Ипотечное кредитование выступает неотъемлемым элементом современной экономики, существование которого определено социальными потребностями, возникающими в государстве – ипотечные кредиты призваны обеспечить население финансовыми ресурсами для покупки или строительства жилой недвижимости. Возникновение и развитие ипотечного кредитования происходит в рамках экономических отношений между населением, нуждающимся в получении ресурсов на указанные цели, и кредиторами, обладающими этими ресурсами и готовыми предоставить их на возвратной, срочной и платной основе.

Сегодня в экономике не сложилось предельно единого мнения относительно понятия ипотечного кредитования. Это подтверждают определения, сформулированные современными учеными.

В работах М. Р. Каджаевой [41, с. 196], Е. Ф. Жукова [13, с. 337], Е. В. Добролежа [36, с. 89] прослеживается одинаковый подход к ипотечному кредитованию – это процесс выдачи кредита под залог недвижимости, остающейся в распоряжении заемщика. Особенностью залогового обеспечения ученые считают то, что в случае если заемщик не возвратит кредит, заложенная недвижимость будет продана кредитором, что позволит ему погасить невозвращенные средства.

На последний аспект обращают внимание О. И. Лаврушин и Н. И. Валенцева. Главной характеристикой ипотечного кредитования ученые считают обеспеченность залогом недвижимости – ипотекой. Они рассматривают ипотеку, как «один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения заемщиком обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости» [19, с. 466]. Однако ученые рассматривают понятие ипотечного кредитования в виде системы, включающей в себя непосредственную выдачу экономическим субъектам и населению ипотечных кредитов, и реализацию этих кредитов на вторичном рынке в целях привлечения дополнительных ресурсов для дальнейшего ипотечного кредитования.

А. С. Нешитой рассматривает ипотечное кредитование как вид долгосрочного кредитования под залог недвижимости, осуществление которого является функцией специализированных банков [55, с. 536]. Такой подход нельзя считать в полной мере правильным, поскольку в современных условиях ипотечное кредитование осуществляют не только специализированные банки, отдающие преимущество проведению одной банковской операции, в данном случае операции по выдаче ипотечных кредитов, но и универсальные банки, совершающие широкий спектр банковских операций, предусмотренных действующим законодательством.

Ряд ученых рассматривают понятие ипотечного кредитования с точки зрения видов недвижимости или способов его приобретение за счет кредитных средств. Так, Г. Г. Коробова считает, что ипотечное кредитование – это предоставление кредитов для приобретения заемщиком земельных участков, жилой недвижимости, нежилой недвижимости, с соблюдением принципов целевого использования, срочности и обеспеченности ипотекой [20, с. 399]. О. В. Мотовилов и С. А. Белозеров выделяют два способа приобретения недвижимости в результате ипотечного кредитования, они считают ипотечное кредитование разновидностью залогового кредитования, которое предусматривает выдачу банками долгосрочных кредитов на покупку или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества [18, с. 185].

Мнение Н. Н. Наточеевой в целом соответствует выше представленным определениям: ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. При этом нельзя не отметить, что исследователь характеризует ипотечное кредитование специфическими чертами, присущими только ему, а именно: в залог может приниматься только недвижимое имущество; срок ипотечного кредитования достаточно продолжительный (до 30 лет и более); обязательное участие в ипотечном кредитовании, помимо кредитора и заемщика, имеют оценочные, страховые и регистрационные организации [22, с. 132].

С. А. Литвинова обобщает понятие ипотечного кредитования с точки зрения трех аспектов – общетеоретического, банковского и институ­ционального. В рамках общетеоретического подхода ипотечное кредитование следует рассматривать как совокупность экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог имущества. Банковский подход характеризует ипотечное кредитование как процесс долгосрочного кредитования под залог недвижимости. Более широко определение сформулировано исследователем в рамках институционального подхода: «ипотечное кредитование – это процесс выдачи кредита заемщику банком или другим финансовым институтом, имеющим право осуществлять дан­ный вид деятельности, для приобретения недвижимости на территории страны проживания или другой зарубежной страны, под залог приоб­ретаемой недвижимости, а также другого недвижимого имущества» [44, с. 6]. Именно позиция С. А. Литвиновой может считаться наиболее полно раскрывающей понятие ипотечного кредитования.

