данного правила являлось признание земли с постройками единым целым, в котором земля считалась главной вещью, а все, что ее покрывало, рас­сматривалось как приращение. А к таким отношениям (застройке чужой земли) римляне применяли только accessio, не допуская возможности привлечения спецификации. С другой стороны, римское частное право, как уже ранее отмечалось, не допускало одновременного существования двух прав собственности на одном и том же участке. Следовательно, пре­доставление в собственность здания как отдельного объекта без соответ­ствующего пространства земли оказывалось невозможным, а выход был найден в одновременном обременении и участка, и строения, возведенно­го на нем, ограниченным вещным правом (суперфицием) в пользу за­стройщика.

2. Право застройки в русском дореволюционном праве История происхождения права застройки в России

Уже в законодательстве Московского государства можно найти ус­тановления, охранявшие постройки, возведенные на участке, который переходит к новому хозяину. Так, согласно ст. 27 гл. XVII Соборного уложения 1649 г.¹ приобретатель земли был обязан уплатить строителю полную стоимость постройки. Такое же правило действовало и в случае возвращения участка из незаконного владения (Указ от 9 апреля 1684 г.)².

В начале XVIII в. дома рассматриваются вместе с остальными позе­мельными правами под общим названием недвижимого имущества. При этом в законодательстве прослеживается тенденция освобождения права собственности на землю от обременении, вытекающих из застройки уча­стка, что выразилось в попытке вообще устранить саму возможность кон­куренции прав двух лиц (собственника земли и строителя) на один застро­енный участок. Так, Межевая инструкция Екатерины II от 25 мая 1766 г.³ предусматривала ликвидацию этих прав, но не в пользу хозяина, а на сто­роне застройщика, который обязывался уплатить собственнику стоимость земли под зданием, вследствие чего он и становился единственным собст­венником почвы и ее поверхности. Возможно, здесь законодатель руково-

дствовался ценностью построек и сравнительной дешевизной пустующих казенных земель¹.

Кроме того, Инструкция запретила на будущее вообще застраивать чужую землю, предусмотрев в этом случае применение правила superficies solo cedit. Однако и во второй половине XIX в. встречались многочислен­ные случаи сосуществования двух прав на застроенный участок. Напри­мер, до 1861 г. дома, построенные государственными крестьянами на ка­зенной земле, считались недвижимостью, если они продавались жильцами не на снос (ст. 319 Устава о благоустройстве в казенных селениях)². Од­нако если отчуждение зданий производилось против установленных пра­вил (без разрешения правительства), то суды отказывались рассматривать строения как собственность строителей (крестьян) и применяли принцип accessio³, согласно которому здания рассматривались как принадлежность к земле, а следовательно, являлись казенным имуществом.

После упразднения крепостной зависимости (1861 г.) крестьянские постройки или мельницы, находившиеся на помещичьей земле и оказав­шиеся вне мирской земли после отведения надела, не должны были оста­ваться в таком неопределенном состоянии. По Местному положению о поземельном устройстве крестьян, водворенных на помещичьих землях в губерниях Великороссийских, Новороссийских и Белорусских от 19 фев­раля 1861 г. (ст. 91)⁴, помещик имел право потребовать, чтобы крестьянин выкупил у него застроенную господскую землю, или же мог предоставить ее в пользование на срок от двух до 24 лет (в зависимости от вида строе­ния) за ежегодную плату в 6% от выкупной цены. По истечении этого срока, а также в случае отказа крестьянина от выкупа или пользования участком за установленную плату он обязывался снести за свой счет упо­мянутые постройки в течение одного года со дня утверждения уставной грамоты. То есть и здесь прослеживается попытка законодателя обойтись без iura in re aiiena, хотя на практике существование таких прав часто бы­ло неизбежным. Это подтверждают и история чиншевого права, распро­страненного в Западных губерниях Российской империи во второй поло­вине XIX в., и частые упоминания об отношениях, близких к застроечно-му праву, которые встречаются в законодательстве, действовавшем пре-

¹ Российское законодательство Х-ХХ веков. Т. 3: Акты Земских соборов. М, 1985. С. 184-185.

