МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ
Державний вищИй навчальний заклад «Придніпровська державна академія
Будівництва та архітектури»
Кафедра землевпорядкування,
Будівництва автомобільних доріг
ТА геодезії
МЕТОДИЧНІ ВКАЗІВКИ
До виконання курсової роботи з дисципліни
«Оцінка нерухомості» для студентів напряму 0801 «Геодезія, картографія та землеустрій»
Дніпропетровськ – 2010 р.
Методичні вказівки до виконання курсової роботи з дисципліни «Оцінка нерухомості» для студентів напряму 0801 – «Геодезія, картографія та землеустрій» / укладачі: Ю.О. Кірічек, Є.О. Ландо – Дніпропетровськ: ДВНЗ «ПДАБА». 2010. – 45 с.
Методичні вказівки призначені для виконання курсової роботи з дисципліни «Оцінка нерухомості» для студентів напряму 0801 – «Геодезія, картографія та землеустрій». Дисципліна «Оцінка нерухомості» вивчається студентами 4 курсу навчання. Згідно з навчальним планом, окрім лекційного курсу, передбачено виконання курсової роботи.
Укладачі: Ю.О. Кірічек, д.т.н., професор;
Є.О. Ландо, к.т.н., доцент.
Відповідальний за випуск: зав. каф. «Землевпорядкування, будівництва автомобільних доріг та геодезії» д.т.н., професор Ю.О. Кірічек.
Рецензент: Ю.Б. Балашова, к.т.н., доцент кафедри ЗБАД та Г ДВНЗ «ПДАБА».
Затверджено на засіданні кафедри землевпорядкування, будівництва автодоріг та геодезії
Протокол №____від __.__.______р.
Зав. кафедрою Кірічек Ю.О.
Затверджено на засіданні
Методичної ради ПДАБА
Протокол №____від __.__.______р.
ЗМІСТ
Передмова…………………………………………………………5
1. Мета роботи…………………………………………………….5
2. Завдання на виконання курсової роботи……………………..5
3. Загальні положення оцінки нерухомості……………………..6
4. Визначення та дефініції……………………………………….6
5. Індивідуальне завдання до курсової роботи
«Оцінка нерухомості»……………………………………………..9
6. Звіт про оцінку нерухомого майна ………………………….. 9
Список літератури ………………………………………………..45
ПЕРЕДМОВА
Експертна грошова оцінка земельних ділянок є невід’ємною складовою сучасних землевпорядних робіт. Земельна ділянка, як складова нерухомості, може бути кваліфіковано оцінена у разі коректного врахування вартості поліпшень. Тому визначенню вартості нерухомого майна приділено таку увагу.
Оцінка нерухомого майна виконується на підставі Національних стандартів оцінки [1,2], Міжнародних стандартів оцінки [3], Методик [4,5], та порядку оцінки [6].
Похідні данні про об’єкт оцінки студенти отримують із індивідуального завдання за варіантами. Аналіз ринку нерухомості треба виконати реально на дату оцінки із використанням всіх необхідних інформаційних джерел – даних Інтернет сайтів агентств нерухомості, преси, аналітичних досліджень ріелтерів та інших офіційних джерел. Виконання оціночних процедур проводиться згідно до методичних вказівок та додаткової літератури.
МЕТА РОБОТИ
Метою курсової роботи є відпрацювання методики оцінки нерухомого майна та оціночних процедур на основі, максимально наближеній до реальної.
Студенти повинні знати нормативну базу оцінки нерухомості, методичні підходи та методи оцінки нерухомості, в тому числі земельних ділянок, вміти виконувати розрахунки ринкової вартості та володіти навиками практичного виконання оціночних робіт.
ЗАВДАННЯ НА ВИКОНАННЯ КУРСОВОЇ РОБОТИ
В рамках курсової роботи визначається ринкова вартість житлового будинку із присадибною ділянкою, квартири, вбудованих приміщень офісного та торгового призначення, виробничо-складських будівель та земельних ділянок згідно до індивідуального завдання.
