Договор имущественного найма (аренды) - это гражданско-правовой договор, по которому арендодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок (ст. 778 ГК Украины).

Статья 776. Ремонт вещи, переданной в найм

1. Текущий ремонт вещи, переданной в найм, ведется нанимателем за его счет, если другое не установлено договором или законом.

2. Капитальный ремонт вещи, переданной в найм, ведется арендодателем за его счет, если другое не установлено договором или законом.

Капитальный ремонт ведется в срок, установленный договором. Если срок не установлен договором или ремонт вызван неотложной потребностью, капитальный ремонт может быть проведен в разумный срок.

3. Если арендодатель не провел капитального ремонта вещи, которая препятствует ее использованию согласно назначению и условиям договора, Арендатор имеет право:

отремонтировать вещь, зачислив стоимость ремонта в счет платы за пользование вещью, или требовать возмещения стоимости ремонта;

требовать разрыва договора и возмещения убытков.

Текущий ремонт, в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износа. Обязанность осуществлять текущий ремонт лежит на арендаторе.. В случае невыполнения нанимателем обязанности осуществлять текущий ремонт вещи, переданной в наем, если это создает угрозу повреждения вещи, наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора найма .

Обязанность проводить капитальный ремонт и нести связанные с этим расходы, по общему правилу возлагается на арендодателя. Капитальный ремонт должен проводиться арендодателем в сроки, предусмотренные договором. Если срок не установлен договором или ремонт вызван неотложной потребностью, капитальный ремонт должен быть произведен в разумный срок.

Наниматель вправе самостоятельно отремонтировать вещь и в дальнейшем зачесть стоимость ремонта в счет платы за пользование вещью или требовать возмещения стоимости ремонта. Однако следует иметь в виду, что наниматель вправе произвести не любой капитальный ремонт, а лишь такой, непроведение которого препятствует использованию вещи в соответствии с назначением и условиями договора (например, замена сорванный бурей крыши на доме).

Статья 777. Преобладающие права арендатора

1. Арендатор, который надлежаще исполняет свои обязанности по договору найма, после истечения срока договора имеет преобладающее право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор, который намеревается воспользоваться преобладающим правом на заключение договора аренды на новый срок, обязан сообщить об этом наймодателю до истечения срока договора аренды в срок, установленный договором, а если он не установлен договором, - в разумный срок.

Условия договора аренды на новый срок устанавливаются по договоренности сторон. В случае недостижения договоренности относительно платы и других условий договора преобладающее право арендатора на заключение договора прекращается.

2. Арендатор, который надлежаще исполняет свои обязанности по договору найма, в случае продажи вещи, переданной в найм, имеет преобладающее право перед другими лицами на ее приобретение.

Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок по истечении срока договора. Наниматель может воспользоваться этим правом не автоматически, а при наличии следующих условий:

а) если он надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору найма. Есть преимущественное перед другими лицами право на продолжение отношений найма имеет только тот наниматель, своевременно платил плату за пользование имуществом, удерживал имущество в надлежащем состоянии, не допуская его ухудшения и добросовестно выполнял другие обязанности нанимателя, предусмотренные договором найма и законом

б) если наймодатель намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду

в) если наниматель соглашается заключить договор найма на новый срок на условиях, предлагаемых другим претендентам (речь идет о плате за пользование имуществом, распределение обязанности между сторонами и т.д.)

г) если наниматель сообщит наймодателю о своем намерении заключить договор найма на новый срок.

Условия договора найма на новый срок согласовываются сторонами и фиксируются в договоре. В случае недостижения нанимателем и наймодателем согласия относительно платы за пользование имуществом на новый срок или по другим условиям договора найма на новый срок, преимущественное право нанимателя на заключение договора прекращается, и наймодатель вправе передать имущество в пользование третьим лицам.

Статья 778. Улучшение нанимателем вещи, переданной в найм

1. Арендатор может улучшить вещь, которая является предметом договора аренды, лишь по согласию арендодателя.

2. Если улучшения могут быть отделены от вещи без ее повреждения, Арендатор имеет право на их изъятие.

3. Если улучшение вещи сделано по согласию арендодателя, Арендатор имеет право на возмещение стоимости необходимых затрат или на зачисление их стоимости в счет платы за пользование вещью.

4. Если в результате улучшения, сделанного по согласию арендодателя, создана новая вещь, Арендатор становится ее совладельцем. Доля арендатора в праве собственности отвечает стоимости его затрат на улучшение вещи, если другое не установлено договором или законом.

5. Если Арендатор без согласия арендодателя сделал улучшения, которые нельзя отделить без вреда для вещи, он не имеет права на возмещение их стоимости.

