Объектом жилищной политики является деятельность по решению жилищной проблемы и обеспечению потребностей населения в жилье [17, c. 125].

Суть жилищной проблемы заключается в острой нехватке жилья, соответствующего установленным требованиям (техническим, структурным, функционально-потребительским), для значительной части населения. Во-первых, отмечается, что речь идет не столько о нехватке жилья вообще, сколько о существенном недостатке жилых помещений, соответствующих установленным требованиям. Во-вторых, всеобщий характер данная проблема получает, если она затрагивает интересы и волнует значительную часть населения данной территории, города, региона или страны в целом. В противном случае проблема жилья остается проблемой отдельных семей и граждан и не выходит на социальный уровень [49, c. 10].

Жилищная проблема относится к числу наиболее острых социальных проблем на всех уровнях управления: федеральном, региональном и местном. Поэтому ее решение должно осуществляться и координироваться по всей управленческой вертикали на местах, причем роль каждого уровня управления в этой задаче различна. На федеральном уровне должно быть определено и законодательно закреплено содержание федеральной жилищной политики, приняты жилищный кодекс и другие законодательные акты и необходимые правительственные решения и программы. Возможно частичное финансирование жилищного строительства в рамках, определенных для социально неблагополучных слоев населения. Но главная функция государства здесь – законодательная база.

На региональном уровне все государственные законы и решения конкретизируются, уточняются с учетом специфика данного региона, разрабатываются территориальные аспекты жилищной политики, принимаются и финансируются региональные программы, проекты и конкретные решения, в частности, по развитию или реконструкции жилищной строительной базы, по поддержке тех или иных социальных слоев населения.

Но основная нагрузка по решению жилищных проблем ложится на местный уровень власти и управления, так как только на местах можно наиболее достоверно оценить конкретное положение дел в вопросах жилищной обеспеченности, выявить наиболее нуждающиеся в жилье группы населения, дифференцировать жителей по уровню доходов, провести селективную поддержку неблагополучных слоев населения и создать наиболее благоприятные условия для развития жилищного рынка и тем самым для решения жилищного вопроса основной массы населения данного города, района (муниципального образования).

Начало радикальных рыночных реформ в 90-х годах ознаменовалось глубоким кризисом государственной системы обеспеченности жильем. Резко снизились объемы жилищного строительства в городах России. Возникла необходимость в разработке и реализации новой жилищной политики, учитывающей реалии переходного периода [40, c. 3]. На федеральном уровне контуры такой политики уже сформированы. Так, в 1993 г. вступил в действие Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», в котором приведены основные понятия в данной сфере, включая недвижимость, жилищный фонд, социальную норму площади жилья, договоры найма и аренды, киндоминиум, компенсации и др., определены права граждан на жилище, обязанности органов власти по обеспечению этих прав и ответственность пользователей жилищного фонда, рассмотрены виды собственности в жилищной сфере, включая виды жилищного фонда, а также процедуры обеспечения жильем, пользование им гражданами и ряд других положений. Суть федеральной жилищной политики состоит в обеспечении социальных гарантий в области жилищных прав граждан, в создании условий для привлечения различных источников финансирования, в развитии частной собственности на жилье, в обеспечении прав собственников и предпринимателей в жилищной сфере [70, c. 75].

Таким образом, федеральная жилищная политика во многом законодательно определена. Но ее реализация возможна лишь при достижении социально-экономической и политической стабильности в стране, а также при активизации жилищной политики в регионах и на местах [62, c. 4]. К сожалению, на большинстве территорий, за некоторым исключением, активная жилищная политика пока не проводится. В настоящее время ставится задача по переносу центра тяжести в решении жилищной проблемы на территориальный и особенно местный уровни, поэтому сформулируем основные положения муниципальной жилищной политики, реализуемой в городах и иных муниципальных образованиях.

Цель муниципальной жилищной политики заключается в достижении требуемого уровня жилищной обеспеченности и содержании жилищного фонда в соответствии с установленными нормативами и стандартами [60, c. 4]. Основными задачами данной политики являются: повышение уровня жилищной обеспеченности в соответствии с нормативной потребностью в жилье; обеспечение рационального расселения жителей и приведение состава квартир в соответствие с демографической структурой семей; приведение потребительских характеристик жилищного фонда в соответствие с потребностями населения; повышение степени сохранности и содержания жилищного фонда в соответствии с действующими техническими условиями и требованиями [60, c. 5 ].

Для проведения целенаправленной жилищной политики необходима целая система целевых показателей, нормативов и стандартов, позволяющих конкретизировать поставленную цель, сформулировать задачи и разработать важнейшие направления и мероприятия по их достижению и решению. Таких показателей может быть сравнительно много, так как поставленные задачи по решению жилищной проблемы достаточно многообразны, но важнейшими среди них будут следующие: обеспеченность населения муниципального образования жильем, в кв. м. общей площади на 1 человека, всего в том числе в частном, государственном, муниципальном и общественном видах жилья; уровень благоустройства жилищного фонда в процентах к общему жилищному фонду, а также муниципальному и другим класса фонда по видам благоустройства (водопровод, канализация, электроплита, телефон, мусоропровод, лифт и пр.); доля жилищного фонда, соответствующего правилам и нормам технической эксплуатации и требованиям к качественным параметрам жилья; уровень посемейного заселения как отношение числа семей, проживающих в отдельных квартирах, соответствующих потребительским и техническим требованиям, к общему числу семей [58, c. 7].

Эти показатели должны быть нормированы и по ним определены и по ним определены социальные стандарты (минимальные и перспективные). Кроме этих (важнейших), в систему нормируемых параметров будут включаться и десятки других, в частности: уточненные нормы проектирования и технического содержания жилищного фонда, нормативные требования к функционально-потребительские качествам жилья и др.

