Хотя приведенный перечень целей и задач, стоящих перед системой экономической оценки городских земель, далеко не исчерпывающий, очевидно, что их однозначное и точное решение в полном объеме практически невозможно, тем более когда идет речь о придании результатам оценки определенного правового статуса и включении их в систему городского земельного кадастра. Поэтому естественным решением представляется поэтапное создание системы оценки городских земель. На первом этапе получают интервальные оценки городских земель и дополнительную информацию, позволяющие контролировать точность и достоверность используемых исходных данных, методов и результатов оценки. После анализа степени однозначности, целостности и устойчивости данных, полученных на первом этапе, оценки влияния на них всех известных факторов, уточнения критериев, введения необходимых корректировок (в том числе и из опыта практической работы экономистов, градостроителей, оценщиков), возможен переход к следующим этапам создания экономико-математических моделей, алгоритмов и программных средств для получения адекватных результатов экономической оценки городских земель и включения их в систему сведений городского земельного кадастра.

Поэтапное проведение кадастровой оценки в режиме последовательных приближений имеет очевидные преимущества с точки зрения существенного снижения трудоемкости и стоимости работ, уменьшения требований к точности и полноте исходных данных для оценки, а также используемых методик оценки.

Такие возможности создаются вследствие большого перепада стоимости городских земель (от центра города к периферии — в 10—100 раз) и дискретизации стоимости земель или экономических нормативов землепользования в различных территориально-экономических зонах города с шагом 20-50% (т. е., как правило, используется 20—50 градаций экономических нормативов).

Следовательно, средний разброс стоимости земель в пределах одной зоны также может достигать величины 20—50%. Статистический анализ требований к точности оценки отдельных фрагментов территориально-экономической зоны показывает, что на первом этапе вполне допустимо определение верхней и нижней границ интервала стоимости земель, достигающего 50%-го среднего значения. Это существенно упрощает требования к исходному информационному обеспечению и методикам оценки. Главными критериями становятся обеспечение возможности контроля систематического сдвига результатов на всех этапах проведения оценки и выявление его причин.

Накопленный опыт показывает, что для проведения первого этапа кадастровой оценки, вполне обеспечивающего решение основных практических задач территориально-экономического зонирования крупных городов и расчета экономических нормативов, вполне достаточно уже имеющейся реальной информации Бюро технической инвентаризации, городских организаций строительного и архитектурного комплекса, земельных комитетов, фонда имущества и т. д. В некоторых случаях необходимо ее дополнение и актуализация в ходе натурных обследований по упрощенному составу показателей.

Здесь следует специально остановиться на вопросах обеспечения правового статуса результатов кадастровой оценки городских земель.

Как уже обсуждалось выше, речь идет не столько об оценке стоимости отдельных земельных участков для совершения соответствующих рыночных сделок, сколько об определении наиболее важных видов стоимости всей городской земельной недвижимости, территориально-экономическом зонировании города, расчете и обосновании экономических нормативов землепользования, т. е. фактически об основных подходах к формированию экономически обоснованной городской земельной политики, повышению эффективности всего социально-экономического развития города. Эти вопросы действующим законодательством отнесены к сфере компетенции местных властей, городской администрации.

Преимущество поэтапного проведения кадастровой оценки городских земель полная “прозрачность” ее результатов, т. е. возможность выявления уже на первом этапе влияния на точность и смещенность результатов оценки различных видов стоимости городских земель, особенностей исходных данных, основных подходов и методов оценки, а также внесения необходимых коррекций при переходе ко второму, уточняющему этапу.

Полная прозрачность системы кадастровой оценки городских земель, использование документированных исходных данных для оценки, имеющих определенный правовой статус, все это повышает эффективность взаимодействия специализированных организаций, проводящих весь комплекс работ по кадастровой оценке, и городской администрации. Здесь важны не только «прозрачность» используемых методик оценки, но и полнота исходных данных, И это также вполне обеспечивается при поэтапном проведении кадастровой оценки с использованием принципа последовательных приближений.

Т. о. кадастровая оценка имеет следующие этапы проведения:

Этап 1 —подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

Этап 2 — функциональное зонирование территории города;

Этап З — исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

Этап 4 — ценовое зонирование территории города;

Этап 5 — оформление результатов кадастровой оценки городских земель.

Факторы, определяющие стоимость городских земель, можно разделить на две группы, или два уровня; факторы макроположения, то есть положения квартала в городе, и факторы микроположения, то есть положения земельного участка в квартале.

Факторы микроположения чрезвычайно многообразны, трудно перечислимы, трудно формализуемы, и их учет в настоящее время может осуществляться только на основе опыта и интуиции индивидуального оценщика. Факторы макроположения в большей мере поддаются анализу, систематизации и формализации, и их учет может осуществляться в рамках совокупности математических функционально-градостроительных моделей.

Факторы макроположения являются наиболее важными и оказывают наибольшее влияние на стоимость городских земель. Они могут служить основой системы оценки городского земельного кадастра. Факторы микроположения требуют учета для уточнения оценки, с тем чтобы оценка максимально соответствовала реальной стоимости: это существенно для справедливого налогообложения, планирования инвестиций и приложений результатов оценки.