Наниматель вправе изменять состояние вещи, переданной ему в наем, только с согласия наймодателя. Так же исключительно с согласия наймодателя могут быть осуществлены и улучшения вещи, переданной в наем. Согласие наймодателя может быть сделана в различных формах: либо путем включения такого положения в договор найма, или путем выдачи наймодателем отдельного документа (письма, сообщения и т.п.). Если стороны договора имущественного найма договариваются об определенной форме предоставления арендодателем согласия (например, согласование сметы стоимости улучшений), наниматель вправе требовать возмещение стоимости только тех улучшений, согласие на которые была предоставлено.

Юридическая судьба улучшений, сделанных нанимателем, зависит от двух обстоятельств: а) могут улучшение быть отделены от вещи без ее повреждения; б) было дано согласие наймодателя на проведение улучшений.

Если улучшения могут быть отделены от вещи без ее повреждения (например, установление в арендованном помещении съемной аппаратуры), наниматель имеет право на их изъятие. Такое право предоставляется нанимателю независимо от того, были сделаны улучшения с согласия наймодателя, или без его согласия. Но в случае изъятия улучшений, сделанных с согласия наймодателя.

Если в результате улучшения, сделанного по согласию наймодателя, создана новая вещь, наниматель становится ее совладельцем (например, наниматель осуществляет надстройку еще одного этажа над арендованным домом). Между арендодателем и нанимателем возникает правовой режим общей долевой собственности на объект найма. Если улучшение вещи, переданной в наем, сделанные нанимателем без согласия наймодателя и не могут быть отделены от вещи без вреда для нее, наниматель не имеет права на возмещение их стоимости.

27. Расторжение отказ, прекращение договора найма, основания и правовые последствия; виды и формы ответственности по общим положениям о найме.

Статья 781. Прекращение договора аренды

1. Договор найма прекращается в случае смерти физического лица - арендатора, если другое не установлено договором или законом.

2. Договор найма прекращается в случае ликвидации юридического лица, которое было нанимателем или арендодателем.

статья предусматривает специальные основания для прекращения договора найма. К ним относятся:

А) смерть физического лица-нанимателя.

Б) Ликвидация юридического лица - нанимателя или наймодателя.

Кроме того, договор найма прекращается и на общих основаниях, предусмотренных главой 50 ГК Украины (выполнение-окончание срока, невозможность исполнения, совпадение должника и кредитора в одном лице ,гибель объекта аренды, расторжение договора , приватизация и т.д.).

Статья 782. Право арендодателя отказаться от договора аренды

1. Арендодатель имеет право отказаться от договора аренды и требовать возвращения вещи, если Арендатор не вносит плату за пользование вещью на протяжении трех месяцев подряд.

2. В случае отказа арендодателя от договора аренды договор является разорванным с момента получения нанимателем сообщения арендодателя об отказе от договора.

С момента получения нанимателем сообщение наймодателя об отказе от договора найма договор считается расторгнутым. Наниматель обязан вернуть наймодателю предмет аренды в сроки, предусмотренные договору найма (аренды), а если такие сроки не определены - в разумный срок (т.е. срок, необходимый для подготовки предмета аренды для передачи нанимателю). Срок для возврата арендованного имущества может быть установлен нанимателем в сообщении об отказе от договора найма.

Статья 783. Разрыв договора аренды по требованию арендодателя

1. Арендодатель имеет право требовать разрыва договора аренды, если:

Арендатор пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи;

Арендатор без разрешения арендодателя передал вещь в пользование другому лицу;

Арендатор своим небрежным поведением создает угрозу повреждения вещи;

Арендатор не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на арендатора.

Право наймодателя на досрочное расторжение договора может быть осуществлено путем предявления такого требования к нанимателю, а в случае если наниматель возражает против досрочного расторжения договора, наймодатель вправе обратиться с соответствующим иском в суд.

Статья 784. Разрыв договора аренды по требованию арендатора

1. Арендатор имеет право требовать разрыва договора аренды, если:

Арендодатель передал в пользование вещь, качество которой не отвечает условиям договора и назначению вещи;

Арендодатель не выполняет своей обязанности относительно проведения капитального ремонта вещи.

Статья 785. Обязанности арендатора в случае прекращения договора аренды

1. В случае прекращения договора аренды Арендатор обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального сноса, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.

2. Если Арендатор не выполняет обязанности относительно возвращения вещи, арендодатель имеет право требовать от арендатора уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки.

Наниматель обязан вернуть арендованную вещь наймодателю в состоянии, в котором она была получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре.

Часть 2 статьи, устанавливает законную неустойку за несвоевременный возврат нанимателем вещи, полученной в аренду. Размер такой неустойки устанавливается в сумме двойной платы за пользование вещью за период просрочки. То есть при расчете неустойки наймодателю необходимо подсчитать стоимость одного дня пользования вещью, умножить эту сумму на два и на количество дней просрочки возврата вещи.