КУРСОВАЯ РАБОТА
МДК: 04.01 «Оценка недвижимого имущества»
тема: качественные и количественные характеристики объекта оценки (жилого дома)
Выполнила студентка
группы И-2-12
Лалетина А.А.
Проверила:
Малькова А.П.
___(________)___________
оценка
_______________________
дата
Красноярск
2019
Содержание
Введение. 3
Раздел 1. Общие сведения. 5
Раздел 2. Определение основных оценочных понятий. 8
Раздел 3. Объем, этапы и структура процесса оценки. 16
Раздел 4. Краткое описание Емельяновского района Красноярского края. 19
Раздел 5. Юридическое обоснование права собственности. 20
Раздел 6. Местоположение и описание объекта недвижимости. 21
Раздел 7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного. 23
использования (ННЭИ) объекта недвижимости. 23
Раздел 8. Выбор подхода к оценке. 23
Раздел 9. Оценка объекта недвижимости сравнительным. 24
Подходом. 24
Раздел 10. Расчет ликвидационной стоимости оцениваемого объекта. 28
Раздел 11. Согласование результатов. 29
Приложение. 29
Литература. 29
Введение
Современная действительность показывает, что наука в области экономики не нашла своего отражения на практике. В сущности, имеются расхождения в этих двух областях: в оценочной деятельности и в экономике недвижимости. В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятия и объектов недвижимости (в том числе и земельных участков).
Оценка недвижимости все чаще необходима при купле-продаже имущества, получении кредита под залог имущества, страхования имущества, реорганизации, ликвидации, а также использования прав наследования. Собственники недвижимости довольно часто неэффективно управляют своей собственностью, а при продаже определяют ее рыночную цену без привлечения оценщиков. Эти проблемы негативно влияют на доходность и в конечном итоге на стоимость недвижимости в целом.
Актуальность темы работы заключается в том, что оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.
Цель – выявить количественные и качественные характеристики объекта оценки жилого дома.
Задачи: оценить объект недвижимости, расчитать ликвидациооную стоимость объекта и согласовать все результаты.
Объектом исследования в работе является жилой дом, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, д. Минино, улица Партизанская, дом 1.
Гражданину Осипов
Николай Степанович
Оценщиком ООО «Оценщик 24 региона», согласно договору №15а от 21.01.2019 года, произведен осмотр и оценка жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Емельяновский район, деревня Минино, улица Партизанская, дом 1.
Оценка объекта недвижимости произведена в соответствии с:
1. ФЗ №135 «Об Оценочной деятельности В Российской Федерации» от 29.07.1998 года;
2. ФСО №3 «Требования к отчету об оценке»;
3. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297;
4. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298;
5. «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.
Оценка проведена по состоянию 29.01.2019 года, исследования и анализ, приведенные в отчете, были проведены в период с 21.01.2019 года по 30.01.2019 года.
Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Емельяновский район, деревня Минино, улица Партизанская, дом 1 составляет:
279723,910 (двести семьдесят девять тысяч семьсот двадцать три рубля, девяносто одна копейка) рублей.
Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что наиболее вероятное значение ликвидационной стоимости объекта оценки с учетом всех поправок составляет:
139861,955 (сто тридцать девять тысяч восемьсот шестьдесят один рубль девятьсот пятьдесят пять копеек) рублей.
Специалист по оценке
земельно-имущественных прав Лалетина А.А.
Раздел 1. Общие сведения
Основные факты и выводы
| Общая информация, идентифицирующая объект оценки | жилой дом |
| Итоговая величина стоимости объекта оценки | 279723,910 |
Задание на оценку
| Объект оценки | жилой дом |
| Имущественные права на объект оценки | право собственности |
| Оцениваемые права | право собственности |
| Цель оценки | определить рыночную стоимость |
| Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения | сделка купли-продажи |
| Вид стоимости | рыночная, ликвидационная |
| Дата оценки | |
| Дата составления отчета | |
| Период проведения работ по оценке объекта | с 21.01.2019 по 30.01.2019 года |
| Собственник(и) | Осипов Николай Степанович |
| Основание для проведения оценки | договор №15а от 21.01.2019 года |
| Стандарты оценки | федеральные стандарты, действующие на территории Российской Федерации |
Сведения о заказчике оценки
Заказчик: Осипов Николай Степанович.
