В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель [3]. Населені пункти включають землі всіх категорій за основним цільовим призначенням, які розташовуються в їх адміністративних межах.
Грошова оцінка земель населених пунктів визначається за формулою:
де Цн - грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки, грн.;
В - норматив витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр, грн.;
Нп - норма прибутку, 6%;
Нк- норма капіталізації, 3%;
Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);
Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.
Коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки (Км), обчислюється за формулою:
де Км1 - коефіцієнт, який характеризує регіональні чинники місцерозташування земельної ділянки, зокрема:
а) чисельність населення та адміністративний статус населеного пункту його місце в системі розселення;
б) розміщення в межах населених пунктів, розташованих у приміських зонах великих міст;
в) розміщення в межах населених пунктів, що мають статус курортів;
Км2 - коефіцієнт, який характеризує зональні чинники місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, зокрема:
а) відстань до загальноміського центру населеного пункту, концентрованих місць праці, масового відпочинку населення;
б) розташування в ядрі центру великих і найбільших міст та інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення в приміській смузі населених пунктів; Км3- коефіцієнт, який характеризує локальні чинники місцерозташування земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштування території [1]. Якщо грошову оцінку земель несільськогосподарського призначення не проведено, вона визначається за формулою:
де Цн - грошова оцінка земельної ділянки, грн.;
Бн - базова вартість одного квадратного метра земельної ділянки, гри.;
Пз- площа земельної ділянки, м2; Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);
Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.
Базова вартість одного квадратного метра землі населеного пункту (Цнм) визначена за формулою:
де Км1 - коефіцієнт, який враховує значення та статус населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах розселення і
виробництва [4].
На території села Дмитровка, площа яка підлягає оцінці дорівнює 29,63га. Для того щоб знайти норматив витрат на освоєння та облаштування території необхідно загальні витрат на освоєння та облаштування території (з табл. 5) поділити на площу в м2:
В = 7877080/694200 = 11,35 грн/м2
Так як село знаходиться далеко від крупних населених пунктів, не підпадає під зону радіоактивного забруднення та має малу чисельність населення, коефіцієнти Км1, Км2, Км3, які зазначені у додатках «Методики розрахунку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та земель населених пунктів» будуть дорівнювати, відповідно до зазначених факторів, одиниці. І в свою чергу 
. За функціональним використанням земельні ділянки належать до земель житлової та громадської забудови, коефіцієнт дорівнює 1.
До забудованих територій населеного пункту віднесено землі житлової, громадської, комерційної та іншої забудови, а також забудовані землі, які надані для особистих підсобних господарств, господарських будівель сільськогосподарських підприємств, ділянками під залізничними станціями. При виконанні грошової оцінки до території, яка оцінюється як забудована, не включаються: сільськогосподарські угіддя (Рс-г), землі лісів та інші лісовкриті площі (Рл); відкриті землі; водні акваторії (Рв); землі магістральної залізниці та аеропорту (Рт); землі зайняті відкритими розробками, природними відвалами, шахтами (Рр); незабудовані ділянки земель оборони (Роб).
Ро = Рн.п. - (Рс.-г) - (Рл) - (Рв) - (Рт) - (Рр)- (Роб)
Таким чином, якщо загальна площа населеного пункту становить – 545,20га,) у тому числі сільськогосподарські угіддя – 475,78 га - оціночна площа буде складати: Ро = 545,20-475,78 = 69,42 га
Базова вартість одного квадратного метра села Дмитріка визначена за формулою:
Норматив витрат на освоєння та облаштування території (В) включає капіталовкладення на її інженерну підготовку, будівництво головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплозабезпечення, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту, об'єктів соціальної інфраструктури загального міського значення, а також витрати на компенсацію збитків, пов'язаних зі зміною характеру використання території [4]. Для об'єднання оціночних районів з метою встановлення економіко-планувальних зон було застосовано експертний метод оцінки, який має відмінності в розрахунках залежно від типу населеного пункту. Для сільських населених пунктів даний метод полягає в наступному:
1. Заповнення анкети експертної оцінки факторів, що впливають на значення комплексного індексу цінності району (табл. 7)
2. 
Оцінка окремого фактора виконується за п'ятибальною шкалою, при цьому "5" балами оцінюється найкраще значення фактора, а балом "1" - його відсутність або найгірше значення.
3. Визначення суми балів оцінки факторів.
4.Визначення середнього балу по кожному району та середньозваженого балу для населеного пункту в цілому.
