии с целью и функцией данной оценки и согласно Национальному стандарту №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» и Международным стандартам оценки (МСО – 4: оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств), термин “оценочная стоимость”, используемый в данной работе, соответствует термину “рыночная стоимость” (база данной оценки – рыночная стоимость).
Понятие "рыночная стоимость" определяется, как наиболее вероятная цена, за которую объект может (мог) быть продан на открытом конкурентном рынке в момент, который совпадает с датой оценки, при наличии всех признаков честного соглашения и при отсутствии нетипичных условий финансирования с учетом того, что период реализации объекта должен быть при этом разумно долгим.
Условия честной сделки:
· стандартная мотивация продавца и покупателя, включая, соответственно, желание продавца продать, а покупателя купить, отсутствие внешнего давления на одну из Сторон, склонность обеих Сторон действовать рассудительно в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов, отсутствие каких либо других признаков нетипичной мотивации;
· Стороны адекватно и полностью проинформированы относительно всех существенных характеристик объекта и связанных с ним интересов;
· Плата осуществляется в виде денежных средств, в порядке, который соответствует гражданскому (хозяйственному) и валютному законодательству в месте нахождения объекта оценки (если условиями договора с клиентами или практикой, что сложилась, не оговорено специально другое место платежа);
· Плата осуществляется в денежной единице, что имеет законный оборот в месте нахождения объекта оценки (если условиями договора с клиентами или практикой, что сложилась, не оговорено специально другое место платежа). Валюта, в которой осуществляется оценка, должна быть свободно или внутренне конвертируемой;
· Момент платежа совпадает с моментом перехода прав на объект оценки (датой оценки), или сроком платежа соответственно коммерческим правилам, которые являются типичными в месте платежа, считается приемлемо коротким, чтобы считать условия платежа адекватными условиям платежа в момент перехода прав на объект.
Разумно долгий период реализации объекта - период реализации объекта при условии, что он предложен по справедливой рыночной стоимости на открытом конкурентном рынке, который является типично долгим с точки зрения типичного продавца активов данного типа.
Дата: 2016-10-02, просмотров: 189.
