Аренда – предоставление имущества во временное пользование за установленную плату. Аренда – это имущественный найм для срочного возмездного владения и пользования имуществом или временного его использования на основе договора. В аренду может сдаваться как движимое, так и недвижимое имущество. В случае аренды недвижимого имущества договор подлежит регистрации.

В зависимости от объекта договора различают аренду действующими предприятиями временно свободных зданий, сооружений, оборудования, механизмов. Предметом аренды могут быть и комплексы – предприятия. Договоры на аренду заключаются и на земельные участки, другие природные объекты.

Аренда – это форма передачи имущества предприятия, отдельных цехов и участков в собственность трудового коллектива. Т.е. трудовой коллектив на время аренды становится собственником имущества наряду с основным собственником – государством, муниципальными органами или другими предприятиями. В договоре аренды участвуют две стороны:

- арендодатель – собственник имущества , сдающий его в аренду или уполномоченное им лицо;

- арендатор – получатель имущества, использующий его в своих целях по назначению.

Арендатор часто приобретает право выкупить в будущем имущество. Аренда - это форма приватизации государственных предприятий. Приобретение имущества возможно при отсутствии запрета или ограничений.

Аренда существует в формах:

- аренды предприятия или его подразделения;

- аренды внутрихозяйственной;

- арендного подряда;

- транспортной аренды технических средств с механизаторами или без механизаторов;

- лизинга – долгосрочной аренды;

- франчайзинга – передачи права торговли для мелких предприятий.

Аренда формируется на принципах:

- длительности сроков хозяйственных отношений между сторонами, долговременной заинтересованности сторон;

- обеспечения достаточной эффективности хозяйственной деятельности коллектива арендаторов с получением доходов на потребление и накопление;

- непрерывного финансирования процесса и прав использования арендуемого имущества;

- конкурсной основы передачи имущества в аренду.

Осуществление выкупа позволяет арендному предприятию преобразовать его в коллективную форму «АО». Выкуп – акт купли, продажи. За пользование имуществом арендатор платит арендную плату. Арендная плата включает амортизационные отчисления от стоимости арендного имущества (по договору), сумму средств передаваемых арендодателю для объектов по истечению срока аренды, часть прибыли от использования. Арендная плата ведется от суммы всего имущества или по каждому объекту. Сроки и условия аренды устанавливаются в договоре. Размер ее меняется редко из – за инфляции или переоценки основных фондов. Размер арендной платы может изменяться и в случае изменения цен на продукцию. Все это регламентируется актами. В договоре аренды указываются характеристики объекта аренды, размер арендной платы, форма и порядок ее внесения; права и обязанности сторон по хранению и обслуживанию арендуемого имущества; срок договора, возможность сдачи имущества в субаренду, условия прекращения договора. Изменение условий договора аренды, его расторжение или прекращение возможно по соглашению сторон. Договор может быть расторгнут и по решению Госарбитража. Возможно продление договора на тот же срок и тех же условиях. Проект договора разрабатывает организация арендаторов, а рассматривает государственный орган, ведающий сдачей в аренду государственных предприятий.

Арендная плата может быть определена как твердая сумма платежа, исчисленная исходя из стоимости арендного имущества. Она может рассчитываться и на гибкой основе с учетом ставки рефинансирования ЦБ РФ. Платежи вносятся, как правило, в установленные договором сроки. Возможна и единовременная выплата. При установлении арендной платы следует учитывать и средний уровень арендной платы в регионе на аналогичные объекты.

В случае договора аренды предприятие – арендатор получает в аренду весь имущественный комплекс (включая здания, сооружения, земельные участки, запасы сырья и прочее). Арендатор может использовать полученный имущественный комплекс после получения соответствующей лицензии, если это предусматривается законом. Арендатору переходят обязанности по поддержанию состояния предприятия на должном уровне, по проведению ремонтных и профилактических работ.

Сдача имущества в прокат – вид арендных отношений, когда предприятие передает имущество в аренду периодически, по мере появления временно незадействованных объектов. При сдаче имущества в прокат оно чаще используется для потребительских целей. Срок действия договора проката ограничивается, как правило, одним годом. При аренде с выкупом имущества арендатор получает в собственность имущество при условии внесения всей выкупной цены в срок или досрочно.

Внутрихозяйственная аренда.

Аренда становится эффективной, если она продвигается вглубь, т.е. распространяется до низовых подразделений.

В строительных предприятиях на аренду следует переводить производственные подразделения: УПТК, строительные участки, подразделения механизации и транспорта. На аренду целесообразно переводить непроизводственные подразделения: санатории, профилактории, лаборатории, туристические базы и др. Коллектив подразделения, переходя на внутрихозяйственную аренду, разрабатывает собственный устав, который утверждает администрация предприятия. Правление предприятия становится арендодателем, а подразделение – арендатором. Уставом определяет степень самостоятельности арендного подразделения. Внутрихозяйственный арендный подряд – развитие форм бригадного и коллективного подряда. Он основан на договоре срочного возмездного владения имуществом подразделения. Коллективный подряд подразделений – метод хозяйствования, сочетающий в себе коллективную форму организации оплаты труда, внутрихозяйственный коммерческий расчет, самоокупаемость и самофинансирование. Коллектив подразделения, переводимого на подряд берет на себя взаимные обязательства – выполнение определенного объема работ в заданные сроки установленной номенклатуры и качества на закрепленной за ними производственной площади и оборудования. Администрация обеспечивает коллектив подразделения ресурсами и создает условия для успешного выполнения заданий, а также оплату продукции по принятым условиям.

