Деятельность Банка ВТБ (ПАО) в сфере ипотечного кредитования характеризуется реализацией нескольких программ кредитования, рассчитанных на массовый сегмент и отдельные категории клиентов. В таблице 2.4 представлены главные условия ипотечного кредитования, действующие в Банке ВТБ (ПАО) на 04 февраля 2019 г.

Таблица 2.4 – Условия ипотечного кредитования в Банке ВТБ (ПАО)       

Источник: составлено автором на основании [59]

В Банке ВТБ (ПАО) действует четыре базовые программы ипотечного кредитования, каждая из которых имела определенное целевое назначение.

Программа «Ипотека на жилье в новостройке» ориентирована на массовый сегмент клиентов, желающих купить квартиру или апартаменты, право собственности на которые, ещё не зарегистрировано, т.е. у компаний-застройщиков. Программа «Ипотека на вторичное жилье» также рассчитана на массовый сегмент, но с условием использования кредитных средств на покупку квартиры или дома, право собственности, на которые зарегистрировано. Эти программы полностью идентичны в части главных условий кредитования, а именно, кредиты выдаются в сумме от 600 000 до 60 000 000 рублей, на срок до 30 лет, с первоначальным взносом, составляющим не менее 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Обе программы предусматривают, что залогом по кредиту выступает приобретаемая за счет кредитных средств недвижимость.

Диапазон процентных ставок по данным программам также одинаков – минимальная ставка составляет 10,2% годовых. В январе 2019 г. банк увеличил ставки по всем ипотечным кредитам, что было определено общерыночными тенденциями, сложившимися в начале 2019 г., предусматривающими повышение ставок по ипотечным кредитам, в первую очередь, в связи с ростом ключевой ставки Центрального банка РФ.

Данные программа можно назвать стандартными, поскольку они рассчитаны на широкий сегмент клиентов банка, т.е. не требуют отнесение к какой-либо социальной или профессиональной группе. Главным условием является соответствие клиента требованиям банка к заемщикам. Сегодня в Банке ВТБ (ПАО) по всем программам ипотечного кредитования предусмотрены следующие основные требования:

1. Заемщик должен быть гражданином РФ или другого государства.

2. Место работы заемщика должно быть на территории РФ или в филиалах транснациональных компаний за рубежом (только для граждан РФ).

3. Заемщик должен иметь постоянное трудоустройство.

4. Формой подтверждения доходов заемщика должна быть справка по форме 2-НДФЛ или по форме банка.

Программа «Ипотека для военных» ориентирована на одну категорию клиентов – военнослужащие, являющиеся участниками накопительно-ипотечной системы, обеспечиваемой государством. Сущность кредитования по данной системе заключается в том, что государство перечисляет на накопительный счёт участника системы индексируемые целевые взносы. После трех лет участия в системе накопленные целевые взносы можно использовать для первоначального взноса при приобретении квартиры, а для оплаты оставшейся стоимости жилья банк предоставляет ипотечный кредит. Погашение кредита на протяжении всего срока будет осуществляться за счёт взносов в накопительную ипотечную систему, перечисляемых государством (пока заёмщик остается участником системы, т.е. продолжает военную службу).

Кредитование по указанной программе происходит на покупку жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках. Сумма кредита является ограниченной и составляет 2 435 000 рублей. Обеспеченность кредитования государственной поддержкой определяет фиксированный размер процентной ставки – 9,8% годовых. Важно отметить, что эта ставка действует только при условии участия заемщика в накопительно-ипотечной системе, а при его выходе из системы увеличивается до 10%.

Максимальный срок кредитования по такой программе ниже, чем по вышепредставленным стандартным программам – до 20 лет, но не позднее достижения заемщиком возраста 45 лет на дату погашения кредита. Также отмечается расхождение требований к первоначальному взносу – он выше, чем по стандартным программам и составляет минимум 15% от стоимости приобретаемой недвижимости.

В целом условия данной программы можно назвать фиксированными, не подвергающимися значительным изменениям. Отличительной характеристикой программы является обязательное участие заемщика в накопительно-ипотечной системе, что определяет выдачу кредита без подтверждения платёжеспособности заемщика.

