Договор ренты как основание приобретения жилых помещений в частную собственность

Легальное определение договора ренты дано в п. 1 ст. 583 ГК РФ.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает дру­гой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а пла­тельщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периоди­чески выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставляя средства на его содержание в иной форме.

Договор ренты является возмездным, поскольку в обмен на пере­даваемое в собственность имущество требуется встречное предостав­ление в виде рентных платежей, которые могут иметь как денежную, так и натуральную форму (выполнение работы, оказание услуг, обе­спечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ри­туальных услуг и т.д.).

Договор ренты носит реальный характер и считается заключен­ным с момента передачи вещи, поскольку в п. 1 ст. 583 ГК РФ он скон­струирован как реальный: получатель ренты «передает ... в собствен­ность имущество». Однако справедливости ради следует отметить, что вопрос о реальности, или консенсуальности, договора ренты в науке является дискуссионным. Данный договор односторонний, поскольку получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами.

Договор ренты обладает признаками алеаторности (рисковости), так как сопряжен с риском того, что размер рентных платежей ока­жется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества.

Договор ренты является длящимся, поскольку заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и в течение всего перио­да действия договора требуется систематическое исполнение платель­щиком ренты своих обязанностей. Договор пожизненного содержания с иждивением является фидуциарным, т.е. носит лично-доверитель­ный характер.

Виды договора ренты:

• постоянная — предполагает возможность установления обя­занности выплачивать ренту бессрочно;

• пожизненная — предполагает возможность установления обя­занности выплачивать ренту на срок жизни получателя ренты;

• пожизненное содержание с иждивением.

Сторонами договора ренты являются плательщик ренты — лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество вы­плачивать передавшему его лицу в течение длительного периода до­ход (ренту), и получатель ренты — лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в тече­ние длительного периода дохода (ренты).

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а дого­вор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, до 01.03.2013 подлежал также государственной реги­страции. При этом в рамках договора ренты подлежат регистрации:

1) переход права собственности на недвижимость от получателя рен­ты к плательщику;

2) рента как обременение недвижимости;

3) ипотека в силу закона;

4) по заявлению получателя ренты — его право пользования пере­данным по договору жилым помещением (ст. 33, 34 ЖК РФ). Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть

передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или безвозмездно (п. 1 ст. 585 ГК РФ): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания) пла­тельщик ренты должен уплатить (или, наоборот, не должен) получате­лю ренты определенную договором сумму.

Согласно ст. 585 ГК РФ, если договором ренты предусматрива­ется передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а когда такое иму­щество передается безвозмездно, — правила о договоре дарения по­стольку, поскольку иное не установлено законом и не противоречит существу договора ренты.

В случае платного отчуждения имущества под выплату ренту пере­дача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если до­говором не предусмотрен иной порядок). Для государственной реги­страции требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается безвозмездно, то передаточный акт не состав­ляется.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, соору­жение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обяза­тельства по договору ренты переходят к приобретателю имущества.

Согласно ст. 586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспече­ние обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Если плательщик ренты не исполняет своих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятель­ствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты впра­ве расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вы­званных расторжением договора (ст. 587 ГК РФ). За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.

Постоянная рента имеет свою специфику, которая отличает ее других видов ренты:

1) по субъектному составу. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности;

2) постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанав­ливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, вы­полнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимо­сти денежной сумме ренты;

3) размер выплачиваемой постоянной ренты в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соот­ветствующем субъекте Российской Федерации по месту нахож­дения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соот­ветствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

При этом размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорци­онально увеличению с учетом роста соответствующей величины про­житочного минимума на душу населения (ст. 590 ГК РФ, введено Фе­деральным законом от 30.11.2011 № ЗбЗ-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»);

4) возможен выкуп ренты.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при ус­ловии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за бо­лее длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до полу­чения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок вы­купа не предусмотрен договором (ст. 592 ГК РФ).

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком, когда:

• плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

• плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспе­чению выплаты ренты; плательщик ренты признан неплате­жеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевид­но свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

• недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, по­ступило в общую собственность или разделено между несколь­кими лицами; в других случаях, предусмотренных договором (ст. 593 ГК РФ).

Согласно ст. 594 ГК РФ выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, определенной договором постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.

Для пожизненной ренты характерны следующие особенности: 1) может быть установлена на период жизни гражданина, передаю­щего имущество под выплату ренты, либо на период жизни друго­го указанного им гражданина.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу несколь­ких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются рав­ными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в слу­чае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается;

2) предоставляется в виде денежной суммы, периодически выпла­чиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожиз­ненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем.

Размер ренты в расчете на месяц должен быть не менее установ­ленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федера­ции по месту нахождения имущества, являющегося предметом догово­ра пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожиз­ненной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пун­кта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения (ст. 597 ГК РФ, введено Федеральным законом от 30.11.2011 № ЗбЗ-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»1);

3) сроки выплаты ренты определяются договором, при отсутствии в договоре такого условия пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца;

4) срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты;

5) основанием прекращения обязательства по выплате пожизненной ренты является смерть ее получателя;

6) в период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступ­ного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Согласно ст. 600 ГК РФ платель­щик ренты не имеет права на ее выкуп.

Расторжение договора пожизненной ренты по требованию полу­чателя ренты возможно:

• в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требо­вать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков;

• если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его сто­имости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ). Договору пожизненного содержания с иждивением присущи следу­ющие признаки:

1) в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество — жилой дом, квартира, земельный участок и т.д.;

2) рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспече­ния повседневных жизненных потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг и др. Конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей. В договоре должна быть определена общая стои­мость всего объема содержания с иждивением;

3) стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожиз­ненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуж­дение имущества бесплатно, не может быть менее двух установлен­ных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Фе­дерации по месту нахождения имущества, являющегося пред­метом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации (ст. 602 ГК РФ, введено Феде­ральным законом от 30.11.2011 № ЗбЗ-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Ранее стоимость общего объема содержания в месяц по договору

пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему от­чуждение имущества бесплатно, не могла быть менее двух минималь­ных размеров оплаты труда. В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 19.06.2000 № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, уста­новленных в зависимости от минимального размера оплаты труда с 01.01.2001 производится исходя из базовой суммы равной 100 руб.

При этом действительно имело место неоднозначное понимание и применение ч. 2 ст. 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» во взаимосвязи с п. 2 ст. 597 (размер пожизненной рен­ты, определяемый в договоре, в расчете на месяц) и п. 2 ст. 602 (сто­имость общего объема содержания в месяц в договоре пожизненного содержания с иждивением) ГК РФ в части определения суммы, в кото­рой должны выплачиваться платежи по договорам пожизненной рен­ты и пожизненного содержания с иждивением, установленные в зави­симости от минимального размера оплаты труда.

В правоприменительной практике не было обеспечено единоо­бразное применение данного закона: в одних случаях суды исходили из того, что ч. 2 ст. 5 закона не предполагает отказа от увеличения раз­мера платежей с увеличением минимального размера оплаты труда и, следовательно, выплата рентных платежей на основе базовой суммы в 100 руб. нарушает права получателей ренты; в других случаях вывод делался прямо противоположный, то есть рентные платежи должны исчисляться с учетом именно этой базовой суммы.

Так, в определении ВС РФ от 12.01.2010 № 5-В09-138 указано, что в силу ст. 3 Федерального закона от 19.06.2000 № 82-ФЗ «О минималь­ном размере оплаты труда» МРОТ применяется для регулирования оплаты труда и определения размеров пособий по временной нетрудо­способности, по беременности и родам, а также для иных целей обя­зательного социального страхования. Применение МРОТ для других целей не допускается.

Таким образом, поскольку договор пожизненной ренты является гражданско-правовым обязательством, постольку исчисление плате­жей по нему должно производиться исходя из базовой суммы равной 100 руб.

Однако следует обратить внимание на оговорку ВС РФ, сделан­ную в мотивировочной части: решение принималось исходя из того, что спорные отношения возникли до июля 2009 г. Дата 01.07.2009 в п. Конституционного Суда Российской Федерации от 27.11.2008 № 11-П, в котором положение ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 19.06.2000 № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» признано не соответствующим Конституции РФ и не подлежащим применению в той части, в какой оно находится во взаимосвязи с п. 2 ст. 597 и п. 2 ст. 602 ГК РФ, предусматривающими определение минимального раз­мера платежей в зависимости от минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Поэтому в настоящее время по договорам пожизненного содер­жания с иждивением и договорам пожизненной ренты, заключенным после 01.07.2009, исчисление платежей, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, следует производить исходя из базовой суммы МРОТ, применяемой для трудовых отношений;

5) договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина пе­риодических платежей в деньгах (ст. 602, 603 ГК РФ);

6) отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненно­го содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия полу­чателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

Закон возлагает на плательщика ренты обязанность по обеспече­нию потребности в жилище, питании, одежде и т.п., получатель рен­ты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой;

7) обязательство пожизненного содержания с иждивением прекра­щается смертью получателя ренты. Также обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т.д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на од­носторонний отказ от рентного обязательства.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обяза­тельств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижи­мого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержа­ния, либо выплаты ему выкупной цены ренты.

 


[1] СЗ РФ. 2003. N 13. Ст. 1240; 2007. N 5. Ст. 667.

[2] Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.

[3] См. подробнее: Комментарий к Федеральному закону "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2004

[4] Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (в ред. от 25.03.2015) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.

[5] РГ. 2010. 21 июля. 2 См., например, Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЭ (в ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»/ / СЗ РФ. 2010. № 1. Ст. 5.

[6] СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076—01. 2.2.1/2.1.1. Проектирование, строительство, реконструкция и эксплуатация предприятий, планировка и застройка населенных мест. Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий. Санитарные правила и нормы: утв. постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.10.2001 № 29 «О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076—01» // РГ. 2001. 21 нояб.

[7] ГН 2.1.6.1338—03. Предельно допустимые концентрации (ПДК) загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест. Гигиенические нормативы: утв. постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 30.05.2003 № 114 (в ред. от 12.01.2015) «О введении в действие ГН 2.1.6.1338—03» // РГ. 2003. 20 июня.

[8] СанПиН 2.1.2.2645—10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы: утв. постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 № 64 (в ред. от 27.12.2010) «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645— 10» // РГ. 2010. 21 июля; СН 2.2.4/2.1.8.562—96. 2.2.4. Физические факторы производственной среды. 2.1.8. Физические факторы окружающей природной среды. Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки. Санитарные нормы: утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 31.10.1996 № 36 //


Дата: 2019-04-23, просмотров: 28.