Приватизация жилых помеще­ний осуществляется на принципах и условиях, закрепленных в За­коне «О приватизации жилищно­го фонда в Российской Федера­ции».

Основными принципами приватизации государственного и муниципального жилищного фонда в соответствии с этим Законом, являются:

1) добровольность приобретения гражданами жилья в собственность;

2) бесплатная передача гражданам занимаемых ими жилых помещений;

3) гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения только один раз.

По вопросу о принципах, на которых осуществляется приватизация жилья, в юридической литературе были высказаны разные мнения. Так, Гришаев С. П. считает, что приватизация жилья осуществляется на основе следующих принципов:

1) добровольность принятия гражданами решения о приватизации;

2) право владельцев приватизированных квартир и жилых домов владеть, пользовать­ся и распоряжаться ими по своему выбору;

3) однократность приватизации;

4) сохранение на переходный период действующего порядка постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями;

5) обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений

осуществляется по желанию их владельцев теми жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, которые обслуживали эти дома до приватизации.

6)оплата расходов, связанных с обслужи­ванием и ремонтом приватизированных жилых помещений, по тем же ставкам, которые установлены для обслуживания государственного и муниципального

жилищных фондов[16].

 Приватизация - это процесс передачи жилья в собственность гражданам. Пока граждане не станут собственниками квартир, то есть пока не осуществится процесс приватизации, они не смогут по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться квартирами, не смогут по своему желанию выбирать жилищно-эксплуатационные и ремонтные организации для обслуживания дома. Таким образом, автор данной точки зрения, смешивает принципы приватизации (добровольность и однократность приватизации) и правомочия собственников приватизированных квартир.

Добровольность приватизации - основополагающее начало при­ватизации. Как указывается в За­коне, передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в домах государствен­ного и муниципального жилищно­го фонда осуществляется «на доб­ровольной основе» (ст. 1). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность жилого помещения (см. ст. 11 Закона).

Таким образом, приватизация жилого помещения может иметь место только на основе свобод­но выраженного желания нани­мателя и членов его семьи при­обрести в собственность занима­емое ими жилье, и никакие орга­ны и должностные лица не могут прямо или косвенно обязать граж­дан приватизировать жилое поме­щение. К сожалению, случаи кос­венного понуждения граждан к приватизации жилых помещений иногда встречаются, например, в виде высказываний должностных лиц, депутатов о скором возвра­щении к платной приватизации, резком повышении платы за жи­лье и коммунальные услуги для нанимателей и т.п.

Встречаются также случаи, ког­да граждане вынуждены прово­дить приватизацию жилья против своей воли, под влиянием наси­лия, угрозы, обмана криминаль­ных элементов. Пострадавшими в таких случаях обычно являются одинокие престарелые граждане, инвалиды, пенсионеры и другие

социально слабо защищенные граждане.

Суды не всегда привлекают к участию в деле всех совершеннолетних членов семьи истца, не выясняют, согласны ли они на приватизацию занимаемого жилья и, если согласны, то в какой форме, в каком соотношении долей, желают ли они, чтобы квартира была приватизирована не всеми проживающими в ней лицами,

Вынесение решения без выяснения всех этих вопросов может существенно ущемить интересы лиц, имеющих самостоятельное право пользования жилым помещением, о приватизации которого поставлен вопрос. Если при рассмотрении дела будет установ­лено, что член семьи возражает против при­ватизации квартиры, суд не вправе давать оценку обоснованности мотивов отказов от получения жилья в собственность, посколь­ку в силу Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российс­кой Федерации" приватизация может быть осуществлена строго на добровольной осно­ве. Иск в таком случае не подлежит удов­летворению ни при каких обстоятельствах, то есть никто, включая суд, не вправе принудить.

Важным началом приватиза­ции жилых помещений является безвозмездность передачи этих помещений в собственность граждан, проживающих в них в качестве нанимателей в домах го­сударственного и муниципально­го жилищного фонда.

Как указывалось выше, в на­чальный период приватизации законодательством предусматрива­лись вначале продажа гражданам занимаемых ими квартир, а затем - частичная оплата гражданами жилья (сверх нормативов бес­платного предоставления жилья).

В последующем, начиная с 1992 г., передача гражданам за­нимаемых ими жилых помещений стала носить бесплатный (безвоз­мездный) характер. За граждана­ми сохраняется только обязан­ность уплаты суммы за услуги по оформлению приватизации. При этом оформление договора пе­редачи в собственность жилых помещений, в которых прожива­ют исключительно несовершен­нолетние, производится за счет средств местных бюджетов (ст.