² Полное собрание законов Российской империи. Собр. 1-е. Т. II. № 1087. ' Полное собрание законов Российской империи. Собр. 1-е. Т. XII. № 12659.

¹ См.: Кассо Л.А. Здания на чужой земле. М., 1905. С. 32. " Свод законов Российской империи. Т. XII.

³ См.: Пестржецкип. О строениях, воздвигнутых на общественных землях // Журнал граж­данского и уголовного права. 1872. Кн. V. С. 861.

⁴ Российское законодательство Х-ХХ веков. Т. 7: Документы крестьянской реформы. М., 1989. С. 273-274.

Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до правя застройки

2. Право застройки в русском а ореволюционном праве_______

Пересмотр этот был вызван, во-первых, бедственным положением сельских чиншевиков в Западных губерниях Российского государства. Положение о поземельном устройстве сельских вечных чиншевиков в губерниях Западных и Прибалтийских от 9 июня 1886 г.¹, запретив уста­новление чиншевых отношений на будущее, возложило бремя доказыва­ния ранее возникшего чиншевого владения на самих чиншевиков, многим из которых не удалось подтвердить свои права без увеличения чинша. Остальным же вообще пришлось заключить краткосрочные письменные арендные договоры с помещиком за непомерную плату, а не согласив­шиеся были выселены со своих участков. Та же участь постигла город­ских и сельских домовладельцев - арендаторов чужой земли, а число обездоленных таким образом достигло нескольких сот тысяч человек.

Во-вторых, быстрый рост железных дорог в России, создание огром­ной железнодорожной сети, охватившей не только европейскую, но и ази­атскую часть страны, привел к притоку населения в места, расположенные вдоль рельсовых путей, и образованию там торговых и промышленных центров, по своим размерам превышавших многие уездные города. Соб­ственники заселяемых таким путем территорий не соглашались на прода­жу их по действительной стоимости, рассчитывая (и не без оснований), что рост поселений вызовет значительное удорожание земли. Поэтому отношения между собственниками земли и поселенцами оформлялись в виде краткосрочной аренды (до Закона от 15 марта 1911 г. «Об увеличе­нии предельного срока найма недвижимых имуществ»² земля по общему правилу не могла быть отдана в аренду на срок свыше 12 лет), по истече­нии которой арендатор попадал в крайне невыгодное положение: он дол­жен был либо согласиться с требованием контрагента о значительном увеличении арендной платы, либо снести возведенные постройки.

В-третьих, кризисная ситуация возникла в Москве (на ее окраинах половина, а в центре треть домов были возведены на чужой земле) и дру­гих крупных городах Российской империи, поскольку, построив дом на земле, арендованной на 10-12 лет, его владелец вынужден был назначать непомерно высокую цену за квартиры, чтобы постройка дома могла оку­питься за столь короткий срок.

Наконец, арендаторы-застройщики были лишены возможности поль­зоваться ипотечным кредитом под сооруженные постройки, так как по­следние были связаны с чужой землей только до истечения срока аренды

¹ Свод законов Российской империи. Т. IX. Особое приложение. Кн. IV.

² См.: Невзоров А.С. Краткое изложение курса местного права Прибалтийский губерний.

^ Ч. I. Юрьев, 1909. С. 127.

' Свод законов Российской империи. Т. IX. Особое приложение. Кн. IV.

⁴ Свод законов Российской империи. Т. VIII.

¹ Свод законов Российской империи. Т. IX. Особое приложение. Кн. IV. " Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1.

Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки

и потому не принимались в залог ни земельными банками, ни городскими кредитными обществами.

Учитывая то, что строения на арендованных землях составляли ко­лоссальную часть построек во всей России, влияние перечисленных об­стоятельств вышло за рамки частноправовых отношений землевладельцев и арендаторов-застройщиков и приобрело значение государственного ин­тереса.

В этой ситуации право застройки представляло имущественный ин­терес и для собственника (возможность получать solarium и переложить бремя государственных повинностей на строителя), и для самого за­стройщика, обеспечивая ему большие гарантии по сравнению с простой арендой (в том числе и право на ипотечный кредит). По-видимому, изло­женные причины и побудили законодателя принять 23 июня 1912г. Закон о праве застройки¹.