Перед началом виконання курсової роботи студенти отримують індивідуальне завдання у складі:
- назва та адреса об’єкта нерухомості;
- технічний паспорт об’єкту нерухомості;
- фотографії об’єкту нерухомості;
- оточення об’єкту нерухомості;
- завдання до оцінки.
Під час виконання курсової роботи студенти виконують такі оціночні процедури:
- формулюють головні засади оцінки у передмові звіту з оцінки;
- складають методику оцінки нерухомого майна;
- формулюють похідні дані для оцінки, аналізують об’ємно-планувальні характеристики поліпшень та місцеположення земельної ділянки;
- дають характеристику оточення об’єкту за даними візуального обстеження;
- виконують аналіз ринку нерухомості відповідного функціонального призначення на дату оцінки;
- визначають найбільш ефективне використання об’єкту нерухомості;
- виконують розрахунки за методичними підходами у відповідності до розробленої методики оцінки;
- проводять узгодження результатів оцінки за різними методичними підходами,
- формулюють висновки про оцінку майна.
За результатами курсової роботи студенти складають звіт про оцінку майна у відповідності із вимогами методичних вказівок.
ВИЗНАЧЕННЯ ТА ДЕФІНІЦІЇ
Визначення та дефініції, що вживаються під час проведення оцінки нерухомого майна використовуються у такому значенні:Оцінка нерухомого майна – це процес визначеня вартості нерухомого майна на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами;експертна грошова оцінка земельних ділянок - процес визначення вартості земельної ділянки на дату оцінки;
об'єкт оцінки - нерухоме майно, яке підлягає оцінці відповідно до умов договору на проведення оцінки майна або за інших підстав, визначених законодавством;нерухоме майно (нерухомість) – земельна ділянка без поліпшень, або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов’язані, будівлі, споруди, їх частини та інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна;земельна ділянка - частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. Під час проведення оцінки земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні і (або) простір над та під нею висотою і глибиною, що необхідні для здійснення земельних поліпшень;земельні поліпшення - результати будь-яких заходів, що призводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельних поліпшень належать матеріальні об'єкти, розташовані у межах земельної ділянки, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів, розміщення посівів, багаторічних насаджень, інженерної інфраструктури тощо);вартість - суспільно визнаний еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у грошовій формі. Під час оцінки визначається певний вид вартості об'єкта оцінки як ймовірна сума грошей, яка може бути отримана за об'єкт оцінки (за яку може бути здійснений обмін об'єкта оцінки) на дату оцінки;
ціна - сума грошей, за якою пропонується або фактично здійснюється перехід прав на об'єкт оцінки від продавця до покупця;
обмежений ринок - ринок, на якому конкуренція серед продавців та покупців відсутня зовсім або обмежена;
дата оцінки - дата, станом на яку проведено процедуру оцінки та визначено вартість об'єкта оцінки;
функціональний аналог - нерухоме майно, яке за своїми функціональними (споживчими) характеристиками може бути визнане подібним майном до об'єкта оцінки;існуюче використання - фактичне використання нерухомого майна на дату оцінки;альтернативне використання - можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються під час аналізу найбільш ефективного використання об'єкта оцінки;строк економічного життя земельних поліпшень - період, протягом якого дохід, що отримується або передбачається отримати від земельних поліпшень, перевищує операційні витрати, пов'язані з отриманням цього доходу. Строк економічного життя земельних поліпшень відображає строк, протягом якого витрати на підтримання земельних поліпшень у придатному для експлуатації стані є такими, що скуповуються;залишковий строк економічного життя земельних поліпшень - строк від дати оцінки до закінчення строку економічного життя земельних поліпшень;фактичний вік земельних поліпшень - період