Поможем в ✍️ написании учебной работы

Имя

Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Выберите тип работыЧасть дипломаДипломная работаКурсовая работаКонтрольная работаРешение задачРефератНаучно - исследовательская работаОтчет по практикеОтветы на билетыТест/экзамен onlineМонографияЭссеДокладКомпьютерный набор текстаКомпьютерный чертежРецензияПереводРепетиторБизнес-планКонспектыПроверка качестваЭкзамен на сайтеАспирантский рефератМагистерская работаНаучная статьяНаучный трудТехническая редакция текстаЧертеж от рукиДиаграммы, таблицыПрезентация к защитеТезисный планРечь к дипломуДоработка заказа клиентаОтзыв на дипломПубликация статьи в ВАКПубликация статьи в ScopusДипломная работа MBAПовышение оригинальностиКопирайтингДругое

Нажимая кнопку "Продолжить", я принимаю политику конфиденциальности

 

Как было сказано выше, в процессе приватизации жилого помещения участвуют две стороны. Субъектами приватизации жилых помещений являются, с одной стороны, наниматель и совместно прожи­вающие с ним члены его се­мьи, с другой - органы мест­ного самоуправления, а также организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан и производить юридическое офор­мление такой передачи.

Органами местно­го самоуправления являются выборные или иные органы местного самоуправления, ко­торые осуществляют исполни­тельно-распорядительные функции: управляют муници­пальным хозяйством, распоря­жаются имуществом и объек­тами муниципальной собствен­ности, разрабатывают бюджет и обеспечивают его исполне­ние, выполняют другие испол­нительно-распорядительные полномочия.

В соответствии со ст. 6 Закона о прива­тизации жилья (в ред. от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ) передача жилых помещений в соб­ственность граждан должна осуществляться:

- уполномоченными собственниками пе­редаваемых жилых помещений органами государственной власти или местного самоуправления;

- государственными или муниципаль­ными предприятиями, за которыми жилищ­ный фонд закреплен на праве хозяйствен­ного ведения;

- государственными или муниципальны­ми учреждениями и казенными предприяти­ями, в оперативное управление которых пе­редан жилищный фонд.

По закону право хозяйственного ведения принадлежит государственно­му или муниципальному уни­тарному предприятию, которое владеет, пользуется и распо­ряжается этим муниципальным фондом (или другим имуще­ством) в пределах, определен­ных законом. Право опера­тивного управления осуществ­ляют учреждения, а также ка­зенные предприятия в отноше­нии закрепленного за ними имущества, включая жилые по­мещения, в пределах, установ­ленных законом, в соответствии с целями их деятельности, заданиями собственника и назна­чением имущества.

В нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации конкретизируется, какие органы и организации могут передавать жилье граж­данам в порядке приватизации. В Приморском крае передачу в собственность граждан жилых помещений (квартир) осуществляют  Комитеты по управлению муниципальной собственностью, которые оформляют документацию и заключают дого­воры о передаче жилья в собственность граждан. 

Вопросы приватизации жи­лых помещений в домах госу­дарственного и муниципального жилищного фонда решают­ся соответствующими органа­ми местного самоуправления и организациями (предприятиями, учреждениями) самостоятель­но, без согласования с другими вышестоящими организациями.

 Первоначально государство распространяло свое решение и на муниципальную собственность. Однако с принятием федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 12 августа 1995 г. указанные органы вправе самостоятельно решать судьбу своего имущества[22].

Более того, Конституция Рос­сийской Федерации (ст. 130 - 133) прямо

предоставляет орга­нам местного самоуправления право решать самостоятельно вопросы местного значения, вла­дения, пользования и распоря­жения муниципальной собствен­ностью (в том числе и муниципальным жилищным фондом). Вместе с тем следует учитывать, что на сегодняшний день основная часть норма­тивных актов, принятых органами местного самоуправления по поводу приватизации жилья, соответствуют

Закону «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

В данной работе рассматриваются, в том числе и особенности приватизации, которые должны учитываться при государственной регистрации прав на жилые помещения.

В силу ст. 9, 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним" к компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним относят­ся проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, правовая экспертиза и проверка законности сделки[23].

Так учреждение юстиции дол­жно проверить принадлежность жилого помещения к объектам муниципальной или го­сударственной собственности. Если жилищный фонд был передан с баланса приватизированного государственно­го предприятия в муниципальную собствен­ность до 31 января 1998 г., то регистрация права государственной или муниципальной собственности не требуется. В этом случае права, возникшие до введения в действие Закона о регистрации, в соответствии с п. 1 ст. 6 данного Закона признаются юридичес­ки действительными.

