ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА

Поможем в ✍️ написании учебной работы

Имя

Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Нажимая кнопку "Продолжить", я принимаю политику конфиденциальности

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Последовательность определения стоимости Объекта заключается в выполнении следующих этапов проведения оценки Объекта:

· заключение Договора;

· осмотр объекта;

· установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор и обработка:

· правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта правами иных лиц;

· данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к Объекту;

· информации о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;

· иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с Объектом.

· анализ рынка, к которому относится Объект;

· выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

· обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта;

· составление и передача Заказчику настоящего Отчета.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА

В соответствии с Договором Оценщиком оказаны услуги по оценке Объекта, при этом Оценщик придерживался следующих положений (см. табл. «Основные положения об оценке Объекта»):

Основные положения об оценке Объекта.

Положение	Значение
Основание проведения	Договор № …/… от … … 2011 г.
описание Объекта оценки	Оценке подлежит пакет акций, составляющий 74,996% (75% минус 1 акция) уставного капитала ОАО "ХХХ-ХХ-Х".
Собственник Объекта оценки	...
балансовая стоимость Объекта	53 486 068 руб.
вид стоимости Объекта	рыночная
период проведения оценки	с ……..2011 г. - ……..2011 г.
дата определения стоимости Объекта (дата проведения оценки)	..…..2011 г.
дата составления отчета	……..2011 г.
цель проведения оценки Объекта	Возможное приобретение в соответствии с условиями доверительного управления пакетом акций

СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Реквизиты Оценщика (см. табл. «Сведения об Оценщике»):

Таблица 2. Сведения об Оценщике

Реквизит	Значение
Полное наименование:
Место нахождения:	.

СТАНДАРТЫ, ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА

Стандартами оценки для определения соответствующего Договору вида стоимости Объекта являются ФСО 1-3. Использование названных выше стандартов обосновывается обязательностью их применения Оценщиком.

При проведении оценки Объекта Оценщик использовал следующие подходы к оценке: затратный подход; сравнительный подход; доходный подход.

В рамках затратного подхода Оценщик использовал метод чистых активов.

В рамках сравнительного подхода Оценщик использовал метод сделок.

В рамках доходного подхода Оценщик использовал метод дисконтированных денежных потоков.

ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ДАННЫХ

При проведении оценки Объекта Оценщик использовал следующие документы о деятельности ОАО "ХХХ-ХХ-Х":

1. Технический паспорт на домовладение № 1 по адресу 2-ой … проезд от 29…..2011 г.

2. Ведомость основных средств ОАО "ХХХ-ХХ-Х" по состоянию на 01…..2011 г. (в электронном виде).

3. Расшифровка кредиторской задолженности на 01.04.2011 г.

4. Расшифровка дебиторской задолженности на 01.04.2011 г.

5. Справка о величине неликвидных запасов ОАО "МТП "ХХХ-ХХ-Х" по состоянию на 01.04.2011 г.

6. Бухгалтерский баланс за 2009 г. (с приложениями).

7. Бухгалтерский баланс за 2010 г. (формы 1, 2, 3)

8. Бухгалтерский баланс за 1 кв. 2011 г. (формы 1,2).

9. Перечень обременений и сервитутов.

10. Расшифровка задолженности по договорам Департамента продовольственных ресурсов ОАО "ХХХ-ХХ-Х" на 01 апреля 2011 г.

11. Справка "Мероприятия по перспективному развитию ОАО "ХХХ-ХХ-Х"

12. Прогноз привлечения заемных средств ОАО "МТП "ХХХ-ХХ-Х" на 2011-2013 г.

13. Прогноз доходов от реализации продовольственной продукции ОАО "ХХХ-ХХ-Х", тыс. руб.

Проверка подлинности, аудиторская проверка предоставленного материала не проводилась. Все документы были предоставлены в виде копий.