5.Розрахунок комплексного індексу цінності для окремого оціночного району здійснюється за наступною формулою:
де Іі – комплексний індекс цінності оціночного району;
Іс - середній бал оціночного району;
Іn - середньозважений бал по населеному пункту.
Таблиця 8 Розрахунок комплексного індексу
| Оціночні райони | Площа, га | Сума балів по району | Середній бал | Іі |
| 1 | 92,81 | 85 | 4,05 | 1,00 |
| 2 | 21,74 | 88,5 | 4,21 | 1,04 |
| 3 | 128,25 | 84 | 4 | 0,99 |
| 4 | 82,65 | 94 | 4,48 | 1,11 |
| 5 | 53,73 | 86 | 4,1 | 1,01 |
| 6 | 63,51 | 85,5 | 4,07 | 1,00 |
| 7 | 48,17 | 72,5 | 3,45 | 0,85 |
| 8 | 54,34 | 81 | 3,86 | 0,95 |
|
| 545,2 | In=4,05 |
|
|
Значення середньозваженого бала розраховується за формулою:
де Р1 Р2, Рn - площі відповідних оціночних районів.
За наведеною вище схемою проводиться оцінка та визначення комплексного індексу, переважно в сільських населених пунктах, які характеризуються практично рівномірною питомою вагою наявних факторів. Великі населені пункти (міста, селища) за своєю структурою мають диференційовані вагові категорії факторів. Це залежить від основного напрямку розвитку населеного пункту (промисловий, енергетичний, оздоровчо-курортний тощо) [3].
Наступною стадією виконання оцінки земель є формування економіко-планувальних зон на основі об'єднання оціночних районів. Економіко-планувальна зона може формуватися на основі одного або декількох оціночних районів. Мета об'єднання оціночних районів в економіко-планувальні зони - узагальнення результатів оцінки окремих оціночних районів та відокремлення однотипних зон за споживчими якостями і функціональним використанням. При об'єднанні оціночних районів в економіко-планувальні зони враховуються такі фактори:
1)суміжність районів;
2)однотипне функціональне використання земель;
3)близьке значення комплексного індексу (Іі).
Значення коефіцієнта, який враховує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (Км2) розраховується за формулою:
Вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в економіко-планувальних зонах (Ц н) розраховується за формулою:
де Км2 - коефіцієнт, який враховує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони). Основною економічною одиницею для визначення грошової оцінки земель прийнято квартал певної економіко-планувальної зони населеного пункту. В межах кварталу оцінюються всі землі залежно від їх функціонального використання та місцеположення [1].
Таблиця 9 Показники економіко-планувального зонування території
| Економыко-планувальні зони | Оціночні райони які входять до зони | Площа, га | Км2 | Цнз грн/м |
| 1 | 1, 6 | 156,32 | 1,00 | 22,70 |
| 2 | 2 | 21,74 | 1,04 | 23,61 |
| 3 | 3 | 128,25 | 0,99 | 22,47 |
| 4 | 4 | 82,65 | 1,11 | 25,20 |
| 5 | 5 | 53,73 | 1,01 | 22,93 |
| 6 | 7 | 48,17 | 0,85 | 19,30 |
| 7 | 8 | 54,34 | 0,95 | 21,57 |
Вартість одного квадратного метра земельної ділянки визначається за формулою:
де Км3 - коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки, (локальні чинники). Ситуаційне розташування земельної ділянки, наявність чи відсутність меж інженерної інфраструктури, розташування на певній території тих чи інших об'єктів можуть збільшити або зменшити її цінність. При використанні локальних коефіцієнтів (табл. 10), що застосовуються для кожного фактора, враховуються такі правила:
1) наявність фактора та величина коефіцієнта для кожного населеного пункту визначається та обґрунтовується у грошовій оцінці земель населеного пункту з відображенням па карті розповсюдження локальних факторів;
2)значення коефіцієнта для кожного фактора є фіксованим, виключається кілька значень коефіцієнта для одного й того ж населеного пункту;
3)загальний сукупний коефіцієнт Км3 визначається шляхом множення всіх локальних коефіцієнтів, які застосовуються на даній земельній ділянці [3].
Усі функціонально-планувальні фактори визначаються на основі існуючої проектно-планувальної документації населеного пункту.
Згідно з «Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарсько призначення та земель населеного пункту» передбачається можливість застосування 30-ти локальних коефіцієнтів, які відображають функціонально-планувальні, інженерно-інфраструктурні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-ландшафтні та санітарно-гігієнічні умови місцерозташування земельної ділянки. При обчисленні грошової оцінки окремих об’єктів добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,50 і вище 1,50.
