Згідно з новим Земельним кодексом України однією із складових частин державного земельного кадастру є кадастрове зонування. Кадастрове зонування це встановлення меж кадастрових округів, територіальних зон, кадастрових зон і кварталів та присвоєння їм кадастрових номерів. Кадастрове зонування включає встановлення місця розташування обмежень щодо використання земель, меж кадастрових зон та кварталів, меж оціночних районів та зон, кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці).

Кадастрове зонування включає встановлення:

Ø місця розташування обмежень щодо використання земель;

Ø меж кадастрових зон та кварталів;

Ø меж. оцінюваних районів та зон;

Ø кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці) [9].

Обмеження прав власників землі і землекористувачів щодо використання земельних ділянок у господарській діяльності і обтяження їх правами інших осіб виникають, як правило, у зв'язку з тим, що ці землі перебувають всередині або примикають до територій та об'єктів, які особливо охороняються чи розміщені поблизу шкідливих виробництв та в зонах перспективної забудови, розвіданих корисних копалин, торфу і підземних вод, або через них прокладені різні комунікації.

Відповідно до ст.ст. 91,96 Земельного кодексу України (2001 р.) власники земельних ділянок і землекористувачі зобов'язані:

Ø використовувати їх за цільовим призначенням;

Ø додержуватись вимог законодавства про охорону довкілля;

Ø не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;

Ø дотримуватись правил добросусідства та обмежень, пов'язаних зі встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;

Ø зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних та осушувальних систем [9].

Обмеження прав у використанні земельної ділянки можуть бути встановлені й на інших підставах правового і господарського характеру. Зокрема, з необхідністю регулювання інтенсивності використання земель, підданих процесам деградації при підвищеному рівні забруднення фунтів, допустимих навантажень на ландшафт та з інших причин, а також з метою гарантування безпеки населення або створення необхідних умов для експлуатації інженерних та інших об'єктів, збереження від забруднення, виснаження і знищення особливо цінних природних територій виникає необхідність в установленні особливого правового режиму використання земель. Це охоронні зони, в межах яких встановлюються власники землі чи землекористувачі, для котрих визначено законодавством України обмеження у використанні земель. Водночас юридичним особам чи громадянам, у власності, користуванні яких перебувають режимоутворюючі об'єкти, надається право доступу до цих об'єктів для їх експлуатації або контролю за поточним їх станом.

Наявність обмеження щодо використання земельної ділянки в господарській діяльності спричиняє обмеження прав власника землі або землекористувача. Можливе також надання права обмеженого використання земельної ділянки або її частини іншим громадянам і юридичним особам у порядку встановлення земельного сервітуту. В умовах функціонування різних форм власності на землю, різкого збільшення кількості власників земельних ділянок, складної екологічної системи правове обмеження щодо користування земельною ділянкою необхідно будувати на правовій основі, яку потрібно розвивати і вдосконалювати.

Обмеження прав на земельну ділянку - це встановлення обмеження (обтяження) на використання власником земельної ділянки або її частини в обсязі, передбаченому законом або договором. Перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження).

Земельним кодексом України (ст.ст. 90, 91, 95, 96) встановлено права і обов'язки власників земельних ділянок і землекористувачів. Право на земельну ділянку може бути обмежено законом чи договором шляхом встановлення:

Ø заборони на продаж: чи інше відчуження ділянки певним особам протягом

Ø встановленого строку заборони на передачу в оренду (суборенду);

Ø права на пільгову купівлю у разі її продажу;

Ø умови прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем;

Ø умови розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених термінів;

Ø заборони на проведення певних видів діяльності;

Ø заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту та зовнішнього виду нерухомого майна;

Ø умови здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;

Ø умови додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;

Ø умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і у встановленому порядку:

Ø інших зобов'язань, обмежень чи умов.

Обмеження використання земельної ділянки підлягають державній реєстрації і діють протягом терміну, встановленого законом чи договором.

Ст.ст. 162, 163, 164 Земельного кодексу України визначають норми охорони земель.

Охоронні зони створюються:

Ø навколо особливо цінних природних об'єктів, об'єктів культурної спадщини, гідрометеорологічних станцій тощо з метою охорони і захисту їх від несприятливих антропогенних впливів;

Ø вздовж: ліній зв'язку, електропередачі, земель транспорту, навколо промислових об'єктів для забезпечення нормальних умов їх експлуатації, запобігання ушкодженням, а також: зменшення їх негативного впливу на людей та довкілля, суміжні землі та інші природні об'єкти [9].

Правовий режим земель охоронних зон визначається законодавством України.

Зони санітарної охорони створюються навколо об'єктів, де є підземні та відкриті джерела водопостачання, водозабірні та водоочисні споруди, водопроводи, об'єкти оздоровчого призначення та інші, для їх санітарно-епідеміологічної захищеності.

У межах зон санітарної охорони забороняється діяльність, що може завдати шкоду підземним та відкритим джерелам водопостачання, водозабірним та водоочисним спорудам, водовідводам, об'єктам оздоровчого призначення, навколо яких вони створені.

Санітарно-захисні зони створюються навколо об'єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищеного рівня шуму, вібрації, ультразвукових та електромагнітних хвиль, електронних полів іонізуючих випромінювань тощо з метою відокремлення таких об'єктів від територій житлової забудови.

У межах санітарно-захисних зон забороняється будівництво житлових об'єктів, об'єктів соціальної інфраструктури та інших об'єктів, пов'язаних з постійним перебуванням людей.

Зони особливого режиму використання земель створюються навколо військових об'єктів Збройних сил України та інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України, для забезпечення функціонування цих об'єктів, збереження озброєння, військової техніки та іншого військового майна, охорони державного кордону України, а також для захисту населення, господарських об'єктів, довкілля від впливу аварійних ситуацій, стихійних лих і пожеж, що можуть виникнути на цих об'єктах [2].

• Уздовж державного кордону України встановлюється прикордонне

• смуга, у межах якої діє особливий режим використання земель.

У сучасній соціально орієнтованій ринковій економіці мають місце обмеження прав власності на землю з двох причин.

По-перше, держава має великий обсяг завдань щодо створення такого економічного і соціального ладу, який дозволить забезпечити людині гідне життя та процвітаючу економіку. Другою причиною обмеження прав власності є принцип соціальної держави.

До сфери впливу соціальних чинників держави передусім належать:

Ø економічне життя;

Ø трудова діяльність;

Ø довкілля.

Для цих трьох сфер повинні бути розроблені правила, згідно з якими власність на землю (особливо приватна) підпорядковується державі. Закріплена в Конституції України гарантія існування приватної власності, а також правові положення про зміст і межі приватної власності на землю нерозривно пов'язані із соціальним призначенням власності.

Власність на землю піддається різнобічним обмеженням внаслідок поширення права захисту довкілля на земельне право.

Право в інтересах суспільства захищає природу і багатство видів, але водночас обмежує права розпорядження й користування приватною власністю на землю.

Необхідність ефективної обробки матеріалів та управління інформацією, підтримки зв'язку між земельним та іншими галузевими кадастрами, інформаційними системами вимагає створення єдиної системи кадастрової нумерації земельних ділянок.