2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации).

Согласно статье 11 Закона о приватизации жилищного фонда каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватиза­ции, жилого помещения в домах государственного и муниципаль­ного жилищного фонда один раз.

Из общего принципа однора­зовости приватизации законом сделаны отдельные изъятия. Так, несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого ими жилого помещения в поряд­ке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и му­ниципального жилищного фонда после достижения ими совершен­нолетия (ч. 2 ст. 11 Закона о при­ватизации - в ред. Федерального закона от 11 августа 1994 г.). Такая ситуация возмож­на если например, дочь сначала стала собственником квартиры, в которой она до совершеннолетия проживала вместе е родителями, а затем, выйдя замуж, она может использовать свое право однократной бесплатной приватизации, проживая в квартире своего супруга. Введенная новелла расширяет круг граждан, имеющих право участвовать в приватизации жилья неоднократно. Чтобы проконтролировать выполнение этой нормы, необходимо вести автоматизированный учет граждан - будущих и настоящих собствен­ников приватизированных квартир - этим занимаются агентства по приватизации жи­лья, регистрационные палаты.

Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья максимум два раза – один раз в возрасте до 18 лет, второй раз – после его достижения. Поэтому нельзя признать соответствующей закону практику, когда, ссылаясь на ст. 7 Закона о приватизации жилья, в договор передачи жилого помещения в обязательном порядке включают несовершеннолетних, ранее участвовавших в приватизации, но затем сменивших место жительства (например, выписавшихся к другому законному представителю), или принуждают включать в договор проживающего в другом месте несовершеннолетнего под предлогом того, что он мог бы проживать в

данном помещении и участвовать в его приватизации.

В процессе приватизации жилого помещения участвуют две стороны. Субъектами приватизации жилых помещений являются, с одной стороны, наниматель и совместно прожи­вающие с ним члены его се­мьи, с другой - органы мест­ного самоуправления, а также организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан и производить юридическое офор­мление такой передачи.

Федеральным законом от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ внесены существенные изменения в Закон о приватизации жилья, в соответствии с которыми с 31 мая 2001 г. (дата вступле­ния Закона в действие) приватизировать жилые помещения могут только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социаль­ного найма.

До вступления в силу указанного закона участие в приватизации не было связано с наличием у лиц, занимающих жилое помещение, гражданства Российской Федерации. Отказ в приватизации по причине отсутствия гражданства Российской Федерации не до­пускался. Российское законодательство оп­ределяет правовой статус иностранцев и лиц без гражданства принципом национального режима. Конституция России (п. 3 ст. 62) наделяет иностранных граждан и лиц без гражданства теми же правами и обязан­ностями, что и граждан, и юридических лиц Российской Федерации, кроме случаев, уста­новленных законом или международным договором. Федеральный закон от 15 мая 2001 г., по существу установил запрет на участие в приватизации жилья иностранных граждан, включая граждан стран СНГ и лиц без гражданства. Данное ограничение необходимо для осуществления гарантированного Конституцией Российской Федерации (в ст. 40) права граждан Российской Федерации на жилище.

В настоящее время при определении ста­туса физического лица следует руководствоваться Федеральным законом от 31 мая 2002 г. № 62-ФЗ "О гражданстве в Российс­кой Федерации", вступившим в силу 1 июля 2002

г[17]. Согласно ст. 5 гражданами РФ яв­ляются: а) лица, имеющие гражданство РФ на день вступления данного закона в силу; б) лица, которые приобрели гражданство в со­ответствии с данным законом.

Начиная с 31 мая 2001 г., приватизации подлежат только жилые помещения, которые заняты гражданами на основании договора социального найма. До этой даты была возможна приватизация жилых помещений, за­нимаемых гражданами на основании догово­ра найма (как социального, так и коммерчес­кого) или аренды. В настоящее время жи­лые помещения, занимаемые гражданами на основании договора аренды и коммерческого найма, приватизированы быть не могут.

В настоящее время арендаторами жилых помещений могут быть только граждане, заключившие договоры аренды в соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федераль­ной жилищной политики" до 1 марта 1996 г. С введением в действие 1 марта 1996г. части вто­рой ГК РФ жилые помещения предоставляют­ся гражданам во владение и пользования для проживания в них на основании договоров най­ма, но не аренды. Жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, од­нако юридическое лицо может использовать жилое помещение исключительно для прожи­вания граждан.

