коммунальному отделу, который уплачивал ему стоимость построек к моменту их сдачи. Стоимость имущества определялась оценочной комис­сией, решение которой застройщик мог обжаловать в судебном порядке.

Являлся ли застройщик собственником возведенного им строения? Вероятно, ответ будет отрицательным, так как, во-первых, право пользо­вания зданием ограничивалось сроком действия договора, во-вторых, от­чуждение и залог самого строения были невозможны отдельно от права застройки, и, в-третьих, застройщик не мог разрушить или ухудшить дом, а должен был передать его государству (в лице коммунального отдела) при прекращении договора. Следовательно, собственником здания следу­ет признать государство, право собственности которого возникало с мо­мента возведения постройки.

Для советской России право застройки было довольно удобным ин­ститутом гражданского права. Во-первых, он не расширял круга объектов средней и крупной частной собственности. Во-вторых - позволял при­влечь частный капитал в сферу жилищного строительства¹. Таким обра­зом, для государства этот институт имел ряд преимуществ. Для частного лица он представлял интерес тем, что условия застройки позволяли за время пользования строением окупить часть затрат (если не все расходы) на его возведение, а окончательный расчет давал возможность получить дополнительную прибыль.

Тем не менее 26 августа 1948 г. Президиум Верховного Совета СССР принял Указ «О праве граждан на покупку и строительство индивидуаль­ных жилых домов»², на основе которого Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 г.³ были внесены соответствующие из­менения в российское законодательство. В частности, утратили силу ст. 71-84 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г., регулировавшие отноше­ния застройки.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 1 марта 1949 г. № 152 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 года «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 го­да «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов»»⁴ был установлен новый порядок предоставления земли под за-

¹ См.: Новицкая Т.Е. Вещное право в Гражданском кодексе 1922 г. // Собственность: право и свобода: Сборник статей. М, 1992. С. 125.

² Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. № 36.

³ Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1949. № 8.

"* Собрание постановлений и распоряжений Совета Министров РСФСР. 1949. № 1. Ст. 6.

Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки

стройку. Согласно ч. 2 подп. «а» п. 1 упомянутого постановления переда­ча земельного участка застройщику происходила теперь на основании решения исполнительного комитета местного Совета депутатов трудя­щихся и оформлялась договором о предоставлении в бессрочное пользо­вание земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности. Следовательно, застройщик приоб­ретал ограниченное вещное право на землю и ius dominii на возведенную на ней постройку.

Более того, Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февра­ля 1949 г. имел обратную силу в отношении ранее заключенных догово­ров о праве застройки, которые были отменены, а дома, выстроенные на этом титуле, считались принадлежащими застройщикам на праве личной собственности. Таким образом, застройка как отдельный институт вещно­го права была упразднена и больше в нашем гражданском законодатель­стве уже не упоминалась.

Правда, Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г.¹ в ч. 1 п. 2 ст. 27 упоминали о праве граж­дан-арендаторов строить на арендованном участке жилые дома, но по со­гласованию с арендодателем и при соблюдении правил застройки. При этом здания и сооружения становились собственностью арендатора, если иное не было предусмотрено договором аренды. Последнее положение, вероятно, послужило основанием признания за гражданином особого вещного права владеть и пользоваться земельным участком для строго определенных нужд².

Однако Основы законодательства об аренде ничего не говорили о судьбе строений по истечении срока аренды: мог ли арендатор требо­вать пролонгации договора, должен ли он был снести дом по требова­нию арендодателя, обязан ли последний компенсировать затраты на возведение постройки. Также не был решен вопрос о праве распоряже­ния зданием во время действия договора аренды земли. Мог ли аренда­тор продать строение, оставаясь при этом стороной договора аренды; если мог, то на каком титуле пользовался участком приобретатель со­оружения? Единственным, что действительно приближало арендатора к субъекту ius in re aliena, была защита его права на имущество, получен­ное им по договору аренды, наравне с защитой, установленной в отно­шении права собственности (п.1 ст. 15 Основ об аренде).

¹ Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. № 25. Ст. 481.

² См.: Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М, 1991. С. 205.

Право застройки в современном российском гражданском праве