Недвижимое имущество во все времена считалось предметом постоянного внимания юридической науки.

Правовая экспертиза - это упорядоченная последовательность конкретных действий, направленная на проверку полного соответствия документов, как целых, так и отдельных их частей, согласно действующему законодательству. Охват правовой экспертизы занимает весь процесс строительства.

Основной целью правовой экспертизы – это определение видов и способов получения документов, которые подтверждают права на земельный участок, установка порядка получения разрешительной документации на строительство, анализ процесса получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также установление порядка государственной регистрации прав на вновь возведенный объект недвижимости.

Следует обратить внимание на использование участка по назначению, во время изучения правового положения, также какой объем прав владельца участка и состав сделки.

Правовую экспертизу необходимо проводить на основании законодательств РФ, в том числе закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 г. № 122- ФЗ с дополнениями и изменениями согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 217- ФЗ, Гражданскому кодексу РФ, Земельному, Лесному, Водному, Градостроительному, Жилищному кодексам РФ, а также законам о недрах, воздушном пространстве и др.

Исследование объекта экспертизы

Земельный участок с кадастровым номером 07:09:0103013:155 и площадью 1 395.00 кв. м. для застройки находится в собственности муниципального образования г.о. Нальчик. Категория земель поселений (земли населенных пунктов) имеет разрешенное использование - «Для многоэтажной застройки». По документу- «Для строительства многоэтажного жилого дома».

Объект проектирования является шести этажный монолитный жилой дом на пересечении улиц Профсоюзная / Шогенова жилого района «Вольный Аул» города Нальчика Кабардино- Балкарской Республики.

Проект строительства жилого дома на пересечении улиц Профсоюзная / Шогенова выполнен на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0103013:155 площадью 1 395.00 кв. м., который будет взят в аренду согласно договору для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

2.3 Подготовка технического задания и оформление технических

Условий на проектирование

Проектирование является процессом, обладающий некой структурой, то есть последовательностью и составом этапов, общим количеством процедур и привлекаемых технических средств, взаимодействием участников процесса.

Согласно Гражданскому кодексу, проектирование –считается одним из видов подрядных работ, результат которой является продукция (проект), то есть комплект проектной документации на другой продукт (объект проектирования). Целью проекта является создания объекта, его эксплуатации, ремонт и ликвидации.

Стадии проектирования регламентированы стандартами: ГОСТ 2.103-68. Единая система конструкторской документации. Стадии разработки; ГОСТ 19.102-77. Единая система программной документации. Стадии разработки. Это следующая последовательность:

Важной частью договора является задание на проектирование и выполнения проектных работ.

В основе задания на проектирование является положение статьи 759 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающий:

1. По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ заказчик обязан передать подрядчику задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления технической документации. Задание на выполнение проектных работ может быть по поручению заказчика подготовлено подрядчиком. В этом случае задание становится обязательным для сторон с момента его утверждения заказчиком.

2. Подрядчик обязан соблюдать требования, содержащиеся в задании и других исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ, и вправе отступить от них только с согласия заказчика».

Во время подготовки задания на проектирование необходимо использовать законодательные и нормативные правовые акты Российской Федерации, технические регламенты, законодательные и нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, национальные стандарты и своды правил.

После того как задание на проектирование будет утверждено, следует разработать технические условия.

Технические условия (ТУ)– это документация, в которой отражены технические нормы и требования по отношению к конкретным объектам строительства. ТУ содержит дополнительные к существующим или отсутствующие требования в области обеспечения безопасности и раскрывает особенности проектирования, эксплуатации, строительства и демонтажа объекта. При приемке уже возведенных объектов недвижимости также необходимы технические условия.

Технические условия, как правило, разрабатываются проектно и научно-исследовательскими организациями. По техническому заданию заказчика или инвестора разрабатывают ТУ, который обязательно должен включать в себя:

§ сведения об уровне ответственности объектов согласно действующим строительным нормам и требованиям;

§ обоснование необходимости для разработки ТУ;

§ другие требования, касающиеся разработки ТУ (например, требования, связанные с сейсмической и пожарной безопасностью).

По готовности технические условия необходимо направить на согласование в Минрегион Российской Федерации.

Также в обязательно порядке с целью обеспечения пожарной безопасности технические условия для проектирования и строительства необходимо отправить в МЧС РФ для последующего согласования.
Министры или другие ответственные лица должны принять решение о согласовании или отказе ТУ в течении месяца после поступления документов в Минрегион Российской Федерации.

Оформление исходно-разрешительной документации

 на строительство

Исходно-разрешительная документация – это пакет документов, который собирает технический заказчик, необходимый для получения разрешения на строительство объекта.

К начальной стадии проекта можно отнести предпроектную проработку и оформление исходно-разрешительной документации (ИРД), проработка исходных данных позволяет определить определяет качественные параметры.

О составе ИРД и законном порядке подготовки к строительству и возведению зданий есть главы 5 и 6 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Состав пакета исходно-разрешительной документации:

§ Постановления, распоряжения администрации

§ Технические условия ТУ на присоединение к инженерным сетям: обеспечение теплом, электросети, водопровод и канализация, ливневая канализация, дороги

§ Градостроительный план земельного участка, ГПЗУ

§ Заключение госэкспертизы проекта

§ Разрешение на строительство

§ Заключение о соответствии построенного объекта спроектированному (ЗОС)

§ Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Полный комплект исходно разрешительной документации дает право получить разрешение на возведения объекта.

Зарегистрированный договор аренды, который оформлен в правильном порядке является главным условием получения разрешения на  строительство.

Также главным основание для получения разрешения на строительство является положительное заключения Государственной экспертизы по проектно-сметной документации.

Земельный участок может обрести статус строительной площадки только после оформления всех документов и при получении разрешения на возведения объекта, а также разрешения на проведение подготовительных, земляных и строительных работ.

 К одному из частей исходно разрешительной документации можно отнести срок действия разрешения на строительство, который устанавливается проектом организации строительства. По заявлению техзаказчика срок действия разрешения может быть.

Технический заказчик, чтобы получить разрешение на строительство должен направить в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления субъекта РФ оформленное заявление вместе с комплектом подтверждающих документов. Это и есть ИРД.

При получении разрешения на строительство дает полное право застройщика на проведение работ.