від початку експлуатації земельних поліпшень до дати оцінки;валовий дохід - сукупне надходження коштів, які очікується отримати від реалізації прав, пов'язаних з об'єктом оцінки;операційні витрати - прогнозовані витрати власника, пов'язані з отриманням валового доходу. До операційних не належать витрати на обслуговування боргу та податків, що сплачуються від величини прибутку, отриманого від використання об'єкта оцінки, єдиного податку, фіксованого податку;чистий операційний дохід - дохід, що визначається як різниця між валовим доходом та операційними витратами;рентний дохід (земельна рента) - дохід, що може бути отриманий із землі як засобу виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, отримуваної на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника;ставка капіталізації - коефіцієнт, за допомогою якого рентний або чистий операційний дохід перераховується в поточну вартість об'єкта оцінки;
об'єкт порівняння - подібне майно, що відібране для застосування порівняльного підходу.найбільш ефективне використання земельної ділянки - фізично можливе та економічно доцільне використання земельної ділянки та (або) земельних поліпшень згідно із законодавством, у результаті якого вартість, що визначається, буде максимальною порівняно з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізу інших можливих варіантів її використання;
медіанне значення скоригованих цін продажу - середнє значення цін продажу для ранжованого ряду варіантів (без урахування найбільшого та найменшого значень) цін продажу об'єктів, обраних для порівняння;
модальне значення скоригованих цін продажу - найбільш поширене значення цін продажу об'єктів, обраних для порівняння;
Будівництва та архітектури»
Кафедра землевпорядкування, будівництва автодоріг та геодезії
Курсова робота
ЗВІТ ПРО ОЦІНКУ
(навчальний)
нежитлового приміщення, розташованого на першому
та другому поверхах будинку за адресою:
м. Дніпропетровськ, вул. Робоча, 11
Оцінювач Петренко Р.С.
гр. 816
Дніпропетровськ 2009
Зміст
| Вступ | ||
| 1. | Методика та обґрунтування застосованих підходів оцінки | |
| 2. | Опис об'єкта оцінки та розрахунок зносу | |
| 2.1. Вихідні дані | ||
| 2.2. Опис об'єкта оцінки і його технічні характеристики | ||
| 2.3. Розрахунок зносу об'єкта оцінки | ||
| 3. | Визначення вартості об'єкта оцінки | |
| 3.1. Аналіз найбільш ефективного використання об'єкта оцінки | ||
| 3.2. Визначення вартості об'єкта порівняльним підходом | ||
| 3.3. Визначення вартості об'єкта дохідним підходом | ||
| 4. | Узгодження результатів оцінки | |
| Паспорт-сертифікат об'єкта оцінки | ||
| Література | ||
| Додаток |
ВСТУП
Робота проведена Державним вищим навчальним закладом «Придніпровська державна академія будівництва та архітектури» відповідно до Сертифіката №111/08 суб'єкта оцінної діяльності виданим Фондом державного майна України від 06 лютого 2008 р., на проведення оцінки майна, та на підставі договору № 11 від 11.12.2009 р. між ДВНЗ «ПДАБА» й ТОВ «Маркет груп».
Найменування й адреса об'єкта оцінки:убудовані приміщення загальною площею 743,3 м2, розташовані на першому й другому поверхах у будинку за адресою м. Дніпропетровськ, вул. Робоча, 11.
Орендар:ТОВ «Маркетгруп».
Балансоутримувач:УДПП «Укрпошта».
Вихідні дані
Правовий статус об'єкта оцінки: державна власність.
Об'єкт оцінки:убудовані приміщення загальною площею 743,3м2, розташовані на першому й другому поверхах у будинку за адресою м. Дніпропетровськ, вул. Робоча, 11.
Інформація про стан ринку майна:Основну частку угод купівлі-продажу в м. Дніпропетровську становить житлова нерухомість. До продажу пропонуються різні за рівнем облаштованості, площі, обробки, конструктивам квартири. Вартості квартир приймалися на підставі дані агентства нерухомості «Союз» м. Дніпропетровська, даних мережі Інтернет «Об'єднана база даних об'єктів нерухомості» і агентства нерухомості «Лідер» м. Дніпропетровська про пропозиції продажу житлової нерухомості за станом на листопад 2009 р. Ціни ринкових пропозицій квартир коливаються залежно від місця розташування, об'ємно-планувальних рішень, технічного стану приміщень і т.д.
Ціна діл. США за 1 кв.м. /$ загальної площі квартир з усіма комунальними зручностями в місті Дніпропетровську для різних типів будинків залежно від їхнього місця розташування
Таблиця 2.1.
| Зона | Центральна | Приближена | Середина | Перефірійна | Віддалена | |||||
| Мін. | Мах. | Мін. | Мах. | Мін. | Мах. | Мін. | Мах. | Мін. | Мах. | |
| Висотка | ||||||||||
| Єкатерининка | - | - | - | - | ||||||
| Сталінка | - | - | ||||||||
| Хрущівка | ||||||||||
| Частный дім |
Також поряд з житловим ринком нерухомості активно розвивається ринок купівлі-продажу комерційної нерухомості.
Ціна діл. США за 1 кв.м. загальної площі нерухомості в місті Дніпропетровську для різного їхнього функціонального призначення залежно від їхнього місця розташування
Таблиця 2.2.
| Зона | Центральна | Приближена | Середина | Перефірійна | Віддалена | |||||
| Мін. | Мах. | Мін. | Мах. | Мін. | Мах. | Мін. | Мах. | Мін. | Мах. | |
| ОФІС | ||||||||||
| КАФЕ | ||||||||||
| МАГАЗИН | ||||||||||
| ВИРОБНИЦТВО | ||||||||||
| СКЛАД |
Таблиця 2.3.
Орендна плата гривня за 1 кв.м. нерухомості комерційного призначення в місті Дніпропетровську залежно від місця розташування
| Зона розташування | Призначення нерухомості | |||
| Офісні приміщення | Торговельні приміщення | |||
| мінімум | максимум | мінімум | максимум | |
| Центр | ||||
| Наближені до центра | ||||
| Нагорний ринок, Гагаріна | ||||
| Перемога | ||||
| Тополя, Сокіл | ||||
| Кірова, Робоча, Героїв Сталінграда | ||||
| Правда | ||||
| Лівобережні масиви | ||||
| Р-н Петровского |
Правові обмеження по використанню об'єкта оцінки: ми не проводили юридичної експертизи прав власності на об'єкт, відомості отримані від замовника вважаються достовірними, а об'єкт оцінки розглядається вільним від зобов'язань.
Стан об'єкта оцінки (існуюче призначення об'єкта оцінки):убудовані приміщення загальною площею 743,3 м2, розташовані на першому й другому поверхах у будинку на дату оцінки не експлуатуються.
ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ
Концепція ринкової вартості припускає оцінку об'єкта з позиції найбільш ефективного використання. Найбільш ефективне використання активів визначається як їх найбільш імовірне використання, що є фізично можливим, певним способом виправданим, юридично дозволеним і економічно доцільним, у результаті чого оцінювані активи досягають найбільшої вартості.
Висновки про найбільш ефективне використання об'єкта оцінки провадяться на підставі наступних фактів.
Технічна можливість.
Вбудовані приміщення загальною площею 743,3 м2, розташовані на першому й другому поверхах у будинку. Будинок двоповерхове, складної конфігурації в плані, розташовано на червоній лінії. Територія навколо будинку упоряджена, є достатня кількість зелених насаджень, тротуари й під'їзні колії мають тверде покриття.
Об'єкт оцінки являє собою магазин, що складається із групи кімнат з підсобними приміщеннями, розташованими на першому й другому поверхах. Доступ в оцінювані приміщення здійснюється окремо з торця будинку.
На дату оцінки вбудовані приміщення загальною площею 743,3м2, розташовані на першому й другому поверхах не експлуатуються. Фізичні параметри, конструктивні особливості оцінюваного об'єкта дозволяють визначити найбільш ефективний варіант використання оцінюваного об'єкта з погляду технічної можливості - як торговельна площа з допоміжними приміщеннями адміністративного й складського призначення.
Юридична обґрунтованість: на основі проведеного аналізу розглянутого об'єкта й представлених документів, визначено, що оцінюваний об'єкт не має обмеження функціонального використання.
Економічна доцільність: оцінюваний об'єкт розташований у Червоногвардійському районі м. Дніпропетровська. Район розташування об'єкта добре забезпечений транспортною інфраструктурою. Зовнішня інфраструктура розвинена. Рівень попиту на різні види комерційної нерухомості й загальна концепція розвитку комерційної нерухомості даного району дозволяють зробити висновок про використання об'єкта як торговельна площа.
