Большинство российских организаций либо арендуют помещение для офиса, ли­бо сдают его в аренду. Ранее арендовать помещения можно было лишь у государ­ственных или муниципальных структур. В настоящее время недвижимость стала предметом инвестиций, сдачей в аренду помещений занимается немало коммерче­ских фирм. Они диктуют свои условия за­ключения договоров и оплаты, и арендато­ры вынуждены соглашаться.

Единственный акт, на который следует ориентироваться при анализе текста дого­вора аренды, — это ГК РФ.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соот­ветствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Это означает, что, например, арен­дуемое помещение должно сдаваться в аренду в пригодном для ведения конкрет­ного бизнеса состоянии — с освещением, отоплением, водоснабжением и т. д.

За пользование помещением аренда­тор вносит арендную плату, порядок, условия и сроки перечисления которой определяются, как правило, договором. Установление арендной платы подробно регулируется ст. 614 ГК РФ. Так, арендная плата обычно имеет вид определенных в твердой сумме платежей и включает пре­доставление арендатором определенных услуг. Размер ее допустимо изменять по соглашению сторон в сроки, предусмот­ренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмо­трены иные минимальные сроки пересмо­тра величины арендной платы.

Существуют три наиболее популярных способа оплаты коммунальных услуг при аренде недвижимости.(10)

В первом случае арендатор с согласия арендодателя самостоятельно заключает договор с коммунальными службами и рас­считывается непосредственно с ними.

Во втором — арендатор платит аренд­ную плату, в которую включены «комму­нальные» расходы.

В третьем — арендодатель, получив счета от коммунальных служб, перевыстав­ляет их на имя арендатора в части потреб­ленных им услуг.

Самый удобный способ для обеих сто­рон, когда арендатор напрямую заключает договор с коммунальными службами и само­стоятельно рассчитывается со снабжающей организацией. В этом случае коммунальщи­ки выставляют счета непосредственно арен­датору, а он оплачивает их и принимает НДС к вычету. Учесть для прибыли данные затра­ты можно как экономически обоснованные.

Однако заключить отдельный договор можно, как правило, при долгосрочной аренде целого здания на длительный срок. Оформление отдельных присоединений — процесс сложный и поэтому при небольшом сроке аренды (менее 7—10 лет) нецелесо­образный. Коммунальные службы почти всегда отказывают арендаторам в заключе­нии отдельного договора даже при наличии у них отдельных приборов для учета потреб­ляемых услуг, так как предпочитают иметь дело с собственником помещений.

Если коммунальные платежи включены в арендную плату, то арендодатель выставля­ет арендатору к оплате счет с единой фик­сированной суммой, включающей арендную плату и коммунальные платежи. Единствен­ным неудобством является то, что размер арендной платы не может меняться чаще одного раза в год.

Однако в п. 11 Обзора практики разреше­ния споров, связанных с арендой (далее — Обзор) ВАС РФ разъяснил, что в течение года должно оставаться неизменным усло­вие договора, предусматривающее твер­дый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Поэтому в дого­воре можно предусмотреть, что арендная плата состоит из двух составляющих: постоянной (непосредственно арендной платы) и переменной (суммы коммуналь­ных платежей, вносимых арендодателем поставщикам коммунальных услуг в поль­зу арендатора). Окончательный размер арендной платы будет каждый месяц опре­деляться расчетным путем с расшифров­кой составляющих в счете, направляемом арендатору. При таком механизме исчис­ления арендной платы вся сумма будет яв­ляться именно арендной платой.

Если арендодатель применяет общий налоговый режим и не освобожден от обя­занностей плательщика НДС, он обязан выставлять нанимателю счета-фактуры по облагаемым НДС операциям. При такой формулировке арендной платы арендода­тель должен выставлять один счет-фактуру на сумму арендных платежей. В нем указы­вается общая сумма арендной платы, включающая постоянную часть (аренд­ную плату) и переменную (коммунальные платежи).

Допустимо рассчитывать коэффициент исходя из мощности подключенных элект­роприборов. Но такой способ применяется редко, так как он довольно трудоемок, по­скольку необходимо учесть мощность каж­дого электроприбора в соответствии с его техническими показателями и специально фиксировать время его работы. В любом случае механизм расчета должен быть ука­зан в договоре.

Если коммунальные платежи оплачи­ваются арендаторами отдельно, сверх арендной платы, то арендодатель внача­ле получает от поставщиков коммуналь­ных услуг (с которыми у него установлены договорные отношения) счета за весь по­требленный обьем. Затем арендодатель взимает с арендатора приходящуюся на его долю часть затрат по коммунальным платежам.

Некоторые эксперты приводят форму­лировку п. 12 Обзора о том, что возложе­ние на арендатора оплаты коммунальных услуг не может рассматриваться как фор­ма арендной платы. Обращаем внимание на то, что в данном пункте Обзора была рассмотрена конкретная проблема, когда арендная плата отсутствовала и вместо нее арендатором выплачивались только коммунальные платежи. Суд решил, что отсутствие арендной платы ведет к тому, что арендодатель не получает никакого возмещения за пользование зданием, а оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездное™ договора аренды. Поэтому ссылаться при рассмотрении вопроса о коммунальных платежах на указанный пример, полагаем, неправомерно.

Требование об оплате коммунальных услуг, затрат на услуги связи, электроэнер­гию и т. п., предъявляемое арендодателем арендатору, до недавнего времени не вы­зывало проблем ни у одной из сторон. Минфин РФ рассматривал этот порядок как механизм компенсации расходов арендодателя.(10)