На основании представленных определений, понятие ипотечного кредитования можно сформулировать как процесс предоставления кредитов для приобретения недвижимости с обязательным представлением в залог этой недвижимости или иной недвижимости, принадлежащей заемщику, как гарантии погашения заемщиком своих обязательств перед кредитором.

Сущность ипотечного кредитования базируется на ее обеспеченности залогом недвижимого имущества – ипотекой. Содержание ипотеки включает в себя две категории: правовую и экономическую. Правовая категория предусматривает, что ипотека – это юридический инструмент, на основании которого происходит оформление залога недвижимого имущества при получении кредита, с условием того, что это имущество находится в пользовании у заемщика. С точки зрения экономической категории ипотека – это рыночный инструмент, с помощью которого происходит оборот имущественных прав на объекты недвижимости, а также осуществляется привлечение дополнительных финансовых ресурсов в различные сферы (сфера строительства, банковская сфера, сфера оборота ценных бумаг и др.).

Нельзя не согласиться с мнением современных ученых относительно того, что ипотечное кредитование имеет особые черты, отличающие его от иных видов кредитования. Этому аспекту уделяют внимание многие исследователи, в частности, Н. Б. Баева, М. Р. Каджаева, А. Д. Токарева, Е. О. Зотова. Обобщив их мнение, можно выделить отдельные черты ипотечного кредитования, дополняющие его определение:

- долгосрочность ипотечного кредитования (свыше 5 лет);

- целевой характер ипотечного кредитования;

- наличие у заемщика первоначального взноса, определяемого в процентном выражении от стоимости недвижимости, приобретаемой за счет кредита;

- минимальный риск для кредитора, так как у данного вида кредитования всегда существует залог недвижимости;

- активная поддержка государством путем введения льготных программ кредитования для различных слоев населения;

- создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценных бумаг;

-  обеспечение реализации за счет ипотеки имущественных прав на объекты недвижимости;

- обязанность заемщика отчитываться перед кредитором: продавать, дарить, переоформлять недвижимость в залоге нельзя.

На основании представленных характеристик, в таблице 1.1 приведено сравнение ипотечного кредитования с потребительским кредитованием, представляющим собой классический вид банковского кредитования.

Таблица 1.1 – Сравнение отдельных характеристик ипотечного и потребительского кредитования

Продолжение таблицы 1.1

Источник: составлено автором

Ипотечное кредитование наделяется представленными характеристиками не только в рамках российской практики. Так, известный американский ученый Питер С. Роуз также различает ипотечное кредитование с классическими видами банковского кредитования, в том числе с потребительским кредитованием [48, с. 267]. По его мнению, ипотечные кредиты отличаются от других видов несколькими ключевыми моментами:

- прежде всего, средний размер ипотечного кредита значительно выше, чем по другим кредитам, особенно потребительским кредитам и кредитам, выдаваемым субъектам малого бизнеса;

- ипотечные кредиты выдаются на максимально длительные сроки – от 15 до 30 лет;

- ипотечное кредитование предусматривает залог лишь недвижимого имущества, как основной формы обеспечения.

Однако следует отметить, что ученый считает ипотечное кредитование рискованным для банка, поскольку долгосрочный характер определяет влияние на кредитора и заемщика таких факторов, как неблагоприятное изменение экономических условий, процентных ставок, состояния здоровья заемщика и др.

Ипотечное кредитование, как экономическая категория, обладает не только характерными особенностями, но и осуществляет определенные функции (табл. 1.2).

Таблица 1.2 – Отдельные функции ипотечного кредитования

Продолжение таблицы 1.2

Источник: составлено автором на основании [34, с. 40; 53, с. 232]

Представленные функции позволяют характеризовать положительную экономическую роль ипотечного кредитования в трех аспектах:

1. Основная роль ипотечного кредитования связана с обеспечением населения страны жильем. В условиях отсутствия собственных денежных средств в объеме, необходимом для покупки или строительства жилого дома или квартиры, население лишается возможности улучшить свои жилищные условия. Ипотечное кредитование способствует решению этой проблемы, оказывая положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

2. Ипотечное кредитование оказывает положительное влияние на экономику страны в целом. Его существование способствует развитию строительной отрасли, реализации построенных домов, что вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Ипотечное кредитование способствует росту занятости населения в строительной сфере, а также сферах, связанных с продажей недвижимости, что ведет к повышению благосостояния населения страны.