Реквизиты: паспорт серия 0404 № 567800 выдан УВД России по Емельяновскому району Красноярского края.
Сведения об оценщике
Оценщик: Лалетина Анастасия Александровна.
Реквизиты: паспорт серия 0403 № 890978 выдан ТП УФМС России по Красноярскому краю в Краснотуранском районе.
Полис страхования гражданской ответственности оценщика № АА24 502019-15 от «09»01 2019 года, выдан АльфаСтрахование.
Красноярского края
Дата основания города (района города, поселка): в 1921 году был образован Емельяновский сельский совет, а в 1936 году, согласно Указу Президиума Верховного Совета РСФСР — Емельяновский район, в состав которого вошли двадцать три сельских совета отошедших от Красноярского района и три от Сухобузимского. В 1983 году из Емельяновского района был выделен Берёзовский район.
Площадь города (района города, поселка): Площадь территории — 7440 км².
Протяженность дорог: Протяженность автомобильных дорог 385,8 километров, из них асфальтированных 282,6 километра (2005 год).
В пяти км от районного центра — аэропорты Емельяново и Черемшанка.
Зима продолжительная. Средняя температура января от -20 до -36. Лето в центральных районах умеренно теплое, на юге - теплое. Средняя температура июля +13С. Среднегодовое количество осадков — 465 мм. Красноярске различают следующие подсезоны зимы: Первозимье — с 4 по 28 ноября; Коренная зима — с 29 ноября по 7 марта; Перелом зимы — с 8 марта по 22 марта. Подсезоны лета: Начало лета — с 9 июня по 7 июля Полное лето — с 8 июля по 31 июля; Спад лета — с 1 августа по 20 августа
Емельяновский район является муниципальным районом, расположен в 25 км от краевого центра, города Красноярска. Районным центром является поселок Емельяново, который находится на правом берегу реки Качи. От районного центра до ближайшей железнодорожной станции Бугач — 19 км, до пристани — 22 км, до аэропорта Емельяново, который является воздушными воротами Красноярского края, — 15 км. Общая площадь территории составляет 7,4 тыс. кв. км. Емельяновский район граничит на севере с Большемуртинским и Бирилюсским районами, на западе — с Козульским, на востоке — с Сухобузимским районом и городом Железногорском, на юго-востоке — с городом Красноярском и Березовским районом, на юге — с городом Дивногорском и Балахтинским районом.
Помышленность города: Закрытое акционерное общество «Спецтехномаш», вид деятельности - производство машин и обогатительного оборудования, ООО "Мир упаковки", вид деятельности - производство резиновых и пластмассовых изделий (пищевого и промышленного назначения).
Инфраструктура района: мимо Емельяновского района проходи федеральная трасса М-53, Международный аэропорт Красноярск (Емелья́ново).
Типичность застройки Емельяновского района - пригородный и дачный.
Таблица №2
Карта транспортной доступности
| Город (населенный пункт) | Расстояние по карте (в км) | Направление |
| Бугачево | 7,84 | СВ |
| Элита | 5,27 | СВ |
| Снежница | 9,01 | СЗ |
| Арейское | 7,37 | СЗ |
| Дрокино | 14,64 | СВ |
| Емельяново | 15,58 | СВ |
| Красноярск | 20,73 | ЮВ |
Подходом
Таблица №3
Объекты аналоги и расчет поправок:
| Показатель | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | Аналог 5 |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Адрес | Д. Минино | Д. Минино | Пос. Крючково | Геолог садовое товарищество | Солнышко СНТ | Пос. элита |
| Район | Емельяновский | Емельяновский | Емельяновский | Емельяновский | Емельяновский | Емельяновский |
| Общая площадь, кв.м. | 35,3 | 35 | 35 | 30 | 30 | 30 |
| Площадь земельного участка, сот. | 6 | 6 | 6 | 6 | 6 | 6 |
| Цена предложения | 450000 | 250000 | 120000 | 290000 | 390000 | |
| Источник информации | cian.ru | cian.ru | cian.ru | cian.ru | cian.ru | |
| Категория цены | Цена предложения | Цена предложения | Цена предложения | Цена предложения | Цена предложения | |
