В доходном подходе известны три метода капитализации дохода с использованием техники физического остатка: метод остатка для земли, метод остатка для здания и метод остатка для объекта в целом.
При применении метода остатка для земли должны быть известны доход, приносимый единым объектом недвижимости, и стоимость зданий и сооружений. Доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений.
Метод остатка для земли — вариант метода капитализации дохода, основанный на принципе избыточной продуктивности. Используется в. случаях, когда улучшения сравнительно новы или еще не построены. Их стоимость может быть определена с высокой степенью точности, так же, как и продолжительность их полезной жизни.

V_L=(NOI-V_bR_b)/R_L

Где V_L – стоимость земельного участка, NOI – размер чистого операционного дохода, V_b – стоимость улучшений, R_b – коэффициент капитализации для улучшений, R_L – коэффициент капитализации для земельного участка.
Пример. Стоимость недавно построенных зданий и сооружений равна 450 ООО д. е., продолжительность их экономической жизни — 50 лет. Ставка дохода на инвестиции (У) в 12 % определена на уровне других вариантов инвестиций с аналогичной степенью риска. Годовой чистый операционный доход для первого года оценивается в 65 ООО д. е.
При расчете возмещения инвестиций в здания методом Ринга (прямолинейный возврат капитала) предполагается, что доход от здания и сооружений со временем постепенно снижается.
Ежегодная норма возврата капитала составляет 100 %: 50 лет2%.
Коэффициент капитализации для улучшений: 0,12 + 0,02 = 0,14.
Сумма дохода, относящаяся к улучшениям: 450000 • 0,14 = 63 000 д. е. Следовательно, остаток дохода составит 65 000 д. е. — 63 000 д. е. = 2000 д. е. (приписывается земельному участку).
Капитализация 2000 д. е. при 12%й ставке дохода на инвестиции при неограниченном сроке получения дохода (так как земля не изнашивается) позволяет оценить земельный участок следующим образом: 2 000: 0,12 = 16 667 д. е.
Отсюда общая стоимость объекта недвижимости: 450 000 + 16 667 = 466 667 д. е.
Если бы прогнозировалось получение равновеликих доходов от улучшений в течение 50 лет, то следовало бы применить равномерноаннуитетный метод возмещения капитала (метод Инвуда). В этом случае доход, относимый к улучшениям, составит
450 000 • 0,120417 (фактор взноса на амортизацию единицы при п = 50, / = 12%) = 54 188 д. е.
Остаточный доход, относимый к земле: 65 000 — 54 188 = 10 812 д. е.
Стоимость земли оценивается капитализацией: 10 812: 0,12 = 90 102 д. е.
Общая стоимость объекта недвижимости: 450 000 + 90 102 = 540 102 д. е.
Метод остатка может быть применен при определении варианта оптимального (наиболее эффективного) использования земли. При этом для каждого из вариантов оцениваются затраты (восстановительная стоимость) улучшений, прогнозируется размер чистого операционного дохода {N01) и определяется коэффициент капитализации для улучшений. Коэффициент капитализации умножается на оценочные затраты, а полученный результат вычитается из прогнозируемого чистого операционного дохода. Таким образом, определяется прогнозируемый доход от земли. Тот вариант, по которому остаточный доход от земли будет наибольшим, является ее оптимальным (наилучшим и наиболее эффективным) использованием с учетом существующих юридических и физических ограничений.
Метод остатка, для.зданий лслщьз^ют^для оценки стоимости даЬнепостроённых и устаревших nolsffiora
ний при условии, что земля может §даь.оценена с высокой степенью точности, например с использованием методов сравнительного подхода, т. е. имеются многочисленные данные недавних сопоставимых продаж.
Стоимость улучшений
Г> ЗГ¦
где N01 — размер чистого операционного дохода; Уь — стоимость земли; — коэффициент капитализации для земли; Яь — коэффициент капитализации для улучшений.
Пример. Участок земли по недавним сравнимым продажам свободных участков оценивается в 50 ООО д. е. Ставка дисконта У = 12 %. Размер ежегодного чистого операционного дохода составляет 65 ООО д. е. Продолжительность экономически полезной жизни здания 50 лет. Рассчитаем стоимость здания, используя методы прямолинейного и равномерноаннуитетного возврата капитала.
Доход, относящийся к земле: 50 ООО 0,12 = 6000 д. е. (инвестиции в землю не подлежат возврату, поскольку она существует вечно).
Доход от здания получим как остаточный доход: 65 000 — 6000 = 59 000 д. е.
Стоимость здания при прямолинейном возврате инвестиций при сроке экономической жизни в 50 лет: 59 000: 0,14 = 421 429 д.

е.
Стоимость здания при равномерноаннуитетном возврате инвестиций: 59 000:0,120417 = 489 965 д. е.
Применение метода остатка для зданий и для земли может привести к получению отрицательной величины стоимости. Если при использовании метода остатка для земли получается отрицательный остаточный доход, приписываемый земельному участку, то необходимо проверить, верны ли все допущения, принятые при расчетах коэффициента капитализации и доходов.
Если не выявлены ошибки в расчете, то можно сделать следующие выводы:
1) здание является «избыточным улучшением» для данного участка земли, т. е. доход, приписываемый зданию, не способен обеспечить требуемый доход на инвестиции и возврат инвестированного в здание капитала;
2) требуется другой подход к управлению собственностью, чтобы сделать ее более привлекательной; предположим, для арендаторов — путем корректировки ставок и графика выплат арендных платежей, изменения состава нанимателей или уровня предоставляемых услуг.
Если при использовании метода остатка для здания получается отрицательная величина стоимости здания, то следует:
1) внести изменения в управление объектом;
2) снести здание и заменить его другим, которое будет соответствовать варианту оптимального (наиболее эффективного) использования земли.
Метод остатка для объекта собственности в целом используют при известной суммарной оценочной стоимости потока доходов, а также выручке от перепродажи (реверсии) всего объекта. Под реверсией понимают остаточную стоимость объекта при прекраще
нии поступлений доходов, которая может быть получена по истечении срока экономической жизни объекта или при его перепродаже на более раннем этапе. Если прогноз чистого операционного дохода достаточно вероятен на весь срок экономической жизни здания, то для собственности можно дать обоснованную оценку его стоимости, поскольку здание и земля являются единым объектом, приносящим поток дохода.
П р и м е р. От застроенного объекта недвижимости ожидается получение 65 ООО д. е. чистого операционного дохода в течение 50 лет, после чего здание полностью обесценится как приносящий доход актив. Стоимость земли составляет 50 ООО д. е. и остается неизменной. Ставка дохода на инвестиции — 12 %.
Поток доходов в 65 ООО д. е. должен быть оценен с использованием фактора обычного аннуитета:
= 65 000 *8,3045=53 979 д. е.
Реверсию оценивают с использованием фактора ее текущей стоимости:
ГУ 50 000
РУ = ¦ = ¦ ¦ ¦
(1 + 7)" (1 + 0,12)"
Текущая стоимость объекта в целом: 539 792 + 173 = 539 965 д. е.
Если прогнозируемый доход от зданий будет систематически снижаться, то рекапитализацию следует рассчитывать по прямолинейному методу. Однако при этом необходимо отделить доход, относимый к земле, от дохода, относимого к зданию, для того чтобы поток дохода от здания учесть как убывающий. Стоимость земли и доход от нее считаются неизменными.
Доход, приписываемый земле (N011):
50 ООО ¦ 0,12 = 6000 д. е.
Остаток дохода для здания (N01ь):
65 000 — 6000 = 59 000 д. е.
Текущая стоимость поТока доходов от земли:
Текущая стоимость потока доходов от здания:
Текущая стоимость будущей продажи земли (реверсии):
/У 50 000
ру =, =
2 (1+7)" (1 +0,02)
Общая стоимость объекта:
РуЬі +/%+/>КІ2 =49827 + 421429 + 173 = 471429д. е.

2. Градостроительное зонирование территории муниципальных образований..

В общем виде зонирование заключается в разделении определенной территории в соответствии с установленными критериями на несколько зон и в определении для каждой из зон особого режима.

Градостроительное зонирование является одной из составляющих градостроительной деятельности в соответствии со ст.1 ГрК РФ. Градостроительное зонирование должно стать важнейшим и эффективным инструментом регулирования градостроительной деятельности и землепользования на территориях муниципальных образований, позволяющим муниципальным образованиям проводить самостоятельную муниципальную политику в области землепользования и застройки.

Одновременно институт градостроительного зонирования должен позволить населению соответствующих муниципальных образований эффективнее влиять на процесс застройки территории муниципального образования, отстаивать свои права и законные интересы не только в суде, но и на этапе планирования застройки. Кроме того, градостроительное зонирование призвано сделать процесс застройки более прозрачным для жителей и инвесторов, привлечь дополнительные инвестиции в строительство, снизить издержки и административные барьеры в строительстве.

С целью стимулирования органов местного самоуправления к зонированию территорий муниципальных образований Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» запретил с 1 января 2010г. при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объектов, за исключением ряда случаев.

Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила (включает в себя положения: о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления; об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами; о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления; о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки; о внесении изменений в правила землепользования и застройки; о регулировании иных вопросов землепользования и застройки);

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Билет 20