Основными направлениями муниципальной жилищной политики является следующие: создание условий для формирования широкого рынка жилья на данной территории; регулирование рационального расселения жителей муниципального образования; переход к дифференцированному обеспечению права граждан на жилище; проведение антимонопольной деятельности в жилищном комплексе; создание условие для привлечения инвестиций в жилищную сферу [36, c. 7].

Важнейшими мерами повышения ресурсообеспеченности муниципальной жилищной политики служат: эффективное использование бюджетных средств, выделяемых на конкурсной основе; привлечение средств населения путем создания специальных целевых фондов, распространение муниципальных жилищных займов, обеспечение надлежащих гарантий; использование дохода от аукционной продажи объектов муниципальной собственности (арендная плата, страхование и пр.); выдача долгосрочных кредитов и субсидий через систему муниципальных банков, в том числе ипотечного кредитования под залог недвижимости; привлечение частных инвестиций путем создания благоприятных условий для инвесторов; привлечение государственных субсидий и дотаций [30, c. 210].

Объектом муниципальной политики в области жилищно-коммунального обслуживания является обеспечение потребностей населения в услугах по содержанию жилищного фонда и придомовой территории, потребностей в воде, газе, электроэнергии и других услугах, предоставляемых жилищно-коммунальным хозяйством [30, c. 14].

Как показывает анализ положения дел в данной области, достигнутый уровень развития жилищно-коммунального хозяйства не обеспечивает в должной мере потребности населения в большинстве городов страны. Так, уровень содержания жилищного фонда не соответствует правилам и нормам технической эксплуатации жилых зданий. Действующая система водоснабжения не справляется с удовлетворением потребности населения в воде в соответствии с имеющимися нормативами и стандартами. Чрезмерно велики потери и неучтенный расход воды.

Действующая система теплоснабжения в городах технологически устарела и не соответствует требованиям экологической политики государства. В крупных городах функционирует централизованная система теплоснабжения, основанная на использовании топливно-энергетических станций и мощных котельных, а локальных источников тепла практически нет.

Такая система требует огромного сетевого хозяйства и в полной мере отражает интересы производителей тепла в ущерб их потребителям, у которых отсутствует выбор в источниках и режимах теплоснабжения. Кроме того, недостатками этой системы являются большие потери тепла, ненадежность сетевого хозяйства.

Причины перечисленных проблем аналогичны другим сферам муниципального хозяйства: дефицит бюджетных средств и административно-ведомственный механизм управления и хозяйствования. Особенно следует отметить такие черты административной экономики, как смещение функций заказчика и подрядчика, отсутствие взаимосвязей между затратами труда и достигнутыми результатами и как следствие – отсутствие стимулов к повышению качества и результатов своей деятельности.

Целью муниципальной политики в сфере жилищного коммунального обслуживания является обеспечение потребностей населения в жилищно-коммунальных услугах согласно действующим нормативам и стандартам [16, c. 11].

В соответствии с поставленной целью основными задачами в данной области являются: повышение уровня содержания жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства; привидение систем водо-, тепло-, газо-, электроснабжения города в соответствие с современными требованиями к технологии к качеству предоставляемых услуг; совершенствование системы водопроводно-канализационного хозяйства и обеспечение полной очистки бытовых сточных вод.

Для количественной оценки целевых установок и задач проведения муниципальной политики в сфере жилищно-коммунального обслуживания имеется ряд нормативов, которые могут быть использованы в качестве минимально необходимых и перспективных стандартов, определяемых с учетом особенностей данной территории.

Важнейшими направлениями по повышению уровня жилищно-коммунального обслуживания являются: ограничение монополизма в системе жилищно-коммунального хозяйства города; разделение функций заказчика и подрядчика во всех отраслях жилищно-коммунального хозяйства; обеспечение права выбора потребителями объема и качества жилищно-коммунальных услуг; привлечение населения к активному участию в сфере жилищно-коммунального обслуживания [14, c. 13].

Важным направлением развития жилищно-коммунального обслуживания является привлечение населения к активному участию в хозяйственной деятельности в различных формах. Это могут быть выполнение функций контроля за работой жилищно-коммунальных служб, участие в финансировании тех или иных мероприятий, личный труд (уборка лестниц, замена лампочек в местах общего пользования, уборка придомовой территории и пр.).

Важное значение имеет активная позиция жителей на выборах местных руководителей. Одним из перспективных направлений привлечения населения является формирование коллективных форм владения жилищным фондом на базе создания кондоминиумов (товариществ). Но для претворения этого начинания в жизнь в широком масштабе необходимо решить многие вопросы: уточнение правовой основы функционирования товариществ; организация передачи жилых зданий в оперативное управление или в хозяйственное ведение с соответствующей передачей на баланс коллективу собственников со всеми подсобными помещениями и правом их свободного использования; создание фирм по управлению жилым фондом, которые могли бы взять на себя функции заказчика, заключение договоров на эксплуатацию и др.

Важнейшим элементом механизма реализации является устойчивое финансовое обеспечение. Активная социальная политика в данной сфере опирается на следующие основные источники финансирования: эффективное использование бюджетных средств через систему заказчик – подрядчик; повышение в перспективе уровня и доли квартплаты за содержание жилищного фонда и коммунальных услуг по мере повышения качества жизни населения; привлечение дополнительных средств населения, товариществ, муниципальных образований; рациональное использование жилищных субсидий, выделяемых для малообеспеченных слоев населения; привлечение доходов от использования муниципальной собственности (средства от продажи объектов, арендная плата и др.) [9, c. 11].