| Стоимость 1 кв.м. площади, руб. | 12857 | 7143 | 4000 | 9667 | 13000 | |
| Описание | ||||||
| Условия сделки | Наличные, ипотека | Наличные, ипотека | Наличные, торг | наличные | наличные | |
| Дата продажи | 1 месяц | 1 месяц | 1 месяц | 1 месяц | 1 месяц | |
| Привлекательность | низкая | низкая | Низкая | низкая | низкая | низкая |
| Планировка | Индивидуальная | Индивидуальная | Индивидуальная | Индивидуальная | Индивидуальная | Индивидуальная |
| Этаж/этажность/ материал стен | 1/1д | 1/1д | 1/1д | 1/1д | 1/1д | 1/1д |
| Состояние, отделка | Окна ПВХ, печь, обои, полы деревянные. | Обои, окна деревянные, полы деревянные, печь. | Обои, окна деревянные, полы деревянные, печь. | Обои, окна, полы деревянные, печь, свет. | Обои, окна, полы деревянные, печь. | Полы деревянные и потолок утеплены, окна, печь. |
| Благоустройство двора | Сарай, стайка, баня. | Теплицы | Баня | теплицы | теплица | теплицы |
| Транспортная доступность | Средняя | Средняя | Низкая | средняя | средняя | средняя |
| Эффективный возраст, лет | 34* | |||||
| Физический износ, % | 24* | |||||
| Расчет поправок | ||||||
| Стоимость 1 кв.м. площади, руб. | 12857 | 7143 | 4000 | 9667 | 13000 | |
| На дату продажи | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Скорректированная цена | 12857 | 7143 | 4000 | 9667 | 13000 | |
| На масштаб | 0,99 | 0,99 | 0,85 | 0,85 | 0,85 | |
| Скорректированная цена | 12728,4 | 7071,57 | 3400 | 8216,95 | 11050 | |
| На этажность | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Скорректированная цена | 12728,4 | 7071,57 | 3400 | 8216,95 | 11050 | |
| На физический Износ | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Скорректированная цена | 12728,4 | 7071,57 | 3400 | 8216,95 | 11050 | |
| На конструктивы | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Скорректированная цена | 12728,4 | 7071,57 | 3400 | 8216,95 | 11050 | |
| На планировку | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Скорректированная цена | 12728,4 | 7071,57 | 3400 | 8216,95 | 11050 | |
| На площадь земельного участка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Скорректированная цена | 12728,4 | 7071,57 | 3400 | 8216,95 | 11050 | |
| На отделку | 0,94 | 0,96 | 0,94 | 0,94 | 0,94 | |
| Скорректированная цена | 11964,7 | 6788,6 | 3196 | 7723,65 | 10387 | |
| На район | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Скорректированная цена | 11964,7 | 6788,6 | 3196 | 7723,65 | 10387 | |
| На расположение внутри района | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Скорректированная цена | 11964,7 | 6788,6 | 3196 | 7723,65 | 10387 | |
| На уторговывание | 0,98 | 0,98 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | |
| Скорректированная цена | 11725,4 | 6652,8 | 3132,1 | 7723,65 | 10387 | |
| Стоимость 1 кв.м. общей площади с учетом всех поправок | 11725,4 | 6652,8 | 3132,1 | 7723,65 | 10387 | |
Последовательность внесения поправок:
а) на дату продажи (предложения):
1,00 – для объектов-аналогов, которые в течение месяца выставлены на рынке;
0,95 – для объектов-аналогов, которые в течение 2 месяцев выставлены на рынке;.
б) на площадь (масштаб):
1 – для объектов-аналогов, которые по площади одинаковы с объектом оценки;
Процентное соотношение поправок находится при помощи пропорции.
Таким же образом вычисляются поправки на жилую площадь.
в) на этаж:
1 – для квартир, расположенных на средних этажах, а на 5% ниже для квартир на крайних этажах.
г) на физический износ:
Поправка на физический износ определяется отношением физического износа оцениваемого объекта к физическому износу объекта-аналога по формуле:
Иф=(1-Ифо/100)/(1-Ифа/100), где
Ифо – физический износ оцениваемого объекта;
Ифа – физический износ объекта-аналога.
