Нормативно-правовая база:

· Гл. 34 ГК РФ.

· Ст. 22 ЗК РФ.

· Ст. 396., 39.7, 39.8 – особенности аренды участков из публичной собственности.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение или пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Объектом договора аренды может быть только участок, в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования.

Права арендатора (ст. 22 ЗК РФ):

· Право передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в т.ч. отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если иное не установлено договором.

· Право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника при условии его уведомления и др.

Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо. При этом иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Арендодателями могут быть только собственники земельных участков, а также лица, уполномоченные законом или собственником.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Особенности аренды ЗУ, находящихся в гос. или муниц. собственности, установлены в ст. 39.8 ЗК РФ.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются сроком на 49 лет (максимальный (предельный) срок).

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев перехода прав на недвижимое имущество, расположенное на этом земельном участке.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством РФ.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Вопрос 29. Особенности ипотеки (залога) земельных участков

Нормативно-правовая база:

· Параграф 3 гл. 3 ГК РФ.

· ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По договору о залоге недвижимого имущества одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику (по этому обязательству) из стоимости заложенного земельного участка залогодателя.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может быть любой участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности (п. 1 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке…»).

Запрещается залог участков:

1) Находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключение – ст. 62.1.

2) Участков, размеры которых меньше минимальных предельных размеров.

Ст. 68 ФЗ «Об ипотеке…» закрепляет особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки.