Подходом
Таблица №3
Объекты аналоги и расчет поправок:
Показатель | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | Аналог 5 |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
Адрес | Д. Минино | Д. Минино | Пос. Крючково | Геолог садовое товарищество | Солнышко СНТ | Пос. элита |
Район | Емельяновский | Емельяновский | Емельяновский | Емельяновский | Емельяновский | Емельяновский |
Общая площадь, кв.м. | 35,3 | 35 | 35 | 30 | 30 | 30 |
Площадь земельного участка, сот. | 6 | 6 | 6 | 6 | 6 | 6 |
Цена предложения | 450000 | 250000 | 120000 | 290000 | 390000 | |
Источник информации | cian.ru | cian.ru | cian.ru | cian.ru | cian.ru | |
Категория цены | Цена предложения | Цена предложения | Цена предложения | Цена предложения | Цена предложения | |
Стоимость 1 кв.м. площади, руб. | 12857 | 7143 | 4000 | 9667 | 13000 | |
Описание | ||||||
Условия сделки | Наличные, ипотека | Наличные, ипотека | Наличные, торг | наличные | наличные | |
Дата продажи | 1 месяц | 1 месяц | 1 месяц | 1 месяц | 1 месяц | |
Привлекательность | низкая | низкая | Низкая | низкая | низкая | низкая |
Планировка | Индивидуальная | Индивидуальная | Индивидуальная | Индивидуальная | Индивидуальная | Индивидуальная |
Этаж/этажность/ материал стен | 1/1д | 1/1д | 1/1д | 1/1д | 1/1д | 1/1д |
Состояние, отделка | Окна ПВХ, печь, обои, полы деревянные. | Обои, окна деревянные, полы деревянные, печь. | Обои, окна деревянные, полы деревянные, печь. | Обои, окна, полы деревянные, печь, свет. | Обои, окна, полы деревянные, печь. | Полы деревянные и потолок утеплены, окна, печь. |
Благоустройство двора | Сарай, стайка, баня. | Теплицы | Баня | теплицы | теплица | теплицы |
Транспортная доступность | Средняя | Средняя | Низкая | средняя | средняя | средняя |
Эффективный возраст, лет | 34* | |||||
Физический износ, % | 24* | |||||
Расчет поправок | ||||||
Стоимость 1 кв.м. площади, руб. | 12857 | 7143 | 4000 | 9667 | 13000 | |
На дату продажи | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
Скорректированная цена | 12857 | 7143 | 4000 | 9667 | 13000 | |
На масштаб | 0,99 | 0,99 | 0,85 | 0,85 | 0,85 | |
Скорректированная цена | 12728,4 | 7071,57 | 3400 | 8216,95 | 11050 | |
На этажность | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
Скорректированная цена | 12728,4 | 7071,57 | 3400 | 8216,95 | 11050 | |
На физический Износ | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
Скорректированная цена | 12728,4 | 7071,57 | 3400 | 8216,95 | 11050 | |
На конструктивы | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
Скорректированная цена | 12728,4 | 7071,57 | 3400 | 8216,95 | 11050 | |
На планировку | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
Скорректированная цена | 12728,4 | 7071,57 | 3400 | 8216,95 | 11050 | |
На площадь земельного участка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
Скорректированная цена | 12728,4 | 7071,57 | 3400 | 8216,95 | 11050 | |
На отделку | 0,94 | 0,96 | 0,94 | 0,94 | 0,94 | |
Скорректированная цена | 11964,7 | 6788,6 | 3196 | 7723,65 | 10387 | |
На район | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
Скорректированная цена | 11964,7 | 6788,6 | 3196 | 7723,65 | 10387 | |
На расположение внутри района | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
Скорректированная цена | 11964,7 | 6788,6 | 3196 | 7723,65 | 10387 | |
На уторговывание | 0,98 | 0,98 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | |
Скорректированная цена | 11725,4 | 6652,8 | 3132,1 | 7723,65 | 10387 | |
Стоимость 1 кв.м. общей площади с учетом всех поправок | 11725,4 | 6652,8 | 3132,1 | 7723,65 | 10387 |
Последовательность внесения поправок:
а) на дату продажи (предложения):
1,00 – для объектов-аналогов, которые в течение месяца выставлены на рынке;
0,95 – для объектов-аналогов, которые в течение 2 месяцев выставлены на рынке;.
б) на площадь (масштаб):
1 – для объектов-аналогов, которые по площади одинаковы с объектом оценки;
Процентное соотношение поправок находится при помощи пропорции.
Таким же образом вычисляются поправки на жилую площадь.
в) на этаж:
1 – для квартир, расположенных на средних этажах, а на 5% ниже для квартир на крайних этажах.
г) на физический износ:
Поправка на физический износ определяется отношением физического износа оцениваемого объекта к физическому износу объекта-аналога по формуле:
Иф=(1-Ифо/100)/(1-Ифа/100), где
Ифо – физический износ оцениваемого объекта;
Ифа – физический износ объекта-аналога.
Физический износ оцениваемого объекта и объектов-аналогов определяется методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое выражается в формуле:
И=(ЭВ/ФЖ)*100=(ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ))*100, где
И – износ;
ЭВ – эффективный возраст;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
д) на конструктивы:
если материал стен у объектов-аналогов такая же как объекта оценки, по коэффициент будет 1,00. На различия в материале стен вводим поправку +/-0,05.
е) на планировку:
Если планировка у объектов-аналогов такая же как у объекта оценки, то коэффициент будет 1,00. На различия в планировки вводим поправку +/-0,05.
ж) на площадь кухни:
1 – для объектов-аналогов, которые по площади одинаковы с объектом оценки;
Процентное соотношение поправок находится при помощи пропорции.
з) на отделку (ремонт):
1,00 – для объектов с такой отделкой как у объекта оценки, на каждое отличие вводим поправку +/-0,02;
и) на район:
для объектов, которые расположены в одном районе с объектом оценки вводим коэффициент 1,00. Если аналоги и объект оценки расположены в разных районах по коэффициент равен 0,95.
к) на расположение внутри района:
Здесь поправка может варьироваться от 1,00 до 0,90 в зависимости от того как близко объекты-аналоги расположены к объекту оценки.
л) на уторговывание:
1,00 – если уступок нет;
0,98 – если есть 1 уступка;
0,96 – если есть 2 уступки;
0,94 – если есть 3 и более уступок.
Итоговую стоимость считаем как среднее арифметическое для всех стоимостей 1 кв.м объектов-аналогов.
Средняя стоимость 1 кв.м. составляет 7925(семь тысяч девятьсот двадцать пять рублей, 0 копеек) рублей.
Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная методом сравнения продаж, составила 279723,910 (двести семьдесят девять тысяч семьсот двадцать три рубля, девяносто одна копейка) рублей.
Дата: 2019-02-25, просмотров: 251.