Физический износ оцениваемого объекта и объектов-аналогов определяется методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое выражается в формуле:
И=(ЭВ/ФЖ)*100=(ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ))*100, где
И – износ;
ЭВ – эффективный возраст;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
д) на конструктивы:
если материал стен у объектов-аналогов такая же как объекта оценки, по коэффициент будет 1,00. На различия в материале стен вводим поправку +/-0,05.
е) на планировку:
Если планировка у объектов-аналогов такая же как у объекта оценки, то коэффициент будет 1,00. На различия в планировки вводим поправку +/-0,05.
ж) на площадь кухни:
1 – для объектов-аналогов, которые по площади одинаковы с объектом оценки;
Процентное соотношение поправок находится при помощи пропорции.
з) на отделку (ремонт):
1,00 – для объектов с такой отделкой как у объекта оценки, на каждое отличие вводим поправку +/-0,02;
и) на район:
для объектов, которые расположены в одном районе с объектом оценки вводим коэффициент 1,00. Если аналоги и объект оценки расположены в разных районах по коэффициент равен 0,95.
к) на расположение внутри района:
Здесь поправка может варьироваться от 1,00 до 0,90 в зависимости от того как близко объекты-аналоги расположены к объекту оценки.
л) на уторговывание:
1,00 – если уступок нет;
0,98 – если есть 1 уступка;
0,96 – если есть 2 уступки;
0,94 – если есть 3 и более уступок.
Итоговую стоимость считаем как среднее арифметическое для всех стоимостей 1 кв.м объектов-аналогов.
Средняя стоимость 1 кв.м. составляет 7925(семь тысяч девятьсот двадцать пять рублей, 0 копеек) рублей.
Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная методом сравнения продаж, составила 279723,910 (двести семьдесят девять тысяч семьсот двадцать три рубля, девяносто одна копейка) рублей.
Литература
http://smao.ru
https://krasnoyarsk.cian.ru
https://studfiles.net
https://lektsii.org
https://revolution.allbest.ru
https://studbooks.net
http://base.garant.ru
https://ru.wikipedia.org
http://www.krskstate.ru
https://economic_mathematics.academic.ru
http://www.apline.ru
http://www.consultant.ru
https://2gis.ru/krasnoyarsk
https://krasnoyarsk.n1.ru
http://terrafaq.ru
http://discovered.com
КУРСОВАЯ РАБОТА
МДК: 04.01 «Оценка недвижимого имущества»
тема: качественные и количественные характеристики объекта оценки (жилого дома)
Выполнила студентка
группы И-2-12
Лалетина А.А.
Проверила:
Малькова А.П.
___(________)___________
оценка
_______________________
дата
Красноярск
2019
Содержание
Введение. 3
Раздел 1. Общие сведения. 5
Раздел 2. Определение основных оценочных понятий. 8
Раздел 3. Объем, этапы и структура процесса оценки. 16
Раздел 4. Краткое описание Емельяновского района Красноярского края. 19
Раздел 5. Юридическое обоснование права собственности. 20
Раздел 6. Местоположение и описание объекта недвижимости. 21
Раздел 7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного. 23
использования (ННЭИ) объекта недвижимости. 23
Раздел 8. Выбор подхода к оценке. 23
Раздел 9. Оценка объекта недвижимости сравнительным. 24
Подходом. 24
Раздел 10. Расчет ликвидационной стоимости оцениваемого объекта. 28
Раздел 11. Согласование результатов. 29
Приложение. 29
Литература. 29
Введение
Современная действительность показывает, что наука в области экономики не нашла своего отражения на практике. В сущности, имеются расхождения в этих двух областях: в оценочной деятельности и в экономике недвижимости. В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятия и объектов недвижимости (в том числе и земельных участков).
Оценка недвижимости все чаще необходима при купле-продаже имущества, получении кредита под залог имущества, страхования имущества, реорганизации, ликвидации, а также использования прав наследования. Собственники недвижимости довольно часто неэффективно управляют своей собственностью, а при продаже определяют ее рыночную цену без привлечения оценщиков. Эти проблемы негативно влияют на доходность и в конечном итоге на стоимость недвижимости в целом.
Актуальность темы работы заключается в том, что оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.