Программа «Залоговая недвижимость» предусматривает выдачу ипотечного кредита для приобретения заемщиком жилья, находящегося в залоге у банка и выставленного на продажу. В рамках программы возможно приобретение квартиры в новостройке или на вторичном рынке жилья. Данный кредит имеет стандартные условия кредитования (сумма, срок, обеспечение), за исключением первоначального взноса, который равен 20% стоимости приобретаемой недвижимости. Процентная ставка по данному кредиту фиксирована, и составляет 10,6% годовых.

В целом характер кредитования по этой программе соответствует стандартным программам, а основное отличие проявляется в необходимости выбора заемщиком недвижимости из списка, предложенного банком.

В дополнение к базовым программам ипотечного кредитования в Банке ВТБ (ПАО) действует две специальные программы – «Победа над формальностями» и «Больше метров – ниже ставка». Эти программы предусматривают изменение главных условий кредитования – сумма кредита, срок кредитования, размер первоначального взноса и процентной ставки. Применение этих программ допустимо только по программам «Ипотека на жилье в новостройке» и «Ипотека на вторичное жилье» (табл. 2.5).

Таблица 2.5 – Условия специальных ипотечных программ в Банке ВТБ (ПАО)

Источник: составлено автором на основании [59]

Программа «Победа над формальностями» предполагает, что оформление ипотечного кредита может быть произведено по минимальному пакету документов и без подтверждения дохода заемщика. Сумма кредита по этой программе ниже, чем при стандартных условиях, и ограничивается 30 000 000 рублей. Учитывая, что кредитование не требует подтверждения уровня доходности заемщика, условия специальной программы ужесточены по сравнению со стандартными программами:

- максимальный срок кредитования снижен с 30 до 20лет;

- требования к размеру первоначального взноса повышены: при покупке вторичного жилья он должен составлять менее 40% от стоимости приобретаемого объекта, при покупке новостройки – не менее 30%;

- процентная ставка выше на несколько пунктов: действует ставка от 10,6% годовых, однако она применима только при покупке квартир площадью более 65 кв.м., а в иных случаях составляет от 11,1% годовых. Заемщик должен располагать первоначальным взносом при покупке вторичного жилья не менее 40% от стоимости приобретаемого объекта, а при покупке новостройки – не менее 30%.

Для получения кредита заемщик должен представить в банк только два документа:

- паспорт гражданина РФ;

- СНИЛС (свидетельство о пенсионном страховании) или ИНН для лиц, которые в соответствии с законодательством РФ, не обязаны иметь СНИЛС (например, военнослужащих).

Итак, главным параметром специальной программы «Победа над формальностями» является оформление кредита по минимальному пакету документов, без подтверждения доходов заемщика. Это определяет повышение процентной ставки по ипотечным кредитам. Вторая специальная программа отличается тем, что, напротив, позволяет снизить процентную ставку по кредиту.

По программе «Больше метров – ниже ставка» снижение процентной ставки происходит при выполнении главного условия – приобретаемая квартира имеет площадь более 65 кв.м. В этом случае процентная ставка снижается: действует снижение до 10,1% годовых, т.е. на 0,1 п.п. Также по этой программе изменены требования к первоначальному взносу – он должен быть минимум 20% от стоимости недвижимости. В сочетании с пониженной ставкой это обеспечивает выдачу меньшей суммы ипотечного кредита, т.е. уменьшает кредитные платежи заемщика.

Помимо представленных программ, Банк ВТБ (ПАО) уполномочен на реализацию ипотечных программ с государственной поддержкой. Кредит «Ипотека с господдержкой» - это особая программа, которая реализуется Банком ВТБ (ПАО) во взаимодействии с государством. Банк выдает льготные ипотечные кредиты в рамках Постановления Правительства РФ от 30.12.2017 № 1711. Если в семье заемщика рождается второй или третий ребенок после 01.01.2018 г., заемщик и ребенок имеют гражданство РФ, то покупка жилья в ипотеку на первичном рынке доступна по льготной ставке. Ставка субсидируется до уровня 6% годовых в течение льготного периода за счет средств федерального бюджета. После окончания льготного периода ставка по кредиту равна ключевой ставке ЦБ РФ на дату подписания кредитного договора, увеличенной на 2 п.п. Длительность льготного периода составляет:

- 3 года – в случае рождения второго ребенка с период с 01.01.2018 по 31.12.2022 гг.;

- 5 лет – в случае рождения третьего ребенка с период с 01.01.2018 по 31.12.2022 гг.;

- 8 лет – в случае рождения второго и третьего ребенка с период с 01.01.2018 по 31.12.2022 гг.