Однако если жилое помещение поступи­ло в муниципальную или государственную собственность после вступления в силу За­кона о регистрации (31 января 1998 г.), то регистрация права собственности на прива­тизируемое помещение возможна только после регистрации возникновения права му­ниципальной или государственной собствен­ности. Это касается и первичного способа приобретения права собственности, например, строительства нового дома, в котором часть квартир предназначается муниципалитету. По общему правилу право собственности на вновь созданное недвижимое имущество под­лежит обязательной государственной регис­трации и возникает с момента такой регист­рации (п. 2 ст. 8, ст. 131, ст. 219 ГК РФ, ст. 4 Закона о регистрации). Без государственной регистрации возникновения права государ­ственной и муниципальной собственности на квартиру, уполномоченные органы государ­ственной власти или местного самоуправле­ния не вправе распоряжаться недвижимос­тью не только путем безвозмездной переда­чи в порядке приватизации, но и путем пре­доставления по договорам социального най­ма. Проверка даты возникновения права му­ниципальной или государственной собствен­ности осуществляется учреждением юсти­ции по дате постройки (ввода в эксплуатацию) жилого дома, указанной в документах технического учета (справках, выписках, технических паспортах БТИ).

В соответствии с общими положениями о праве собственности в учебнике “Гражданское право” собственность опреде­ляется как “... отношение лица к принадлежащей ему вещи как к своей, которое выражается во владении, пользовании и распоряжении ею, а также в устранении вмешательства всех третьих лиц в ту сферу хозяйственного господства, на которую простирается власть собственника”[24].

Гражданский Кодекс Российской Федерации в ст. 209 определил содержание права собственности такими категориями как владение, пользование и распоряжение своим имуществом.

Эти категории правомочий закреплены и в Законе “О приватизации жилищного фонда”: ст. 3 “ Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению…''.

По теории гражданского права классификация форм, видов и подвидов права собственности может осуществляться по самым различным основаниям.

Например общая собственность характеризуется тем, что принадлежит не

одному лицу, а двум или боле лицам и подразде­ляется на два вида: долевую

и совместную.

Жилое помещение в порядке приватизации во многих случаях передается гражданам в общую собственность, если в нем проживает несколько человек. Вопросы, касающиеся общей собственности, урегу­лированы гл. 16 ГК РФ. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может нахо­диться в общей собственности с определением доли каждого в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких до­лей (совместная собственность). Гражданский Кодекс РФ допускает образование совместной со­бственности лишь в двух случаях: у супругов и членов крес­тьянского (фермерского) хозяйства.

Общая совместная собственность отличается от общей долевой собственности тем, что в совместной собственности не выделены доли, приходящиеся каждому из собственников. Однако эти доли могут быть выделены в любое время по желанию любого из собственников - если выделение долей происходит по взаимному соглашению собственников, то это соглашение составляется в письменной форме и заверяется нотариусом, если согласие не достигнуто - через суд.

До 31 мая 2001 г. Закон о приватизации жилья содержал норму, позволяющую установить договором передачи как долевую соб­ственность, так и совместную собственность лиц, участвующих в приватизации жилья. Данная норма о возможности установления совместной собственности договором, вступи­ла в противоречие с нормами ГК РФ (п. 3 ст. 244), согласно которым совместная соб­ственность возникает только в силу закола, поэтому с 1 января 1995 г. не должна была применяться. Между тем, на практике офор­мление приватизации квартир в совместную собственность проживающих в квартире лиц, продолжалось.

Федеральным законом от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ возможность выбора совместной или долевой собственности при приватизации жилья была исключена. Поскольку в соот­ветствии с п. 3 ст. 244 ГК РФ договором мо­жет быть установлена только долевая соб­ственность, образование совместной собствен­ности на приватизированное жилье с 31 мая 2001 г. не допускается. Участвующие в при­ватизации супруги также не могут устано­вить совместную собственность, поскольку по­лученное в порядке безвозмездной передачи жилье не является совместно нажитым иму­ществом. Определенная договором передачи доля в праве общей собственности является личным имуществом каждого супруга. Каждый из супругов может в дальнейшем само­стоятельно распорядиться такой долей. При этом требуется не согласие другого супруга, как при распоряжении совместной собствен­ностью (ст. 253 ГК РФ, 34, 35 Семейного ко­декса РФ), а соблюдение преимущественного права покупки другого супруга и иных учас­тников долевой собственности при возмезд­ном отчуждении доли постороннему лицу (ст. 246, 250 ГК РФ).

