В настоящее время, как уже было отмечено, институт застройки в качестве самостоятельного ius in re aliena в действующем российском за­конодательстве нигде прямо не упоминается. Отсутствует он и в новом ГК РФ, и в упоминавшемся ранее проекте Земельного кодекса РФ, принятом Государственной Думой 11 июня 1997 г. Хотя в п. 2 ст. 266 и п. 2 ст. 269 ГК РФ, а также в п. 1 ст. 63, подп. 3 п. 1 ст. 78 и п. 1 ст. 79 проекта Зе­мельного кодекса РФ предусмотрено право владельцев и пользователей чужой земли возводить на ней строения, приобретая на последние право собственности. При отчуждении недвижимости, находящейся на чужой земле, приобретатель получает и право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и прежний собствен­ник здания, строения, сооружения (ч. 1 п. 2 ст. 271 и ч. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ, а также п. 1 ст. 88 проекта ЗК РФ). Таким образом, можно сказать, что здесь мы имеем дело с правом застройки не как с самостоятельным институтом iura in re aliena, а как с отдельным правомочием, входящим в содержание других ограниченных вещных прав (пожизненного наследуе­мого владения и бессрочного пользования).

Отличия этого правомочия от суперфиция Древнего Рима и права за­стройки в Российской империи сводятся к следующему:

во-первых, как только что было замечено, в настоящее время право застройки в законодательстве рассматривается не как особое ius in re ali­ena, а лишь как одно из правомочий, составляющих содержание других вещных прав;

во-вторых, хотя право застройки не может отчуждаться как само­стоятельное ius in re aliena, законодатель установил возможность отчуж­дения застройщиком самого строения, находящегося на чужом участке (п. 2 ст. 266, п. 2 ст. 269 ГК РФ и п. 1 ст. 88 проекта ЗК РФ), что влечет переход к приобретателю не только права собственности на дом, но и со­ответствующего ограниченного вещного права на землю;

в-третьих, предоставление владельцу или пользователю права за­строить участок носит по действующему законодательству безвозмездный характер, поскольку собственник не имеет права требовать от застройщи­ка вознаграждения ни за возведение, ни за дальнейшее пользование этой недвижимостью на его участке;

в-четвертых, если в римском и русском дореволюционном праве воз­ведение постройки рассматривалось как обязанность застройщика, то в

159

Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки

настоящее время владельцы и пользователи чужой земли решают вопрос о строительстве по своему усмотрению (п. 2 ст. 266, п. 2 ст. 269 ПС РФ и п. 1 ст. 63, подп. 3 п. 1 ст. 78, п. 1 ст. 79 проекта Земельного кодекса РФ), если из условий пользования участком не вытекает иное.

Нужно заметить, что проект ЗК РФ (п. 6 ст. 61) предусматривает возможность предоставления земли в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование лицу с обязанностью застроить участок в определенные сроки. Но и в этом случае обязанность застройки не будет являться самостоятельным ius in re, представляя собой лишь од­ну из обязанностей, лежащих на владельце и пользователе земли. Невы­полнение этой обязанности может повлечь для застройщика, если это предусмотрено в договоре, потерю соответствующего титула на участок (пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования).

Наконец, и в Гражданском кодексе РФ, и в проекте Земельного ко­декса строения не рассматриваются как принадлежность к главной вещи (земле). Это подтверждается и тем, что застройщик приобретает право собственности на строение, возведенное им на чужой земле (отрицается принцип superficies solo cedit как частный случай действия ст. 135 ГК РФ), и тем, что переход права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом участке, влечет перенос соответствующего ограниченного вещ­ного права на землю на нового собственника строений (ч. 1 п. 2 ст. 271, ч. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 88 проекта ЗК РФ).

Перечисленные различия объясняются, вероятно, тем, что в совре­менном гражданском праве не проводится разграничения между пользо­ванием чужой землей с целью сельскохозяйственной обработки (эмфитев-зис и чиншевое право) и использованием ее с целью застройки (суперфи-ций и право застройки) как отдельными категориями iura in re aliena, что имело место в римском и русском дореволюционном праве.

Целесообразно ли возвращение права застройки как самостоятель­ного ius in re в современное российское право? Существуют ли перспек­тивы для развития этого института в современной России?

Думается, да. Такой вывод основывается на комплексе причин поли­тического, экономического и юридического характера.

Политические предпосылкивведения института застройки в со­временный имущественный оборот определяются универсальным харак­тером данного ius in re aliena, которое может существовать как при нали­чии права частной собственности на землю и ее свободной купли-продажи, так и при отсутствии возможности обособления земельных уча­стков на данном титуле.

3. Право застройки в современном российском гражданском праве