Вопросы защиты и охраны жилищных прав несовершеннолетних стоят остро. Отчасти потому, что действующее законодательство требует доработки, более четкой и жесткой регламентации механизма отчуждения жилья, в котором проживают несовершеннолетние.

В первоначальном варианте Закона о приватизации жилищного фонда вопросы охраны прав несовершеннолетних не были урегули­рованы вообще. При приватизации жилья с участием проживающих там несовершеннолетних граждан применялись общие положения. Их законные представители - родители, опекуны, попечители - сами решали вопрос: включать несовершеннолетних в собственники или нет. Единственной охранительной нормой общего характера, последова­тельно воспроизводимой во всех законодательных актах приватизации жилья было определено, что осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц. Это ч. 3 ст. 3 Закона «О приватизации жилья в РФ» от 04.07.1991 года.

Однако для действенного осуществления охраны жилищных прав несовершеннолетних этой нормы оказалось недостаточно, что создало трудности для правоприменительных и судебных органов и явилось еще одной проблемой, которую надо было решать безотлагательно, в связи с тем, что законодательный пробел создал реаль­ную перспективу лишиться жилья.

То есть этот Закон давал возможность для серьезных нарушений жилищных прав несовершеннолетних при совершении сделок приватизации жилья. Нарушения допускались родителями, усыновителями, опекунами, попечителями и зачастую не пресекались государственными органами.

Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищ­ного фонда в Российской Федерации" от 11 августа 1994 г. изменил и конкретизиро­вал порядок приватизации жилых помеще­ний несовершеннолетними.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона в дого­вор передачи жилых помещений в собст­венность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования жилым поме­щением и проживающие совместно с ли­цами, которым жилое помещение переда­ется в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования жи­лым помещением.

Исходя из содержания ст. 53 ЖК РСФСР, несовершеннолетние члены семьи нанимателя пользуются такими же правами, как наниматель жилого помещения, следовательно, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей долевой собственности на жилое помещение. То обстоятельство, что на момент заключения договора приватизации Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не содержал положений, гарантирующих соблюдение прав несовершеннолетних при приватизации жилых помещений, не может являться основанием к отказу в иске о признании договора приватизации недействительным, если он заявлен по мотиву нарушения прав несовершеннолетних лиц, проживавших в жилом помещении.

Дальнереченский горсуд, рассматривая дело по иску Грицук к Грицуку и администрации города о признании недействительным договора приватизации квартиры от 1 февраля 1994 г. по мотиву нарушения прав их несовершеннолетнего сына, ошибочно пришел к выводу о том, что оснований к удовлетворению иска не имеется, поскольку при заключении договора приватизации требования закона не были нарушены[32].

Необходимо отметить, что еще до принятия данной нор­мы Закона Пленум Верховного Суда РФ разъяснил судам, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывши­ми членами семьи, согласно ст. 53 ЖК РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, и что в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения они наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участ­никами общей собственности на эти помещения[33].

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утра­ты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руко­водители учреждений для де­тей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опе­куны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех меся­цев оформляют договор пере­дачи жилого помещения в соб­ственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попе­чения родителей.

Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их за­конных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечитель­ства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовер­шеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечитель­ства (ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда - в редакции Закона РФ от 28 мар­та 1998 г. № 50-ФЗ). Получе­ние согласия от самих несовер­шеннолетних обязательно от­ражается в соответствующих документах о приватизации. Жилое помещение (квартира) может быть приватизировано и на имя несовершеннолетнего, достигшего возраста 14 лет. Такой несовершеннолетний, ставший собственником или сособственником жилья, сохраня­ет право на приватизацию дру­гого жилого помещения по до­стижении совершеннолетия. Оформление договора пере­дачи в собственность жилых по­мещений, в которых прожива­ют исключительно несовершен­нолетние, проводится за счет средств местных бюджетов (часть 4 введена Федеральным

законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ).

Как было отмечено в предыдущем параграфе, жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. По существу, требуется либо участие всех проживающих в жилом помещении лиц в договоре безвозмездной передачи, либо их согласие на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).

