Основой развития ипотечного кредитования в РФ является законодательное регулирование ипотечного кредита, как правовой категории. Действующие нормы законодательства затрагивают процесс предоставления кредита, но в большей части касаются порядка оформления залога недвижимого имущества.

При предоставлении ипотечных кредитов должны соблюдаться нормы части 2 Гражданского кодекса РФ, которые содержат общие требования к оформлению отношений между кредитором и заемщиком:

- выдача кредитов осуществляется на основании договора, который заключается в письменной форме между кредитором и заемщиком;

- обязанностью кредитора по договору является предоставление кредита заемщику в денежной форме;

- обязанностью заемщика по договору является возврат суммы кредита в установленный срок с выплатой процентов за пользование кредитом;

- кредитование может осуществляться только в денежной форме;

- в кредитном договоре должны быть установлены все основные условия кредитования, в частности, сумма кредита, срок, на который он предоставлен, и размер процентной ставки;

- по кредиту должна быть установлена процентная ставка, определяющая размер платы заемщика за пользование заемными средствами. Ставка должна иметь годовое выражение и может быть как фиксированной и переменной;

- кредитование может быть обеспечено со стороны заемщиками неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией и другими способами, предусмотренными законом или договором;

- если заемщик не выполнил свои обязательства по кредитному договору в срок, то кредитор может потребовать досрочного возврата суммы займа и причитающихся процентов, а также обратить взыскание на обеспечение по кредиту [2].

В части 1 Гражданского кодекса РФ содержаться нормы, определяющие общее понятие и порядок оформления залога. Залогом считается форма обеспечения обязательств заемщика перед кредитором, который имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества [1]. Основанием для возникновения залога выступает договор, заключенный между кредитором и заемщиком. В рамках отношений по поводу залога заемщик именуется залогодателем, а кредитор – залогодержателем [1].

Нормы Гражданского кодекса РФ в части залога находят отражение в Федеральном законе № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который признан основным нормативным актом, регулирующем ипотечное кредитование в РФ.

Согласно закону при выдаче кредита на приобретение недвижимости заемщик передает кредитору эту недвижимость в залог – возникает ипотека. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо частично [3].

Основанием для возникновения ипотеки является оформление договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) между кредитором и заемщиком. Содержание договора об ипотеке должно отражать все существенные моменты сделки, которые в обобщенном виде представлены в таблице 1.3.

Таблица 1.3 – Содержание договора об ипотеке при ипотечном кредитовании

Источник: составлено автором на основании [3]

Договор об ипотеке должен быть составлен в письменной форме и подписан кредитором и заемщиком. При этом договор подлежит государственной регистрации, только после этого он считается заключенным, в противном случае, считается недействительным. Государственная регистрация осуществляется подразделениями Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) в Едином государственном реестре недвижимости по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Срок регистрации ипотеки жилых помещений осуществляется в течение 5 дней с даты подачи документов в Росреестр. Срок регистрации ипотеки иных предметов залога осуществляется в течение 7 рабочих дней с даты представления документов в Росреестр.

Порядок государственной регистрации договора об ипотеке определяется Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и включает следующие этапы (табл. 1.4).

Таблица 1.4 – Порядок государственной регистрации договора об ипотеке

Источник: составлено автором на основании [6]

Права кредитора на заложенную недвижимость подтверждает именная ценная бумага – закладная. Она удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога на имущество, обремененное ипотекой [3].

Закладная выдается первоначальному залогодержателю (кредитору) органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки. Составление и выдача закладной не допускаются, если:

- предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс или право аренды на него;

- ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент [3].

Еще одним нормативным актом, регулирующим сферу ипотечного кредитования в РФ, является Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Областью регулирования этого закона распространяется на отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг. Назначение ипотечных ценных бумаг состоит в минимизации рисков несвоевременного возврата заёмных средств кредитору при выдаче ипотечных кредитов. Ипотечные ценные бумаги – это рефинансируемые долговые бумаги, которые подтверждают обязательства по ипотечным кредитам. Средства, полученные по этим кредитам, используются в качестве финансового источника для выплат по таким бумагам. Согласно закону в качестве ипотечных ценных бумаг выступают две категории:

- облигации с ипотечным покрытием – выпуск могут осуществлять ипотечные агенты и кредитные организации. Ипотечное покрытие составляют только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия;

- ипотечные сертификаты участия – выдача может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями [5].

В систему законодательного регулирования ипотечного кредитования включают и нормативные акты, определяющие деятельность некоторых участников рынка, в частности, оценочных и страховых организаций.

Деятельность оценочных компаний регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно закону, «под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости».

При оценке предмета ипотеки определяется рыночная стоимость недвижимости: «под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства»

Проведение оценки осуществляется на основании договора на проведение оценки, который заключается между заказчиком и оценщиком. Субъектами, которые осуществляют оценочную деятельность, являются физические лица – члены одной из саморегулируемых организаций оценщиков.

