Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
Знос конструкцій і елементів об'єкта оцінки
Таблиця 2.4.
| № п/п | Найменування елементів будинку | Ознаки зносу й кількісна оцінка (посилання на пункт “Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків СОУ ЖКГ 75.11-35077234”) | Уд. вага уч-ка до загального обсягу елемента, % | Физ. знос уч-ков елемента, % | Частка фіз. зносу ділянок у загальному фіз. зносі, % |
| Фундаменти | Спостерігаються дрібні тріщини в цокольній частині будинку. Т. 6.1. 5, п. 1. | 10,0 | |||
| Стіни й перегородки | Спостерігаються дрібні тріщини й вибої. Т.6.2.5, п.1. Спостерігаються тріщини в місцях сполучення перегородок зі стелями, рідкі відколи. Т. 6.4.2,п. 1. | 12,9 1,4 | |||
| Усього: | 14,3 | ||||
| Перекриття | Незначний зсув плит відносно одна іншої по висоті внаслідок деформацій, відшарування верстви, що вирівнює, у закладенні швів. Т. 6.5. 5, п. 2. | 20,0 | |||
| Покрівля | Одиночні дрібні ушкодження й пробоїни в покрівлі й місцях примикання до вертикальних поверхонь. Т. 6.9. 1, п. 1. | 20,0 | |||
| Підлога | Керамічна плитка. Дрібні відколи й тріщини окремих плиток на площі до 20%. Т.6.10.2, п.1. Синтетична плитка. Стертость і ушкодження окремих плиток на площі від 10 до 25% площі статі. Т.6.10.7, п.2. У задовільному стані. Т.5.1, п.1. | 9,0 3,0 9,0 | |||
| Усього: | 21,0 |
| Прорізи | Дрібні тріщини в місцях сполучення коробка зі стінами, истертость або щілини в притворах. Т.6.11.1, п.1. Ущільнювальні прокладки зношені, незначні тріщини в місцях сполучення коробка зі стінами. Т.6.11.2, п.1. Дрібні поверхневі тріщини в місцях сполучення коробка (колод) зі стінами й перегородками. Т. 6.11.3, п. 1. Ущільнювальні прокладки зношені, тріщини в місцях сполучення коробка зі стінами. Т. 6.11.4, п.1. | 4,8 4,8 8,4 2,0 | |||
| Усього: | 20,0 | ||||
| Обробка | Фарбувальна верства місцями стемніла й забруднилася, в окремих місцях ушкоджений. Т.6.12.1, п.2. Місцеві одиничні ушкодження фарбувальної верстви, подряпини. Т.6.12.2, п. 1 У задовільному стан. Т.5.1, п.1. | 9,0 6,0 8,0 | |||
| Усього: | 23,0 | ||||
| Внутрішні сантехнические й електричні устрої | Система центрального опалення. Ослаблення прокладок і набивання запірних арматур, порушення фарбування опалювальних приладів і стояків. Т.7.2, п.1. Система холодного водопостачання. Ослаблення чепцевих набивань і прокладок кранів і запірної арматур. Т.7.3, п.1. Система каналізації. Ослаблення окремих місць приєднання приладів, ушкодження покриття вмивальників і мийок. Т.7.4, п.1 Система електропостачання. Несправність, ослаблення закріпленні й відсутність окремих приладів. Т.7.5, п.1 | 5,0 5,0 5,0 5,0 | |||
| Усього: | 20,0 | ||||
| Інші роботи | Ушкодження вимощення. Т.5.1, п.2 | 30,0 |
Фізичний знос оцінюваного об'єкту
Таблиця 2.5
| № п/п | Елементи будинку | Удельн. Вага елемента, еi , %, Сб. №33, т.2(а). | Физич. знос, Феi, % | Феi ´ еi/100 |
| Фундаменти | 10,0 | 0,4 | ||
| Стіни й перегородки | 14,3 | 3,9 | ||
| Перекриття | 20,0 | 3,8 | ||
| Покрівля | 20,0 | 1,0 | ||
| Підлога | 21,0 | 1,05 | ||
| Прорізи | 20,0 | 2,6 | ||
| Опоряджувальні роботи | 23,0 | 0,69 | ||
| Внутрішні сантехнічні й електричні устрої | 20,0 | 3,0 | ||
| Інші роботи | 30,0 | 2,7 | ||
| Разом | 19,14 |
Після округлення до 1 %, приймаємо фізичний знос оцінюваного об'єкта 19%.
На підставі аналізу ринку нерухомості й технічного стану об'єкта оцінки варто укласти, що економічне знецінення й функціональне зношування відсутні.
ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ
З урахуванням наявності достовірної інформації, мети оцінки й виду обумовленої вартості застосовані порівняльний і дохідний підходи.
АНАЛІЗ НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНОГО ВИКОРИСТАННЯ
ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ
Концепція ринкової вартості припускає оцінку об'єкта з позиції найбільш ефективного використання. Найбільш ефективне використання активів визначається як їх найбільш імовірне використання, що є фізично можливим, певним способом виправданим, юридично дозволеним і економічно доцільним, у результаті чого оцінювані активи досягають найбільшої вартості.
Висновки про найбільш ефективне використання об'єкта оцінки провадяться на підставі наступних фактів.
Технічна можливість.
Вбудовані приміщення загальною площею 743,3 м2, розташовані на першому й другому поверхах у будинку. Будинок двоповерхове, складної конфігурації в плані, розташовано на червоній лінії. Територія навколо будинку упоряджена, є достатня кількість зелених насаджень, тротуари й під'їзні колії мають тверде покриття.
Об'єкт оцінки являє собою магазин, що складається із групи кімнат з підсобними приміщеннями, розташованими на першому й другому поверхах. Доступ в оцінювані приміщення здійснюється окремо з торця будинку.
На дату оцінки вбудовані приміщення загальною площею 743,3м2, розташовані на першому й другому поверхах не експлуатуються. Фізичні параметри, конструктивні особливості оцінюваного об'єкта дозволяють визначити найбільш ефективний варіант використання оцінюваного об'єкта з погляду технічної можливості - як торговельна площа з допоміжними приміщеннями адміністративного й складського призначення.
Юридична обґрунтованість: на основі проведеного аналізу розглянутого об'єкта й представлених документів, визначено, що оцінюваний об'єкт не має обмеження функціонального використання.
Економічна доцільність: оцінюваний об'єкт розташований у Червоногвардійському районі м. Дніпропетровська. Район розташування об'єкта добре забезпечений транспортною інфраструктурою. Зовнішня інфраструктура розвинена. Рівень попиту на різні види комерційної нерухомості й загальна концепція розвитку комерційної нерухомості даного району дозволяють зробити висновок про використання об'єкта як торговельна площа.
Фактори, що впливають на найбільш ефективне використання об'єкта оцінки зведені в таблицю 3.1., де кожний фактор оцінений по 5-ти бальній системі оцінки.
Таблиця 3.1.
Фактори, що впливають на найбільш ефективне використання оцінюваного об'єкта
| № п/п | Фактори | Призначення | ||
| Торговельне призначення | Офісне призначення | Виробниче, складське призначення | ||
| Технічні | ||||
| Економічні | ||||
| Юридичні | ||||
| РАЗОМ |
Висновок: на підставі наведеного порівняння переваг і недоліків різних варіантів використання найбільш ефективним визнане використання об'єкта оцінки як торговельна площа.
Дата: 2016-10-02, просмотров: 206.