Хотя закон и причислял чиншевое владение к недвижимому имуще­ству (п. 2 Приложения к ст. 1400 Устава гражданского судопроизводства), тем не менее 30 мая 1828 г. в интересах чиншевого населения было изда­но постановление, освободившее стороны сделки о чиншевом отчужде­нии от обязанности облечь ее в крепостную форму¹. Ранее уже упомина­лось (касательно установления данного ius in re aliena), что для субъекта чиншевого права такой порядок оформления договора вместе с тем имел и существенный недостаток, поскольку отсутствие крепостных записей не давало ему возможности воспользоваться банковским кредитом. Правда, некоторые земельные банки предоставляли чиншевикам заемы под залог строений, воздвигнутых на участках, но в большинстве случаев эти по­пытки помочь владельцам оставались тщетными.

Чиншевик не был связан при продаже участка правом преимущест­венной купли хозяина, который имел лишь право на особую плату (лау-демию)². Хотя по законам польским и литовским собственник имел лишь ius protimiseos при отчуждении чиншевой земли между живыми³, это по­ложение было проигнорировано судебной практикой после присоедине­ния данных территорий к России, не встречаются упоминания о необхо­димости соблюдения указанного правила и в разъяснениях Кассационного департамента правительствующего Сената;

4) чиншевик был вправе выкупить участок в собственность с 1889 г. при содействии Правительства по Положению от 9 июня 1886 г.;

5) он же имел право на вознаграждение от собственника за произве­денные на участке улучшения в случае расторжения договора соглашени­ем сторон.

Обязанности чиншевика:

1) не доводить участок до такого состояния, в котором он бы прино­сил доход в меньшем количестве, чем размер уплачиваемого с этой земли чинша;

2) отбывать все публичные подати и повинности, лежащие на позе­мельном имуществе, неисправность в уплате которых, однако, не уничто­жала чиншевого права;

3) извещать вотчинника об отчуждении вечночиншевого владения (несоблюдение этой обязанности, о чем уже упоминалось, не влекло не­действительности договора о передаче ius in re третьему лицу, но лишало правоприобретателя права залога);

¹ КассоЛ.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 228.

² См.: ГантповерЛ.В. О происхождении и сущности вечночиншевого владения. СПб., 1884. С. 4.

³ См.: Рембовскип А. История и значение чиншевого владения в Западном крае. С. 35.

108

4) уплачивать собственнику в надлежащее время определенный чинш, невнесение которого не влекло прекращения чиншевого права. В этом случае собственник мог требовать продажи чиншевого участка с публичных торгов¹ и из вырученной суммы погашать свои недоимки. Но само вечночиншевое владение при этом не прекращалось, а лишь перехо­дило к новому лицу, победившему на торгах. Иной точки зрения придер­живался В.Д. Спасович, считавший, что «хозяин может удалить наемщи­ка, если он не уплачивает чинш»², в обоснование чего автор ссылался на исторические аналогии с эмфитевзисом, а также на то, что уплата чинша -самая существенная обязанность, возникающая из договора о чиншевом владении, поэтому невозможность взыскания упомянутых сумм может затормозить развитие чиншевых отношений. С этим мнением нельзя со­гласиться, во-первых, потому, что чиншевое право произошло от эмфи-тевтического, но не было тождественно ему; во-вторых, законодатель в тот исторический период, напротив, был заинтересован в уничтожении чиншевого права, рассматривая его как институт, чуждый русскому граж­данскому праву; и наконец, в-третьих, такой взгляд не подтверждается судебной практикой и решениями Правительствующего Сената.

Возникает другой вопрос: могут ли стороны внести в договор усло­вие, что в случае неуплаты чинша в срок участок чиншевика перейдет обратно к вотчиннику, и не будет ли такое условие противоречить суще­ству самого вещного права, устанавливаемого сделкой?

Ответ на эту дилемму можно найти в решении Правительствующего Сената от 12 ноября 1885 г. по делу Завиши с Зелиным, в котором было разъяснено, что «в каждом договоре могут быть установлены не противо­речащие закону резолютивные условия, поэтому и условие о расторжении договора вечночиншевого владения на случай неуплаты чинша, как неза­прещенное законом, подлежит исполнению»³.

Чиншевая плата не находилась в каком-либо соответствии с произ­водительностью земельного участка и не могла быть уменьшена по тре­бованию чиншевика в тех случаях, когда пользование участком делалось стесненным или когда причинялся вред плодам земли непредвиденными обстоятельствами. Поэтому обычный чинш (как и римский канон) имел

¹ См.: Краснокутскип В.А. Местное гражданское право губерний Прибалтийских и Привис-лянских. М., 1910. С. 118.

² Спасович В.Д. Источники чиншевого права в Западной окраине империи в Саксонском Зерцале и его польских комментаторах. СПб., 1885. С. 35.

³ Цит. по: Решке Н.М. Очерк действующего в губерниях Царства Польского вечночиншево­го права // Журнал Министерства юстиции. 1900. № 6. С. 12.

Глава П. Пожизненное наследуемое владение: от Древнего Рима до наших дней