3. Ипотечное кредитование является фактором, положительно влияющим на повышение стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Выдаваемые банками ипотечные кредиты позволяют увеличивать кредитный портфель, а, следовательно, и доходы банковского сектора. Кроме того, обеспеченные недвижимостью ипотечные более безопасны для банков, чем другие виды кредитования, так как при невозврате кредита заемщиком банк реализует залог и возвращает свои средства.

Любая экономическая категория характеризуется наличием различных видов. Ипотечное кредитование не является исключением, оно различается по видам в зависимости от нескольких классификационных признаков. Ученые по разному подходят к выделению видов ипотечного кредитования, считая отдельные классификационные признаки наиболее важными, а другие менее важными.

Е. В. Пфау выделяет виды ипотечного кредитования, различающиеся по объекту, который финансируется за счет кредитных средств:

1. Ипотечное кредитование на приобретение недвижимости жилого назначения – в качестве такой недвижимости могут выступать дома, квартиры, комнаты, доли в домах и квартирах.

2. Ипотечное кредитование на долевое участие в строительстве жилья – такое кредитование предусматривает предоставление средств для вложений в долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

3. Ипотечное кредитование на строительство индивидуального жилого дома – особенностью такого вида кредитования является то, что он определяет возникновение залога не только в отношении строящегося дома, но и земельного участка на котором он расположен [47, с. 146].

Виды ипотечного кредитования по финансируемому объекту можно дополнить, обобщив данные таких ученых, как О. В. Мотовилова, С. А. Белозерова, О. И. Лаврушина, Н. И. Валенцевой, Г. Г. Коробова Они выделяют [18, с. 189; 19, с. 466; 20, с. 400]:

1. Ипотечное кредитование на приобретение земельного участка – земельный участок может иметь разное назначение (для жилищного строительства и для иных целей), а также иметь расположенную на нем недвижимость или не иметь.

2. Ипотечное кредитование на приобретение жилой недвижимости.

3. Ипотечное кредитование на приобретение нежилой недвижимости – такое кредитование финансирует покупку садовых домов, гараже, машино-мест, иных строений потребительского назначения.

4. Ипотечное кредитование на приобретение коммерческой недвижимости – данный вид кредитования предусматривает выдачу кредита экономическим субъектам в целях приобретения недвижимости производственного и складского назначения, офисной недвижимости и пр.

Л. Б. Лазарова и Ф. А. Каирова выделяют виды ипотечного кредитования по признаку «категория заемщика»:

1. Ипотечное кредитование в отношении всех желающих заемщиков, т.е. физических лиц, обратившихся в банк за получением кредита, и соответствующих требованиям банка для кредитования.

2. Ипотечное кредитование в отношении отдельных категорий заемщиков:

- кредитование сотрудников банка-кредитора;

- кредитование сотрудников организаций – клиентов банка;

- кредитование лиц, проживающих в регионе присутствия банка;

- кредитование отдельных социальных групп – молодые семьи, военнослужащие, многодетные семьи и др. [39, с. 96].

Однако авторы рассматривают виды ипотечного кредитования только с точки зрения финансирования покупки жилья населением. Ипотека распространяется и на предприятия, в связи с чем, можно выделить еще два вида ипотечного кредитования по признаку «категория заемщика»:

- ипотечное кредитование населения – осуществляется в целях покупки или строительства жилой недвижимости, строений потребительского назначения, земельных участков;

- ипотечное кредитование хозяйствующих субъектов – осуществляется в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в целях покупки или строительства недвижимости нежилого назначения. Именно кредитование этой категории клиентов приводит к возникновению понятия «коммерческая ипотека». В качестве залога при таком кредитовании могут выступать земельные участки, предприятия, здания, сооружения, иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

С. А. Баронин, В. В. Бочкарев выделяют виды ипотечного кредитования по видам залога, но не с точки зрения характера недвижимости (дом, земельный участок и пр.), а исходя из принадлежности заемщику:

- ипотечное кредитование под залог приобретаемой недвижимости – это наиболее распространенный подход в ипотечном кредитовании: недвижимость, приобретение которой кредитуется, становиться предметом залога;

- ипотечное кредитование под залог принадлежащей заемщику недвижимости – предусматривает, что в залог принимается недвижимость, находящаяся в собственности заемщика [40, с. 10].

