Подходом

Таблица №3

Объекты аналоги и расчет поправок:

Последовательность внесения поправок:

а) на дату продажи (предложения):

1,00 – для объектов-аналогов, которые в течение месяца выставлены на рынке;

0,95 – для объектов-аналогов, которые в течение 2 месяцев выставлены на рынке;.

б) на площадь (масштаб):

1 – для объектов-аналогов, которые по площади одинаковы с объектом оценки;

Процентное соотношение поправок находится при помощи пропорции.

Таким же образом вычисляются поправки на жилую площадь.

в) на этаж:

1 – для квартир, расположенных на средних этажах, а на 5% ниже для квартир на крайних этажах.

г) на физический износ:

Поправка на физический износ определяется отношением физического износа оцениваемого объекта к физическому износу объекта-аналога по формуле:

И_ф=(1-И_фо/100)/(1-И_фа/100), где

И_фо – физический износ оцениваемого объекта;

И_фа – физический износ объекта-аналога.

Физический износ оцениваемого объекта и объектов-аналогов определяется методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое выражается в формуле:

И=(ЭВ/ФЖ)*100=(ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ))*100, где

И – износ;

ЭВ – эффективный возраст;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

д) на конструктивы:

если материал стен у объектов-аналогов такая же как объекта оценки, по коэффициент будет 1,00. На различия в материале стен вводим поправку +/-0,05.

е) на планировку:

Если планировка у объектов-аналогов такая же как у объекта оценки, то коэффициент будет 1,00. На различия в планировки вводим поправку +/-0,05.

ж) на площадь кухни:

1 – для объектов-аналогов, которые по площади одинаковы с объектом оценки;

Процентное соотношение поправок находится при помощи пропорции.

з) на отделку (ремонт):

1,00 – для объектов с такой отделкой как у объекта оценки, на каждое отличие вводим поправку +/-0,02;

и) на район:

для объектов, которые расположены в одном районе с объектом оценки вводим коэффициент 1,00. Если аналоги и объект оценки расположены в разных районах по коэффициент равен 0,95.

к) на расположение внутри района:

Здесь поправка может варьироваться от 1,00 до 0,90 в зависимости от того как близко объекты-аналоги расположены к объекту оценки.

л) на уторговывание:

1,00 – если уступок нет;

0,98 – если есть 1 уступка;

0,96 – если есть 2 уступки;

0,94 – если есть 3 и более уступок.

Итоговую стоимость считаем как среднее арифметическое для всех стоимостей 1 кв.м объектов-аналогов.

Средняя стоимость 1 кв.м. составляет 7925(семь тысяч девятьсот двадцать пять рублей, 0 копеек) рублей.

Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная методом сравнения продаж, составила 279723,910 (двести семьдесят девять тысяч семьсот двадцать три рубля, девяносто одна копейка) рублей.