Цель – выявить количественные и качественные характеристики объекта оценки жилого дома.
Задачи: оценить объект недвижимости, расчитать ликвидациооную стоимость объекта и согласовать все результаты.
Объектом исследования в работе является жилой дом, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, д. Минино, улица Партизанская, дом 1.
Гражданину Осипов
Николай Степанович
Оценщиком ООО «Оценщик 24 региона», согласно договору №15а от 21.01.2019 года, произведен осмотр и оценка жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Емельяновский район, деревня Минино, улица Партизанская, дом 1.
Оценка объекта недвижимости произведена в соответствии с:
1. ФЗ №135 «Об Оценочной деятельности В Российской Федерации» от 29.07.1998 года;
2. ФСО №3 «Требования к отчету об оценке»;
3. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297;
4. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298;
5. «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.
Оценка проведена по состоянию 29.01.2019 года, исследования и анализ, приведенные в отчете, были проведены в период с 21.01.2019 года по 30.01.2019 года.
Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Емельяновский район, деревня Минино, улица Партизанская, дом 1 составляет:
279723,910 (двести семьдесят девять тысяч семьсот двадцать три рубля, девяносто одна копейка) рублей.
Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что наиболее вероятное значение ликвидационной стоимости объекта оценки с учетом всех поправок составляет:
139861,955 (сто тридцать девять тысяч восемьсот шестьдесят один рубль девятьсот пятьдесят пять копеек) рублей.
Специалист по оценке
земельно-имущественных прав Лалетина А.А.
Раздел 1. Общие сведения
Основные факты и выводы
| Общая информация, идентифицирующая объект оценки | жилой дом |
| Итоговая величина стоимости объекта оценки | 279723,910 |
Задание на оценку
| Объект оценки | жилой дом |
| Имущественные права на объект оценки | право собственности |
| Оцениваемые права | право собственности |
| Цель оценки | определить рыночную стоимость |
| Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения | сделка купли-продажи |
| Вид стоимости | рыночная, ликвидационная |
| Дата оценки | |
| Дата составления отчета | |
| Период проведения работ по оценке объекта | с 21.01.2019 по 30.01.2019 года |
| Собственник(и) | Осипов Николай Степанович |
| Основание для проведения оценки | договор №15а от 21.01.2019 года |
| Стандарты оценки | федеральные стандарты, действующие на территории Российской Федерации |
Сертификат рыночной стоимости
Данный сертификат дает удостоверение подлинности следующих фактов:
· Утверждения и факты являются правильными и соответствуют действительности;
· Анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются независимыми;
· Отсутствует текущий имущественный интерес к оцениваемому объекту, нет обязательств по отношению к объекту или его владельцу;
· Анализ, мнение и заключения соответствуют требованиям:
- Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
- Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденного Приказом Минэкономразвития №297 от 20.05.2015 года;
- Федерального стандарта оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития №298 от 20.05.2015 года;
- Федерального стандарта оценки №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного Приказом Минэкономразвития №299 от 20.05.2015 года;
- Федерального стандарта оценки №4 «Определение кадастровой стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития №508 от 22.10.2010 года;
- Федерального стандарта оценки №5 «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденного Приказом Минэкономразвития №328 от 04.07.2011 года;
- Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития №611 от 25.09.2014 года;
- Федерального стандарта оценки №8 «Оценка бизнеса», утвержденного Приказом Минэкономразвития №326 от 01.06.2015 года;
- Федерального стандарта оценки №9 «Оценка для целей залога», утвержденного Приказом Минэкономразвития №327 от 01.06.2015 года;
- Федерального стандарта оценки №10 «Оценка стоимости машин и оборудования», утвержденного Приказом Минэкономразвития №328 от 01.06.2015 года;
- Федерального стандарта оценки №11 «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности», утвержденного Приказом Минэкономразвития №385 от 22.06.2015 года;
- Федерального стандарта оценки №12 «Определение ликвидационной стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития №721 от 17.11.2016 года;
- Федерального стандарта оценки №13 «Определение инвестиционной стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития №722 от 17.11.2016 года
· Оценка объекта оценки была произведена в индивидуальной форме.
Дата: 2019-02-25, просмотров: 229.