Сумма кредитования различается в зависимости от территории, на которой расположено приобретаемое жилье:

- для жилых помещений, расположенных в г. Москве – от 1 500 000 до 8 000 000 рублей;

- для жилых помещений, расположенных в Московской области, г. Санкт-Петербурге – от 1 000 000 до 8 000 000 рублей;

- для жилых помещений, расположенных в Ленинградской области – от 600 000 до 8 000 000 рублей;

- для остальных жилых помещений – от 500 000 до 3 000 000 рублей.

Недвижимость по данному кредиту должна относиться к одной из двух категорий:

- жилое помещение, реализуемое юридическим лицом (за исключением инвестиционного фонда, в том числе его управляющей компании) по договору долевого участия в долевом строительстве (договору уступки прав требования по указанному договору);

- жилое помещение, приобретаемое по договору купли-продажи (первая продажа).

Условия ипотечного кредитования, действующие в Банке ВТБ (ПАО), являются конкурентоспособными на рынке ипотечного кредитования. Такой вывод сделан на основании сравнения программ банка с предложениями таких крупнейших участников рынка ипотечного кредитования, как ПАО Сбербанк, АО «Россельхозбанк» и «Газпромбанк» (АО). Эти коммерческие банки осуществляют ипотечное кредитование в целях приобретения заемщиками недвижимости на первичном и вторичном рынках. В целом состав их предложений идентичен программам Банка ВТБ (ПАО). В целях сравнения условий ипотечного кредитования выбрана одна программа – ипотечный кредит для приобретения жилья на первичном рынке. В приложении 4 представлена сравнительная таблица условий кредитов:

1. Валюта и сумма кредита – все банки предоставляют кредит на покупку жилья на первичном рынке в рублях РФ. Подходы банков к определению минимальной и максимальной суммы кредита различны. Так, наименьший порог для кредитования установил АО «Россельхозбанк» – 100 000 руб. В ПАО Сбербанк минимальная сумма равна 300 000 руб., в АО «Газпромбанк» – 500 000 руб. В Банке ВТБ (ПАО) минимальная сумма самая высокая – 600 000 руб. Это делает кредиты банка недоступными для тех заемщиков, которые нуждаются в меньших суммах кредита, соответственно, побуждает обращаться в другие банки.

Максимальная сумма кредита во всех банках, кроме ПАО Сбербанк, имеет фиксированную сумму. Так, в АО «Россельхозбанк» она равна 20 000 000 руб. (наименьшая сумма), в АО «Газпромбанк» и Банке ВТБ (ПАО) – 60 000 000 руб. (наибольшая сумма). В ПАО Сбербанк максимальная сумма кредита зависит от договорной стоимости кредитуемого жилого помещения или от оценочной стоимости иного объекта недвижимости, оформляемого в залог. В каждом случае сумма кредита не должна превышать меньшую из величин, исчисленную исходя из 85%. Такой подход определяет индивидуальное отношение банка к каждому заемщику. Предложение Банка ВТБ (ПАО) относительно максимальной суммы кредита можно назвать оптимальными, поскольку оно обеспечивает финансирование потребностей в приобретение недвижимости разного класса – от экономичной до элитной.

2. Срок кредита – по данному условию кредитования наблюдается идентичный подход оцениваемых банков: кредит на покупку жилья на первичном рынке предоставляется на срок до 30 лет.

3. Процентная ставка – наиболее низкие процентные ставки действуют в АО «Россельхозбанк», при этом она различается по сумме кредита: при кредите в сумме до 3 000 000 руб. действует ставка от 9,3% годовых, если же сумма кредита выше 3 000 000 руб., то процентная ставка ниже – от 9,3% годовых. В ПАО Сбербанк также действует несколько категорий ставок: базовая ставка составляет от 11,0% годовых, но при оформлении кредита через систему электронной регистрации сделки снижается до 10,7% годовых. В Банке ВТБ (ПАО) действует процентная ставка от 10,2% годовых, она не различается по категориям клиентов, но предусматривает зависимости от суммы и срока кредитования, ее размер определяется на основании индивидуального подхода к каждому заемщику. В «Газпромбанк» (АО) процентная ставка несколько выше, чем в Банке ВТБ (ПАО) – от 10,5% годовых.

