В последнее время многие граждане, заключившие договор приватизации жилой площади и получившие в частную собственность жилые помещения выражают желание вернуть их в государственный или муниципальный фонд, то есть прежнему собственнику, как часто выражаются, «расприватизировать» или «деприватизировать» квартиру.  

Некоторые авторы различают понятия «деприватизвция» и «расприватизация»  В.Г. Шабалин под первым подразумевает «расторжение договора в административном порядке по соглашению сторон», под вторым – «признание договора приватизации недействительным на основании статей 168-172 и 175-179 ГК РФ»[30]. Но деприватизация и расприватизация – это слова - синонимы, означающие расторжение договора передачи жилья в собственность граждан.

Договор приватизации жилого помещения представляет собой двустороннюю безвозмездную сделку, а, следовательно, она может быть либо расторгнута по соглашению сторон, как и любой другой договор, либо признана в установленном порядке недействительной. Таким образом, по этим двум основаниям определяется на практике правовая возможность гражданина на проведение новой приватизации жилья. Другими словами, в подобной ситуации возникает проблема сохранения гражданином своего права на бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда при расторжении соответствующего договора или признании его недействительным.

Расторжение договора приватизации и признание договора приватизации недействительным - совершенно различные по существу юридические действия и процедуры.

Расторжение договора осуществляется при обстоятельствах, предусмотренных Законом, при условии, что сам договор был законен (совершен без нарушений).

Признание договора приватизации недействительным возможно при условии, если договор был заключен с нарушением требований законодательства. Именно этим признание договора недействительным отличается от расторжения договора. Недействительный договор теряет силу с момента его заключения в случае признания его таковым.

Договор о передаче квартиры в собственность признается недействительным если при его заключении нарушены положения Закона РФ «О приватизации жилищного фонда»:

1) приватизация проведена без письменного согласия всех проживающих в жилом помещении, в том числе детей старше 14 лет, а также лиц временно отсутствующих на законном основании.

2) на отказ родителей от участия их несовершеннолетнего ребенка в приватизации жилья не было получено согласие органов опеки и попечительства.

3) в приватизации жилья участвовало лицо, ранее уже использовавшее свое право на приватизацию.

4) осуществлена приватизация жилого помещения, которое входит в перечень жилья, не подлежащего приватизации.

Договор приватизации может быть признан недействительным по общим основаниям для недействительности сделок в соответствии со статьями 166-181 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Гражданское законодательство разделяет все недействительные сделки на две групп: ничтожные сделки и оспоримые сделки.

Под ничтожными понимаются такие сделки, которые с самого начала не порождают предусматриваемых правовых последствий. Они недействительны независимо от признания их таковыми и от желания сторон. Суд или иной орган, столкнувшись с такой сделкой, обязан считать ее недействительной, хотя бы даже стороны и просили признать ее действительной, за исключением случая, когда закон позволяет сделать это. Признание судом сделки недействительной в этом случае не требуется, однако требуется доказывание в суде одного из следующих фактов, определенных Гражданским кодексом Российской Федерации:

1) договор приватизации не соответствует закону и иным правовым актам. Договор приватизации, заключенный с нарушением закона или иных правовых актов - ничтожен. Например, при приватизации нарушены права несовершеннолетних - нет согласия органов опеки и попечительства на их отказ от приватизации. Такая приватизация будет признана недействительной, а если приватизированная квартира уже продана, то ее продажа и все последующие сделки также становятся недействительными - граждане должны въехать в свои прежние квартиры, вернуть полученные деньги по договору купли-продажи и т.п.;

2) договор приватизации противоречит основам правопорядка и нравственности, то есть нарушает гражданско-правовые нормы, например, социально-экономические права и свободы граждан;

3) договор приватизации является мнимой сделкой, если совершен лишь для вида, без намерения создать правовые последствия по возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей;

4) договор приватизации представляет собой притворную сделку, то есть сделку, которая совершена с целью прикрыть другую, например куплю-продажу;

5) договор приватизации совершен недееспособным гражданином. Признание гражданина недееспособным или ограниченным в дееспособности осуществляется в судебном порядке. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Исковое заявление в суд о применении последствий недействительности одной из таких ничтожных сделок может быть предъявлено в течение десяти лет со дня приватизации жилого помещения любым заинтересованным

лицом (см.: приложение 2).

Другую группу сделок принято называть оспоримыми. Они порождают предусмотренные ими юридические последствия, обязательные для сторон и третьих лиц, но могут быть признанны недействительными в результате оспаривания по иску участника сделки или иного лица, указанного в законе, при наличии оснований, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации и доказанных в суде.

