Организация ипотечного кредитования в государстве зависит от сложившихся условий его развития, а именно, экономического уровня, характера финансово-кредитной системы, исторических аспектов, состояния законодательства. Перечисленные условия определяют вид и содержание модели ипотечного кредитования.

Основываясь на мнении М. Н. Солодиловой, модель ипотечного кредитования можно определить как определенную форму организации ипотечного кредитования, в рамках которой происходит мобилизация финансовых ресурсов и непосредственное предоставление ипотечных кредитов за счет этих ресурсов [51, с. 25].

Формирование и применение модели ипотечного кредитования происходит в пределах рынка. В узком смысле рынок ипотечного кредитования следует рассматривать как систему экономических отношений между кредитором и заемщиком по поводу предоставления кредитных средств на покупку недвижимости под залог недвижимости. В широком смысле рынок ипотечного кредитования – это особая часть финансового рынка, представляющая собой открытую, сложную и постоянно развивающуюся экономическую систему, в основе которой находится процесс аккумуляции временно свободных денежных средств в банках и предоставление их заемщикам для приобретения недвижимости с оформлением ее залога [28, с. 64].

Существующие исследования в области ипотечного кредитования говорят о том, что на рынке может функционировать несколько моделей ипотечного кредитования. К примеру, В. В. Жариков, В. В. Безпалов, О. В. Коробова выделяют четыре модели, основанные на принципе привлечения средств кредиторами для последующей выдачи ипотечных кредитов [37, с. 30]:

1. Модель специализированных ипотечных банков (классическая модель) – данная модель основана на том, что на рынке ипотечного кредитования работают специализированные банки, т.е. банки, осуществляющие только ипотечное кредитование. Они привлекают средства на рынке долгосрочных капиталов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, что и создает основу для выдачи ими ипотечных кредитов.

2. Модель универсальных коммерческих банков (депозитно-кредитная модель) – основной характеризующей чертой этой модели является осуществление ипотечного кредитования универсальными коммерческими банками, т.е. банками, которые совмещают проведение ипотечных кредитных операций с иными банковскими операциями. В качестве главного источника ресурсов для выдачи ипотечных кредитов такие банки используют депозиты организаций и населения, привлекаемые на срочной основе.

3. Модель жилищных контрактных сбережений (ссудо-сберегательная модель) – эта модель предусматривает, что ипотечное кредитование осуществляется за счет целевых долгосрочных жилищных вкладов населения. Финансовые организации, например, такие как ссудо-сберегательные кооперативы, сберегательные кассы или же коммерческие банки, привлекают от населения вклады на длительный период, имеющие конкретную цель – накопление средств для получения ипотечного кредита. После накопления определенной в договорном порядке суммы, кредитор осуществляет ипотечное кредитование заемщика (вкладчика).

4. Двухуровневая модель ипотечного кредитования – эта модель предусматривает выделение на рынке ипотечного кредитования двух сфер: первичный рынок, на котором происходит непосредственно выдача ипотечного кредита за счет средств кредитора (собственных или привлеченных), и вторичный рынок, на котором происходит рефинансирование ранее выданных ипотечных кредитов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг.

В работе А. А. Цыганова, Д. В. Брызгалова, А. Д. Языкова, Ю. В. Грызенковой [56, с. 96] выделяется еще три модели ипотечного кредитования, в зависимости от принципов формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования:

1. Замкнутая (автономная) модель – ее сущность заключается в использовании ссудо-сберегательного механизма. Данная модель соответствует характеристикам модели жилищных контрактных сбережений, о которой сказано ранее.

2. Усеченная модель – эта модель предполагает отсутствие вторичного рынка ипотечного кредитования, т.е. при ипотечном кредитовании не происходит выпуск ипотечных ценных бумаг. Кредитор использует закладные в качестве обеспечения привлекаемых ресурсов.

3. Расширенная модель – эта модель, напротив, связана с выпуском ипотечных ценных бумаг, т.е. предполагает привлечение ресурсов с вторичного рынка для финансирования ипотечного кредитования.

В целом содержание представленных моделей ипотечного кредитования позволяет объединить их в два вида, наиболее часто встречающихся в современной экономической литературе: одноуровневая и двухуровневая модели ипотечного кредитования. Такой подход к выделению моделей ипотечного кредитования поддерживают многие ученые, например, Н. Ф. Бондалетова [29, с. 320], И. В. Чижанькова, Н. В. Булей [57, с. 156], С. А. Баронин, В. В. Бочкарев [40, с. 48] 48, Р. М. Севек, Ш. В. Кастаган [50, с. 75], И. А. Филиппова, К. К. Мартьянов [54, с. 75].