АНАЛИЗ И ПРОГНОЗ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РФ

ОПИСАНИЕ ОТРАСЛИ, В КОТОРОЙ ДЕЙСТВУЕТ ОЦЕНИВАЕМЫЙ БИЗНЕС

АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЫНКА ПРОДОВОЛЬСТВЕННЫХ ТОВАРОВ

АНАЛИЗ АКТИВОВ КОМПАНИИ

Вертикальный анализ уплотненного баланса

Статья				1 кв. 2011
Сумма	Удельный вес	Сумма	Удельный вес	Сумма	Удельный вес	Сумма	Удельный вес
АКТИВ
Оборотные активы
денежные средства и их эквиваленты
расчеты с дебиторами
запасы и прочие оборотные активы
Итого по разделу 1
Внеоборотные активы
Основные средства
Прочие внеоборотные активы
Итого по разделу 2
Всего активов
ПАССИВ
Краткосрочная задолженность, в т.ч.
кредиты и займы
кредиторская задолженность
Долгосрочная задолженность
Итого по разделу 1
Собственный капитал
Уставный капитал
Фонды, резервы, добавочный капитал нетто
Итого по разделу 2
Всего источников

Вывод из таблицы:

АНАЛИЗ ИСТОЧНИКОВ ФОРМИРОВАНИЯ АКТИВОВ КОМПАНИИ

Соотношение заемных и собственных средств

Показатель				1 кв. 2011
Доля собственного капитала, в процентах от совокупного капитала
Доля заемных средств, в процентах от совокупного капитала

Вывод из таблицы:

ОЦЕНКА ЛИКВИДНОСТИ

Под ликвидностью какого-либо актива следует понимать способность его трансформироваться в денежные средства, а степень ликвидности определяется продолжительностью временного периода, в течение которого эта трансформация может быть осуществлена. Чем короче период, тем выше ликвидность данного вида активов.

Говоря о ликвидности коммерческой организации, имеют в виду наличие у нее оборотных средств в размере, теоретически достаточном для погашения краткосрочных обязательств хотя бы и с нарушением сроков погашения, предусмотренных контрактами. Количественно ликвидность характеризуется специальными относительными показателями - коэффициентами ликвидности.

Платежеспособность означает наличие у коммерческой организации денежных средств и их эквивалентов, достаточных для расчетов по кредиторской задолженности, требующей немедленного положения. Таким образом, основными признаками платежеспособности являются:

наличие в достаточном объеме средств на расчетном счете;

отсутствие просроченной кредиторской задолженности.

Ликвидность и платежеспособность не тождественны друг другу. Коэффициенты ликвидности могут характеризовать финансовое положение как удовлетворительное, однако по существу эта оценка может быть ошибочной, если в текущих активах значительный удельный вес приходится на неликвиды и просроченную дебиторскую задолженность.

Ликвидность баланса определяется как степень покрытия обязательств организации её активами, срок превращения которых в деньги соответствует сроку погашения обязательств.

Показатели				1 кв. 2011
А1, тыс. руб.
А2, тыс. руб.
А3 , тыс. руб.
А4 , тыс. руб.
П1 , тыс. руб.
П2 тыс. руб.
П3 тыс. руб.
П4 , тыс. руб.
Знак (А1-П1)
Знак (А2-П2)
Знак (А3-П3)
Знак (П4-А4)

Вывод по таблице:

Для погашения текущих обязательств могут использоваться разнообразные виды активов, различающихся оборачиваемостью, т.е. временем, необходимым для превращения их в денежную наличность. Поэтому в зависимости о того, какие виды оборотных активов принимаются во внимание, ликвидность оценивается при помощи различных коэффициентов. Общая идея такой оценки заключается в сопоставлении текущих обязательств и активов, используемых для их погашения. К текущим относятся активы (обязательства) со временем обращения (сроком погашения) до одного года. С позиции мобильности текущие (оборотные) активы могут быть разделены на три группы.