Грошову оцінку 1м2 у межах великих населених пунктів, де проведення розрахунку в межах кварталу ускладнено через велику кількість земельних ділянок, складність розмежування їх функціонального використання та досить швидкі темпи змін їх функціонального використання, основні зведені розрахунки доцільно відображати в розрізі економіко-планувальних зон за їх функціональним використанням (Цнзф=Цнм*Км2*Кф). Форму відображення показників наведено у табл. 11 [3].
Таблиця 11 Узагальнені показники забудованих земель в розрізі відповідного функціонального використання
| Пор. № | Землі комерційного використання | Землі промисловості | Землі житлової забудови | Землі транспорту, зв’язку | Землі громадського призначення | Землі технічної інфраструктури | Землі рекреаційного призначення та ін. землі |
| Кф=2,5 | Кф=1,2 | Кф=1,0 | Кф=1,0 | Кф=0,7 | Кф=0,65 | Кф=0,5 | |
| 1 | 56,75 | 27,24 | 22,70 | 22,70 | 15,89 | 14,76 | 11,35 |
| 2 | 59,03 | 28,33 | 23,61 | 23,61 | 16,53 | 15,35 | 11,81 |
| 3 | 56,18 | 26,96 | 22,47 | 22,47 | 15,73 | 14,61 | 11,24 |
| 4 | 63,00 | 30,24 | 25,20 | 25,20 | 17,64 | 16,38 | 12,60 |
| 5 | 57,33 | 27,52 | 22,93 | 22,93 | 16,05 | 14,90 | 11,47 |
| 6 | 48,25 | 23,16 | 19,30 | 19,30 | 13,51 | 12,55 | 9,65 |
Таким чином, грошова оцінка земельної ділянки визначається як поточна вартість щорічного прибутку, який можна отримати від й використання. Проте застосування цього методу в економічних умовах, що склалися в Україні, потребує цілої низки припущень стосовно визначення як рентного доходу так і норми капіталізації.
Узагальнені показники вцілому по забудованих землях відображені в таблиці 12, де вказана загальна вартість земель певного функціонального використання, та вартість із розрахунку на 1 м2 для подальшого їх порівняння та співставлення.
Таблиця 12 Узагальнені показники грошової оцінки забудованих земель
| Функціональне використання території | Площа | Загальна вартість | Середньозважена грошова оцінка 1м2 |
| Землі житлової забудови | 20,34 | 5521369,00 | 27,15 |
| Землі комерційного використання | 0,31 | 205097,00 | 66,16 |
| Землі громадського призначення | 20,97 | 3956131,00 | 18,87 |
| Землі інженерної інфраструктури | 0,95 | 114430,00 | 12,05 |
| Землі промисловості | 2,36 | 459020,00 | 19,45 |
| Землі рекреаційного призначення та інші відкриті землі | 13,58 | 394696,00 | 2,91 |
| С/г землі, виробничі будівлі і двори |
|
|
|
| Землі транспорту та зв’язку | 10,91 | 3238398,00 | 29,68 |
| Разом забудованих оцінюваних земель | 69,42 | 13889141,00 | 20,01 |
| Землі які не оцінювались |
|
|
|
| Усього забудованих земель | 69,42 | 13889141,00 | 20,01 |
Так, в основу обчислення рентного доходу покладена щорічна економія, яку отримує власник землі, землекористувач завдяки освоєнню та облаштуванню території, а норма капіталізації має сталий характер, який не враховує економічної ситуації. Особливості місцерозташування та функціонального використання земельної ділянки можна врахувати лише застосовуючи систему коригуючих коефіцієнтів. Крім того, поза увагою грошової оцінки залишаються такі важливі чинники формування ринкової вартості землі, як конкретні обставини майнової угоди, попит та пропозиція на земельні ділянки певної категорії в тому чи іншому регіоні, умови інвестування тощо. Таким чином, за своїм характером грошова оцінка - це нормативна оцінка перехідного періоду, яка побудована на базі, відмінній від ринкової. Тому результати грошової оцінки не завжди будуть співпадати із сумою грошей, за яку земельна ділянка може бути продана в результаті комерційної угоди між компетентними добровільними сторонами. Однак це не заперечує можливості застосування існуючої методики при масовій оцінці вартості для оподаткування та при укладанні цивільно-правових угод. Як своєрідна логічна конструкція, грошова оцінка з самого початку розглядалася як система, де метод капіталізації земельної ренти доповнюється іншими земельно-оціночними методами [1].
Дата: 2019-12-22, просмотров: 245.
