Основные условия применения сравнительного подхода:

- объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов, в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния рыночных изменений на результат оценки;

- информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

- факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Чем более похожи объекты сравнения и чем больше их используется для анализа, тем более точным будет получаемый результат оценки.

Следовательно, подход наиболее надежен при оценке жилья, так как рынок жилья — наиболее развитый сегмент рынка недвижимости и имеется достаточное количество сопоставимых продаж объектов (квартир). К тому же этот рынок насыщен информацией: периодическая печать, телевизионная информация и собственные базы данных риэлтерских фирм

Преимущества сравнительного подхода:

- позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

- в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

- статистически обоснован;

- позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;

- при наличии достаточного количества данных для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Сравнительный подход базируется на принципах: - замещения; - сбалансированности; - спроса и предложения.

Методы сравнительного подхода.

1) Метод сравнительного анализа продаж- оценка стоимости объекта (стоимости собственности) путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных объектов. В рамках метода: анализируют рыночную ситуацию для аналогичных объектов и по ним собирают достоверную информацию; определяют соотв. единицы сравнения объекта и проводят сравнит. анализ по каждой единице; выделяют необходимые элементы сравнения; сопоставляют оцениваемый объект и выбранные объекты сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых; ряд скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов приводят к одному значению или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки. Метод целесообразен при наличии большого объема достоверной информации и нередко совмещается с методами статистической оценки. Основное его достоинство – возможность получения результата, максимально точно отражающего отношение рынка к объекту оценки. Трудности при оценке стоимости объекта обусловлены тем, что не существует даже двух абсолютно подобных объектов. Кроме того, необходимо принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, т.е. те, на которые не повлияли нерыночные факторы. При продажах высокодоходных объектов информация об их экономических характеристиках и условиях продаж часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях может лишь «очерчиваться» диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

2) Метод валовой ренты. Основывается на наличии прямой связи между ценой продажи и соответствующим рентным доходом. Это взаимосвязь измеряется мультипликатором. (коэф-т валовой ренты). Применяется при оценке недвижимости, способной приносить доход.

ВРМ- это отношение цены продажи объекта к потенциальному или эффективному валовому доходу. В зависимости от ситуации значение ВРМ аналогов для определения ВРМ объекта, применяются процедуры согласования результатов.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле: С= Пвд*ВРМ

ПВД- валовой доход от оцениваемого объекта; ВРМ- усредненный валовой рентный мультипликатор.

Этапы метода:

- подбор сопоставимых аналогов;

-расчет ВРМ;

- согласование полученных знаний ВРМ, для определения единого значение ВРМ или диапазона значений ВРМ, которые могут быть применены к оцениваемому объекту;

- определение сопоставимых по уровню арендной платы оцениваемых объектов;

- анализ аналогов, их сравнение с соответствующими характеристиками объекта оценки;

- расчет корректировок для получения значения рыночного рентного дохода оцениваемого объекта;

- расчет стоимости объекта оценки по формуле.

Недостатки метода:

1. Применение только на активных рынках доходной недвижимости;

2. Не учитывается разница в рисках между объектом оценки и аналогами

3. Не учитывается разница в ЧОД