Первая группа:

· Денежные средства;

· Краткосрочные финансовые вложения

Вторая группа:

· Дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев

Третья группа:

· Готовая продукция;

· Товары отгруженные;

· Дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются через 12 месяцев;

· Производственные запасы;

· Незавершенное производство;

· Расходы будущих периодов.

Для детального анализа ликвидности баланса существуют специальные показатели (коэффициенты). Исходя из описанной классификации текущих активов, можно рассчитать следующие коэффициенты ликвидности:

коэффициент текущей ликвидности:

Клт = Текущие активы / Краткосрочные пассивы

коэффициент быстрой ликвидности:

Клб = (Денежные средства + Дебиторская задолженность до 12 мес.+ Краткосрочные финансовые вложения) / Краткосрочные пассивы

коэффициент абсолютной ликвидности:

Кла = Денежные средства + Краткосрочные финансовые вложения / Краткосрочные пассивы

Расчет коэффициентов ликвидности представлен в Таблице.

Таблица

Показатель	Количество баллов
Коэффициент абсолютной ликвидности
Коэффициент быстрой ликвидности
Коэффициент текущей ликвидности
Доля оборотных средств в активах
Коэффициент обеспеченности собственными средствами
Коэффициент соотношения заемных и собственных средств
Коэффициент финансовой независимости
Коэффициент финансовой устойчивости
Итого

Вывод:

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход содержит в себе два метода:

ВЫБОР ТИПА ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА

Применяя метод дисконтированного денежного потока, можно оперировать в расчетах либо так называемым денежным потоком для собственного капитала, либо денежным потоком для всего инвестируемого капитала.

Вне зависимости от типа денежного потока, при корректном и последовательном применении процедур метода и соответствующих ставок дисконтирования, результаты расчетов должны совпадать.

Денежный поток для собственного капитала(полный денежный поток), работая с которым, можно непосредственно оценивать рыночную стоимость собственного капитала предприятия (что и представляет собой рыночную стоимость последнего), отражает в своей структуре планируемый способ финансирования стартовых и последующих инвестиций, обеспечивающих жизненный цикл продукта (бизнес линии). Иначе говоря, этот показатель дает возможность определить, сколько и на каких условиях будет привлекаться для финансирования инвестиционного процесса заемных средств. Применительно к каждому будущему периоду в нем учитываются ожидаемые прирост долгосрочной задолженности предприятия (приток вновь взятых взаймы кредитных фондов), уменьшение обязательств предприятия (отток средств вследствие планируемого на данный будущий период погашения части основного долга по ранее взятым кредитам), выплата процентов по кредитам в порядке их текущего обслуживания.

Поскольку доля и стоимость заемных средств в финансировании бизнеса (инвестиционного проекта) здесь учтены уже в самом прогнозируемом денежном потоке, то дисконтирование ожидаемых денежных потоков (если это «полные денежные потоки») может происходить по ставке дисконта, равной требуемой инвестором (с учетом рисков) доходности вложения только его собственных средств, т.е. по так называемой ставке дисконта для собственного капитала, которая в дальнейшем (по умолчанию) будет называться просто «ставкой дисконта».

Применяя модель денежного потока для всего инвестируемого капитала, мы условно не различаем собственный и заемный капитал предприятия и считаем совокупный денежный поток. Исходя из этого, мы прибавляем к денежному потоку выплаты процентов по задолженности, которые не входят в величину чистой прибыли предприятия. Поскольку проценты по задолженности вычитались из прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, уменьшают их сумму на величину налога на прибыль. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия.

Таким образом, согласно методу дисконтированных денежных потоков, стоимость предприятия определяется на основе будущих, а не прошлых денежных потоков. Поэтому основная задача оценки – сделать прогноз денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года.

Следовательно, основополагающим требованием при определении рыночной стоимости объекта оценки является достоверный и надежный прогноз денежных потоков. Достоверность прогноза, в свою очередь, зависит от полноты информационной базы, к которой может обратиться Оценщик.