Исходя из этого, процесс оценки городских земель строится иерархически. Вначале осуществляется кадастровая поквартальная оценка территории города, в которой учитываются факторы макроположения, или макроуровня. Результатом кадастровой оценки является базовая оценка земель каждого квартала города, определяющая для каждого квартала вектор стоимости 1 м² его земель в предположении использования под каждую из базовых функций.

Для индивидуальной оценки земель конкретного земельного участка под конкретный вид использования осуществляется корректировка базовой оценки с учетом факторов микроположения, те, положения земельного участка в квартале.

Кадастровая поквартальная оценка общегородского уровня, осуществляется путем компьютерных расчетов и основанная на методах математического моделирования факторов макроположения, более корректна и более точна, чем оценка в схемах территориально-экономического зонирования, формируемых на основе экспертных оценок и поправочных коэффициентов. Тем не менее, и она требует дальнейшего уточнения с учетом факторов микроположения участков в квартале, для того чтобы оценка налогооблагаемой стоимости максимально точно учитывала все факторы, влияющие на реальную стоимость недвижимости.

В рамках настоящей методики рассматривается только кадастровая поквартальная оценка городских земель. Рассмотрение перехода от кадастровой поквартальной базовой оценки к оценке земельных участков (индивидуальной оценке) выходит за рамки данного документа.

Путем генерализации (укрупнения) поквартальной оценки может быть сформирована схема территориально-экономического зонирования города или региона, используемая для целей, отличных от налогообложения, в первую очередь — для целей принятия крупномасштабных решений городского или регионального развития.

Оценочная стоимость единичного земельного участка населенного пункта - это кадастровая стоимость земли оценочной зоны с поправкой на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее влияние на величину рыночной стоимости. Оценочная стоимость единичного земельного участка характеризует его стоимость в системе оценочного зонирования территории города (поселка) с учетом сложившегося спроса и предложения на земли данного вида использования и качественно-количественных характеристик земельного участка. [23]

Оценка рыночной стоимости единичного земельного участка внутри конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффициентов градоценности, применяемых к данному участку на основе установления н детального учета всех рентообразующих факторов, а также факторов локальной неоднородности территорий города.

Основанием для определения рыночной стоимости единичного земельного участка является договор, заключаемый оценщиком с заказчиком оценки.

Одним из основных критериев адекватности оценки земель является относительно низкая чувствительность к конъюнктуре рынка по отдельны объектам. Для этого особенно важно при разработке алгоритма оценки стоимости земель правильно использовать корректирующие данные земельного рынка. В частности, по ряду городских территорий, имеющих низкую привлекательность для потенциальных инвесторов из-за неразвитости земельного рынка, участия в нем сравнительно небольшого круга организаций-инвесторов имеющих определенные предпочтения и ориентацию, а также ряда других факторов, рентная составляющая имеет пока отрицательное значение. При этом оценка стоимости земель по данным территориям может превышать их среднюю рыночную стоимость.

В основе определения стоимости городски земель лежат имущественные отношения, закрепленные действующей системой правовых отношений. Практически все земли в пределах границы являются городской собственностью, как и все улучшения городских земель (за исключением земель, на которых расположены здания органов власти и управления). При таком подходе имеется принципиьная возможность определить минимальную стоимость воспроизводства улучшений земель и соответственно оценить минимальную стоимость всей площади земель города. Развитие методов оценки земель, повышение полноты и качества информационного обеспечения позволяет осуществить постепенный переход от массовой оценки городских земель в черте города к индивидуальной оценке каждой экономической зоны, а затем и каждого конкретного земельного участка. При этом стоимость земельного участка может быть определена на основе расчета доли конкретного землепользователя в общегородских расходах по воспроизводству городских земель, пропорционально площади и качественным характеристикам данного участка, отражающим его относительную ценность.

В свою очередь при достаточном статистическом обеспечении оценок и использовании современных математических методов пространственной и апроксимации (приближенности) данных появляется возможность коррекции стоимости земель на основе точечных оценок (конкретных земельных участков) и рыночных цен.

Под кадастровой стоимостью земельного участка мы понимаем стоимость, рассчитанную по определенной методике, и занесенную в кадастровое дело данного участка. Кадастровая стоимость земельного участка и его рыночная стоимость, как правило, не совпадают и, тем более, не совпадают с ценой продажи.

Методика исчисления кадастровой стоимости земельного участка во многих странах определяется соответствующими правовыми документами.

В системе государственной кадастровой оценки городских земель должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения различных видов функционального использования:

• локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории: рельефа, несущей способности грунтов, гидрогеологии, карстовых явлений, сейсмики и т.д.;

• экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным учениям, загрязненности почв;

• факторы стоимости отчуждения из-под существующего использования;

• коммуникационные факторы, связанные с затратами времени людей на передвижения в городе и затратами на пассажиро- и грузоперевозки;

• инфраструктурные факторы, связанные с проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в общегородскую транспортную, инженерную и социальную инфраструктуры;

• факторы престижа и репутации районов города с точки зрения различных функций.

Доминирующую роль играют коммуникационные факторы, или факторы местоположения в городе.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков. Методика основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. Кадастровая стоимость земельных участков определяется с учетом:

• Уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;
• Площади земельного участка;
• Вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;
• Факторов местоположения и окружающей среды.

Практическое применение методик оценки и использования платности земли приведено в заданиях для самостоятельного выполнения.