Институт вещных прав является одним из самых сложных и в наименьшей степени разработанных институтов гражданского права. Н.А. Емелькина отмечает, что в равной мере это относится и к институту вещных прав на жилые помещения. Вместе с тем закрепление в жилищном законодательстве, хотя и далеко не полного перечня других вещных прав на жилые помещения, является объективной потребностью современного, развитого гражданского оборота. Право собственности на жилые помещения – это не единственное, хотя и наиболее важная разновидность вещных прав на жилые помещения[50].

Глава 18 ГК РФ и раздел второй ЖК РФ называются «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». Это свидетельствует о том, что, во-первых, право собственности признано вещным на законодательном уровне, а во-вторых, что впервые на законодательном уровне категория вещных прав определена в ЖК РФ.

В указанных структурных подразделениях ГК РФ и ЖК РФ содержится весьма незначительное количество четких норм регулирующих вещные права на жилые помещения. Нет в ЖК РФ перечня всех вещных жилищных прав.

Необходимо отметить, что ЖК РФ закрепляет отдельные нормы, четко регламентирующие вещные права на жилые помещения. К ним относятся: 1) ст. 31 ЖК РФ, устанавливающая права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения; 2) ст. 33 ЖК РФ, определяющая правила пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу; 3) ст. 34 ЖК РФ, устанавливающая право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Жилищное законодательство указывает, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним и принадлежащем собственнику жилом помещении: его супруга, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные граждане, которые могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве члена своей семьи (п. 1 ст. 31 ЖК РФ).

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользоваться жилым помещением наравне с его собственником. Имеются в виду равные возможности по пользованию отдельными помещениями жилого дома, квартиры, коммунально-бытовыми удобствами. В соглашении между собственником и членами семьи может быть предусмотрено право пользования только отдельными комнатами. В этом же соглашении допустимо включение обязанностей по использованию жилого помещения по назначению, обеспечению его сохранности[51].

Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество, доля каждого из собственников в праве собственности которой определена, является долевой собственностью.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ). Такая доля на общее имущество пропорциональна размеру квартиры собственника. Д.А. Формакидов отмечает, что особенность правового режима общего имущества жилого дома заключается в том, что собственник не вправе совершать действия, влекущие передачу своей доли на общее имущество отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Это означает, что право собственности на общее имущество в многоквартирном доме всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение[52].

Помимо непосредственных частей самого многоквартирного дома ст. 36 ЖК РФ включает в общую долевую собственность собственников общих помещений этого дома, в т.ч. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Участники общей собственности многоквартирного дома по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающим права и охраняемые законом интересы других лиц, владеют, пользуются объектами общего пользования в многоквартирном доме, но вправе распоряжаться ими только в пределах, установленных ЖК РФ и ГК РФ.

Участники общей долевой собственности на объекты общего имущества в многоквартирных доме – собственники помещений в этом доме – несут бремя содержания принадлежащих им межквартирных лестниц, коридоров, крыш, подвалов и других мест общего пользования, внеквартирного инженерного оборудования и придомовых территорий (перечень объектов общего имущества указан в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) пропорционально размеру находящихся в их собственности помещений[53].

Члены семьи собственника жилого помещения обязаны: 1) использовать данное жилое помещение по назначению; 2) обеспечивать его сохранность; 3) нести солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено между собственником и членами его семьи.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения, право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок на основании решения суда.

При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений п. 4 ст. 31 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права на основании решения суда.

Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений п. 4 ст. 31 ЖК РФ, имеет права, исполняет обязанности и несет ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Согласно гражданскому законодательству завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).

В соответствии со ст. 33 ЖК РФ, гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником этого жилого помещения. По окончании установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанным собственником и гражданином.

Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленным по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

По договору пожизненного содержания с иждивением, получатель ренты – гражданин – передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

В соответствии со ст. 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением: а) пользуется данным жилым помещением наравне с собственником этого жилого помещения; б) несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином[54].

Единым объединяющим началом во всех отмеченных случаях выступает такое вещное право, как право проживания. Право проживания имеет различные основания возникновения, такие как: а) закон; б) завещание; в) договор; ему присущи сходные черты, а, следовательно, оно должно иметь единое регулирование. Однако категория «право проживания» до сих пор формально не определено и не закреплено в жилищном законодательстве[55].

П.В. Крылов пишет, что необходимо согласиться с определением права проживания как принадлежащим гражданину субъективным вещным правом владеть и пользоваться в целях личного проживания жилым помещением или частью его, принадлежащих на праве собственности другому лицу, устанавливаемым пожизненно или на иной срок и возникающим в силу завещательного отказа или на основании договора пожизненного содержания с иждивением, либо в порядке, установленном жилищным законом у членов семьи собственником жилого помещения[56].

В разделе втором ЖК РФ не упоминается об ограниченных вещных правах на жилое помещение юридических лиц. Вместе с тем в иных нормах ЖК РФ, расположенных за пределами раздела второго ЖК РФ, можно обнаружить ограниченные вещные права на жилые помещения юридических лиц. К ним можно отнести: право оперативного управления, право хозяйственного ведения и право аренды.

В соответствии со ст. 19 ЖК РФ жилые помещения могут принадлежать на праве оперативного управления государственным унитарным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям. На праве хозяйственного ведения жилые помещения могут принадлежать только государственным унитарным предприятиям.

Согласно ст. 93 и 94 ЖК РФ субъекты права оперативного управления и хозяйственного ведения вправе принимать решения о предоставлении принадлежащих им жилых помещений гражданам, по договорам служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях, и выступать наймодателями в указанных договорах. Вместе с тем, указанные субъекты несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги до заселения этих жилых помещений.

Н.Н. Мисник отмечает, что вещной природой обладают и права таких юридических лиц, как арендаторы жилых помещений. Договор аренды жилого помещения выступает, с одной стороны, основанием возникновения обязательства по передаче жилого помещения в аренду юридическому лицу, а с другой – арендатор независимо от воли иных лиц, в том числе и собственника, использует это жилое помещение, передавая его по собственному усмотрению в пользование гражданам для их проживания[57]. В цивилистической литературе уже высказывалось мнение о вещно-правовом характере прав нанимателей жилья по договорам социального найма, а также членов ЖК и ЖСК, однако нормы, регулирующие указанные отношения, не содержатся в разделе втором ЖК РФ.[58]

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом требований ЖК РФ и градостроительного законодательства. Так, перевод помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ (ст. 22 ЖК РФ).

Таким образом, для выработки понятия вещных прав на жилые помещения необходимо выявить признаки, присущие этим вещным правам. Некоторые авторы выделяют такие признаки, как: следование за вещью, абсолютная защита вещных прав, преимущество их реализации перед обязательственными субъектными правами и т.п. Ограниченными права на жилые помещения являются по сравнению с всеобъемлющим и абсолютным правом собственности. Ограниченными вещными правами граждан на жилые помещения являются: 1) права членов семьи собственника жилого помещения; 2) права отказополучателей; 3) права получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.