Необходимо отметить, что "в общую собственность" не означает, что обязательно все члены семьи должны стать собственниками - часть членов семьи могут дать согласие на приватизацию и не участвовать в ней - собственниками могут стать некоторые, а не все члены семьи. В такой ситуации принцип одноразовости распространяется только на тех членов семьи, на имя которых оформлено право собственности, другие члены семьи сохраняют право на бесплатное приобретение в порядке приватизации впоследствии полученного жилого помещения[25].  

Таким образом, после принятия ФЗ от 15.05.01 № 54-ФЗ приватизация жилого помещения возможна только в общую долевую собственность (за исключением, конечно, случаев, когда граждане принимают решение о передаче занимаемого жилого помещения в собственность одного лица), т. е. жилые помещения можно приватизировать одним из способов (ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда):

1) в общую долевую собственность

2) в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе

несовершеннолетних.

Владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью производится по согласию всех ее участников (п. 17 Примерного положения о приватизации).

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону.

Доли могут быть неравными в зависимости от сложившегося порядка пользования жилыми помещениями в квартире — по ст. 54 Жилищного Кодекса РСФСР допускается неравное пользование жилыми помещениями в силу соглаше­ния между всеми проживающими (например, один занимает большую комнату, другой — меньшую).

Если согласие на неравное пользование жилыми помещения­ми не было заранее достигнуто, пользование жилой площадью предполагается равным, а следовательно, и доли в общей собственности предполагаются равными.

Такая презумпция дает возможность участникам отношений собственности на жилое помещение не определять конкретно свои доли в праве на общее имущество, что будет означать их равенство, то есть разделение жилплощади по количеству участников.

На практике немало проблем приносят сделки, связанные с приватизированными квартирами, принадлежащими нескольким гражданам на праве общей собственности. Продажа одним из участников общей долевой собственности своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от права преимущественной покупки.

Продавец доли общей собственности обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. При продаже с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник общей долевой собственности в течение трех месяцев имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, что означает обязанность уплаты им покупной цены и выполнения других условий сделки, заключенной отчуждателем.

Как показывает практика, при приватизации жилого помещения несколькими гражданами в общую долевую собственность доли каждого из них порой оказываются настолько незначительными, что их невозможно выделить из имеющихся в квартире помещений. В соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ в случае, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает права на долю в общем имуществе.

Решением Партизанского горсуда удовлетворены требования Родькиной о прекращении права общей долевой собственности на дом путем выплаты сыну истца — собственнику 1/4 доли дома денежной компенсации исходя из инвентаризационной оценки дома на 1997 г. Между тем, 1/4 долю в общем имуществе нельзя признать незначительной. Не исследован судом вопрос о существенном интересе сторон в использовании дома. В суде ответчик указывал на то, что живет в доме постоянно, а у матери имеется квартира. Вопрос о том, обеспечен ли ответчик другим жильем, которым он постоянно пользуется, судом не выяснялся. Кроме того, определение размера компенсации исходя из инвентаризационной оценки имущества нельзя признать правильным. Доводы ответчика о том, что на присужденную ему сумму он лишен возможности приобрести другое жилье, заслуживают внимания. Данных о действительной либо рыночной стоимости дома в деле нет[26].

Как было сказано выше, передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется местной администрацией или предприятием, учреждением в зависимости от того, в чьей собственности или ведении

находится жилое помещение.

Если передача осуществляется предпри­ятием, за которым жилищный фонд закреп­лен на праве хозяйственного ведения, то со­гласия собственника (в лице соответствую­щего комитета по управлению государственным или муниципальным имуществом) на передачу занимаемого гражданином ведомственного жилого помещения не требуется. Ст. 217 ГК РФ установлен приоритет норм приватизационного законодательства перед нормами ГК РФ о порядке прекращения пра­ва государственной (муниципальной) соб­ственности, из этого следует, что п. 2 ст. 296 ГК РФ не применим. Глава 19 ГК РФ огра­ничивает согласием собственника распоря­жение недвижимым имуществом, находя­щимся в хозяйственном ведении унитарно­го предприятия. Это согласие необходимо для гражданско-правовой сделки с обычной не­движимостью которая осуществляется по воле предприятия и его контрагента. Но правовой режим заселенного жилищного фонда, находящегося в хозяйственном веде­нии предприятии, отличен от гражданско-правового режима иной недвижимости. Обычные сделки с ним невозможны, а для заключения договора безвозмездной переда­чи необходима воля только одной стороны - нанимателей, выразивших желание уча­ствовать в приватизации. Передающая жи­лье сторона - предприятие или учреждение, только обязаны принять решение в двухме­сячный срок (ст. 6, 7 Закона о приватиза­ции), не испрашивая согласия собственника.