Что касается отказа от участия в прива­тизации несовершеннолетнего, то Пленум Верховного Суда Российской Федерации в По­становлении от 24 августа 1993 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами За­кона Российской Федерации "О приватиза­ции жилищного фонда в Российской Феде­рации" (в редакции от 21 декабря 1993 г., с изменениями от 25 октября 1996 г.) ука­зал следующее: "Учитывая, что в соответ­ствии со ст. ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать не­которые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а по­печитель давать согласие на совершение та­ких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усы­новителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при нали­чии разрешения указанных выше органов".

Хотя Пленум Верховного Суда РФ ука­зал на порядок отказа, участие в приватиза­ции несовершеннолетних лиц фактически обязательно в соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации от 11 августа 1994 г.

Таким образом, право на приватизацию сохраняют несовершеннолетние, выписанные по различным основаниям в образователь­ные и лечебные учреждения, к родственни­кам и опекунам (попечителям), в том числе, и

приемным родителям.

С учетом вышеизложенного, с целью про­верки соблюдения жилищного законодательства, защиты прав несовершеннолетних уч­реждения юстиции, при государственной регистрации прав на жилое помещение, имеют право истребовать документы о лицах, зарегистрированных (про­писанных) в жилом помещении не только на момент приватизации, но и снятых до это­го с регистрационного учета. Если в договоре безвозмездной передачи не участвуют граж­дане, выписанные ранее по месту работы, уче­бы, прохождения службы, лечения, воспита­ния, отбывания уголовного наказания, и не представлены их согласия на приватизацию помещения другими лицами, то возможен от­каз в государственной регистрации прав на основании того, что представленные докумен­ты по содержанию не соответствуют требова­ниям действующего законодательства[34].

В случае раздельного проживания родителей место жительства ребенка

определяет­ся местом жительства того из родителей, с кем прописан ребенок. Местом жительства ребенка является место жительства одного из родителей, но не обоих родителей одно­временно. Право пользования жилым помещением родителей, а также право на его при­ватизацию определяются не только фактом родственных отношений, но и фактом про­живания ребенка в данном жилом помеще­нии. В случае выписки ребенка к другому родителю ребенок утрачивает право на при­ватизацию помещения, из которого выписан, но приобретает права на жилое помещение, в котором будет проживать с другим родите­лем. Поэтому "выявление" несовершеннолет­них детей нанимателя, проживающих на за­конном основании в другом жилом поме­щении, и требование включения их в договор передачи неправомерны.

Обратимся к материалам судебной прак­тики[35]. Шаграманян Н. обратилась в суд с иском в интересах несовершеннолетней до­чери Шаграманян В. к Шаграманяну Э. и Шаграманян Г. о признании за дочерью пра­ва на жилую площадь, а также о признании недействительным договора дарения квартиры. В своем заявлении истица указала, что с июля 1990 г. она состояла в браке с Шаграманяном Э., 12 июля 1991 г. у них родилась дочь Вероника. В квартире ответчика Шаграманяна Э. истица проживала до августа 1991 г., а ее дочь - две недели со своего дня рождения. Истица полагала, что поскольку ее дочь жила в квартире отца, значит, и при­обрела право на жилую площадь в ней. Кро­ме того, истица указала, что ее муж - Шаграманян Э. после приватизации спорной квар­тиры подарил ее 10 января 1992 г. своей се­стре - Шаграманян Г., чем ущемил права до­чери. В связи с этим истица просила признать недействительным договор дарения Квартиры. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Рос­сийской Федерации от 28 февраля 1994 г., своим определением указала, что несовер­шеннолетняя Шаграманян В., проживая вме­сте с матерью, приобрела право на жилую площадь в квартире, где живет и прописана ис­тица, ибо право на жилую площадь несовер­шеннолетней производно от права ее мате­ри - истицы Шаграманян Н. При таком по­ложении суд первой инстанции, отказывая в иске, сделал правильный вывод, что несовер­шеннолетняя Шаграманян В. не приобрела право на жилую площадь в квартире ее отца - ответчика Шаграманяна Э.

