Проведение земельного надзора осуществляется на основании ст. 71 Земельного кодекса РФ и Положения «О государственном земельном надзоре», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 02.01.2015.

Под государственным земельным надзором понимается деятельность уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений требований земельного законодательства Российской Федерации.

В соответствии с данным Постановлением функциями по государственному земельному надзору наделены: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) и Федеральная служба по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзор) и их территориальные органы. В этом же Положении обозначена их компетенция в сфере земельного надзора.

Сотрудники данных государственных органов именуются – государственные инспекторы по использованию и охране земель.

В пределах своих полномочий они имеют право:

а) запрашивать в соответствии со своей компетенцией и безвозмездно получать от органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций и граждан необходимые для осуществления государственного земельного контроля сведения и материалы о состоянии, использовании и охране земель, в том числе документы, удостоверяющие права на земельные участки и находящиеся на них объекты, а также сведения о лицах, использующих земельные участки, в отношении которых проводятся проверки, в части, относящейся к предмету проверки;

б) посещать при предъявлении служебного удостоверения организации и объекты, обследовать земельные участки, находящиеся в собственности, владении, пользовании и аренде, а также земельные участки, занятые военными, оборонными и другими специальными объектами (в порядке, установленном для их посещения), для осуществления государственного земельного контроля;

в) давать обязательные для исполнения предписания по вопросам соблюдения земельного законодательства, а также предписания об устранении выявленных в ходе проверок нарушений земельного законодательства и их последствий и другие полномочия.

Государственные инспекторы по использованию и охране земель в случае обнаружения признаков земельного правонарушения составляют акт проверки, а также протокол об административном правонарушении, выписывают предписание об устранении признаков земельного правонарушения, а также передают материалы вышестоящему инспектору для решения вопроса о привлечении виновного лица к административной ответственности за совершение административного правонарушения.

Государственный земельный надзор осуществляется в форме проверок, проводимых в соответствии с планами, утверждаемыми в порядке, установленном специально уполномоченными органами, а также внеплановых проверок с соблюдением прав и законных интересов организаций и граждан.

Внеплановые проверки проводятся:

для проверки исполнения предписаний об устранении ранее выявленных нарушений земельного законодательства;

в случае получения от органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций и граждан документов и иных доказательств, свидетельствующих о наличии признаков нарушений земельного законодательства.

Юридические и физические лица, использующие земельные участки, в отношении которых проводятся проверки, обязаны обеспечить должностным лицам специально уполномоченных органов доступ на эти участки и предоставить документацию, необходимую для проведения проверки.

Новой формой осуществления государственного земельного надзора является административное обследование объекта земельных отношений, то есть исследование его состояния и способов его использования на основании информации, содержащейся в государственных и муниципальных информационных системах и другими методами. Такая деятельность осуществляется систематически.

Вопрос 32. Плата за землю

Платность использования земли – это один из главных принципов земельного права. Любое использование земли является платным. Платность землепользования преследует несколько целей. Такими целями является стимулирование землепользователей к рациональному использованию тех земельных участков, за которые они платят, к повышению эффективности их природоохранительной деятельности, а также пополнение соответствующего бюджета земельными платежами.

Законодательством предусмотрены две формы платы за землю:

1. Земельный налог. В соответствии со ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Земельным налогом не облагаются земельные участки, изъятые из оборота; земельные участки, ограниченные в обороте, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд; водными объектами в составе водного фонда, земельные участки из состава земель лесного фонда.

Земельный налог рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка. Частью 5 ст. 391 Налогового кодекса установлены льготы по уплате земельного налога для некоторых категорий граждан-налогоплательщиков (Героев, инвалидов и других). В ст. 395 Налогового кодекса перечислены налогоплательщики-организации, которые полностью освобождаются от уплаты земельного налога (религиозные организации и др.)

Налоговым периодом признается календарный год.

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать:

1) 0,3 процента кадастровой стоимости за квадратный метр земельного участка в отношении земельных участков:

отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;

приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

Земельный налог является местным налогом, то есть засчитывается в бюджет соответствующего муниципального образования.

Органы местного самоуправления также могут устанавливать дополнительные льготы по уплате земельного налога на своей территории.

Арендная плата.

Плательщиком арендной платы является арендатор земельного участка. Размер и порядок взимания арендной платы зависят от того, в какой форме собственности находится земельный участок. Если земельный участок находится в частной собственности, то размер и порядок уплаты арендной платы согласуются сторонами и закрепляются в договоре аренды.

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то действуют особые правила определения арендной платы. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 утверждены «Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», среди которых названы:

принцип экономической обоснованности,

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы,

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы,

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности и другие.

В соответствии со ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может определяться двумя способами:

1. Если земельный участок предоставляется в аренду по результатам земельного аукциона, то размер ежегодной арендной платы определяется по итогам этого аукциона.

2. Если договор аренды земельного участка заключается в «заявительном порядке», то размер арендной платы устанавливается собственником земельного участка в соответствующих нормативных правовых актах. Если государственная собственность на землю не разграничена, то размер арендной платы устанавливается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Также определяются случаи, когда размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может превышать размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка (например, с гражданами, имеющими право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков и др.).

Вопрос 33. Оценка земли

Оценка земли – это деятельность уполномоченных лиц по определению стоимости земельного участка. Выделяют следующие виды стоимости земли:

1. Рыночная стоимость. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость определяется для ряда случаев:

– в случае совершения возмездных сделок с земельными участками;

– в иных случаях, когда необходимо определить рыночную стоимость земельного участка (например, для разрешения спора в суде).

Если земельный участок находится в частной собственности, то в случае совершения большинства сделок с ним (кроме ипотеки) собственник самостоятельно определяет его рыночную стоимость, руководствуясь определенными экономическими показателями спроса и предложения.

Если же земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и в соответствии с законом требуется определение его рыночной стоимости (например, для определения начальной цены при проведении земельного аукциона) либо же требуется официальная рыночная оценка земельного участка, то в этих случаях ее осуществляет независимый оценщик – лицо, имеющее лицензию на данный вид деятельности в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности».

Существуют определенные методики расчета рыночной стоимости земельного участка, которые оценщик может использовать для своей работы.

2. Кадастровая стоимость земельных участков.

Кадастровая оценка земель осуществляется для целей налогообложения и иных целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду разрешенного использования. Для кадастровой оценки земель каждой категории разработаны специальные методические рекомендации.

Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и его территориальными органами.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду разрешенного использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет. Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются высшим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.