Результаты оценки объекта недвижимости отражаются в отчете, составляемом оценщиком. Требования к содержанию отчета, а также методам, которые могут применять оценщики, устанавливаются федеральными стандартами оценки. В частности, Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» предусматривает, что в целях оценки недвижимости могут применяться три метода: сравнительный подход, доходный подход, затратный подход [9].

Деятельность страховых организаций, которые осуществляют страхование предмета ипотеки, регулируется Законом РФ от 27.11.1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации». Согласно закону для страхования ипотечной сделки заключается договор между страхователем и страховщиком. При этом страхователем признается юридическое лицо и дееспособное физическое лицо, а страховщиком – страховая организация, созданная в соответствии с законодательством РФ для осуществления страховой деятельности [7].

В рамках ипотечного кредитования законодательство предусматривает три вида страхования:

1. Личное страхование заемщиков, созаемщиков, поручителей, залогодателей от несчастных случаев и болезней;

2. Страхование имущества, являющегося предметом залога по ипотечной сделке, от гибели или повреждения.

3. Титульное страхование утраты недвижимого имущества, являющегося предметом залога по ипотечной сделке, в результате прекращения права собственности на данное имущество, а также страхование риска ограничения (обременения) права собственности на недвижимое имущество, являющегося предметом залога.

Дополнительно страхованию подлежат риск ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита и гражданская ответственность за причинение вреда жизни, здоровью, имуществу третьих лиц в связи с использованием недвижимого имущества, являющегося предметом залога.

Сложившаяся система законодательного регулирования ипотечного кредитования в РФ имеет достаточный уровень развития – она включает правовые аспекты регулирования важнейших этапов ипотечного кредитования. При этом единой правоприменительной практика в этой области пока еще не сложилось. Встречается ряд неразрешенных проблем, связанных с недостатками законодательного регулирования.

Одна из проблем связана с установлением перечня недвижимого имущества, которое может выступать предметом ипотеки. В статье 5 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» представлен исчерпывающий перечень имущества, которое может быть заложено при ипотечном кредитовании, в том числе выделены земельные участки, жилая недвижимость, недвижимость, используемая в предпринимательстве. Недостатком является отсутствие в данном перечне нежилых помещений, которые могут использоваться в качестве залога при коммерческой ипотеке. В этой связи возникают споры между кредиторами и заемщиками, что подтверждается следующим примером из судебной практики: в Арбитражный суд поступило заявление от залогодателя – коммерческой организации на учреждение юстиции за отказ в государственной регистрации договора ипотеки части нежилого помещения, принадлежащего залогодателю на праве собственности, складского помещения. Арбитражный суд принял решение об отказе в удовлетворении заявления залогодателя, т.е. фактически суд признал законным отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора ипотеки нежилого помещения коммерческого характера [52].

Следовательно, действующее законодательство должно быть дополнено нормами, учитывающими возможность использования нежилых помещений в качестве отдельного вида предмета залога.

Еще одной существенной проблемой применения законодательных норм в сфере ипотечного кредитования является обращение взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения заемщиком условий кредитного договора. Особенно эта проблема проявляется в части кредитования на приобретение жилья. Статьи 77 и 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривают, что на жилую недвижимость допускается обращение взыскания по кредиту, даже в случаях, если эта недвижимость является единственной для проживания заемщиком. При этом в гражданском законодательстве не предусмотрено выселение должника и членов его семьи из жилья, на которое обращено взыскание. Суды не могут отказать кредитору в истребовании заложенного имущества, поэтому в целях смягчения процесса выселения должников, устанавливают отсрочку для выселения, которая может достигать срока до двух лет [49, с. 39].

В этой связи действующее законодательство должно быть дополнено нормами, которые предусматривали бы возможность принудительного выселения в судебном порядке должника из жилья, являющегося предметом ипотеки, с предоставлением им жилого помещения маневренного фонда.

Таким образом, законодательное регулирование ипотечного кредитования предусматривает определение требований к оформлению кредитной сделки между кредитором и заемщиком, путем заключения кредитного договора, а также требований к передаче недвижимого имущества в залог, путем оформления договора об ипотеке. Основу законодательного регулирования составляют Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Также в сложившуюся систему входят законы, регулирующие участие на рынке ипотечного кредитования оценщиков, страховщиков, регистрирующих организаций.

Подводя итог исследованию теоретических аспектов, можно заключить, что ипотечное кредитование представляет собой процесс предоставления кредитов для приобретения недвижимости с обязательным представлением в залог недвижимости. Сущность ипотечного кредитования базируется на ее обеспеченности залогом недвижимого имущества – ипотекой. Ипотечное кредитование имеет характерные особенности, отличающее его от иных видов кредитования. В условиях рынка ипотечное кредитование получило различные виды, зависящие от категории заемщика, вида недвижимости, характеру процентной ставки и прочих признаков. Осуществление ипотечного кредитования происходит в рамках сложившейся в стране модели кредитования. На территории РФ получило развитие ипотечное кредитование, основанное на двухуровневой модели. Основой этой модели является система законодательного регулирования, определяющая порядок оформления кредита и залога недвижимости.