Важное дополнение было внесено и в ст. 3 Закона о приватизации жилья. Обязательным условием для совершения сделок в отношении приватизированных квар­тир, в которых проживают не­совершеннолетние граждане (купля-продажа, дарение, мена, сдача в наем и т.п.), требуется разрешение органов опеки и попечительства. Это требова­ние распространяется и на то жилое помещение, в котором несовершеннолетние не про­живают, но сохраняют на него свое право. Орган опеки и попечительства вправе отказать в отчуждении жилого помещения, если установит, что сделка оставляет несовершеннолетнего члена семьи без постоянного места жительства.

Договор о купле-продаже приватизированной квартиры, заключенный без

предварительного разрешения органов опеки и попечительства, дол­жен быть признан недействи­тельным, если он влечет нару­шение жилищных прав и инте­ресов несовершеннолетних детей продавца.

Необходимо отметить, что многочисленные нарушения жилищных прав несовершеннолетних были и после внесения изменений и дополнений в Закон о приватизации. Окончательно проблема защиты жилищных прав несовершеннолет­них на законодательном уровне не решена. По сей день имеют место нарушения жи­лищных прав несовершеннолетних при совершении сделок приватизации, связанные с недостаточными правовыми гарантиями защиты их прав.

Разрешения на приватизацию в отноше­нии несовершеннолетних даются органами опеки и попечительства при предоставле­нии копии свидетельства о рождении ре­бенка, выписки из паспорта о прописке и наличии детей, заявления. Вследствие ма­лой штатной численности работников этих органов, их загруженности государство фактически не может обеспечить реальную защиту интересов несовершеннолетних де­тей и работа органов опеки и попечитель­ства превращается в механический сбор представляемых им документов.

Повсеместно распространилась практика снятия детей с регистрационного учета до оформления договора приватизации жило­го помещения с целью дальнейшей прода­жи жилья без согласия органов опеки и по­печительства. Такие факты выявлялись про­курорскими проверками во многих городах.

Распространены случаи, когда при даче согласия на отчуждение жилья, где собственниками являлись несовершеннолетние дети, органы опеки и попечительства не выявляли причину продажи квартир, не располагали сведениями о том, где будут проживать дети после заключения сделок купли-продажи, о фактическом закрепле­нии за ними жилья.

Таким образом, внесенные изменения в Закон о приватизации, касающиеся обяза­тельного включения в договор о передаче жилого помещения в собственность несо­вершеннолетних, проживающих совместно или отдельно от законных представителей, не исчерпали проблему защиты жилищных прав несовершеннолетних.

Норма Закона о приватизации о том, что несовершеннолетние, ставшие

собственни­ками занимаемого жилого помещения, со­храняют право на однократную бесплатную приватизацию в домах государственного и муниципального жилого фонда после до­стижения ими совершеннолетия, казалось бы, снимает все возражения, касающиеся нарушения жилищных прав несовершенно­летних.

Однако право на получение жилья в госу­дарственном и муниципальном жилом фон­де у несовершеннолетнего может и не воз­никнуть, что не является реальной гаранти­ей конституционного права на жилище.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении необходимо отметить, что в стране идет 12-й год приватизации государственного жилья. В силу доступности именно приватизация жилья получила наибольшее распространение, по данным Госстроя, в 1990 г. доля частного жилого фонда в Российской Федерации, составляла около 33% от всего жилья, а к 2003 г. возросла почти до 70%. В г. Владивостоке начиная с 10 марта 1992 г. по 1 января 2004 г. в собственность граждан было передано 139 800 жилых помещений, это составляет более 63% от всего жилищного фонда города.

Из других цифр, характеризующих процесс приватизации во Владивостоке, можно отметить, что в 2003 г. было подано всего 5920 заявлений на приватизацию, деприватизировано лишь 48 квартир. За это время в отношении 14 случаев приватизации были приняты решения суда о признании их недействительными.[36]

Таким образом, главная цель приватизации - уве­личение доли жилищного фонда, находящегося в час­тной собственности населения - достигнута.

