Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.9О днако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется если:

• потоки доходов – стабильные положительные величины;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

• потоки доходов нестабильны;

• объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

• нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наи лучшем наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов.

2. Понятие и содержание проектов планировки и межевания терр-ий.

Проект межевания территории (ПМТ) – особый вид градостроительной документации, которая разрабатывается в соответствии с определёнными видами деятельности, требующими внутреннего межевание участка. Оно отличается от межевания с целью выдела и не определяется в кадастровых записях. Благодаря межеванию территорий создаётся разметка местности, на которой планируется строительство или проведение других работ с учётом создания структуры на местности. То есть если общий участок подлежит разделению на наиболее дробные части – возникает потребность в составлении ПМТ. В основание составления проекта входит информация из градостроительного и архитектурного планов, которые определяют возможности для переноса на местность замыслов застройщика. Этот документ координирует их действия, создавая их согласованность и гармоничное сочетание действий. Сведения из ПМТ доступны для всех интересующихся граждан. Специализированные геодезические отделы в составе архитектурных управлений муниципалитетов выставляют всю информацию на сайты для ознакомления с ними. Проект планировки территории (ППТ) – также относится к градостроительной документации. Непосредственно связан с проектом межевания, но в отличие от него имеет более подробные характеристики, опираясь на мельчайшие детали сведений, которые учитывают оптимальный эффект от планируемых на участке работ и сведение к минимуму рисков ошибок при проведении строительства. Кроме этого ППТ содержит данные, выходящие за пределы участка, на котором планируются внутренние межевые работы, он охватывает комплексный контекст, в который должны вписаться застройки участка. Этот документ создаётся совместно с проектом межевания, но включает в себя некоторые дополнительные и достаточно важные сведения, на основании анализа которых впоследствии возможно провести межевание. К их числу относятся: чертежи линейных объектов; объектов инфраструктуры; объектов капитального строительства.

Пункты по подготовке ПМТ включают в себя ряд положений: Правила составления карты. Использование формата листа А-4. Использование соответствующих канцелярских принадлежностей. Использование только русского языка. Правила нумерации листов и использование только арабских цифр. Специальные правила для переноса сведений на следующий лист. Пункты проекта. Общий объём текста. Правила подготовки ПМТ. Обозначенные требования формируют стандартные процедуры оформления данных в ПМТ по ряду информационных данных: данные о заказчике и исполнителе; по содержанию пояснительной записки; по кадастровым (исходным) данным участка; по кадастровым данным о частях участка, подлежащих проектированию; сведения о допуске к участку специалистов; по графическому плану; по приложениям. Порядок подготовки Проект межевания вы можете заказать в местной администрации, где должен находиться комитет по градостроительству. Он уполномочен на планирование архитектурных работ и, в том числе – на изготовление межевого проекта. Он обеспечен соответствующими квалифицированными специалистами и лицензирован в соответствии с требованиями государственного законодательства. Он полностью берёт на себя ответственность за выполнение проекта. В Москве, утверждение проектной документации осуществляется в Главном Архитектурно-Планировочном Управлении. Для подготовки ПМТ вам придётся провести его согласование. Подготовьте пакет документов: проект планирования территории; эскиз генерального плана земельного участка (со схемами коммуникаций); кадастровый паспорт участка; топографическую съёмку на участок. Думая о том, кто может выполнять эту работу, знайте, что утвердить ваш проект должен глава местного исполкома (администрации), по месту нахождения земельного объекта, предназначенного под проектируемые работы. Ему представляется заявление, поданное собственником участка, либо решение комиссии от архитектурного или градостроительного комитета, ответственного за подготовку ПМТ.

Соответственно, для создания ППТ вам придётся собрать большое количество документов. К ним относятся: архитектурно-планировочное задание; справка о подключении к энергосетям; техническое задание на проектирование; градостроительное заключение; топографическая съёмка; правоустанавливающие документы на участок. Кроме этого могут затребовать другие документы в соответствии со спецификой целей планирования. К этим документам нужно будет приложить разрешение администрации после того как оно будет выдано. Согласование должно быть произведено: с администрацией муниципалитета; главным архитектором; инженерными службами. В некоторых случаях могут затребовать согласование с комитетом по делам культурного наследия и отделом по охране природных ресурсов. Согласование выполняется заказчиком. Сроки исполнения и стоимость работ зависит от площади территории, на которую составляется ППТ. Для многоэтажного жилья ППТ на участки: до 5 Га – 400 000 рублей всего – срок 20 рабочих дней; 5-20 Га – 80 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней; 20-50 Га – 75 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней; более 50 Га – 65 000 рублей за 1 Га – срок 30 рабочих дней. Для дачных посёлков и малоэтажных зданий: до 10 Га – 350 000 рублей всего – срок 20 рабочих дней; 10-50 Га – 32 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней; более 50 Га – 30 000 рублей за 1 Га – срок 30 рабочих дней. Стоимость указана без учёта НДС.

Билет 19