Одноуровневая модель ипотечного кредитования предусматривает, что основными участниками рынка ипотечного кредитования выступают кредитор и заемщик. Кредитор осуществляет формирование ресурсов, необходимых для выдачи ипотечных кредитов за счет привлечения средств в виде депозитов, остатков средств на банковских счетах, заимствований на межбанковском рынке или в результате эмиссии долговых ценных бумаг; также кредитор может использовать собственный капитал для кредитования. После выдачи ипотечных кредитов, кредитор самостоятельно осуществляет их рефинансирование путем выпуска ценных бумаг – закладных. Закладные обеспечены выданными ипотечными кредитами, и при размещении их на рынке кредитор получает денежные средства от инвесторов, которые обеспечивают возможность новых выдач ипотечных кредитов [29, с. 321].

Одноуровневая модель ипотечного кредитования предусматривает, что косвенными участниками рынка могут быть страховые, оценочные и регистрационные компании, которые обеспечивают заключение ипотечной сделки.

Относительная простота данной модели определила ее распространение во многих странах, в том числе в Германии, Австрии, Франции, Дании, Норвегии, Венгрии, Польше.

К достоинствам одноуровневой модели ипотечного кредитования можно отнести:

1. Простата организации – основными участниками кредитования выступают кредитор и заемщик, а также организации, обеспечивающие заключение ипотечной сделки. Небольшое число участников определяет снижение затрат на оформление ипотечных сделок, ускоряет процесс кредитования, а также не требует наличия сложной рыночной инфраструктуры.

2. Жесткое законодательное регулирование – деятельность кредиторов строго регламентируется законодательством страны, в частности, они не имеют права осуществлять высоко рискованные операции, а их основная деятельность практически целиком сводится к выдаче ипотечных кредитов. Это обеспечивает стабильность развития рынка ипотечного кредитования.

3. Неизменность процентной ставки по ипотечному кредиту – ипотечные программы кредитования имеют фиксированные процентные ставки, что определяет их эффективность для заемщиков на фоне роста рыночных ставок. Следовательно, это повышает спрос заемщиков на ипотечное кредитование.

4. Самофинансируемость ипотечного кредитования – выдача ипотечных кредитов происходит за счет средств, сформированных кредиторами самостоятельно, что снижает зависимость рынка ипотечного кредитования от рынков капитала [57, с. 157].

При этом одноуровневой модели присущи и недостатки. В качестве основного недостатка можно выделить отсутствие гибкости, т.е. способности изменяться и перестраиваться при определенных изменениях в экономике страны. Отсутствие гибкости определяется такими фактами, как: строго ограниченный состав ценных бумаг, которые могут эмитировать ипотечные кредиторы; относительное отсутствие возможности разрабатывать новые программы ипотечного кредитования в условиях действия жесткого законодательства. Кроме того, применение данной модели требует достаточного уровня обеспеченности кредиторов собственными средствами, высокой сберегательной активности населения, стабильности банковской системы в целом.

В качестве примера функционирования одноуровневой модели ипотечного кредитования можно представить систему, сложившуюся в Германии (рис. 1.2).

Следует отметить, что в рамках одноуровневой модели в Германии отмечается сочетание модель специализированных ипотечных банков и ссудо-сберегательная модель.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования была создана и получила наибольшее развитие в США, в связи с чем, нередко именуется американской моделью. Содержание данной модели характеризуется тем, что помимо кредитора и заемщика к числу основных участников рынка ипотечного кредитования относятся специализированные организации – ипотечные агентства.

Рисунок 1.2 – Ипотечные отношения при одноуровневой модели кредитования Источник: составлено автором на основании [50, с. 77]

Идея одноуровневой модели ипотечного кредитования заключается в следующих действиях основных участников рынка:

1. Кредитор выдает ипотечные кредиты заемщикам на определенный срок и на платной основе, предусматривающей уплату заемщиком в течение срока кредитования основного долга и начисленных процентов. Источником кредитования выступают собственные средства банка или привлеченные депозиты.

2. Каждый выданный кредит обеспечен ипотекой, подтвержденной закладными на недвижимость. Кредитор продает закладные ипотечным агентствам, высвобождая тем самым кредитные ресурсы для выдачи новых кредитов. Иными словами осуществляется продажа кредитором права требования по ипотечному кредиту специализированным ипотечным агентствам, выполняющим роль оператора вторичного рынка.

