Ринок є розгалуженою і багаторівневою структурою, для формування якої потрібна велика кількість різноманітних шляхів і методів. Передусім виділяється функціональна структура ринку, коли кожний ринок виконує певну функцію, забезпечує обіг певних товарів. Це фінансовий ринок, де обертаються кредити та цінні папери, товарні ринки, де здійснюють свої круговороти та обороти засоби виробництва, предмети споживання. Ринок праці виступає як форма руху робочої сили. На ринку капіталу обертаються кошти, які призначені для інновацій. Рух валюти створює валютний ринок. Оскільки в умовах ринку земля стає специфічним товаром, то повинен існувати і ринок землі, де будуть обертатись кошти, які призначені для інновацій, кошти від купівлі-продажу земельних ділянок та цінні папери типу сертифікатів на земельні частки (паї).

Свої функції ринок землі виконує, спираючись на відповідну інфраструктуру: біржі нерухомого майна, в т.ч. і землі, земельні фірми по купівлі продажу землі, земельні банки із їх розгалуженою системою, земельно-інформаційні банки. Поряд із функціональною розрізняють рівневу структуру ринку, оскільки він функціонує на різних ступенях соціально-економічної системи. Це визначає існування місцевого (селищного, міського, районного чи обласного), регіональних та державних ринків. Формування ринку землі в Україні відбувається в унікальних історичних, економічних і психологічних умовах. Адже тривалий час панували теоретичні погляди, начебто соціалізм несумісний з ринком, а тим більше ринком землі. Внаслідок цього економіка була по суті ізольована від світової економіки, насамперед від світового ринку.

В Україні першою ластівкою у створенні ринку був Декрет Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок", яким був визначений механізм здійснення купівлі-продажу земельних ділянок, приватизованих в межах населених пунктів. Таким чином, вперше був легалізований існуючий до цього часу тіньовий ринок землі.

Основою процесу купівлі-продажу землі є визначення її ціни. Ціна на землю буває нормативною (розрахунковою) або ринковою, суть яких буде розглянуто далі.

Світовий досвід переконує, що при нинішньому рівні продуктивних сил виробничі відносини і господарський механізм можуть успішно функціонувати у цілісній системі не лише економічних, а й юридичних норм, певного стану суспільної свідомості, моралі та культури. Без цих передумов надбудовчого характеру ринок землі неможливий, як і за відсутності певних економічних факторів. Жодний ринок не може існувати без правової основи. Без регулювання використання землі з боку державної влади у сучасному житті він є неможливим. Практично, визначення цільового використання землі в установленому законом порядку - це і є регулювання використання землі з боку державних органів. По мірі розширення земель населених пунктів зменшується площа земель сільськогосподарського призначення, лісового або іншого фонду. Разом з тим, із зростаючою продуктивністю сільського господарства, є наявними землі під житлову забудову [1].

На сьогодні окремі дані про ціни земельних ділянок можна отриматі в спеціалізованих періодичних виданнях. Однак ця інформація охоплкх лише обмежений сегмент ринку землі, сформований присадибними дачними та садовими ділянками. Поза його увагою залишається широ кий спектр земельних ділянок, що використовуються для підприємниц тва. Тому певний інтерес може представляти інформація стосовно угод про продаж та ціни на землю в населених пунктах різних регіонів країни яка накопичувалась протягом року.

На підставі значень стандартної вартості землі виводяться також інші статистичні показники, які є вкрай необхідними для оцінки. До них передусім слід віднести ставку капіталізації, яка визначається превалюючим співвідношенням між чистим доходом та цінами продажу для подібних об'єктів земельної власності.

Ринкові дані в різних економ і ко-планувальних зонах міста свідчать, що при наближенні до центру темпи зростання доходу від землі перевищують темпи росту її вартості. Це зумовлює територіальну диференціацію ставки капіталізації, яка в межах м. Києва змінюється майже вдвічі, від 9% на периферії до 19% в ядрі центру. Подібна тенденція, хоча не настільки яскраво виражена, простежується і при наближенні до основних магістралей містоформуючого значення.

Ефективність земельнооціночної діяльності значною мірою залежить від повноти та достовірності показників цінової статистики. Без них фактично стає неможливим застосування методів експертної оцінки, які за своєю суттю усі є порівняльними [1].

Для визначення та наочного представлення цих показників використовуються три способи: статистичний аналіз, графічне відображення даних, картування ринкової інформації.

Статистичний аналіз даних ринкової інформації є корисним з багатьох причин. По-перше, кількість продажів по кожній з економіко-пла-нувальних зон та відповідних груп землекористування не тільки свідчить про активність ринку, а й відображає ступінь достовірності розрахунків, які ґрунтуються на використанні цих даних. По-друге, показники основної тенденції та дисперсії (середнє відхилення) дають добре уявлення не тільки про стандартну вартість землі (типову ціну продажу за одиницю порівняння) та рівень коливання цін, а й про зіставимість даних, а значить, про вірогідність розрахункових показників основної тенденції.

Графічний аналіз дозволяє виявити стійкі взаємозв'язки між даними, що полегшує визначення розміру поправок. Взагалі, ціна продажу в розрахунку на одиницю порівняння є залежною перемінною, а як незалежні можуть бути взяті будь які наявні дані, які впливають на вартість землі. При цьому кожна група факторів підпорядкована своїй логіці розвитку і лише територія, стосовно якої вони розглядаються, може виступати єдиним поєднуючим елементом для їх інтегрування. Тому невід'ємним моментом земельнооціночноїдіяльності стає візуалізація фактологічної та аналітичної інформації, що обумовлює необхідність побудови різноманітних оціночних карт.

Дані про продаж земельних ділянок та інша ринкова інформація відображають характер коливань вартості землі "від місця до місця". Стандартна вартість землі може бути відображена як інформація про загальну суму угоди, про ціни продажу, приведенні на одиницю порівняння, дату продажу, а також коефіцієнти ціни продажу, одержані при поточній оцінці.

В земельнооціночній діяльності завжди існує протиріччя між статичністю оцінки вартості та динамічністю об'єкта оцінки, що вимагає від оцінювача постійної актуалізації даних, і насамперед тих, які відображають стан ринку.

Тому накопичення даних про ціни та іншої ринкової інформації доцільно проводити у розрізі економіко-планувальних зон, які об'єднують частини території міста, однорідні за споживними властивостями та функціональним використанням. Це дозволяє під час оцінки розглядати земельні ділянки з аналогічними варіантами використання чи з такими видами землекористування, які конкурують між собою на одній і тій самій території міста.

Стандартна вартість землі визначається як середня вартість землі за 1 м² та обчислюється на базі цін, які були дійсно сплачені за нерухомість в районі, який характеризується такими ж умовами щодо розташування, використання та забудови землі [1].

У наш час існують усі можливості для визначення стандартної вартості землі в межах міст. Нарікання на відсутність ринкових даних про ціни на земельні ділянки дивують, бо при продажі будь якої нерухомості в її ціні завжди присутня частка, що припадає на землю. Навіть за часів соціалістичної економіки при обміні рівноцінних квартир завжди доплачувалася різниця за місцерозташування.