Краткая характеристика объекта оценки приведена в таблице 4.

Таблица 4 – Краткая характеристика объекта оценки

Осмотр объектов оценки проводился оценщиком 09 февраля 2016 года в светлое время суток при естественном и искусственном освещении.

Затратный подход, используемый для оценки объектов недвижимости, основан на предположении, что затраты на строительство с учетом износа и в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором находится имущество являются приемлемым ориентиром для определения его стоимости. Определение рыночной стоимости в рамках затратного подхода может быть реализовано на базе стоимости замещения или стоимости воспроизводства. В данной работе рыночная стоимость имущества определяется на базе стоимости замещения. Поэтому рыночная стоимость имущества с использованием затратного подхода рассчитывается по формуле:                              где: РС – рыночная стоимость имущества;

СЗ – стоимость замещения объекта, определяемая как сумма затрат на создание аналога объекта оценки с учетом износа;

З – стоимость прав на земельный участок.

Прибыль предпринимателя. ПП - Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) - это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Эта прибыль выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством. Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск. Последний на российском рынке достаточно высок. Требуемый уровень дохода для таких фирм составляет 15-40% затрат на строительство. В результате анализа контрактов основных строительных фирм, работающих в местном регионе, оценщик пришел к выводу, что застройщики закладывают норму прибыли Н_п=~30%, поэтому в расчете использовалась Н_п = 30%, как наиболее типичная в настоящих условиях.

ПП = (ВС_б + КИ) х Н_п

Расчет восстановительной стоимости строительства 1 м газопровода представлен в таблице 5.

Таблица  5 – Расчет восстановительной стоимости строительства 1 м газопровода

Расчет восстановительной стоимости газопровода в целом представлен в таблице 6.

Таблица 6 – Расчет восстановительной стоимости газопровода в целом

Расчет физического износа объекта оценки выполнен в таблице 7.

Таблица – 7 Расчет физического износа объекта оценки

Таким образом, накопленный физический износ газопровода составляет 86,00% от его восстановительной стоимости.

Расчет стоимости замещения. По результатам расчетов стоимость объекта оценки с учетом накопленного износа представлена в таблице 8.

Таблица 8 – Расчет стоимости объекта оценки с учетом накопленного износа

Вопросы:

1. Сформулируйте заключение о рыночной стоимости объекта оценки.

2. Оцените влияние фактора времени на стоимость оцениваемого имущества.

Тема 7. Итоговое заключение об оценке стоимости фирмы (бизнеса)

Отчет об оценке — это документ, который содержит обоснование мнения оценщика о стоимости оцениваемого имущества. При его составлении оценщик должен использовать информацию, которая обеспечивает достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В обязательном порядке в отчете должны быть указаны следующие сведения:

- дата проведения оценки,

- используемые стандарты оценки,

- цели и задачи проведения оценки объекта оценки,

- иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.

Если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии их установления и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости.

Содержание отчета об оценке обычно состоит из следующих основных разделов:

1. Введение (задание на оценку, краткое описание предприятия, характеристика капитала, общее описание используемого стандарта оценки, характеристика источников информации, обоснование выбранных методов оценки).

2. Описание макроэкономических параметров (выявляются основные макроэкономические факторы влияющие на результаты функционирования предприятия, их тенденции и воздействие на перспективы бизнеса; в зависимости от ситуации информация может анализироваться как за прошлый, так и за будущий периоды).

3. Характеристика отрасли (особенности отрасли, ее текущее положение и перспективы; характеристика рынков сбыта; факторы, влияющие на спрос; конкуренция; если предприятия выпускает продукцию ряда отраслей, то анализируется состояние каждой отрасли).

4. Описание предприятия, его финансовое и технико-экономическое состояние (история предприятия; перечень выпускаемых товаров и услуг; условия сбыта; наличие поставщиков, персонала, менеджмент; прошлые сделки с акциями предприятия; имущество в собственности и аренде; текущая деятельность предприятия; анализ финансового состояния предприятия и прогнозирование его будущих чистых доходов).

5. Исследование данных по сопоставимым предприятиям (приводится анализ критериев, по которым отбираются аналоги; перечисляются источники информации; дается краткое описание выбранных предприятий-аналогов и проводится их финансово-экономический анализ).

6. Выбор и применение методов оценки (отражается обоснованный выбор применяемых методов оценки; проводятся расчеты; заключение о величине стоимости предприятия).

7. Заключение по оценке (приводится краткое описание отчета об оценке и результаты оценки предприятия).

8. Приложение (заявление об отсутствии личной заинтересованности оценщика; допущения и оговорки; копии документов; табличная информация, обосновывающая использование в отчете тех или иных величин).

Согласно российскому законодательству оценщик обязан использовать три подхода к оценке, а в случае невозможности применения какого-либо из них – обосновывать отказ от его использования.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Для сведения воедино разрозненных значений стоимости, полученных классическими подходами к оценке, проводят согласование результатов.

Согласование результатов оценки – это получение итоговой оценки путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов.

Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводится по формуле:

С_ИТ = С_ЗП ×К₁ + С_ДП ×К₂+ С_СП ×К₃

где С_ИТ – итоговая стоимость объекта оценки;

С_ЗП , С_ДП , С_СП – стоимости, определенные затратным, доходным и сравнительным подходами;

К₁ , К₂ , К₃ – весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.

В отношении этих коэффициентов выполняется равенство.

К₁ + К₂+ К₃ =1

Вопросы и задания для самоконтроля

3. Какова последовательность процесса оценки бизнеса? Основные этапы.

4. Охарактеризуйте методику согласования результатов оценки.

5. Перечислите способы расчета итоговой величины в стоимости фирмы (бизнеса).

6. Основные законодательно установленные требования к содержанию отчета об оценке бизнеса.

7. Структура отчета об оценке бизнеса, содержание основных разделов отчета.

8. Основные законодательно установленные требования к оформлению отчета об оценке бизнеса.