3. Ипотечное агентство, купившее закладные у кредитора, возмещает ему кредитные средства, выданные заемщикам, и оформляет соглашение о переводе платежей от заемщиков по кредиту от кредитора в агентство. Оно формирует из приобретенных кредитов пулы, создавая на их основе ипотечные ценные бумаги. Агентство реализует ипотечные ценные бумаги на рынке ценных бумаг, и затем также выступает посредником, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты от кредитора. Ипотечные агентства обеспечивают процесс рефинансирования ипотечных кредитов, продавая ценные бумаги инвесторам. В качестве инвесторов могут выступать кредиторы первичного рынка, инвестиционные организации, сберегательные учреждения, пенсионные фонды, страховые компании, частные лица [40, с. 48].

Характерной чертой двухуровневой модели является то, что она применяется в рамках и первичного и вторичного рынка ипотечного кредитования: на вторичном рынке происходит выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг, что обеспечивает приток кредитных ресурсов на первичный рынок, где и осуществляется выдача ипотечных кредитов.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования характеризуется следующими достоинствами:

1. Различные источники фондирования рынка ипотечного кредитования – помимо средств, привлекаемых от населения и организаций в виде депозитов, ресурсы для ипотечного кредитования формируются в результате выпуска и размещения ценных бумаг, что позволяет привлекать на рынок ипотечного кредитования долгосрочные и крупные суммы от разнохарактерных инвесторов.

2. Позволяет снижать стоимость ипотечного кредитования за счет привлечения относительно недорогих финансовых ресурсов с рынка ценных бумаг.

3. Способствует снижению рисков ипотечного кредитования за счет их гибкого распределения между участниками двухуровневой модели [51, с. 31].

В качестве недостатков двухуровневой модели ипотечного кредитования можно отметить: высокие расходы на обеспечение функционирования системы ипотечного кредитования; сложная структура построения; более высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, зависящие от ситуации в экономике.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования применяется в США, Канаде, Швеции, Англии и других странах англо-американской системы права. Российский рынок ипотечного кредитования также развивается в соответствии с двухуровневой моделью.

Модель ипотечного кредитования, сложившаяся в РФ, предусматривает участие в механизме выдачи и обслуживания ипотечных кредитов двух типов субъектов: субъекты, непосредственно выполняющие процедуры ипотечного кредитования; субъекты, обеспечивающие функционирования рынка ипотечного кредитования. Иными словами состав субъектов российской модели ипотечного кредитования можно представить в виде основных и косвенных участников, соответственно (рис. 1.3).

Рисунок 1.3 – Участники модели ипотечного кредитования в РФ

Источник: составлено автором на основании [14, с. 233]

Первый тип субъектов – это основные участники ипотечного кредитования, функционирующие в сфере первичного и вторичного рынка:

1. Кредиторы – это кредитные организации, осуществляющие операции по выдаче ипотечных кредитов. В качестве кредиторов могут выступать кредитные организации, созданные в форме коммерческих банков и небанковских кредитных организаций. Наиболее распространенны в российских условиях в качестве кредиторов коммерческие банки – универсальные и специализированные, государственные и частные. На рынок ипотечного кредитования допускаются только те банки, которые характеризуются финансовой устойчивостью, имеют большую ресурсную базу, развитию филиальную сеть, что в совокупности позволяет им поддерживать высокий уровень выдачи ипотечных кредитов [15, с. 201].

Помимо коммерческих банков ипотечное кредитование осуществляют небанковские кредитные организации, например, строительно-сберегательные кассы и кредитные кооперативы:

- строительно-сберегательные кассы – представляют собой финансовые институты, которые выдают ипотечные кредиты на приобретение жилья. Они формируют финансовую базу для выдачи ипотечных кредитов путем привлечения вкладов от населения. Ипотечный кредит выдается только тому лицу, которое является участником кассы, и в течение нескольких лет осуществляло взносы в виде вкладов в определенном размере;

- кредитные кооперативы – являются некоммерческими организациями, которые осуществляют деятельность по оказанию финансовой взаимопомощи членам кооператива. Суть такой деятельности заключается в объединении граждан, которые за счет периодических взносов накапливают базу для дальнейшего кредитования под залог недвижимости.