Раскрытие темы дипломной работы было начато с определения понятия и принципов проведения приватизации. Принципы, на которых осуществляется приватизация жилья, имеют большое практическое значение, так как это те положения, идеи, основные начала, закрепленные в законодательстве, которые содержат условия, на которых должна проводится приватизация, несоблюдение этих условий влечет недействительность совершенной сделки, поэтому им уделяется такое большое внимание.

Рассмотрен порядок проведения приватизации жилья, обращено внимание на вопрос об общей собственности и ее видах на приватизированное жилье.

Подводя итог можно сказать, что приобретение жилья в частную собственность посредством приватизации, имеет и положительные и отрицательные стороны, поэтому вопрос о том стоит ли приватизировать жилье каждый решает самостоятельно учитывая при этом свои личные интересы, а также правовые и материальные последствия для каждого проживающего.

Приватизация, с одной сто­роны, позволяет гражданину - собственнику жилого помещения почувствовать себя хозяи­ном квартиры, жилого дома, предоставляет ему широкие возможности по пользованию и распоряжению этим имуще­ством, а с другой - налагает на граждан новые, довольно обременительные заботы и рас­ходы, связанные с уплатой на­лога на собственность, а так­же с поддержанием жилья в надлежащем состоянии и проведением ее ремонта, освобождая от этого жилищно-эксплуатационные и другие организации.

Вместе с тем заключение договора приватизации жилья соответствует и интересам общества и интересам собственников. Приобретая в собственность жилье, гражданин получает в собственность недвижимость, стоимость которой с годами увеличивается. Государству приватизация жилья позволяет улучшить содержание и использование существующего жилищного фонда.

Особое внимание, в дипломной работе, обращено на случаи расторжения договора о приватизации жилого помещения, а также на особенности приватизации с участием несовершеннолетних.

Многие граждане, опрометчиво приватизировавшие свою квартиру, теперь хотели бы в силу различных жизненных обстоятельств расторгнуть договор передачи квартиры в собственность. Ранее данная проблема существовала на практике, но не была урегулирована на законодательном уровне, с внесением соответствующих изменений в Закон «О приватизации жилья» эта проблема решена.

Что касается приватизации жилья с участием несовершеннолетних, в первоначальном варианте Закона «О приватизации жилищного фонда» вопросы охраны прав несовершеннолетних не были урегули­рованы вообще. Закон давал возможность для серьезных нарушений жилищных прав несовершеннолетних при совершении сделок приватизации жилья. Затем в законодательство были внесены соответствующие изменения. Однако многочисленные нарушения жилищных прав несовершеннолетних были и после внесения изменений и дополнений в Закон о приватизации, следовательно, действующее законодательство требует доработки, более четкой и жесткой регламентации механизма отчуждения жилья, в котором проживают несовершеннолетние.

В последнее время в публикациях можно встретить утверждения о скором прекращении приватизации жилых помещений[37]. Причем мотивы приводятся различные, например, построенное на бюджетные деньги социальное жилье тут же «уплывает» в частный фонд - довод является необоснованным, так как основными причинами введения приватизации жилья была неспособность государства содержать жилищный фонд и стремление создать частный жилищный фонд.

В Дубне на международном семинаре, посвященном развитию ипотечного жилищного кредитования 9 февраля 2004 года, заместитель главы администрации президента РФ Игорь Шувалов сообщил, о том, что бесплатная приватизация жилья будет упразднена[38].  Он считает, что у богатых людей не будет проблем с покупкой жилья, средний класс будет активно использовать ипотечное кредитование, а что касается малоимущих слоев населения, то они будут получать квартиры в социальный наем, не становясь ее владельцами. При этом он добавил, что "бесплатная приватизация квартир мешает развитию жилищного рынка и ипотечного кредитования".

Предполагается, что в будущем россияне смогут получить квартиру с помощью ипотечного кредитования либо на условиях коммерческого найма. Однако в этом случае недопустимо поспешное прекращение приватизации, и тем гражданам, которые на сегодня не приватизировали квартиры, необходимо дать время для принятия окончательного решения по форме собственности жилья.