Раздел 9. Оценка объекта недвижимости сравнительным
Поможем в ✍️ написании учебной работы
Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Подходом

Таблица №3

Объекты аналоги и расчет поправок:

                

Показатель Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5
1 2 3 4 5 6 7
Адрес Д. Минино Д. Минино Пос. Крючково Геолог садовое товарищество Солнышко СНТ Пос. элита
Район Емельяновский Емельяновский Емельяновский Емельяновский Емельяновский Емельяновский
Общая площадь,  кв.м. 35,3 35 35 30 30 30
Площадь земельного участка, сот. 6 6 6 6 6 6
Цена предложения   450000 250000 120000 290000 390000
Источник информации   cian.ru cian.ru cian.ru cian.ru cian.ru
Категория цены   Цена предложения Цена предложения Цена предложения Цена предложения Цена предложения
Стоимость 1 кв.м. площади, руб.   12857 7143 4000 9667 13000

Описание

Условия сделки   Наличные, ипотека Наличные, ипотека Наличные, торг наличные наличные
Дата продажи   1 месяц 1 месяц 1 месяц 1 месяц 1 месяц
Привлекательность низкая низкая Низкая низкая низкая низкая
Планировка Индивидуальная Индивидуальная Индивидуальная Индивидуальная Индивидуальная Индивидуальная
Этаж/этажность/ материал стен 1/1д 1/1д 1/1д 1/1д 1/1д 1/1д
Состояние, отделка Окна ПВХ, печь, обои, полы деревянные.  Обои, окна деревянные, полы деревянные, печь.  Обои, окна деревянные, полы деревянные, печь. Обои, окна, полы деревянные, печь, свет. Обои, окна, полы деревянные, печь. Полы деревянные и потолок утеплены, окна, печь.
Благоустройство двора Сарай, стайка, баня. Теплицы Баня теплицы теплица теплицы
Транспортная доступность Средняя Средняя Низкая средняя средняя средняя
Эффективный возраст, лет   34*        
Физический износ, %   24*        

Расчет поправок

Стоимость 1 кв.м. площади, руб.   12857 7143 4000 9667 13000
На дату продажи   1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Скорректированная цена   12857 7143 4000 9667 13000
На масштаб   0,99 0,99 0,85 0,85 0,85
Скорректированная цена   12728,4 7071,57 3400 8216,95 11050
На этажность   1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Скорректированная цена   12728,4 7071,57 3400 8216,95 11050
На физический Износ   1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Скорректированная цена   12728,4 7071,57 3400 8216,95 11050
На конструктивы   1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Скорректированная цена   12728,4 7071,57 3400 8216,95 11050
На планировку   1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Скорректированная цена   12728,4 7071,57 3400 8216,95 11050
На площадь земельного участка   1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Скорректированная цена   12728,4 7071,57 3400 8216,95 11050
На отделку   0,94 0,96 0,94 0,94 0,94
Скорректированная цена   11964,7 6788,6 3196 7723,65 10387
На район   1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Скорректированная цена   11964,7 6788,6 3196 7723,65 10387
На расположение внутри района   1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Скорректированная цена   11964,7 6788,6 3196 7723,65 10387
На уторговывание   0,98 0,98 0,98 1,00 1,00
Скорректированная цена   11725,4 6652,8 3132,1 7723,65 10387
Стоимость 1 кв.м. общей площади с учетом всех поправок   11725,4 6652,8 3132,1 7723,65 10387

Последовательность внесения поправок:

а) на дату продажи (предложения):

1,00 – для объектов-аналогов, которые в течение месяца выставлены на рынке;

0,95 – для объектов-аналогов, которые в течение 2 месяцев выставлены на рынке;.

б) на площадь (масштаб):

1 – для объектов-аналогов, которые по площади одинаковы с объектом оценки;

Процентное соотношение поправок находится при помощи пропорции.

Таким же образом вычисляются поправки на жилую площадь.

в) на этаж:

1 – для квартир, расположенных на средних этажах, а на 5% ниже для квартир на крайних этажах.

г) на физический износ:

Поправка на физический износ определяется отношением физического износа оцениваемого объекта к физическому износу объекта-аналога по формуле:

Иф=(1-Ифо/100)/(1-Ифа/100), где

Ифо – физический износ оцениваемого объекта;

Ифа – физический износ объекта-аналога.

Физический износ оцениваемого объекта и объектов-аналогов определяется методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое выражается в формуле:

И=(ЭВ/ФЖ)*100=(ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ))*100, где

И – износ;

ЭВ – эффективный возраст;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

д) на конструктивы:

если материал стен у объектов-аналогов такая же как объекта оценки, по коэффициент будет 1,00. На различия в материале стен вводим поправку +/-0,05.

е) на планировку:

Если планировка у объектов-аналогов такая же как у объекта оценки, то коэффициент будет 1,00. На различия в планировки вводим поправку +/-0,05.

ж) на площадь кухни:

1 – для объектов-аналогов, которые по площади одинаковы с объектом оценки;

Процентное соотношение поправок находится при помощи пропорции.

з) на отделку (ремонт):

1,00 – для объектов с такой отделкой как у объекта оценки, на каждое отличие вводим поправку +/-0,02;

и) на район:

для объектов, которые расположены в одном районе с объектом оценки вводим коэффициент 1,00. Если аналоги и объект оценки расположены в разных районах по коэффициент равен 0,95.

к) на расположение внутри района:

Здесь поправка может варьироваться от 1,00 до 0,90 в зависимости от того как близко объекты-аналоги расположены к объекту оценки.

л) на уторговывание:

1,00 – если уступок нет;

0,98 – если есть 1 уступка;

0,96 – если есть 2 уступки;

0,94 – если есть 3 и более уступок.

 

Итоговую стоимость считаем как среднее арифметическое для всех стоимостей 1 кв.м объектов-аналогов.

 

Средняя стоимость 1 кв.м. составляет 7925(семь тысяч девятьсот двадцать пять рублей, 0 копеек) рублей.

Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная методом сравнения продаж, составила 279723,910 (двести семьдесят девять тысяч семьсот двадцать три рубля, девяносто одна копейка) рублей.

 

Дата: 2019-02-25, просмотров: 251.