Фонд оплаты труда создается самостоятельно арендным подразделением на основе калькуляции затрат труда и заработной платы в пределах сметного лимита на комплекс работ подряда. На уровне арендного предприятия целесообразно формировать фонд выплаты дивидендов. Внутрихозяйственная аренда предусматривает внутренние товарно-денежные отношения путем купли-продажи своей продукции (услуг) подразделениями. Создается внутренняя нормативно-ценовая база (планово-расчетные цены, внутренние тарифы и др.). Каждое подразделение формирует свой хозрасчет и заинтересовано в улучшении собственных показателей и предприятия. Организуется внутренний механизм взаимоотношений (включая и подсобные и вспомогательные подразделения, детские комбинаты и др.). Децентрализируются амортизационные фонды на уровне подразделения.

Возможно последующее углубление аренды с развитием групповой и индивидуальной аренды. Основные фонды с развитием формы сдаются в индивидуальную аренду на остаточный срок службы. В этом случае подразделение централизует амортизационные отчисления. Арендатор может выкупить машину по ликвидной стоимости. Арендная плата может быть в виде фиксированного платежа.

Фонд оплаты труда (ФОТ) практически целесообразно определять по остаточному принципу:

 (2.1)

где В – выручка от реализации продукции;

МЗ – материальные затраты;

КАП – комплексная арендная плата;

ВРД - внереализационные доходы.

В случае организации оплаты труда на остаточной системе рекомендуется применить авансирование средств оплаты.

При индивидуальной аренде для внутреннего хозрасчета целесообразно применить внутрихозяйственную систему платежей за ресурсы, услуги, работы по чекам. На этой базе организуется учет затрат.

Следует сформировать экономическую модель взаимоотношений отдельных подразделений и групп работников. Арендному подразделению делегируются многие права юридического лица, за исключением возможности получения кредита и права заключения договоров на производство продукции. Право распоряжения коллективной собственностью осуществляться на паевой основе. Выплачиваются дивиденды на паевые вклады. Пай может быть изъят арендатором.

Франчайзинг

Одним из способов расширения малого предпринимательства является франчайзинг. Франчайзинг – это способ взаимодействия малого и крупного бизнеса. Он включает элементы аренды, купли - продажи, подряда, представительства, договорных отношений. По договору коммерческой концессии одна сторона (правообладатель) обязуется предоставить другой стороне (пользователю за вознаграждение на срок и без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс исключительных прав, принадлежащих правообладателю на охраняемую коммерческую информацию, товарный знак, знак обслуживания и т. д.). Заключается договор франчайзинга между крупным предприятием – франчайзером и мелким – франчайзи (оператором). Предметом договора является обязанность франчайзера снабжать оператора или бизнесмена, работающего в рамках оговоренной территории своими товарами, апробированными технологиями бизнеса, передать ему исключительное право на производство и сбыт оговоренных товаров и услуг. Это делается за вознаграждение. Франчайзи выплачивает единовременный взнос за право пользования именем и торговой маркой. Кроме вноса франчайзер может назначить регулярную плату за рекламу торговой марки используемую оператором. Плата, как правило, 1-5 % от выручки и характерна для постоянных долгосрочных рекламных проектов.

Франчайзер устанавливает также размер отчислений от объема текущих продаж франчайзи (2-3 %). Бывают и денежные отчисления 1 раз в месяц.

I вариант договорных отношений в том, что фирма – франчайзи узко специализирована на реализации одного вида товаров и услуг, получения фиксированной доли прибыли от общего объема продаж (торговля автомобилями, бензоколонки и др.).

Другой тип договорных отношений состоит в том, что мелкая фирма франчайзи работает не только под торговой маркой франчайзера, а включается в полный производственный цикл крупной корпорации с равными требованиями технологии и коммерции. При этом мелкая фирма представляет компании – франчайзеру услуги в области маркетинга и менеджмента, ведет деловые контакты с франчайзером в соответствии с предписаниями. Преимущества франчайзинга в уменьшении риска предпринимательской деятельности, экономятся средства на маркетинговых исследованиях и др. услугах профессионалов. Увеличиваются гарантии поставок сырья и материалов. Малый бизнес получает поддержку партнера – крупной фирмы. Крупные фирмы расширяют сферу сбыта своей продукции, обеспечивают оперативный контроль за качеством своей продукции и услуг реализуемых оператором, привлекают дополнительный капитал.

Недостаток франчайзинга в необходимости учета интересов крупной компании, регулярных отчислениях от объемов продаж (а не прибыли), сдерживании собственной инициативы, необходимости выпуска всего требуемого оборудования.

В нашей стране применение формы сдерживается слабой государственной поддержкой малого предпринимательства.

Финансовая аренда (лизинг)

Лизингом называется особая форма долгосрочной аренды. По своей сути, лизинг является операцией по размещению имущества, которое закупается лизинговой фирмой и остается ее собственностью, но отдается в аренду предпринимателям. Предметом лизинга могут быть механизмы, промышленное и офисное оборудование. Назначение лизинга заключается в приобретении (покупке-продаже-аренде) имущества в кредит с рассрочкой платежей, экономически выгодного всем участникам сделки.

В лизинговых операциях участвуют три стороны:

· продавец (поставщик) имущества;

· лизинговая фирма;

· потребитель имущества.

По договору лизинга, лизинговая фирма (арендодатель) обязуется приобрести в свою собственность указанное предпринимателем (арендатором) имущество у продавца (изготовителя, посредника, собственника) и предоставить это имущество арендатору во временное пользование и владение за оговоренную в договоре плату.

Лизинговая фирма осуществляет поиск потенциального потребителя для возможной сделки. Предприниматель (предприятие) обращается с запросом в лизинговую фирму о приобретении имущества в аренду, возможно с указанием продавца. Лизинговая фирма оценивает арендатора, его платежеспособность, замещаемость оборудования и вероятные риски. Анализируются закупочные цены имущества, длительность контракта, способ оплаты, периодичность выплат. Лизинговая фирма (арендодатель), приобретая имущество, уведомляет поставщика о его предназначении для арендатора. Имущество передается арендатору по месту его нахождения в срок, оговорённый в договоре. При нарушении срока возможно расторжение договора или возмещение убытка.

Сторонами подписывается лизинговый контракт. Арендатор выплачивает арендодателю арендную плату за подготовку предложения и страхование. Лизинговая фирма делает заказ изготовителю имущества. По результатам поставки подписывается акт приемки, покупатель переводит на расчетный счет поставщика отпускную цену оборудования. Лизинговая фирма не несет ответственность за качество оборудования. Ответственность за качество закреплена за поставщиком и предпринимателем на стадии подготовки предложений и контролируется при подписании акта приемки оборудования.

Договор финансовой аренды заключается на определенный срок, на базовый период. Реальная длительность договора от 3-х до 5 лет. Срок лизингового контракта зависит от продолжительности амортизационного периода (составляет 40-90%, иногда 100%).

Арендная ставка (плата) рассчитывается индивидуально для каждого договора. Взносы выплачиваются ежемесячно, ежеквартально или раз в год. В случае задержки платежей следуют санкции предусмотренные договором. Взносы за аренду могут быть фиксированными или гибкими. Фиксированные взносы не зависят от учетной ставки банковского процента. Они включают в себя плату за риск. Гибкие взносы зависят от величины банковского процента. Арендатор страхует имущество от стихийных бедствий, краж и других рисков за свой счет, но в пользу арендодателя.

Обязанностями сторон по контракту являются:

1) обеспечение требований эксплуатации полученного оборудования в соответствии с техническими инструкциями;

2) возможность изъятия имущества арендодателем без предупреждения в случае просрочки платежей арендатором.

В случае полного или частичного невыполнения условий договора арендодатель может расторгнуть договор, а арендатор обязан заплатить неустойку. Арендодатель может отказаться от предоставления имущества при неуверенности в финансовых способностях арендатора.

При окончании срока финансовой аренды арендатор может выбрать одно из решений:

· возобновить контракт при более низких ставках арендной платы;

· возвратить арендодателю имущество в исправном состоянии;

· приобрести имущество в собственность, заплатив арендодателю выкуп (по остаточной стоимости).

На практике применяются следующие формы лизинга:

1. Лизинг со специальным обслуживанием – оперативный лизинг, когда арендодатель принимает на себя обязательства по ремонту, обслуживанию имущества, связанные с правом собственности;

2. Оперативный лизинг – лизинг с неполной оплатой, который включает и обязательства по обслуживанию, ремонту имущества арендатором;

3. Лизинг с неполной оплатой – это сделка, которая заключается на короткий срок, меньший, чем полный физический цикл жизни оборудования;

4. Лизинг с полной оплатой – сделка на срок цикла жизни имущества;

5. Возвратный лизинг, в котором участвуют собственник имущества и арендодатель. Собственник продает имущество лизинговой фирме, а затем берет его на условиях финансового лизинга;

6. Раздельный лизинг – это финансовый лизинг, при котором финансируется только часть сделки, другая часть обеспечивается за счет кредита банка и других кредиторов (инвесторов).

Специальные лизинговые фирмы, конторы, учредителями которых являются коммерческие банки, промышленные корпорации, частные лица общества осуществляют лизинговые операции. Финансовые лизинговые фирмы принимают на себя функции, аналогичные банку. Они выдают ссуды на длительный срок путем предоставления недвижимости. Лизинговые брокерские конторы ведут поиск арендаторов и арендодателей и обеспечивают возможность сделок.