Как говорилось ранее, возможна также и приватизация ведом­ственного жилищного фонда, числящегося на балансе приватизированного предприятия, до передачи его в муниципальную собствен­ность. В соответствии с п. 3 ст. 125 ГК РФ в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами субъектов РФ и муници­пальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать го­сударственные органы, органы местного са­моуправления, а также юридические лица и граждане.

Передача жилья в собствен­ность граждан производится на основании

заявлений граждан, изъявивших желание приватизи­ровать занимаемое ими жилое помещение путем заключения договора передачи, заключаемо­го местной администрацией (предприятием, учреждением) с гражданами (гражданином), полу­чающим жилое помещение в собственность (см. приложение 1).

В заявлении граждан о пере­даче им жилого помещения в собственность указываются граж­дане - члены семьи нанимателя, выразившие согласие на прива­тизацию, указывается также в ка­кую - индивидуальную или общую соб­ственность граждане просят пе­редать им жилое помещение. В договор передачи жилого поме­щения в собственность включа­ются несовершеннолетние, име­ющие право пользования дан­ным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовер­шеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указан­ных лиц, но не утратившие пра­во пользования данным жилым помещением.

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

1)заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, а также заявления об отказе от участия в приватизации, если не все члены семьи принимают участие в приватизации;

2) документы, подтверждающие право граждан на пользование жилым помещением (т.е. выписку из домовой книги о составе членов семьи нанимателя и копию финансового лицевого счета);

3) справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

4)согласие органов опеки и попечительства, если родители за несовершеннолетних детей, проживающих в данном жилом помещении, отказались от приватизации.

В тексте самого договора пе­редачи указываются также усло­вия договора,

в том числе права и обязанности граждан, ставших собственниками квартиры.

Несмотря на то, что с одной стороны обязанность заключать договор установлена законом, его заключение соответствует и интересам общества и интересам нанимателей, т.е. потенциа­льным собственникам, и, несмотря на то, что некоторые условия договора (однократность приватизации, сохранение обязанности одной стороны по техническому обслуживанию и ремонту жилого помещения, дома и придомовой территории) определены императивно, договор о приватизации (передача жилого помещения в собственность) сконцентрировал в своем содержании все основ­ные принципы гражданского права.

При всей свободе договора он должен соответствовать обязательным для

сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

Содержание договора составляют те условия, на которых достигнуто соглашение. Существенным условием договора передачи жилья является обусловленная установленным порядком без­возмездность передачи (но при этом надлежит указывать стои­мость жилого помещения, что имеет значение в последующем для налогообложения с имущества, налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, исчисления размера государственной пошлины или установленного тарифа при отчуждении, и т.д.)

Решение вопроса о привати­зации жилого помещения долж­но приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. В случае нарушения их прав они могут об­ратиться в суд (ст. 8 Закона).

Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если приватизация данного жилого помещения не противоречит Закону. Соблюдение установленного порядка соответствующим органом представительной власти оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и

муниципальном жилищном фонде в собственность граждан.

Закон от 23.12.1992 года, внесшей изменения в Закон РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” освободил стороны от обязательности нотариального удостоверения договора передачи. С одной стороны это усложняло процесс приватизации жилья, хо­тя и обеспечивало правоохранительный контроль за сделкой. Та­кое решение связано с тем, что договор о передаче - новый вид договора, он не является ни договором купли-продажи, ни догово­ром дарения и, хотя это упростило его совершение, вместе с тем вывело содержание договора из под юридического контроля.

Поскольку договор переда­чи не подлежит обязательному нотариально­му удостоверению и заключается в простой письменной форме, в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации, заявления в учреждении юстиции должны подать обе стороны договора:

- граждане - о регистрации своего права собственности;

- передающие жилье орган или органи­зация - о регистрации перехода

права собственности к гражданам.

Согласно ст. 7 Закона о приватизации жилья в редакции от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ договоры безвозмездной передачи жилых помещений подлежали регистрации в исполнительном органе местного Совета на­родных депутатов. Право собственности на приобретенное жилье возникало с момента регистрации договора передачи. О какой регистрации шла речь? Во всяком случае, не о государственной регистрации сделки, установленной нормами ГК РФ намного позже с 1 января 1995 г., и осуществляемой с 31 января 1998 г. по мере поэтапного создания уч­реждений юстиции в регионах. Регистрация договоров приватизации жилья являлась функцией органов местного самоуправления, но не учреждений юстиции по государствен­ной регистрации прав.

Исходя из требований п. 1 ст. 164, ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, государственная регистрация сделки необхо­дима в случае, установленном Гражданским кодексом. Если договор не подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным в соответствии с основными по­ложениями о заключении договора - с момен­та достижения сторонами оформленного над­лежащим образом соглашения по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ).

В настоящее время в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ, вступившего в силу 31 мая 2002 г., положение о необходимости регистрации до­говора безвозмездной передачи в местной администрации исключено. Таким образом, договор безвозмездной передачи заключает­ся в порядке, предусмотренном законодатель­ством о приватизации. При этом данная сделка приватизации не подлежала государ­ственной регистрации до 31 мая 2001 г., не подлежит и в настоящее время. Поскольку договор не подлежит регистрации, то не при­меняются и нормы п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации об обязательной го­сударственной регистрации ранее возник­ших прав перед регистрацией сделки. Го­сударственная регистрация права государ­ственной или муниципальной собственнос­ти, возникшего до 31 января 1998 г., на при­ватизируемое жилое помещение не являет­ся обязательной.

В соответствии с нормами части тре­тьей ст. 7 Закона о приватизации жилья, действовавшими до 31 мая 2001 г., право собственности на приватизированное жи­лье возникало с момента регистрации до­говора в местной администрации. В учреж­дение юстиции обращались уже фактические собственники жилья, и государствен­ная регистрация носила правоподтверждающий, а не правоустанавливающий харак­тер. В связи с изменениями, внесенными Федеральным законом от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ, с 31 мая 2001 г. право собствен­ности на приватизированные помещения подлежит государственной регистрации в учреждениях юстиции и возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, обязательной государственной регистрации в учреждении юсти­ции подлежит только переход права собствен­ности к гражданам,

приватизирующим жи­лое помещение.

Кро­ме договора о передаче кварти­ры в собственность гражданам выдается Свидетельство о соб­ственности на жилище по установ­ленной форме.

В практике встречаются случаи, когда при жизни нанимателя приватизация жилого помещения не была завершена, в частности в связи с его смертью в период, когда шло оформление приватизации квартиры, и нередко в суды поступают исковые заявления о признании умершего собственником квартиры.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”» от 24 августа 1993 г. № 8 разъяснил, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилья в собственность или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника.

Не подлежат приватизации жилые помещения (ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»):

1) находящиеся в аварийном состоянии;

2) в общежитиях;

3) в домах закрытых военных городков;

4) а также служебные жилые помещения (за исключением служебных жилых помещений жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных).

5) находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в ава­рийном

состоянии. Понятие «на­хождение жилого помещения в аварийном состоянии» имеет осо­бое, более узкое значение, чем понятие «непригодное для про­живания жилое помещение», первое (аварийность) является частным случаем непригодности жилого помещения (дома) и характеризуется наличием повы­шенной опасности для прожива­ющих в нем граждан, недопусти­мостью оставления такого жилья в пользовании граждан. К числу аварийных относятся, например, бараки, предназначенные для временного проживания и рассчитанные на короткий срок служ­бы, имеющие к тому же обычно высокую степень износа. По Жи­лищному кодексу РСФСР (ст. 91, 93), если дому (жилое помеще­ние) грозит обвал, гражданам, выселяемым из него, предостав­ляется другое благоустроенное жилое помещение, то есть помещение, которое должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, иметь удобства (газ, отопление и пр.) применительно к условиям дан­ного населенного пункта и быть по размеру не менее ранее за­нимаемого.

Не следует смешивать понятия "в аварийном состоянии" и "требуется капитальный ремонт" - жилые помещения в доме, находящемся в аварийном состоянии, не подлежат приватизации, а квартиры в доме, требующем капитального ремонта, подлежат приватизации в обычном порядке (ст. 16 Закона «О приватизации жи­лищного фонда).