Договор приватизации жилого помещения может быть признан судом недействительным как оспоримая сделка по следующим основаниям:

1) превышение полномочий на проведение приватизации доверенным лицом (если полномочия лица на совершение сделки ограничены законом) – по иску лица, в интересах которого установлены ограничения;

2) совершение приватизации несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей;

3) совершение приватизации без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;

4) совершение приватиза­ции гражданином, хотя и де­еспособным, но находившим­ся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значения своих действий или руководить ими (нервное потрясение, психическое рас­стройство, заболевание, фи­зическая травма, глубокое ал­когольное или наркотичес­кое опьянение и т. д.);

5) совершение приватиза­ции под влиянием заблужде­ния, имеющего существенное значение (незнание за­кона или заблуждение отно­сительно мотива приватиза­ции жилья не имеют суще­ственного значения) - по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Договор приватизации может быть признан недействительным, если

выраженная в нем воля гражданина неправильно сложилась вследствие заблуждения и поэтому приватизация влечет для него иные правовые последствия, чем он рассчитывал. При этом значение имеет только заблуждение, признанное существенным, т.е. существенным для

обстоятельств данного гражданина.

Например, гражданин считал, что приватизация квартиры в общую собственность с другими членами семьи никак не ограничит его права пользования этой квартирой, но отношения с другими членами семьи испортились, а принудительный обмен приватизированной квартиры невозможен. Получилось, что вместе невозможно пользоваться квартирой, а выехать из нее также невозможно.

6) договор приватизации может быть признан недействительным, если он совершен под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обман - это умышленное введение в заблуждение одной стороной сделки другой стороны. Это может быть и сообщение ложных сведений, и умалчивание информации. Насилие - это причинение участнику сделки или близким ему лицам физических или душевных страданий с целью принудить к совершению сделки. Угроза - это психическое воздействие на волю лица, которое может выражаться в заявлении о причинении насилия, если лицо не заключит сделку. Для признания договора приватизации недействительным угроза должна быть значительной и реальной, а не предположительной.

Исковое заявление в суд о признании подобных договоров приватизации недействительными может быть предъявлено в течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совер­шена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоя­тельствах (например, об обмане или злонамеренном соглашении), являющихся основанием для признания сдел­ки недействительной.

Таким образом, если сделка ничтожна, то не нужно доказывать ее недействительность - она недействительна в силу закона и признается такой с момента ее заключения. Если же сделка оспорима, то нужно доказывать ее недействительность в суде.

Конечным итогом судебно­го заседания для обеих групп сделок по приватизации жилых помещений (и оспоримых, и ничтожных) при положитель­ном решении станет приведе­ние сторон в первоначальное состояние, так как недействи­тельная сделка является тако­вой с момента ее заключения, следовательно, гражданин бу­дет считаться не использовав­шим свое право на приватиза­цию жилого помещения.

Если договор приватизации признан недействительным, то квартира снова

переходит в государственную или муниципальную собственность, а бывший собственник квартиры снова становится ее нанимателем.

Если эта квартира была, например, впоследствии продана или обменена, то все участники сделок, совершившихся после приватизации той квартиры, договор относительно которой признан недействительным, возвращаются в исходное положение.

Поэтому при покупке или мене квартиры нужно очень внимательно исследовать документы на предлагаемую приватизированную квартиру - когда она была приватизирована, не проживали ли там несовершеннолетние или недееспособные и т.п. - т.е. необходимо проверить по возможности все обстоятельства, чтобы убедиться, что относительно этой квартиры не была ранее совершена сделка, которая может быть признана недействительной.

Причинами расторжения договора приватизации гражданами «расприватизации», могут быть различными. Наиболее часто как показывает практика, необходимость в этом возникает в связи с невозможностью обменять приватизированную квартиру. Например, вариант обмена устраивает обе стороны, однако одна из сторон согласна совершать обмен лишь на муниципальное жилье.

Надежда на «расприватизацию» возникает также и в ситуациях, когда

собственникам жилья необходимо разъехаться, однако один из собственников согласия на размен не дает. Разменять квартиру, находящуюся в собственности граждан, принудительно, то есть через судебные органы, как известно, невозможно. А вот принудительный обмен через суд, если жилье

муниципальное, возможно.

Причиной расприватизации может быть и возможность увеличения налога на недвижимое имущество. С 2000 года органы местного самоуправления решают вопрос о ставках налога в установленных пределах самостоятельно.

