Таблиця 3.3.

Таким чином, ринкова вартість вбудованих приміщень загальною площею 743,3 м² на підставі порівняльного підходу без обліку ПДВ складе: 5 872 881 грн.

ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ

ДОХІДНИМ ПІДХОДОМ

Вартість об'єкта оцінки (С_кап) розраховується шляхом капіталізації чистого операційного доходу (Д) при ставці капіталізації R: С_кап = Д / R. Даний підхід розрахунку ринкової вартості об'єкта заснований на капіталізації доходу від здачі в оренду.

Об'єкт оцінки являє собою убудовані приміщення загальною площею 743,3м², розташовані на першому й другому поверхах у будинку за адресою м. Дніпропетровськ, вул. Робоча, 11.

Виходячи із принципу найбільш ефективного використання, оцінюваний об'єкт можна використати як торговельна площа.

При відборі об'єктів для розрахунку орендної плати приміщень торговельного призначення враховувалися наступні фактори:

- використання приміщення - магазин;

- район - Червоногвардійський.

У результаті відбору об'єктів виявлені наступні об'єкти порівняння, які відповідають зазначеним параметрам.

Дані про об'єкти порівняння

Таблиця 3.4.

Визначення розрахункової величини орендної плати

Таблиця 3.5.

Дохід від оренди об'єкта складе:

Д = А х S х 12 х 0,98 х 0,99

де А – місячна орендна ставка грн/м²; S – площа об'єкта м²; 12 – кількість місяців; 0,98 – коефіцієнт, що враховує операційні витрати (2% від чистого операційного доходу); 0,99 – коефіцієнт, заповнюваності (за умови простою приміщення 5 робочих днів у плині одного року 1– 5/365 = 0,99).

Д = 91,71 х 743,3 х 12 х 0,98 х 0,99 = 793 639,62 грн;

Розрахунок ставки капіталізації провадився методом підсумовування, коли до базисної ставки додається компенсація за ризик інвестування й інші ризики в дане підприємство.

Безризикова ставка доходу із премією за ризик. Як складова приймаємо процентну ставку по депозитних валютних внесках по даним статистичної звітності баків України – 8,3% (см. додаток).

Премія за інвестиційний менеджмент - ураховує складність прийняття інвестиційних рішень по даному об'єкті нерухомості. Об'єкти нерухомості можна класифікувати по складності прийняття інвестиційних рішень, як об'єкти, що вимагають різні зусилля по інвестиційному менеджменті.

Таблиця 3.6.

Об'єкт оцінки за рівнем складності інвестиційного менеджменту ставиться до другої групи, що відповідає середньому рівню премії за ризик. З урахуванням функціональних особливостей об'єкта оцінки, оцінювачі вважають, що об'єкту оцінки відповідає нижня границя діапазону 2,0%.

Премія за більше низьку ліквідність у порівнянні з базовим інвестиційним активом - при розрахунку даної складової враховується неможливість негайного повернення вкладених в об'єкт інвестицій. Імовірний діапазон премії відповідає типовому діапазону премій за ризик 0-5%.

Дана премія визначена на підставі розумно довгого періоду реалізації об'єкта (6 місяців) і дорівнює при прийнятому ризику 5%: (6/12)* 5% = 2,5%.

Премія за ризик виду діяльності - премія за додатковий ризик, що відповідає вкладенням у конкретний об'єкт нерухомості, містить у собі фактори ризику, пов'язані із завантаженням нерухомості, втратами при вкладенні грошей у нерухомість. Дана премія розглядається нами як втрата доходу у випадку дострокового розірвання договору оренди до висновку нового договору оренди з типовим орендарем. Імовірний діапазон премії відповідає типовому діапазону премій за ризик 0-5%. Для об'єктів, аналогічних оцінюваному, типовий ризик, що заставляється на непередбачену зміну орендаря, становить у межах 3 місяців. Премія за ризик складе: (3/12) * 5% = 1,25%.

Ставка повернення капіталу - ґрунтується на тимчасовому інтервалі, протягом якого для типового інвестора відбудеться повернення капіталу, вкладеного в оцінюваний об'єкт. У даній оцінці застосуємо метод відшкодування капіталу рівними частками протягом терміну служби нерухомості. У відповідності з «Середніми нормативними термінами служби основних фондів установ і організацій, що складаються на державному бюджеті» (М-1972), середній нормативний термін служби оцінюваного будинку становить 100 років. Фактичний вік будинку становить 13 років. Відповідно залишковий строк економічного життя становить 87 років. Таким чином, норма повернення капіталу становить:

(1/87) * 100% = 1,15

Розрахунок ставки капіталізації

Таблиця 3.7.

Вартість вбудованих приміщень загальною площею 743,3 м² по дохідному підході складе:

С_кап = 793 639,62/0,152 = 5 221313,3 грн;

Таким чином, ринкова вартість вбудованих приміщень загальною площею 743,3м² на підставі дохідного підходу без обліку ПДВ складе: 5 221 313 грн.