Для выбора типа денежного потока проанализируем данные бухгалтерской отчетности ОАО «ХХХ-ХХ-Х». Анализ показывает, что в структуре источников средств предприятия более 77% (на 01.04.11 г.) приходится на заемные средства, в том числе почти 59% на долгосрочные заемные средства. При такой структуре источников финансирования целесообразно использовать денежный поток на инвестированный капитал. Однако специалисты Оценщика не смогли получить информацию о конкретных сроках и порядке погашения долгосрочных займов и процентов по ним. В результате специалисты Оценщика не имеют возможности учесть все факторы, определяющие денежный поток, и сделать корректные выводы в отношении прогноза денежного потока на инвестированный капитал.

Исходя из изложенного специалисты Оценщика для целей настоящей оценки отказались от применения денежного потока на инвестированный капитал, что могло привести к искажению значения рыночной стоимости объекта оценки и для дальнейших расчетов избрали денежный поток для собственного капитала.

Прогнозирование денежного потока начинается с прогнозирования отчёта о прибылях и убытках, конечной целью которого является определение величины чистой прибыли. Переход от чистой прибыли к денежному потоку в рамках модели денежного потока для собственного капитала осуществляется следующим образом:

чистая прибыль

+ амортизационные отчисления

- инвестиции в основные средства (капитальные вложения

- (+) прирост (падение) собственного оборотного капитала

+(-) прирост (падение) долгосрочной задолженности

= денежный поток.

Размер компании

Крупная компания часто имеет некоторые преимущества перед малыми конкурентами: относительно более легкий доступ к финансовым рынкам при необходимости привлечения дополнительных ресурсов, большая стабильность бизнеса. Вместе с тем, малый размер предприятия - не всегда однозначно отрицательный фактор.

Однако, есть ряд отраслей, где гораздо эффективней работают малые предприятия: торговля, общественное питание, обслуживание населения, производство без применения сложных технологических процессов.

Наиболее информативным показателем при оценке размера предприятия является величина чистых активов предприятия, поскольку чистые активы характеризуют ту величину капитала компании, которая остается за вычетом всех долговых обязательств.

Расчет величины риска по данному фактору определялся по следующей формуле:

Х = Хmax(1-N/Nmax),

где

Х – искомый уровень премии за риск размера оцениваемой компании;

Хmax– максимальный размер премии (5%);

N – величина чистых активов оцениваемой компании на 01.04.2011 г.

Nmax– максимальная величина чистых активов предприятий в отрасли (в данном случае величина равна максимальной величине чистых активов предприятий Nmax = 33 971 тыс. руб.)

Расчет премии за размер компании
Хmax	5%
N (из баланса)
Nmax
Премия за риск

Финансовая структура (источники финансирования компании)

Риск финансовой структуры представляет собой соотношение собственных и заемных средств. Формализация анализа финансовой структуры компании подразумевает сопоставление различных коэффициентов, рассчитанных по компании с определенными среднеотраслевыми значениями. Поскольку, подобные среднеотраслевые значения в России никогда не рассчитывались, специалисты оценщика ориентировались на средние значения показателей финансовой структуры относительно широкой выборки сравнимых предприятий, представленных в ср. подходе. настоящего отчета.

При расчете специалисты оценщика придерживались следующей логики: если значение показателя компании в 2 раза хуже среднего значения по выбранным компаниям, то премия за риск должна быть в 2 раза больше ее среднего значения (2,5%).

Расчет проводился по следующей формуле (для каждого выбранного коэффициента сравнения):

Х =2,5% х Хмедиана.ан./Х оц,

Х – искомый уровень премии за риск;

Хмедиана.ан.– медианное значение коэффициента по сравнимым предприятиям;

Х оц – значение коэффициента для оцениваемой компании.

