Договор подряда на строительство – хозяйственный договор, по которому подрядчик обязуется построить и сдать в установленный срок определенный объект либо выполнить обусловленные договором строительные работы, а заказчик обязуется предоставить подрядчику строительную площадку, либо обеспечить фронт работ, принять их и оплатить.

Договор подряда на строительство заключается на осуществление строительства, капитального ремонта, реконструкции действующих предприятий, зданий, сооружений, выполнение монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных с местом нахождения объекта.

Заказчиками по капитальному строительству могут выступать инвесторы или на основании поручения инвестора отечественные и иностранные граждане и юридические лица.

Подрядчиками могут быть строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации и предприятия, а также отдельные юридические и физические лица (граждане), получившие в установленном законом порядке право на участие в осуществлении строительства, либо организации-посредники, принимающие на себя функции по координации работ и имеющие право вести предпринимательскую деятельность.

В строительной практике различают следующие наиболее известные типы договоров подряда на строительство.

Договор «под ключ» заключается в случае, когда подрядчик, выполняя комплекс работ и поставок, принимает на себя ответственность за сооружение объекта и заменяет заказчика по отношению к другим лицам, участвующим в строительстве.

Разновидностью (или формой дальнейшего развития) договора «под ключ» можно считать договор «под готовую продукцию», когда подрядчик обязуется обеспечить пуск объекта и организовать производство готовой продукции, или же договор «под реализацию готовой продукции», когда подрядчик обязуется обеспечить производство и сбыт готовой продукции, выступая, таким образом, в качестве брокера. Такие взаимоотношения зачастую реализуются в организационной форме консорциума. Эти типы договоров подряда обычно заключают инженерно-консультативные фирмы, выступающие в качестве авторов проекта.

Традиционные комплексные договоры заключаются на выполнение строительных и инженерных работ, а также на поставку и монтаж оборудования, когда подрядчик берет на себя ответственность за комплекс поставок и работ. При этом часть поставок и работ, необходимых для сооружения объекта, может обеспечиваться по отдельным прямым договорам.

Подрядчик по комплексному договору – генеральный подрядчик принимает на себя координацию работ, за которые несет ответственность перед заказчиком. Координация работ, предусмотренных в комплексном договоре, с работами, предусмотренными в других договорах, обеспечивается заказчиком, несущим ответственность за успешное завершение всех работ по сооружению объекта.

Поскольку комплексный договор охватывает, как правило, основную часть работ и поставок, необходимых для сооружения объекта, применительно к конкретному объекту он иногда рассматривается как генеральный договор.

Прямые отдельные договоры заключаются на выполнение фиксированных объемов строительных или специальных инженерных работ на отдельных объектах, составляющих часть комплекса, с поставкой или без поставки оборудования и материалов.

Отдельные договоры заключаются обычно тогда, когда заказчик является автором (собственником) технологии того производства, для которого строится объект. По отдельному договору подрядчик несет ответственность только по своим прямым обязательствам за свои работы и услуги, тогда как ответственность за завершение строительства объекта (комплекса) в целом и за координацию всех работ остается за заказчиком.

Для генерального подрядчика прямым отдельным договором является распространенный договор субподряда.

В общем случае договорная документация состоит из договора и приложений, являющихся неотъемлемой его частью. Договор содержит согласованные сторонами условия сделки; приложения включают необходимые пояснения, уточнения, расшифровки, сметы, расчеты, техническую и иную документацию, а также другие материалы по усмотрению сторон.

Условия договора по своему характеру разделяются на общие, дополнительные и особые.

Общие условия договора остаются принципиально неизменными для всех случаев и являются поэтому типовыми. Они определяются действующим законодательством. К таким условиям относятся, например, требования СНиП, ГОСТ.

Дополнительные условия могут предусматривать особенности конкретного предмета договора, сложившуюся практику сдачи подряда данным заказчиком, «привычки» подрядчика и т. п. В дополнительных условиях могут быть урегулированы любые положения договора. Дополнительные условия не должны противоречить общим условиям договора.

Как общие, так и дополнительные условия для отражения в договоре специальных требований и отдельных случаев могут быть дополнены особыми условиями договора. Например, в особых условиях могут содержаться необходимые в единичных случаях именно по данному договору соглашения относительно гарантии о распределении риска при ущербе от наводнения, грунтовых вод, ураганных ветров и т. п.

Преддоговорная работа

С целью заявления о своём выходе на подрядный рынок подрядчику рекомендуется с наибольшей эффективностью использовать все доступные ему виды и формы рекламы своей деятельности: объявления в прессе, радио и телевидении, издание специальных проектов-буклетов, организация презентаций, участие в различных общественных мероприятиях (благотворительных концертах, фондах и т. п.), спонсорство.