Существенно то, что незаселенные госу­дарственные или муниципальные жилые помещения не могут быть приватизированы в соответствии с указанным законом путем безвозмездной передачи.

Право на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его семьи. Другие граждане, поднаниматели и временные жильцы, в приватизации жилого помещения не участвуют, поскольку они проживают в нем временно и не приобретают

самостоятельного права на жилое помещение.

Приватизация жилья возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации жилья), это основывается на том, что согласно ст. 53 ЖК члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма.

К членам семьи относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они с ним проживают совместно и ведут об­щее хозяйство (ст. 53 ЖК РСФСР). Они могут быть и не указаны в ордере на занимаемое помещение. После заселения семьи в установ­ленном порядке может вселиться еще кто-либо с соблюдением режи­ма прописки, получив на это письменное согласие всех членов семьи проживающих в данном жилом помещении.

Все вышеперечисленные лица являются субъектами права приватизации. Но все ли они могут быть ее участниками?

Лица, не оформившее в свое время прописку в жилом поме­щении, но постоянно или преимущественно в нем проживающие, не приобретают права на его приватизацию до решения вопроса в административном или судебном порядке о признании за ними права на данную жилую площадь. Так нередко бывает с супругами, один из которых продолжает сохранять прописку на “ всякий случай” по прежнему месту жительства у родителей, хотя фактически прожи­вает у другого супруга. Если он не решит вопрос о прописке по месту жительства другого супруга, то имеет право на приватизацию только по месту своей прежней прописки. Так может быть с невесткой или зятем, не получившим согласия всех проживающих на свое вселение.

Отказ кого-либо из проживающих на вселение нового члена семьи не может оспариваться в суде. Поэтому его признание в качестве члена семьи возможно исключительно по взаимному еди­нодушному согласию всех постоянно проживающих. Если же кто-то из них продолжает возражать против признания в качестве члена семьи уже фактически вселившегося нового лица, оно не приобретает права на площадь, хотя и будет фактически проживать на ней, пока возражающий не изменит своего мнения. При этом время проживания значения не имеет.

Таким образом, по смыслу закона приватизация жилого помещения означает передачу этого жилья в собственность всей семьи (нанимателя и чле­нов его семьи, в том числе и несовершеннолетних), а не только в собственность одного нанимателя (если иное не оговорено особо между членами семьи).

При этом за гражданами, не участвовавшими в приватизации занимаемого жилого помещения и выразившими согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность, в порядке приватизации, другого впоследствии полученного жилого помещения.

Необходимо учитывать жилищные права граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют закон­ное право на проживание. Жилое помещение со­храняется за временно отсутствующими гражданами в случаях: призыва па военную служ­бу или прохождения ее по контракту (в тече­ние первых пяти лет); выезда по условиям и характеру работы, в связи с командировкой за границу или с обучением; помещения детей на воспитание в государственные детские учреж­дения, к родственникам или опекунам (попечителям), в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя); выезда на лечение в ле­чебно-профилактическом учреждении[18]. Ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими род­ственниками, в том числе право на получение наследства[19]. Постановлением Конституционно­го Суда РФ от 23 июня 1995 г. № 8-П положения ст. 60 ЖК РСФСР, допускающие лишение гражданина права пользования жилым помещением в связи с осуждением к лишению свободы, признанны утратившими силу[20].

Все лица, отсутствующие, но сохраняющие за собой право на жилую площадь должны выразить свое отношение к приватизации в письменном виде.

Такое со­гласие должно быть получено и от бывших членов семьи, если они сохранили право на жилое помещение (ст. 53 ЖК РСФСР). Так, если бывший суп­руг нанимателя жилого поме­щения перестал быть членом его семьи, но права на жилое помещение не утратил, то его согласие на приватизацию этой жилой площади обязательно.

По одному гражданскому делу было судом установле­но, что Казимирова приватизировала занимаемое жи­лое помещение без согласия бывшего супруга Казимиро­ва, не включив его в состав семьи. В связи с этим Казимиров обратился в суд с ис­ком о признании недействи­тельным договора о прива­тизации квартиры.