Расчет риска финансовой структуры представлен в Таблице

Наименование показателя	Расчет показателя	Значение показателя для оцениваемой компании, %	Медианное значение по аналогам, %	Отношение	Величина риска по фактору финансовая структура, %
коэффициент текущей ликвидности	ТА/КП		88%
доля заемного капитала в валюте баланса	ЗК/БП		44,90%
доля долгосрочной задолженности в общей величине пассивов	КЗ/БП		15,20%
Счет (Среднее значение), %

Диверсификация клиентуры

Риск потери клиентуры характерен для всех компаний. Однако потеря клиента в различной степени отражается на объемах сбыта различных предприятий. Чем меньше зависимость доходов компании от одного и/или нескольких крупнейших клиентов, тем она стабильнее. Таким образом, чем больше у предприятия потребителей, тем при прочих равных условиях более устойчив бизнес. Однако уровень диверсификации определяется не только количеством клиентов, но и долей сбыта приходящейся на каждого из них. Чем меньше неравенство долей выручки, приходящейся на конкретных клиентов, тем при прочих равных условиях в меньшей степени предприятие зависит от конкретного потребителя. Постольку у специалистов оценщика отсутствовала информация о распределении выручки предприятия по крупнейшим клиентам, в качестве основного показателя использовалось распределение дебиторской задолженности по крупнейшим дебиторам компании по состоянию на 01.01.2011 г. Большинство компаний работают по предоплате, таким образом, анализ дебиторской задолженности предприятия позволяет с достаточной степенью достоверности судить и о диверсификации клиентуры.

Для анализа степени диверсификации клиентуры специалисты оценщика использовали метод концентрации (разработанный ФАС для оценки монополизации спроса), показывающий какая доля дебиторской задолженности приходится на определенное число крупнейших потребителей (дебиторов). При анализе степени диверсификации специалисты оценщика рассматривали уровень концентрации 1 (CR-1), 3 (CR-3), 8 (CR-8) и 24 (CR-24) крупнейших потребителей услуг оцениваемой компании. При этом предполагается, что:

CR-1 – монополия

CR-3 – жесткая олигополия

CR-8 – расплывчатая олигополия

CR-24 – конкуренция.

Расчет риска по фактору диверсификации клиентуры проводился путем выполнения следующих этапов:

1. Расчет доли 1, 3, 8 и 24 крупнейших дебиторов в общей величине краткосрочной задолженности;

2. Расчет величины риска по каждому коэффициенту концентрации, зная максимальный уровень премии (5%) для значения коэффициента концентрации, близкого к 1.

3. Расчет весовых коэффициентов для каждого коэффициента концентрации. Веса придаются исходя из следующей логики: потерять одного клиента (дебитора) при прочих равных условиях в 24 раз проще, чем потерять одновременно 24 крупнейших клиентов (дебиторов), следовательно, степень риска снижается. Отсюда веса: CR-1 – 24, CR-3 – 8, CR-8 – 3, CR-24 – 1. Суммарный вес - 36.

4. Расчет средневзвешенного уровня премии за риск.

Расчет величины риска по фактору диверсификация клиентуры представлен в Таблице

Наименование показателя	доля дебиторов	риск, %	вес	Взвешенная величина риска, %
Зависимость от 1 клиента (CR-1)	0,38
Зависимость от 3 клиентов (CR-3)	0,59
Зависимость от 8 клиентов (CR-8)	0,79
Зависимость от 24 клиентов (CR-24)	0,97
Общее количество рассматриваемых крупнейших дебиторов
Счет (риск по фактору диверсификация клиентуры)

Качество управления

Качество управления – важнейший фактор, влияющий на принятие инвестиционного решения. От данного фактора зависит большинство показателей деятельности любого бизнеса. Товарная и территориальная диверсификация, диверсификация клиентуры, финансовые показатели деятельности предприятия зависят главным образом от действий его руководства. Размер предприятия в большей степени определяется иными факторами. Поэтому величину премии за качество управления уместно рассчитывать как среднеарифметическую остальных премий, кроме премии за размер предприятия.

Премия за риск по данному фактору составляет:

Прочие риски: не выявлены

ИТОГОВЫЙ РАСЧЕТ СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ: