Основная часть жилищного законодательства до 70-х гг. XX в. входило в состав гражданского законодательства, пока не были приняты спе­циальные жилищные законы — Основы жилищного законодательства и жилищные кодексы.

В течение 1983—1995 гг. жилищное и гражданское законодатель­ство России развивались отдельно друг от друга.

Действующий ГК РФ сегодня содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (главы 18 и 35). Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается при­надлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначе­нием. Предусматривается, что жилые помещения предназначены для проживания граждан и что гражданин — собственник жилого помеще­ния может использовать его дня личного проживания и проживания членов своей семьи. Одновременно ГК РФ устанавливает, что жилые помещения их собственники могут предоставлять другим гражданам для проживания на основании договора.

Вторая часть ГК РФ включает главу 35 «Наем жилого помеще­ния», посвященную общему регулированию найма жилого помеще­ния, при этом ГК РФ «исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (коммерческий наем)».

Вместе с тем в ГК РФ прямо признается самостоятельное су­ществование жилищного законодательства как отрасли законода­тельства. Это вытекает из Конституции РФ, в которой упоминаются отдельно гражданское (п. «о» ст. 71) и жилищное (п. «к» ст. 72) зако­нодательство.

Так, в ст. 288 ГК РФ закрепляется, что «перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством». В соответствии со ст. 292 ГК РФ «члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помеще­нии, имеют право пользоваться этим помещением на условиях, пред­усмотренных жилищным законодательством».

Из этого следует, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом гражданского оборота.

Отношения собственности, вещные отноше­ния в жилищной сфере — это области, регулируемые гражданским за­конодательством.

Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Кроме того, в силу Конституции РФ гражданское и жилищное законодатель­ства имеют различные компетенции.

Гражданское законодательство, согласно ст. 71 Конституции РФ, относится к исключительному ведению Российской Федерации, а жилищное (ст. 72 Конституции РФ) — входит в совместную компе­тенцию России и ее субъектов. Поэтому отношения по эксплуатации и пользованию жилыми помещениями могут регулироваться как Рос­сийской Федерацией, так и её субъектами.

В статье 672 ГК РФ дается определение договора найма жилого поме­щения в государственном и муниципальном жилищном фонде социаль­ного использования. Одновременно указывается, что «договор социаль­ного найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством». По пра­вилам жилищного законодательства определяются, например, пригод­ность жилого помещения для проживания. Следовательно, наём жило­го помещения социального использования и другие аспекты жилищных отношений — это в основном предмет регулирования жилищного за­конодательства. К этому договору применимы ст. 674, 675, 678 ГК РФ и некоторые другие. Что касается иных положений ГК РФ, то они «при­меняются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством» (п. 3 ст. 673 ГК РФ), т.е. в субсидиарном (восполнительном) порядке.

2.3. Действие жилищного законода­тельства во времени, пространстве и по кругу лиц.

Действие во времени: Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Действие по кругу лиц: участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Положения Жилищного Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом. Но право участвовать в управлении делами государства признается только за гражданами РФ.

Действие в пространстве – жилищное законодательство действует на всей территории РФ.