Возможны и другие причины.

Ранее расторжение договора передачи жилья в собственность граждан не предусматривалось Законом о приватизации, этот вопрос регулировался подзаконными нормативными актами, например, Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, согласно пункту 15 которого при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма, граждане имеют право на приватизацию жилого помещения при условии расторжения договора передачи в собственность, в порядке приватизации ранее занимаемого помещения.

Нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы расприватизации жилого помещения, сегодня являются Конституция РФ, обладающая высшей юридической силой, и Гражданский кодекс РФ.

Федеральным законом РФ № 55-ФЗ от 20 мая 2002 года было введено дополнение в Федеральный закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в РФ", в котором впервые закреплена норма о расприватизации жилого помещения (ст. 9¹). Внесенные им поправки позволили урегулировать на законодательном уровне ряд вопросов, которые были дискуссионными в теории и по разному решались на практике.

В соответствии со ст. 9¹ Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Речь идет о двух совершенно самостоятельных договорах (договор о передаче жилья в собственность и договор социального найма), заключение которых для соответствующих органов исполнительной власти, органов местного самоуправления является обязательным (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Что касается вопроса о том, может ли гражданин воспользовавшийся правом на расприватизацию, вновь приватизировать жилье, то если учесть, что в ходе расприватизации приватизированное жилье возвращается из частной собственности в публичную, а последующее пользование жилым помещением осуществляется на условиях социального найма, то можно прийти к выводу, что данного гражданина нельзя считать приобретшим жилье в порядке приватизации. Следовательно, в будущем он может участвовать в приватизации жилья на общих основаниях. В отличие от этого правила ст. 31 проекта Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривают сохранение права на приватизацию жилья только в случае признания договора приватизации недействительным[31].

Таким образом в случае расприватизации жилого помещения собственник становится нанимателем и лишается права на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения (ст. 11 Закона о приватизации). При этом данным правом могут воспользоваться:

1) лица, проживающие вместе с собственником и изъявившие согласие на

приватизацию, но не ставшие сособственниками жилого помещения;

2) несовершеннолетние члены семьи собственника при достижении ими совершеннолетия.

Собственник, реализовавший законное право на бесплатную приватизацию, вправе оформить приватизированное жилое помещение на указанных выше лиц. В этом случае он будет выступать как пользователь

этого помещения.

В том случае, когда при приватизации жилья один или некоторые из

совместно проживающих членов семьи дают согласие на приватизацию, но отказываются стать собственниками жилья, оставаясь проживать в нем: «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством» (п. 1 ст. 292 ГК РФ), возникает вопрос: необходимо ли согласие этих лиц на расприватизацию? Расприватизация – акт распоряжения своим имуществом, доступный только собственнику, но не лицам, обладающим иными вещными правами на данное имущество.

По-иному решен этот вопрос в ст. 31 проекта Жилищного кодекса Российской Федерации, которая в подобных случаях требует согласия всех совместно проживающих с собственником совершеннолетних членов его семьи.

Последствия расприватизации – заключение договора социального найма. Поэтому ст. 9¹ Закона о приватизации жилья содержит условие единственности постоянного места проживания, поскольку договор социального найма заключается лишь с гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Таким образом, в случае признания договора приватизации жилья недействительной стороны возвращаются в первоначальное состояние, так как недействи­тельная сделка является тако­вой с момента ее заключения, следовательно, гражданин бу­дет считаться не использовав­шим свое право на приватиза­цию жилого помещения, а в случае расприватизации жилого помещения собственник становится нанимателем и лишается права на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения.

Многие граждане, опрометчиво приватизировавшие свою квартиру, теперь хотели бы в силу различных жизненных обстоятельств расторгнуть договор передачи квартиры в собственность. Ранее данная проблема существовала на практике, но не была урегулирована на законодательном уровне, с внесением соответствующих изменений в Закон «О приватизации жилья» эта проблема решена.

Несмотря на введение ст. 9¹ в Закон «О приватизации жилья в РФ»  на федеральном и региональном уровнях еще не выработан порядок расприватизации жилых помещений и все вопросы решаются в судебном порядке. Поэтому лица, изъявившие желание расприватизировать квартиру, должны обратиться в районный суд по месту нахождения соответствующего органа (например, комитет по управлению муниципальным имуществом), с которым ранее был заключен договор передачи в собственность жилого помещения с исковым заявлением о расторжении договора передачи.