Фактори, що впливають на найбільш ефективне використання об'єкта оцінки зведені в таблицю 3.1., де кожний фактор оцінений по 5-ти бальній системі оцінки.
Таблиця 3.1.
Фактори, що впливають на найбільш ефективне використання оцінюваного об'єкта
| № п/п | Фактори | Призначення | ||
| Торговельне призначення | Офісне призначення | Виробниче, складське призначення | ||
| Технічні | ||||
| Економічні | ||||
| Юридичні | ||||
| РАЗОМ |
Висновок: на підставі наведеного порівняння переваг і недоліків різних варіантів використання найбільш ефективним визнане використання об'єкта оцінки як торговельна площа.
ПОРІВНЯЛЬНИМ ПІДХОДОМ
Визначення ринкової вартості об'єкта виконано на підставі даних про пропозиції комерційної нерухомості м. Дніпропетровська порівняльним підходом на дату оцінки. При виборі об'єктів особлива увага приділялася конструктивно-технічним характеристикам відповідному об'єкту оцінки, місцю розташування й споживчих якостей. Ціни для об'єктів порівняння прийняті по даним даної газети «Нерухомість у русі» м. Дніпропетровська.
Відмінності оцінюваного об'єкта й об'єктів порівняння оцінювалися кількісно за допомогою коефіцієнта відмінності Квi, введення якого дозволяє ідентифікувати відмінності й властивості, які важливі для даного ринку. Величина коефіцієнта відмінності i-го фактору визначається по формулі:
,
де Ха - кількісний або бальний показник об'єкта; Хо - відповідний показник оцінюваного об'єкта.
Скоректована вартість об'єкта оцінки визначається по формулі:
З = К х Са,
де З – скоректована вартість одиниці порівняння; ДО – розрахунковий коригувальний коефіцієнт; Са – ринкова вартість за одиницю порівняння об'єкта порівняння.
В умовах фінансової кризи по даним агентства нерухомості http://www.realnest.com.ua/ різко знизився попит на об'єкти нерухомості. Пропозиції перевищують попит в 4-20 разів для об'єктів різного функціонального призначення. У результаті мінімальні знижки для ліквідних об'єктів становлять 15% і досягають 60%.
Для оцінки порівняльним підходом були проведені дослідження й аналіз ринку комерційної нерухомості в м. Дніпропетровську. У даному звіті оцінювачами були обрані як об'єкти порівняння 4 об'єкти. Джерела інформації зазначені в нижче наведеній таблиці 3.2.
Дані про об'єкти порівняння
Таблиця 3.2
| Показники | Об'єкти порівняння | |||
| Об'єкт №1 | Об'єкт №2 | Об'єкт №3 | Об'єкт №4 | |
| Код | ||||
| Адреса | вул. Кабардинська | вул. Робоча | вул. Філософська | вул. Театральна |
| Район розташування | Червоногвардійський | Червоногвардійський | Червоногвардійський | Червоногвардійський |
| Ціна пропозиції до продажу діл. США, з урахуванням ПДВ | 160 000 | 160 000 | 255 000 | 920 000 |
| Ціна пропозиції до продажу 1м2 діл. США, з урахуванням ПДВ | 1 481 | 1 538 | 1 500 | 1 150 |
| Функціональне використання об'єкта | Магазин | Магазин | Магазин | Магазин |
| Загальна площа, м2 | ||||
| Розташування в будинку (поверх) | 1-й поверх | 1-й поверх | Цокольний поверх | Цокольний поверх |
| Умови доступу в приміщення | Окремий вхід | Окремий вхід | Окремий вхід | Окремий вхід |
| Стан об'єкта | Гарне | Відмінне | Задовільне | Задовільне |
| Матеріал стін | Цегла | Цегла | Цегла | Цегла |
| Розташування об'єкта оцінки | На червоній лінії | На червоній лінії | На червоній лінії | На червоній лінії |
| Джерело інформації | За даними газети «Нерухомість у русі» № 39 від 04.11.2009р. |
ДОХІДНИМ ПІДХОДОМ
Вартість об'єкта оцінки (Скап) розраховується шляхом капіталізації чистого операційного доходу (Д) при ставці капіталізації R: Скап = Д / R. Даний підхід розрахунку ринкової вартості об'єкта заснований на капіталізації доходу від здачі в оренду.
