купли-продажи они обратились в филиал учреждения

юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним для регистрации договора.

В регистрации было отказано на том основании, что договор

нотариально не удостоверен, а чертеж границ земельного

участка не имеет кадастрового номера.

Правомерен ли отказ? С какого момента переходит право

собственности при отчуждении недвижимого имущества, в

частности при отчуждении по договору купли-продажи?

В регистрации отказано правомерно в части - что земельный участок не имеет кадастрового номера (в соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет).

Отказ регистрирующего органа неправомерен частично, так как в соответствии со ст.550 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей требования к форме договора продажи недвижимости, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления единого документы, подписанного сторонами. При этом закон не устанавливает обязательного нотариального удостоверения договора продажи недвижимости, в т.ч. и земельного участка. Ч.1 ст.17 ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ устанавливает, что основаниями для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Более того, требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, обозначенные ст.18 данного закона были соблюдены. Более того, на основании ч.2 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.
Нотариальное удостоверение договора, предметом которого является земельный участок, требуется при:
заключении договора ренты (ст.584 ГК РФ)

совершении завещания (п.1 ст.1124 ГК РФ)

заключении договора о залоге, обеспечивающем обязательство, возникающее из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению в силу закона либо нотариально удостоверенного по соглашению сторон (ч.3 ст.10 Закона РФ от 29 мая 1992 года «О залоге»)

Государственная регистрация договора, предметом, которого является земельный участок, требуется при:

заключении договора продажи земельного участка (п.2 ст.551 ГК РФ)

• заключении договора дарения земельного участка (п.3 ст.574 ГК РФ)
• заключении договора ренты, предусматривающего отчуждение земельного участка (ст.584 ГК РФ)
• заключении договора аренды земельного участка на срок более года либо если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом (п.2 ст.609 ГК РФ)
• залючении договора аренды земельного участка, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624, п.3 ст.609 ГК РФ)
• договор безвозмездного пользования (ссуда) земельным участком
• заключении договора доверительного управления земельным участком (п.2 ст.1017 ГК РФ)
• ипотека

В силу п.1 ст.551 ГК РФ, п.2 ст.223 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации, причем в соответствии с п.3 ст.433 договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с моменты его регистрации.
Законодательством РФ никаких ограничений по отношению включения в договор продажи недвижимости двух и более объектов недвижимости не установлено. Необходимо лишь указать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ), а также договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 ГК РФ).

30. Гражданин Русаков, имея на праве постоянного пользования земельный участок, предоставленный ему для дачного хозяйства в 1982 г., обратился в местную администрацию сзаявлением о перерегистрации земельного участка на праве

собственности. Решением местной администрации ему было отказано в перерегистрации земельного участка на правесобственности и предложено заключить договор долгосрочной аренды этого земельного участка. ГражданинРусаков обжаловал решение местной администрации в суде. Подлежит ли удовлетворению жалоба Русакова? Каков

порядок переоформления прав на земельный участок,

предоставленный для дачного хозяйства?

Ответ: Согласно ч. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

В силу ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям сроком не ограничивается.

На основании ч. 9.1 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Перечень таких земельных участков предусмотрен ст. 27, ч. 12 ст. 85, ст. 95 ЗК РФ, ч. 8 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». При рассмотрении данной задачи будем исходить из того, что вышеуказанных ограничений по предоставлению земельного участка не имеется.

Таким образом, жалоба гражданина Русакова подлежит удовлетворению.