Еще один критерий, который рассматривают ученые, - участие государства в ипотечной сделке:

- ипотечное кредитование с государственной поддержкой – этот вид предусматривает, что ипотечное кредитование осуществляется банками во взаимодействии с государством через партнерские программы. Сущность этих программ, как правило, предусматривает кредитование по льготной, сниженной ставке. Ставка снижается за счет субсидирования ее части государством;

- ипотечное кредитование без государственной поддержки – это кредитование по стандартным условиям кредитора.

Наиболее широкая классификация встречается Г. Н. Белоглазовой и Л. П. Кроливецкой Ученые рассматривают виды ипотечного кредитования по совокупности следующих признаков [24, с. 218]:

1. По видам валюты:

- ипотечное кредитование в национальной валюте, т.е. в рублях РФ;

- ипотечное кредитование в иностранной валюте (в долларах США и евро).

1. По величине первоначального взноса:

- ипотечное кредитование с первоначальным взносом от 10 до 50% от стоимости недвижимости;

- ипотечное кредитование с первоначальным взносом, превышающим 50% от стоимости недвижимости.

2. По виду процентных ставок:

- ипотечное кредитование с фиксированной процентной ставкой – устанавливается процентная ставка, которая не меняется в течение срока кредита;

- ипотечное кредитование с плавающей процентной ставкой – процентная ставка изменяется в зависимости от определенных рыночных условий, например, в зависимости от курса валют, учетной ставки, уровня инфляции и пр.

3. По сроку кредитования:

- ипотечное кредитование на срок от 5 до 15 лет;

- ипотечное кредитование на срок от 15 до 25-30 лет и выше.

4. По возможности досрочного погашения ипотечного кредита:

- ипотечное кредитование с возможностью досрочного погашения;

- ипотечное кредитование, исключающее досрочное погашение.

5. По целям кредитования:

- ипотечное кредитование на приобретение готовой недвижимости;

- ипотечное кредитование на реконструкцию, ремонт недвижимости;

- ипотечное кредитование на строительство недвижимости.

6. По характеру платежей или способу амортизации долга:

- ипотечное кредитование с постоянным платежом – предусматривает, что погашение ипотечного кредита производится заемщиком равными платежами в течение всего срока кредитования;

- ипотечное кредитование с переменными выплатами – предусматривает, что суммы платежей по ипотечному кредиту снижаются или увеличиваются с течением времени в рамках срока кредитования;

- ипотечное кредитование с единовременным погашением – предусматривает погашение ипотечного кредита единовременно, одной суммой. 

В целях формирования единого представления о видах ипотечного кредитования, на рисунке 1.1 обобщена их классификация.

Рисунок 1.1 – Классификация видов ипотечного кредитования

Таким образом, ипотечное кредитование можно рассматривать как процесс предоставления кредитных средств заемщику на приобретение недвижимого имущества. Главной характеристикой этого процесса является обеспеченность залогом недвижимости – ипотекой. Ипотечное кредитование является специфическим видом кредитования, который характеризуется долгосрочностью, большими суммами, целевым характером использования кредитных средств. Кроме того ипотечное кредитование характеризуется наличие требования к первоначальному взносу, т.е. сумме собственных средств заемщика, финансирующих сделку по приобретению недвижимости. В условиях рынка ипотечное кредитование получило различные виды, зависящие от категории заемщика, вида недвижимости, характеру процентной ставки и прочих признаков. Еще одной важнейшей характеристикой ипотечного кредитования является то, что осуществление его процесса зависит от модели кредитования, сложившейся на рынке.