Лекция 8.

Вопросы:

1. Переустройство и перепланировка жилых помещений: условия и порядок осуществления.

2. Последствия самовольного переустройства или перепланировки.

1. Переустройство и перепланировка жи лых помещений: условия и порядок осуществления. Вопросы, касающиеся переустройства и перепланиров­ки жилых помещений, урегулированы гл. 4 (ст. 25—29) ЖКРФ. В ст. 25 ЖК РФ определены два понятия –переустройство и  перепланировка. Переустройство жилого помещения — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство жилых помещений может включать:

1. установку новых и перестановку существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей;

2. установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

3. замену и (или) установку дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений).

Перепланировка жилого помещения — это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в его технический паспорт. Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений. Перепланировка жилых помещений может включать в себя мероприятия, при которых производятся незначительные изменения планировки помещения, в том числе не затрагивается целостность несущих стен жилого помещения: перенос, разборку межкомнатных перегородок, устройство проемов в межкомнатных перегородках и новых перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия, заделку дверных проемов в перегородках и несущих стенах и др. Также в перепланировку жилых помещений могут входить мероприятия, при которых производятся существенные изменения конфигурации жилого помещения, в том числе затрагиваются несущие стены жилого помещения: устройство (перенос) уборных и ванных комнат; демонтаж перегородок, устройство проемов в перегородках, ограждающих газифицированные помещения; устройство несущих стен и проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц; устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих; устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках; заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях; строительно-монтажные работы по изготовлению полов и (или) изменению конструкции полов; объединение лоджий с внутренними помещениями; разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие), и др.

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюде­нием требований законодательства по согласованию с орга­ном местного самоуправления (далее — орган, осуществля­ющий согласование) на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее — заявитель) в орган, осу­ществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помеще­ния представляет:

- заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти;

- правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

- технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных в данном пункте документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, являются памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе тре­бовать представление каких-либо других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осу­ществляющим согласование. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по резуль­татам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим со­гласование, не позднее чем через 45 дней со дня представле­ния указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем че­рез три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Данный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Случаи отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения перечислены в ст. 27 ЖКРФ.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепла­нировки жилого помещения допускается в случае:

- непредставления необходимых документов (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ);

- представления документов в ненадлежащий орган;

- несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно со­держать основания отказа с обязательной ссылкой на допу­щенные нарушения. Также решение выдается или направ­ляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение переустройства и (или) перепланировки под­тверждается актом приемочной комиссии (ст. 28 ЖК РФ). Произведенные изменения в жилом помещении, как следу­ет из ст. 25 ЖК РФ, вносятся в технический паспорт жило­го помещения.

2. Последствия самовольного переустройства или перепланировки. Последствия самовольного переустройства и (или) са­мовольной перепланировки жилого помещения предусмо­трены ст. 29 ЖК РФ. Самовольными являются переустройство и (или) пере­планировка жилого помещения, проведенные при отсут­ствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ (без согласования с органом местного самоуправления), или с на­рушением проекта переустройства и (или) перепланировки. Самовольно переустроившее и (или) перепланировав­шее жилое помещение лицо несет предусмотренную зако­нодательством ответственность. Собственник жилого по­мещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помеще­ния по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда жилое помеще­ние может быть сохранено в переустроенном и (или) пере­планированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет при­ведено в прежнее состояние в указанный срок, суд по иску этого органа принимает решение:

- в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

- в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового соб­ственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, то оно подлежит продаже с публичных торгов в установленном порядке.

Согласно разъяснению Верховного Суда РФ в этих случаях собственник жилого помещения в праве про­живать в нем и не может быть выселен из занимаемого жилого помещения до момента государственной реги­страции прав на жилое помещение нового собственника, в том числе на момент проведения торгов. Вместе с тем по заявлению гражданина орган местного самоуправления или суд может «узаконить» самовольно выполненные пе­реустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью (см. Обзоры судеб­ной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 г. и II квартал 2006 г.).

Предусмотрена и административная ответственность за указанные неправомерные действия: самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан (ст. 7.22 КоАП РФ).

Не допускаются переустройство и перепланировка, при которых:

1. нарушается прочность или разрушаются несущие конструкции здания;

2. нарушается работа инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования;

3. ухудшается сохранность и внешний вид фасадов;

4. нарушаются противопожарные устройства;

5. ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, и др.