4. Первоначальный взнос – наименьший размер первоначального взноса установлен в Банке ВТБ (ПАО) и «Газпромбанк» (АО) – 10% от стоимости недвижимости. В ПАО Сбербанк и АО «Россельхозбанк» он составляет 15%. Важно отметить, что все банки предусмотрели возможность использования сумм материнского капитала для формирования первоначального взноса, что привлекает интерес определенной категории заемщиков.

5. Полная стоимость кредита – по совокупной величине расходов заемщика по ипотечному кредитованию Банк ВТБ (ПАО) уступает конкурентам. Полная стоимость ипотечного кредита составляет от 16,00 до 26,00% годовых.

Сравнение основных условий ипотечного кредитования Банка ВТБ (ПАО) и иных коммерческих банков позволяет выделить преимущества и недостатки исследуемого банка. Главными преимуществами являются: максимальная сумма кредитования, позволяющая клиентам приобретать имущество различных ценовых категорий; низкий порог для первоначального взноса; индивидуальный подход к определению процентной ставки, не зависящий от отношения заемщика к какому-либо классу, но предусматривающий информирование заемщика о минимальной ставке. В качестве недостатков можно назвать: более высокая, чем у конкурентов минимальная сумма кредита, что делает его недоступным для отдельных категорий; более высокая полная стоимость кредитования.

Для оценки конкурентоспособности условий ипотечного кредитования в Банке ВТБ (ПАО), в таблице 2.6 сопоставлено положение банка с положением основных его конкурентов на рынке ипотечного кредитования исходя из объема портфеля ипотечных кредитов по состоянию на 01.01.2018 г.

Важно отметить, что объем портфеля ипотечных кредитов в период с 2015 по 2017 гг. анализируется на основании результатов деятельности Банка ВТБ 24 (ПАО), который с 2018 г. вошел в состав Банка ВТБ (ПАО), т.е. все экономические показатели его деятельности, в том числе и объемы ипотечного кредитования, были присоединены к показателям исследуемого банка. Сам же Банк ВТБ (ПАО) до реорганизации не осуществлял ипотечного кредитования, и только после процедуры объединения с Банком ВТБ 24 (ПАО) определил его как приоритетно важное направление работы.

Таблица 2.6 – Доля Банка ВТБ (ПАО) и банков-конкурентов на рынке ипотечного кредитования исходя из объема портфеля ипотечных кредитов по состоянию на 01.01.2018 г.

Источник: составлено автором на основании [60, 61]

Данные таблицы 2.6 показывают, что Банк ВТБ (ПАО) совместно с ПАО Сбербанк, «Газпромбанк» (АО) и АО «Россельхозбанк» занимают 72,83% от общего объема задолженности по ипотечным кредитам в банковском секторе РФ на 01.01.2018 г. Наибольшая абсолютная доля рынка банковских карт приходится на ПАО Сбербанк – 53,90%. Банк ВТБ (ПАО) занимает 2 место с показателем 11,37% от общего портфеля ипотечных кредитов на рынке. «Газпромбанк» (АО) и АО «Россельхозбанк» занимают 3 и 4 позицию. Относительно конкурентов Банк ВТБ (ПАО) также занимает второе место с относительной долей в 15,61%, уступая ПАО Сбербанк, доля которого составляет 74,00%.

Таким образом, Банк ВТБ (ПАО) осуществляет ипотечное кредитование в соответствии с базовыми и специальными программами. Базовые программы предусматривают выдачу ипотечных кредитов в целях приобретения жилья не первичном и вторичном рынках недвижимости, они распространяются на массовых клиентов и военнослужащих – участников накопительно-ипотечной системы, а также на многодетные семьи. Специальные программы действуют в целях изменения процедуры оформления ипотечного кредита, а именно, представления заемщиком в банк минимального пакета документов, без подтверждения доходности, или снижения процентной ставки при покупке квартиры с большой площадью. Действующие условия кредитования характеризуются тем, что банк предлагает заемщикам достаточно высокие суммы кредитов с оптимальным в условиях современного рынка размером первоначального взноса. Процентные ставки банка также можно назвать оптимальными, поскольку они устанавливаются и изменяются в соответствии с общерыночными тенденциями. Действующие условия кредитования обеспечивают высокий спрос со стороны заемщиков, что определило рыночную долю банка в 11,37% по состоянию на 01.01.2018 г., уступающую только позиции ПАО Сбербанк.