Об'єкт оцінки являє собою убудовані приміщення загальною площею 743,3м2, розташовані на першому й другому поверхах у будинку за адресою м. Дніпропетровськ, вул. Робоча, 11.
Виходячи із принципу найбільш ефективного використання, оцінюваний об'єкт можна використати як торговельна площа.
При відборі об'єктів для розрахунку орендної плати приміщень торговельного призначення враховувалися наступні фактори:
- використання приміщення - магазин;
- район - Червоногвардійський.
У результаті відбору об'єктів виявлені наступні об'єкти порівняння, які відповідають зазначеним параметрам.
Дані про об'єкти порівняння
Таблиця 3.4.
| Показники | Об'єкти порівняння | |||
| Об'єкт №1 | Об'єкт №2 | Об'єкт №3 | Об'єкт №4 | |
| Місце розташування | вул. Титова | вул. Робоча | вул. Ак. Янгеля | вул. Робоча |
| Район | Червоногвардійський | Червоногвардійський | Червоногвардійський | Червоногвардійський |
| Орендна плата за 1м2 , грн. / мес. з урахуванням ПДВ | 165,9 | 102,7 | 94,8 | 142,2 |
| Функціональне використання | Магазин | Магазин | Магазин | Магазин |
| Розташування об'єкта (поверх) | 1-й поверх | 1-й поверх | 1-й поверх | 1-й поверх |
| Загальна площа | ||||
| Матеріал стін | Цегла | Цегла | Цегла | Цегла |
| Умови доступу | Окремий вхід | Окремий вхід | Окремий вхід | Окремий вхід |
| Технічний стан обробки | Гарне | Відмінне | Гарне | Відмінне |
| Розташування об'єкта оцінки | На червоній лінії | На червоній лінії | На червоній лінії | На червоній лінії |
| Джерело інформації | Газета «Нерухомість у русі» № 42 від 25.11.2009р. |
Визначення розрахункової величини орендної плати
Таблиця 3.5.
| Показники | Об'єкт оцінки | Об'єкти порівняння | |||
| Об'єкт №1 | Об'єкт №2 | Об'єкт №3 | Об'єкт №4 | ||
| Орендна плата за 1м2 , грн. / мес. з урахуванням ПДВ | 165,9 | 102,7 | 94,8 | 142,2 | |
| Орендна плата за 1м2 , грн. / мес. без обліку ПДВ | 138,25 | 85,58 | 79,00 | 118,50 | |
| Місце розташування | вул. Робоча, 11 | вул. Титова | вул. Робоча | вул. Ак. Янгеля | вул. Робоча |
| Район | Червоногвардійський | Червоногвардійський | Червоногвардійський | Червоногвардійський | Червоногвардійський |
| Коефіцієнт коректування на місце розташування будинку, Кр | |||||
| Функціональне використання | Магазин | Магазин | Магазин | Магазин | Магазин |
| Коефіцієнт коректування на функціональне використання, Кф | |||||
| Розташування об'єкта | 1,2-поверх | 1-й поверх | 1-й поверх | 1-й поверх | 1-й поверх |
| Коефіцієнт коректування по розташуванню об'єкта в будинку, Кэ | 0,99 | 0,99 | 0,99 | 0,99 | |
| Матеріал стін | Цегла | Цегла | Цегла | Цегла | Цегла |
| Коефіцієнт коректування по матеріалі стін, Км | |||||
| Умови доступу в приміщення | Окремий вхід | Окремий вхід | Окремий вхід | Окремий вхід | Окремий вхід |
| Коефіцієнт коректування за умовою доступу, Крв | |||||
| Технічний стан приміщення | Задовільне | Гарне | Відмінне | Гарне | Відмінне |
| Коефіцієнт коректування по технічному стані приміщення, Ктех.с. | 0,95 | 0,9 | 0,95 | 0,9 | |
| Розташування об'єкта оцінки | На червоній лінії | На червоній лінії | На червоній лінії | На червоній лінії | На червоній лінії |
| Коефіцієнт коректування по розташуванню об'єкта, Кд | |||||
| Загальна площа, м2 | 743,3 | ||||
| Коефіцієнт коректування на площу, Кпл | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | |
| Похідний коефіцієнт, Кпр | 0,893 | 0,846 | 0,893 | 0,846 | |
| Середнє значення орендної плати за 1м2 , грн. / мес. | 91,71 | 123,52 | 72,44 | 70,58 | 100,30 |
Дохід від оренди об'єкта складе:
Д = А х S х 12 х 0,98 х 0,99
де А – місячна орендна ставка грн/м2; S – площа об'єкта м2; 12 – кількість місяців; 0,98 – коефіцієнт, що враховує операційні витрати (2% від чистого операційного доходу); 0,99 – коефіцієнт, заповнюваності (за умови простою приміщення 5 робочих днів у плині одного року 1– 5/365 = 0,99).