При этом, независимо от приватизации жилых помещений дома, за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях. Общежития пред­ставляют вид специализирован­ных жилых домов, предназначен­ных для проживания рабочих, слу­жащих, студентов, учащихся. Жи­лые помещения в общежитиях предоставляются, как правило, сезонным, временным работни­кам, лицам, работающим по срочному трудовому договору, а так­же студентам, учащимся на вре­мя их

учебы.

Не подлежат приватизации также жилые помещения, находя­щиеся в

домах закрытых военных городков. Для закрытых военных городков характерен особый ре­жим безопасного функциониро­вания и охраны государственной тайны, включающей специальные условия проживания военнослу­жащих, членов их семей, других граждан.

В законодательстве не дается определения понятию «закрытые военные городки», хотя само это понятие неоднократно применяет­ся в актах законодательства (см., например, ст. 94 ЖК РСФСР). В юридической литературе закрытые военные городки обычно относят к закрытым административно-тер­риториальным образованиям.

Нельзя обойти вниманием отношения, связанные с привати­зацией жилых помещений, расположенных в домах - памятни­ках истории и культуры. Тем более, что приватизация помеще­ний в таких домах была вообще запрещена. Граждане, прожи­вающие в этих домах, оказались явно в неравном положении с гражданами, проживающими в других домах государственного и муниципального жилищного фонда. Это вызывало необходи­мость изменения законодательства. Такая необходимость под­тверждалась и готовностью граждан в случае приватизации за­нимаемых ими жилых помещений за свой счет ремонтировать дома - памятники истории и культуры, а затем поддерживать их в надлежащем состоянии. Очевидно, такая аргументация оказа­лась убедительной.

Квартиры в доме - памятнике истории и культуры подлежат приватизации, но граждане, приватизировавшие такие квартиры, должны соблюдать законодательство об их охране (п. 18 Примерного положения о приватизации). С такими гражданами в договоре передачи квартиры указываются особые условия.

Приватизация коммунальной квартиры в целом (то есть одновременно всех жилых помещений, находящихся в квартире) при определенных в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» условиях допускалась

и ранее в соответствии со ст. 4 (в ред. от 23 декабря 1992 г. № 4199-1).

Что же касается возможности приватизации отдельных (то есть не всех

одновременно) жилых помещений, находящихся в коммунальной квартире, то здесь ранее был установлен запрет на приватизацию таких жилых помещений. Данное положение было признанно неконституционным. Оно утра­тило силу с момента провозглашения Постановления Конституционного Суда Российской Федерации по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 За­кона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Феде­рации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражда­нина В.А. Мостипанова от 3 ноября 1998 г[27].

При обращении нанимателя (нанимате­лей) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире объектом приватизации является изолированное жилое помещение (комната или несколько комнат) в комму­нальной квартире, а не квартира в целом. Согласия нанимателей других комнат на приватизацию не требуется. Проведенная госу­дарственная регистрация права удостоверя­ется свидетельством, в котором в качестве объекта права собственности указывается комната (комнаты), часть квартиры.

Хотя ни у кого не возникало сомне­ний, что собственник комнаты имеет пра­ва и на места общего пользования в ком­мунальной квартире, законодательно этот вопрос был решен только Федеральным законом от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ. Соб­ственнику приватизированной комнаты (ком­нат) принадлежит право долевой собственно­сти на общее имущество в коммунальной квартире. Доля собственника приватизиро­ванного жилого помещения пропорциональ­на доле площади принадлежащего ему жи­лого помещения (если соглашением собствен­ников всех комнат не установлено иное) и следует судьбе права собственности.

По причине производного характера и не­разрывной связи с правом на

комнату доля в праве собственности на общее имущество ком­мунальной

квартиры не подлежит самостоя­тельной государственной регистрации и возникает в силу закона на основании договора передачи с момента регистрации права на комнату (часть квартиры).

Граждане, приватизировавшие в коммунальной квартире (в квартире, где проживают несколько нанимателей), жилые помещения (комнаты), становятся участниками общей собственности - квартиры. В случае продажи одним из собственников принадлежащего ему помещения постороннему лицу другие собственники пользуются правом преимущественной покупки продаваемой доли (ст. 250 ГК РФ).

