Договор подряда на строительство объектов «под ключ» содержит рекомендации по регламентации организационно-экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса при строительстве жилых и других объектов социальной сферы, а также объектов производственного назначения. Метод строительства объектов «под ключ» предусматривает обеспечение сооружения объектов, подготовленных к эксплуатации или оказанию услуг, на основе сосредоточения функций управления всеми стадиями инвестиционного процесса в одной организационной структуре и осуществляется как единый комплексный процесс создания строительной продукции (проектирование; выполнение строительных и монтажных работ, включая комплектацию строек технологическим и инженерным оборудованием, ввод в эксплуатацию).

Участниками инвестиционного процесса при строительстве объектов «под ключ» являются:

· заказчики – юридические и физические лица, располагающие финансовыми средствами или правом распоряжаться ими по строительству объектов социальной сферы и производственных объектов, включая новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение вне зависимости от форм собственности;

· генеральные подрядные организации – проектно-строительные, производственные монтажные организации, домостроительные предприятия, посреднические организации и фирмы в форме ОАО, ЗАО, ООО и т. п. Генподрядчик несёт экономическую ответственность перед заказчиком за выполнение договорных обязательств по осуществлению комплекса работ на всех стадиях инвестиционного процесса;

· субподрядные строительные организации – специализированные строительные, строительно-монтажные, пусконаладочные и другие организации, привлекаемые на договорных началах для выполнения предусмотренных проектами специальных видов работ. Субподрядчики несут экономическую ответственность перед генподрядчиком за своевременное и качественное выполнение работ, обусловленных договором субподряда;

· проектные, проектно-технологические, научно-исследовательские организации, привлекаемые генподрядчиком на договорных началах для выполнения необходимых проектных и научных работ и несущие перед ним экономическую ответственность за выполнение договорных обязательств.

Договор подряда на строительство «объекта под ключ», заключённый между заказчиком и генподрядчиком, предусматривает выполнение последним цикла – «проектирование – строительные - монтажные и специализированные строительные работы».

Система строительства объектов «под ключ» предусматривает следующее распределение основных функций между заказчиками и подрядчиками:

Заказчики:

· представляют генподрядчикам проекты застройки градостроительных комплексов и сельских населённых пунктов, утверждённые технико-экономические расчёты производственных объектов и отдельных зданий и сооружений гражданского назначения;

· передают генподрядчикам лимиты капитальных вложений;

· обеспечивают после акта приёмочной комиссии приёмку-передачу законченных объектов на собственный баланс или эксплуатационных организаций, а также производят расчёты по законченному строительству.

Генподрядчики:

· обеспечивают разработку строительной части проектно-сметной документации собственными силами или по договору – с внешними проектно-изыскательскими организациями. Самостоятельно осуществляют передачу в производство рабочей документации в объёмах и в сроки, учитывающие технологическую последовательность и конкретные условия строительства;

· обеспечивают своевременное и качественное выполнение строительно-монтажных работ, комплектацию строек технологическим и инженерным оборудованием, конструкциями, деталями и материалами;

· обеспечивают ввод в действие объекта в соответствии с утверждённым проектом и требованиями, обусловленными заказчиком подряда, в сроки.

Отношения между заказчиком и генподрядчиком по поводу строительства объекта «под ключ» оформляются в форме соответствующего договора подряда. Стоимость работ, включаемая в договор подряда, рассчитывается как свободная (договорная) цена с учётом риска, неопределённости, инфляционных процессов, согласовывается между заинтересованными сторонами или оптимизируется, когда имеют место подрядные торги.

Генподрядчик, осуществляющий строительство объекта «под ключ», исходя из условий договора, может систему обеспечения материально-техническими ресурсами возложить на свои соответствующие службы в соответствии с потребностью, определяемой проектами и сметами, или поделить их между собой и заказчиком. Комплектование строек оборудованием производится, как правило, заказчиком.

Объекты, законченные строительством и подготовленные к выпуску продукции или оказанию услуг, принимаются в эксплуатацию в установленном порядке в соответствии с условиями договора.

В Договоре «под ключ» заказчик обычно освобождается (полностью или частично) от обязанности по обеспечению участников строительства проектно-сметной документацией, по поставке на строительную площадку оборудования и материалов и ряда других обязательств за исключением приёмки объекта и оплаты работ подрядчика.