Д = 91,71 х 743,3 х 12 х 0,98 х 0,99 = 793 639,62 грн;
Розрахунок ставки капіталізації провадився методом підсумовування, коли до базисної ставки додається компенсація за ризик інвестування й інші ризики в дане підприємство.
Безризикова ставка доходу із премією за ризик. Як складова приймаємо процентну ставку по депозитних валютних внесках по даним статистичної звітності баків України – 8,3% (см. додаток).
Премія за інвестиційний менеджмент - ураховує складність прийняття інвестиційних рішень по даному об'єкті нерухомості. Об'єкти нерухомості можна класифікувати по складності прийняття інвестиційних рішень, як об'єкти, що вимагають різні зусилля по інвестиційному менеджменті.
Таблиця 3.6.
| № групи | Об'єкти нерухомості | Рівень складності інвестиційного менеджменту | Премія за ризик (%) |
| 1. | Окремо варті будинки з більшою кількістю приміщень, які можуть розглядатися, як окремі об'єкти оренди – різні комплекси, офісні центри, торгові центри, готелі. Виробничі й складські будинки більших розмірів. | високий | 4-5 |
| 2. | Приміщення офісів, магазинів, закладів харчування, виробничі й складські приміщення. | середній | 2-3 |
| 3. | Приміщення, орендовані державними організаціями, або здаються в довгострокову оренду. | низький |
Об'єкт оцінки за рівнем складності інвестиційного менеджменту ставиться до другої групи, що відповідає середньому рівню премії за ризик. З урахуванням функціональних особливостей об'єкта оцінки, оцінювачі вважають, що об'єкту оцінки відповідає нижня границя діапазону 2,0%.
Премія за більше низьку ліквідність у порівнянні з базовим інвестиційним активом - при розрахунку даної складової враховується неможливість негайного повернення вкладених в об'єкт інвестицій. Імовірний діапазон премії відповідає типовому діапазону премій за ризик 0-5%.
Дана премія визначена на підставі розумно довгого періоду реалізації об'єкта (6 місяців) і дорівнює при прийнятому ризику 5%: (6/12)* 5% = 2,5%.
Премія за ризик виду діяльності - премія за додатковий ризик, що відповідає вкладенням у конкретний об'єкт нерухомості, містить у собі фактори ризику, пов'язані із завантаженням нерухомості, втратами при вкладенні грошей у нерухомість. Дана премія розглядається нами як втрата доходу у випадку дострокового розірвання договору оренди до висновку нового договору оренди з типовим орендарем. Імовірний діапазон премії відповідає типовому діапазону премій за ризик 0-5%. Для об'єктів, аналогічних оцінюваному, типовий ризик, що заставляється на непередбачену зміну орендаря, становить у межах 3 місяців. Премія за ризик складе: (3/12) * 5% = 1,25%.