Решением Ленинского райсуда Ивановой отказано в иске к Измановской и Чечуркину о переводе прав и обязанностей покупателя по договору продажи комнаты в приватизированной 3-х комнатной квартире, где истец является собственником двух других комнат, по тем основаниям, что участниками общей долевой собственности на квартиру стороны не являются, каждому из них принадлежит право на отдельные комнаты, которыми они вправе распоряжаться самостоятельно. При этом суд по аналогии применил положения ст. 290 ГК РФ о правах собственника квартиры в многоквартирном доме.

Выводы суда первой инстанции ошибочны. Как следует из договоров на передачу жилых помещений в собственность, каждому из собственников принадлежат жилые помещения, состоящие из конкретных комнат, а также часть (в долях) мест общего пользования в квартире. Квартира в целом, как объект права собственности, находится в собственности нескольких граждан, т.е. в общей собственности. Пользование комнатой в такой квартире без одновременного использования части других помещений (мест общего пользования) невозможно. Право преимущественной покупки не действует при продаже квартиры в многоквартирном доме, а в данном случае речь идет о помещениях, расположенных в одной квартире, поэтому ссылка суда на ст.

290 ГК РФ неправильна[28].

Граждане, ставшие собствен­никами квартиры, принимают на себя обязанности по уплате нало­гов на недвижимость, возмеще­нию расходов по ремонту, эксплу­атации и содержанию квартиры, дома, его инженерного оборудо­вания и придомовой территории на основании соглашения сторон договора о передаче.

Как известно, в настоящее время в России действует Жилищный кодекс РСФСР от 1984 года, в значительной его части он устарел и противоречит как в целом идеологии жилищной реформы, так и ряду положений федеральных законов, принятых в период реформ.

Правительство Российской Федерации на заседании 17 апреля 2003 г. приняло за основу представленный Госстроем России проект Жилищного кодекса РФ. Согласно решению, принятому на заседании правительственной комиссии по жилищной политике, проект нового ЖК будет подготовлен и внесен в Государственную Думу во второй половине 2004 года[29]. Законопроект разработан в соответствии с нормами Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ и с учетом вновь принятых федеральных законов, содержащих нормы, направленные на регламентацию отношений в жилищной сфере.

Проект Жилищного кодекса определяет категории граждан, имеющих

право на бесплатное получение жилья по договору социального найма, законодательно закрепляет разнообразные формы содействия гражданам в приобретении жилья (гражданам будет предоставляться жилье по договорам социального найма для улучшения жилищных условий, предусмотрено получение субсидий на приобретение жилья).

В первую очередь будут разрабатываться следующие вопросы:

- устранение дублирования отдельных норм Конституции РФ,

Гражданского кодекса РФ, положений ряда федеральных законов, действующих в сфере жилищного законодательства;

- исключение положений проекта, регламентирующих сроки завершения приватизации жилых помещений;

- уточнение критериев отнесения граждан к категории малоимущих, которым предоставляется жилье бесплатно или за доступную плату;

В ст. 31 Проекта Жилищного кодекса закреплено положение о том, что Приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования. Передача в собственность гражданина занимаемого им жилого помещения осуществляется на основании договора, заключаемого нанимателем с собственником жилищного фонда или управомоченным им лицом.

Таким образом, можно сделать вывод – так как приватизация гражданами жилых помещений, занимаемых ими в государственном и муниципальном жилищном фонде, на территории Российской Федерации осуществляется на договорной основе, то вопрос о том стоит ли приватизировать жилье каждый решает самостоятельно учитывая при этом свои личные интересы, а также правовые и материальных последствий для каждого проживающего.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону.

Однако обмен приватизированной квартиры на приватизированную совершается путем договора мены (или путем заключения договоров купли-продажи) и при этом взимается госпошлина, исчисляемая от стоимости квартиры. Обмен же неприватизированных квартир совершается по разрешению органов местной администрации, в административном порядке, и за него не взимается госпошлина. Поэтому, если необходимо произвести обмен квартиры, то выгоднее обменивать неприватизированную квартиру.

За приватизированную квартиру необходимо нести повышенные расходы

на содержание, платить налоги с собственности.

Вместе с тем заключение договора приватизации жилья соответствует и

интересам общества и интересам нанимателей, т.е. потенциа­льных собственников. Приобретая в собственность жилье, гражданин получает в собственность недвижимость, стоимость которой с годами увеличивается. Государству приватизация жилья позволяет улучшить содержание и использование существующего жилищного фонда.