Судебная коллегия по гражданским делам Верхов­ного суда РФ в определении от 21 июня 1993 г., в част­ности, указала:

''Согласно ст. 53 ЖК РСФСР, члены семьи нани­мателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем все­ми правами и несут все обя­занности, вытекающие из договора найма жилого по­мещения... Если граждане, указанные в настоящей ста­тье, перестали быть члена­ми семьи нанимателя, но продолжают проживать в за­нимаемом жилом помеще­нии, они имеют такие же права и несут такие же обя­занности, как наниматель и члены его семьи. Казимиров перестал проживать в квар­тире, о которой вышел спор, в связи с тем, что в семье сложились неприязненные отношения, от жилой пло­щади он не отказался, при подаче заявления о расторжении брака... он ставил вопрос о разделе жилой площади, право на квартиру не утратил. При таких данных суд пришел к выводу о том, что на приватизацию квартиры требо­валось согласие Казимиро­ва и договор на передачу квартиры в собственность Казимировой следует при­знать недействительным, поскольку не имелось согла­сия бывшего мужа на при­ватизацию квартиры"[21].

Следует иметь в виду: длительное, более шести месяцев, отсутствие человека в месте постоянного жительства, не озна­чает, что он автоматически утратил право на занимаемую жилую площадь. Признание его утратившим такое право может быть осу­ществлено лишь двумя путями - по его собственному желанию (заявлению), либо по решению суда.

Рассматривая исковые требования о признании гражданина утратившим право на жилую площадь, суд не ограничивается кон­статацией факта истечения общего или специального срока време­нного отсутствия лица в месте его постоянного жительства. Принимая решение, суд первостепенное значение предает исследованию причин длительного отсутствуя. Если причины уважитель­ные, суд, как правило отказывает в иске о признании ответчика утратившим право на жилую площадь. Например, невозможность продолжения совместного проживания разведенных супругов вы­нуждает кого-то из них оставить место постоянного проживания и перейти на жительство или к родителям, или к новому супругу, но без отказа от права на оставленную жилую площадь. Такого рода обстоятельства не являются поводом для принятия судом решения об утрате выехавшим права на жилплощадь по месту прежнего жительства. В силу этого, его согла­сие на приватизацию обязательно, несмотря на отсутствие более шести месяцев.

Бронирование жилых помещений - самостоятельный институт сохранения

права пользования жилым помещением нанимателем и членами его семьи.

Жилые помещения, занимаемые нанимателями и членами их се­мей по

договору социального найма, бронируются:

а) при направлении на работу за границу, т.е. за пределы террито­рии Российской Федерации, - на все время пребывания за границей;

б) при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравнен­ные к ним местности - на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством, - на все время пребы­вания в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях;

в) в других случаях, предусмотренных законодательством.

Граждане, забронировавшие жилое помещение, сохраняют пра­ва и несут обязанности по договору найма жилого помещения (в том числе право на приватизацию жилья).

Если гражданин заброниро­вал занимаемое им жилое по­мещение, а сам проживает в другой местности (в другом жилом помещении), то он мо­жет использовать свое право на приватизацию жилья только по месту его бронирования (ст.1 Закона о приватизации - в ред. Закона от 1.08.1994 г.).

Другой стороной в приватизации высту­пают органы местного самоуправления, а также организации, за которыми жилищный фонд закреплен в хозяйственное ве­дение (предприятия) либо в оперативное управление (уч­реждения).

Принципы, на которых осуществляется приватизация жилья, имеют большое практическое значение, так как это те положения, идеи, основные начала, закрепленные в законодательстве, которые содержат условия, на которых должна проводится приватизация, несоблюдение этих условий влечет недействительность совершенной сделки, поэтому им уделяется такое большое внимание.

Всеобщая бесплатность приватизации жилых помещений на всей территории Российской Федерации - ее новый принцип, действующий с 1993 года. Эта перемена ускорила темпы приватизации, 1993 год стал рекордным по количеству приватизированных квартир по всей России.

Еще один принцип – приватизация осуществляется исключительно

добровольно, при взаимном согласии всех постоянно проживающих и имеющих самостоятельное право на жилую площадь. Решение о приватизации каждый принимает сам, с учетом личных правовых и материальных последствий для каждого проживающего (необходимо нести повышенные расходы на содержание, платить налоги с собственности).

Для осуществления приватизации на законных основаниях, необходимо соблюдение принципа однократности приватизации жилья.

Принцип одноразовости бес­платной приватизации жилого помещения вытекает из более общего принципа справедливос­ти такой передачи жилых поме­щений гражданам, недопустимо­сти ущемления кого-либо из них в реализации принадлежащего каждому гражданину субъектив­ного права на приватизацию. Из общего принципа одноразовости приватизации законном сделано исключение для несовершеннолетних, сохраняющих право на однократную бесплатную приватизацию жилья после достижения ими совершеннолетия, это положение позволяет защитить права несовершеннолетних  дает им возможность самим получит в собственность жилье при достижении возраста.

ГЛАВА II