Ставка повернення капіталу - ґрунтується на тимчасовому інтервалі, протягом якого для типового інвестора відбудеться повернення капіталу, вкладеного в оцінюваний об'єкт. У даній оцінці застосуємо метод відшкодування капіталу рівними частками протягом терміну служби нерухомості. У відповідності з «Середніми нормативними термінами служби основних фондів установ і організацій, що складаються на державному бюджеті» (М-1972), середній нормативний термін служби оцінюваного будинку становить 100 років. Фактичний вік будинку становить 13 років. Відповідно залишковий строк економічного життя становить 87 років. Таким чином, норма повернення капіталу становить:
(1/87) * 100% = 1,15
Розрахунок ставки капіталізації
Таблиця 3.7.
| № п/п | Найменування складової | Оцінювані приміщення |
| Безризикова ставка доходу із премією за ризик | 8,3 | |
| Премія за інвестиційний менеджмент | ||
| Компенсація за низьку ліквідність | 2,5 | |
| Ризик виду діяльності | 1,25 | |
| Ставка відшкодування (повернення) капіталу | 1,15 | |
| РАЗОМ: | 15,2 |
Вартість вбудованих приміщень загальною площею 743,3 м2 по дохідному підході складе:
Скап = 793 639,62/0,152 = 5 221313,3 грн;
Таким чином, ринкова вартість вбудованих приміщень загальною площею 743,3м2 на підставі дохідного підходу без обліку ПДВ складе: 5 221 313 грн.
ПАСПОРТ - СЕРТИФІКАТ
Об’єкта оцінки
Форма ПСО-02
| КОД поз, | ПАРАМЕТРИ | ФАКТИЧНІ ДАНІ | КОД поз, | ПАРАМЕТРИ | ФАКТИЧНІ ДАНІ | |
| Вихідні данні про об¢ект | х | Будівельно – технічні характеристики | х | х | ||
| Назва: | Вбудоване приміщення | х | 10.1 | Висота типового поверху (м) | 3,75 | х |
| х | 10.2 | Висота першого поверху (м) | х | х | ||
| 1.2 | Група ( будівля, приміщення, споруда) | 10.3 | висота підвалу (м) | х | х | |
| 1.3 | Договір № | 10.4 | висота мансарди (м) | х | ||
| 1.4 | Дата Договору | 11.12.2009 | 10.5 | Загальна площа об¢єкта ( кв.м) | 1382,1 | х |
| 1.5 | Дата оцінки | 30.11.2009 | 10.6 | оцінювана площа ( кв.м) | 60,4 | х |
| Мета оцінки: | х | 10.7 | корисна ( кв.м) | х | х | |
| викуп, оренда, конкурс, аукціон, застава ін | 10.8 | Загального призначення ( кв.м) | х | |||
| Місцезнаходження: | х | 10.9 | Підсобних приміщень (кв.м.) | х | ||
| обл. | Дніпропетровська | х | 10.10 | будівельний об¢єм (куб. м) | х | |
| р-н | х | Група капітальності | I | х | ||
| м. | Дніпропетровськ | х | Ринковий коєфіціент на БМР | х | ||
| сел. | х | 12.1 | Ку – коєфіціент подорожчання (69 - 84р) | х | ||
| р-н | Черногвардійський | х | 12.2 | Котр – галузевий коєфіціент (84 – 97 р) | х | |
| вул. | Робоча | х | 12.3 | Кі – середн. Індекс зміни вартості (97 – д/о) | х | |
| буд. | х | 12.4 | Кінф - індекс інфляціі на дату оцінки | х | ||
| кв. | х | Середньозважений фізичний знос % | Питома вага | |||
| Зона: | х | 13.1 | в т.ч.: фундаменти % | 10,0 | ||
| 4.1 | центральна / серединна / периферійна | 13.2 | стіни та перегородки % | 14,3 | ||
| 4.2 | селітебна / промислова / рекреаційна | 13.3 | перекриття % | 20,0 | ||
| Відстань до: (км) | х | 13.4 | кровля % | 20,0 | ||
| 5.1 | центру міста | 4,1 | 13.5 | підлога % | 21,0 | |
| 5.2 | автовокзалу | 2,9 | 13.6 | отвори ( вікна, двері) % | 20,0 | |
| 5.3 | залізничного вокза Дата: 2016-10-02, просмотров: 203. 
Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
|