Кроме того, строительно-монтажным и другим организациям, которые намерены выступать в качестве претендента на подряды, рекомендуется разослать всем потенциальным заказчикам информацию о своей специализации, финансовых, производственных и материальных возможностях.

Заказчик определяет тип договора на капитальное строительство и порядок его заключения в зависимости от методов определения цены на строительство объекта (предприятия, здания, сооружения или их очередей).

Договоры подряда могут заключаться:

На конкурсной основе, когда стоимость строительства определена по законченному проекту и имеет твёрдую цену. Условия конкурса определяются заказчиком.

На основании переговоров заказчика и подрядчика (генерального подрядчика) возможны два варианта свободной (договорной) цены:

1-й вариант – расходы генподрядчика возмещаются по сметной стоимости плюс оплата оправданных перерасходов, плюс сумма гарантированной прибыли. При этом варианте подрядчик застрахован на случай повышения цен на материалы, транспортные услуги и т. п. Однако на заказчика возлагается обязанность контроля всего хода работ, так как он обязан оплачивать оправданные перерасходы и отклонять оплату перерасходов, возникших исключительно по вине подрядчика. Этот вариант применяется, как правило, при строительстве крупных сложных объектов, при продолжительных сроках их сооружения или когда невозможно с достаточной точностью определить стоимость строительства, а также в условиях экономического спада, когда возрастает хозяйственный риск;

2-й вариант – возмещение расходов подрядчика по фактической стоимости плюс гарантированная прибыль. Вариант наиболее выгоден подрядчику и предлагается им при заключении договора на строительство «под ключ».

В период переговоров с заказчиком о типе договора и стоимости строительства подрядчик представляет заказчику (по его желанию) список предлагаемых им субподрядчиков, которых заказчик вправе отклонить без обсуждения или пригласить для участия в переговорах на обычных условиях.

Содержание контракта на строительный подряд

Контракт на строительный подряд содержит следующие статьи:

1. Определения;

2. Предмет контракта;

3. Стоимость предмета контракта;

4. Сроки выполнения работ;

5. Условия платежей;

6. Обязательства подрядчика;

7. Обязательства заказчика;

8. Проектирование;

9. Строительство;

10. Персонал подрядчика;

11. Охрана стройплощадки;

12. Обстоятельства непреодолимой силы;

13. Страхование;

14. Претензии;

15. Гарантии;

16. Транспорт;

17. Сдача работ;

18. Санкции;

19. Арбитраж;

20. Аннулирование контракта;

21. Прочие условия;

22. Вступление контракта в силу;

23. Юридические адреса сторон;

24. Приложения.

Раскрывается содержание предмета контракта. Таковым может быть не только выполнение строительно-монтажных работ, но и подготовка проекта, поставка технологического оборудования. Это – сдача и приёмка работ и объекта в целом; выполнение работ и услуг; поставки материалов, конструкций, изделий, оборудования, инвентаря, мебели, эксплуатационных материалов и т. п.

Приводится стоимость предмета торгов, в частности: общая стоимость работ, выполняемых подрядчиком по контракту; стоимость 1м². с учетом сдачи «под ключ»; условия неизменяемости цены, возмещения дополнительных расходов подрядчика (включая расчёт цен); расшифровка цены по объектам и работам.

Определяются сроки выполнения работ. Как правило, указывается крайний срок завершения работ. Предусматривается также порядок внесения коррективов в сроки выполнения работ, если в этом возникнет необходимость. Перечисляются случаи, при наступлении которых подрядчик имеет право на бесспорное продление сроков строительства.

Определяются условия платежа. Если предусматривается использование авансовых платежей, то указывается, в каком размере (как правило, процентном) и в какой срок они будут осуществляться. Устанавливается так же, как будет происходить окончательный расчет, в какой валюте будут производиться платежи.

Описываются обязательства подрядчика. Как правило, на подрядчика возлагаются следующие обязательства: выполнение всех работ в объеме и сроки, предусмотренные контрактом; поставка всех необходимых для выполнения работ, согласно проекту, материалов, конструкций, комплектующих изделий и строительной техники; информирование заказчика о ходе проведения работ по строительству; обеспечение подготовки объекта к сдаче в эксплуатацию.

Описываются обязательства заказчика. В его обязанности, как правило, входят: передача по соответствующему акту в распоряжение подрядчика строительной площадки; обеспечение подвода системы отопления, водоснабжения, электричества и телефонных линий вне здания; оплата выполненных подрядчиком работ; приобретение необходимых разрешений для начала выполнения работ и т. п.