Сучасний розвиток крупних історичних міст пов'язаний з вирішенням багатьох

проблем, але дві з них займають особливе місце. Це, з однієї сторони, порушення системи традиційних міських громадських функцій, а з другої, - небезпека екстенсивного використання територій при масовому будівництві багатофункціональних об'єктів (чи то житлові, чи адміністративні, культурно-оглядові, чи торгові будинки). Б умовах переходу економіки країни на шлях інтенсивного використання і економії ресурсів, підвищення ефективності громадського виробництва стосовно до завдань містобудівництва і архітектури означає активізацію міського житла, тобто реконструкцію і реабілітацію історичного середовища міста.

Одним з найважливіших напрямків вирішення цих завдань є перехід до концентрації основних функцій, які формують громадсько-активне міське середовище, підвищенням щільності забудови, використанням ефективних прийомів просторової інтеграції штучно розрізнених процесів. Формування крупних багатофункціональних будинків комплексів, співвідносних сьогодні з традиційними містобудівельними утвореннями, стає неминучим і в реконструйованих районах історичної частини міста, і в периферійних районах масового будівництва.

Принципи формування таких комплексів пов'язані з внутрішніми технологічними вимогами до структури і з соціально-культурними (містобудівельними) вимогами до функціонального складу. Але ускладнення сучасних процесів життєдіяльності і підвищення вимог людини до комфорту призводить до необхідності більш активного використання історико-культурних і соціально-психологічних факторів, що впливають не тільки на формально-композиційні прийоми, але і на функціонування комплексів, на їх просторову структуру, па організацію поведінки людини. Основна вимога тут - побудова відкритої системи, яка дозволяє враховувати численні фактори ( в т.ч. зовнішні, місцеві умови).

Саме в цій ситуації можуть використовуватись результати аналізу структури історичної забудови сформованих центрів наших міст, з їх особливою соціальною активністю, традиційними фермами міського життя., специфічною функціональною організацією історико-культурного спадку і гуманною просторовою структурою. Одночасно сьогодні ми спостерігаємо в роботі архітекторів тенденцію до максимальної індивідуалізації композиційних і просторових рішень, а спрощені, схематичні, позбавлені протиріч життя плани будинків віддзеркалюють суб'єктивну уяву автора про процеси, що відбуваються в будинку, все це - замість максимального врахування оточуючих умов і відображення специфіки місця, історико-культурних і природно-кліматичних особливостей.

Найчастіше, в різних  містах зустрічаються два прийоми, які небезпечні для історичного оточення. Це прийоми, відпрацьовані "майстрами" сучасного руху. - контрастний і нейтральний. В першому "оригінальна" скульптурна форма об'єкту свідомо протиставляється оточенню структурою, організацією простору, стилістикою архітектури.

Другий просторовий прийом роботи архітектора в історичному середовищі – нейтральний - підпорядковує сучасну архітектуру оточенню. Це досягається обмеженням поверховості використанням масштабу і ритму історичної забудови. Однак обидва ці методи ігнорують специфічні особливості місцевості. Вони характеризуються нелюдським масштабом об’ємів, відсутністю деталей, протиставленням загальної структури будинку до міського середовища, чим спотворюють вигляд центрів міст, руйнують їх функціональну структуру, знищують природне середовище існування цінних пам’ятників архітектури.

Необхідно визнати, що ці метоли роботи в історично сформованій забудові абсолютно неприйнятні і їх застосування є ознакою некомпетентності і депрофесіоналізму архітектора.

На сучасному етапі активно розгортається робота по збереженню історичної міської забудови; тут необхідно відзначати ще два методи - це реконструкція і ревіталізація.

Перший з них дозволяє відродити історично цінні пам'ятники, що є в занепаді. На жаль, мова тут іде звичайно про більш-менш вдалу реставрацію фасадів (рідше інтер'єрів) і відтворення первинного вигляду цінних будинків. Таким чином не утворюється нова якість, яка б розв'язувала безліч міських проблем; транспортних, функціональних, соціальних. Більше відповідає сьогоденним нагальним завданням, які стоять перед архітекторами, другий метод - ревіталізація, який застосовується в міській структурі без пам'ятників архітектури або в такій, яка с для них тлом. Ревіталізація дає нове життя історичному міському середовищу, коли проводиться повна зміна віджилих свій вік, морально застарілих, непридатних для реконструкції внутрішніх структур при збереженні зовнішніх структур (зовнішніх стін з цінними фасадами), які утворюють неповторну форму історичного міста. Однак такі заходи можливі тільки в містах з перевагою капітальної забудови. там, де найбільша збереженість існуючого фонду вимагає збереження соціальної активності і реорганізації міської інфраструктури.

При наявності великих вільних територій в історичних центрах і при необхідності значного зносу, зумовленого старістю або некапітальністю забудовп, нове будівництво не тільки необхідне, але і обов'язкове. Для відтворення втрачених частин історичного міста і повернення міському середовищу його природних якостей в останні роки відпрацьовуються різноманітні способи пристосування до оточення: історизм, контекстуалізм, алюзіонізм і т.д. Всіх їх можна умовно звести до одного методу "імітації". Насправді, коли нова споруда має зовнішню схожість (або натяк на неї) з довколишньою архітектурою, імітує контекст середовища, можна вирішити деякі питання впровадження об'єктів в найвідповідальніші місця історичного центру.

Робота в історично цінній забудові, використання комплексних методів аналізу умов будівництва, серединний підхід в проектуванні вимагають виділити ще один метол, який в стані усунути ряд недоліків попередніх методів і головний, спільний для всіх - втрату зв'язків з традиціями побудови функціонально-просторової структури в історичному місті і особливостями національних (або просто місцевих) звичаїв і звичної поведінки громадянина. Мова йде про метод "регенерації", який заснований на концепції "історичних прецендентів" і відтворює органічне міське середовище. Цей метод є перш за все основою для формування крупних комплексів містобудівельного рівня, комплексів, які повинні стати сучасним еквівалентом втраченої історичної міської забудови з її багатофункціональною і просторовою цілістю. Принципи регенерації передбачають не тільки використання способів побудови просторової структури історичного міста і стилістичної єдності, але й беруть до уваги особливості національних звичаїв, місцеві звички міщан, а також специфіку функціональної організації та символічні вимоги до об'єкту в міському центрі (особливо, якщо мова йде про крупний багатофункціональний комплекс). Такий підхід до справи є трудомістким для проектанта, він вимагає ретельного вивчення ситуації, історії даної місцевості, виявлення потреб мешканців і відвідувачів, крім чисто технологічних).

Вибір методики роботи визначається містобудівельною і історико-культурною ситуацією і масштабом (об’ємом) нового будівництва, важливістю проектованого об’єкту.