Кредиторы, независимо от вида, осуществляют следующие функции на рынке ипотечного кредитования:

- реализация механизма ипотечного кредитования, которая достигается работой по оценки финансового состояния заемщика и принятия решения о возможности кредитования, а также выработке всех условий кредитования, в том числе сумма, срок, процентная ставка;

- оформление ипотечной сделки путем заключения договора об ипотеке, кредитного договора, оформление закладной;

- выдача и обслуживание ипотечного кредита.

2. Заемщики – это граждане Российской Федерации или хозяйствующие субъекты, которые получают ипотечный кредит, заключая договор с кредитором. Заемщики должны соответствовать определенным требованиям кредитора, в частности, относительно уровня дохода, места проживания (нахождения), возраста, трудовой занятости и пр. В качестве одного из основных условий для заемщиков является наличие первоначального взноса, который представляет собой собственные денежные средства заемщиков в сумме, рассчитанной в процентах от стоимости недвижимости. В современных условиях такая сумма может варьироваться от 10 до 50% от стоимости недвижимости [23, с. 259].

3. Продавцы жилья – это физические и юридические лица, которые осуществляют продажу недвижимости, принадлежащей им на праве собственности, или продающие недвижимость по поручению ее владельцев.

4. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов – это агентства по ипотечному кредитованию, которые осуществляют рефинансирование ипотечных кредитов. Операторы вторичного рынка осуществляют следующие функции:

- рефинансирование ипотечных кредитов путем осуществления выпуска ипотечных ценных бумаг;

- стимулирование инвесторов к вложениям в сферу ипотечного кредитования;

- содействие кредиторам по рациональной организации процесса ипотечного кредитования;

- повышение доступности ипотечных кредитов за счет разработки программ кредитования доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов [8].

В условиях российской модели ипотечного кредитования действует специализированная организация – ипотечное агентство АО «ДОМ.РФ» (ранее – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию). Основное направление деятельности АО «ДОМ.РФ» заключается в обеспечении необходимого уровня ликвидности в российских банках, осуществляющих выдачу ипотечных кредитов, путем приобретения у них прав требования по этим кредитам за счет средств, полученных от продажи на рынке ценных бумаг ипотечных облигаций.

Деятельность АО «ДОМ.РФ» направлена на обеспечение в равной степени интересов кредиторов, заемщиков, инвесторов и государства. В общем виде схема работы АО «ДОМ.РФ» выглядит следующим образом:

- на первичном рынке ипотечного кредитования происходит выдача кредиторами ипотечных кредитов заемщикам;

- поскольку ипотечные кредиты имеют длительный характер, то кредиторы, для более быстрого возврата кредитных средств и повышения своей ликвидности, могут уступить права требования по ипотечным кредитам или закладным в отношении АО «ДОМ.РФ». В таком случае между кредитором и АО «ДОМ.РФ» заключается договор об уступке прав требования и договор доверительного управления приобретенными правами требования. В соответствии с этим, кредитор осуществляет дальнейший контроль за кредитной сделкой, получает комиссионные доходы от заемщика за обслуживание кредита, и может осуществить новое кредитование за счет средств, полученных от агентства.

Иные участники модели ипотечного кредитования в РФ являются косвенными и обеспечивают функционирование рынка. Такими участниками являются органы государственной регистрации, страховые компании, оценщики, риэлтерские компании, инвесторы (табл. 1.2).

Таблица 1.2 – Косвенные участники модели ипотечного кредитования в РФ

Источник: составлено автором на основании [8]

Содержание деятельности участников ипотечного кредитования позволило составить следующую схему модели ипотечного кредитования, действующей в РФ (рис. 1.4):

Рисунок 1.4 – Двухуровневая модель ипотечного кредитования в РФ

Источник: составлено автором

Таким образом, осуществление ипотечного кредитования происходит в рамках сложившейся в стране модели кредитования. Существующий мировой опыт позволяет выделять два основных вида моделей ипотечного кредитования – одноуровневую и двухуровневую. На территории РФ получило развитие ипотечное кредитование, основанной на втором виде. В качестве основных участников ипотечного кредитования выступают кредиторы, заемщики и ипотечные агентства. Такая модель позволяет существовать двум сферами рынка ипотечного кредитования – первичный рынок и вторичный рынок. Применение двухуровневой модели в российских условиях определено, главным образом, возможностью использовать в качестве источников финансирования ипотечного кредитования различных ресурсов – депозитов населения и организаций, собственных средств кредиторов, средств институциональных и частных инвесторов рынка ценных бумаг.