дробить право между несколькими лицами. При наличии некоторых усло­вий строитель мог отказаться от права застройки (ст. 20 Закона от 23 ию­ня 1912 г.). Дереликция допускалась, если наступала объективная невоз­можность использовать участок по назначению, вызванная либо отчужде­нием части надела в пользу государственных или общественных нужд, либо стихийным бедствием. Такой отказ влек освобождение застройщика от всех обязанностей перед собственником, в том числе и от уплаты ос­тавшейся части solarium' a,

3. Согласно ст. 2 и 26 Закона от 23 июня 1912 г., застройщик мог об­ременить участок «правами участия частного (сервитутами)» с согласия собственника земли. Следует признать справедливым мнение Г.Ф. Шер-шеневича, считавшего, что правом участия частного застройку стеснить в принципе невозможно, поскольку это право есть законное ограничение права собственности в интересах соседства, возникающее помимо воли стесненного лица¹. Значит, такое обременение возникает только из закона, а не по воле собственника земли, и тем более не по воле субъекта ограни­ченного вещного права.

Что касается сервитутов (неосновательно смешанных с правами уча­стия частного), то здесь вряд ли можно согласиться с упомянутым авто­ром, считавшим, что одобрение собственника было необходимым только для установления реальных, но не личных сервитутов, так как реальные обременяют сам участок, а личные - только право застройки. Во-первых, сам закон не упоминает о таком различии, во-вторых, земля предназначе­на для надобностей только застройщика, а не для предоставления выгод и удобств соседям или вообще посторонним лицам, что имеет место и в земельных, и в личных сервитутах. Поэтому справедливо будет признать необходимость согласия dominus'a для всех видов сервитутов.

4. Застройщик имел право на вознаграждение за оставленные собст­веннику строения, если хозяин требовал сохранить их. Однако размер возмещения исчислялся стоимостью домов не как единого целого, а как совокупности строительных материалов за вычетом предполагаемых рас­ходов на снос (п. 3 ст. 13 Закона от 23 июня 1912 г.).

5. Имел ли застройщик право собственности на строение?

В Законе о праве застройки не было прямого указания на субъект собственности на постройки. В цивилистической науке того времени так­же не было единства в решении этого вопроса: одни (меньшая часть) счи­тали, что здания есть собственность хозяина земли по правилу superficies so-

' См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. I. С. 419.

Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки

lo cedit¹, большинство же (Г.Ф. Шершеневич, В.И. Синайский, А.Г. Гойх-барг и др.) относили здания к dominus'y застройщика².

Доводом в пользу proprietas застройщика было его право снести по­стройки по истечении срока договора (п. 1 ч. 1 ст. 19 Закона от 23 июня 1912 г.). Но следует заметить, что отчуждение здания могло иметь место также только на снос, т.е. строитель продавал имущество не как дом, не­разрывно связанный с участком, а как совокупность строительных мате­риалов. К тому же если он не воспользовался этим правом, то сооружение с прекращением договора становилось собственностью хозяина земли.

Если же собственник требовал сноса, то застройщик был обязан уб­рать здания, которые в случае просрочки сноса вновь признавались собст­венностью владельца земли. И наконец, главным ограничением, лежащим на застройщике, была его обязанность сохранить здания по требованию dominus'a, заявленному не позднее чем за год до истечения срока договора (п. 3 ч. 1 ст. 19 Закона о застройке); компенсация же предоставлялась не в размере стоимости этих построек, а составляла разницу между стоимо­стью материалов дома и возможными затратами на его снос. Вряд ли здесь можно говорить о собственности застройщика, поскольку его право носит срочный хара.ктер (прекращается с истечением срока соглашения), а право собственника бессрочно; к тому же застройщик может распоря­жаться имуществом для отчуждения (если, конечно, он сохраняет за собой само право застройки), только уничтожив его как сложную вещь (дом), так как продажа возможна только на снос. Таким образом, строитель име­ет скорее ограниченное вещное право на здание. Необходимо заметить, что и владелец земли не обладает правом собственности на упомянутое имущество до окончания действия договора.

Далее следует определить, к какому роду имущества (движимому или недвижимому) относятся воздвигнутые на чужом участке постройки. Можно ли рассматривать такие строения как движимость? Думается, да, так как отчуждение дома (при сохранении права застройки) происходило по стоимости составляющих его материалов, а сами стройматериалы есть движимая вещь. Нельзя согласиться с тем, что строение является недви­жимым, поскольку передача права застройки связана с крепостным по­рядком регистрации сделки, применяемым для поземельной недвижимо-

См., напр.: Мартынов Б. Закон оправе застройки // Журнал министерства юстиции. 1913. №10. С. 171.

² См.: Шгршеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. I. С. 420; Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып. I: Общая часть и вещное право. С. 272; Гойхбарг А.Г. Закон о праве застройки. С. 39.