По методу капитализации дохода оцененная стоимость бизнеса действующего предприятия считается равной отношению чистой прибыли к выбранной ставке капитализации.

Этапы практического применения метода капитализации прибыли:

1. Анализ финансовой отчетности предприятия.

2. Определение величины прибыли, которая будет капитализирована.

3. Расчет ставки капитализации.

4. Определение предварительной величины стоимости бизнеса предприятия.

5. Внесение итоговых поправок.

Анализ финансовой отчетности предприятия проводится на основе баланса предприятия и отчета о финансовых результатах. Желательно наличие этих документов хотя бы за последние три года.

Определение величины прибыли, которая будет капитализирована - это фактически выбор периода времени, за который подсчитывается прибыль:

· прибыль последнего отчетного года;

· прибыль первого прогнозного года;

· средняя величина прибыли за 3 -5 последних лет.

В большинстве случаев используется прибыль последнего отчетного года.

Расчет ставки капитализации обычно производится исходя из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли. Для определения же ставки дисконта чаще всего используют следующие методики:

· модель оценки капитальных активов;

· модель кумулятивного построения;

· модель средневзвешенной стоимости капитала.

Определение предварительной величины стоимости бизнеса предприятия производится по простой формуле:

V = I / R,

Где V - стоимость;

I - величина прибыли;

R - ставка капитализации.

Внесение итоговых поправок производится на нефункциональные активы (те активы, которые не принимают участия в извлечении дохода), на недостаток ликвидности, на контрольный или неконтрольный пакет оцениваемых акций или долей.

Метод капитализации прибыли при оценке бизнеса предприятия обычно используется, когда имеется достаточно данных для определения нормализованного денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста умеренны или предсказуемы. Данный метод наиболее применим к предприятиям, приносящим стабильную прибыль, величина которой из года в год меняется незначительно (или темпы роста прибыли постоянны). В отличие от оценки недвижимости, в оценке бизнеса предприятий данный метод применяется довольно редко и в основном для мелких предприятий, из - за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, что характерно для большинства крупных и средних предприятий.[5]

Вопросы и задания для самоконтроля

1. В чем заключается экономическое содержание метода капитализации дохода?

2. Сформулируйте определение коэффициента (ставки) капитализации.

3. Оцените границы применения метода капитализации.

4. Какая величина прибыли может быть принята для расчета стоимости бизнеса?

5. Какими методами рассчитывается ставка капитализации?

Задание 1.

Определить ожидаемую стоимость предназначенного для аренды 10-этажного офисного здания-башни площадью 10000 кв. м при годовой арендной плате за сдаваемые в аренду офисные помещения в 600 дол. за 1 кв. м, налоговых платежах за землю под зданием в 1000 дол./кв. м в год (здание не имеет земельного участка, кроме как под самим собой) и совокупных расходах на содержание здания и др. в размере 2 млн дол. в год. Считать, что доходность аналогичного бизнеса (т.е. доходность многопользовательских офисных зданий, предназначенных для аренды) составляет 10%.

Решение

1. Доход, приносимый от сдачи офисных помещений в аренду:

10000 кв. м х 600 дол./кв. м = 6 млн дол.

2. Прибыль = доход от аренды минус совокупные затраты

на содержание и земельный налог:

6 млн дол. — 2 млн дол. - 1000 дол. х 10000 дол./10 = 3 млн дол.

Налогооблагаемая площадь земельного участка определяется из условия задачи как площадь здания в плане, т.е. 10000 кв. м / 10 (этажей) = 1000 кв. м.

3. Оценка стоимости производится через алгоритм капитализации прибыли:

3 млн дол. / 0,1 (показатель доходности данного бизнеса) = 30 млн дол.

Ответ: ожидаемая стоимость здания составит 30 млн дол.