Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

·оценка рыночной стоимости земельного участка;

·оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

·расчет выявленных видов износа;

·расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Стоимость воспроизводства – затраты на строительство точной копии оцениваемого здания в текущих ценах на действительную дату оценки при использовании таких же строительных материалов, стандартов и проекта.

Стоимость замещения – затраты на строительство объекта одинаковой полезности в текущих ценах на действительную дату оценки с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого многими характеристиками. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

Выбор расчета стоимости «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

2. Межевой план: понятие, содержание, разделы и порядок составления.

Меж. план – док-т, составленный на основе кад. плана соответствующей тер-ии или кад выписки о соответствующем зу и в котором воспроизведены определенные внесенные в ГКН сведения и указаны сведения об образуемых зу, либо о части или частях зу, либо новые необходимые для внесения в ГКН сведения о зу.

В меж. плане указываются: ---сведения об образуемых зу в случае выполнения кад. работ, в рез-те которых обеспеч-ся подготовка док-тов для представления в орган кад. учета заявления о постановке на учет зу; ---сведения о части или частях зу в случае выполнения кад. работ, в рез-те которых обеспечивается подготовка док-тов для представления в орган кад. учета заявления об учете части или частей зу; ---новые необходимые для внесения в ГКН сведения о зу в случае выполнения кад. работ, в рез-те которых обеспечивается подготовка док-тов для представления в орган кад. учета заявления об учете изменений зу.

местоположение границ зу подлежит обязат. согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.

Межевой план состоит из графической и текстовой частей

В граф. части меж. плана воспроизводятся сведения кад. плана соответствующей территории или кад. выписки о соответствующем зу, а также указываются местоположение границ образуемых зу, либо границ части или частей зу, либо уточняемых границ зу, доступ к образуемым зу (проход или проезд от зу общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

В текст. части меж. плана указываются необходимые для внесения в ГКН сведения о зу в объеме, установленном органом норм-прав регулирования в сфере кад. отношений, а также в установленном частью 1 статьи 39настоящего ФЗ случае сведения о согласовании местоположения границ зу в форме акта согласования местоположения таких границ (далее - акт согласования местоположения границ).

Местоположение границ зу уст-ся посредством определения координат характер точек таких границ, то есть точек изменения описания границ зу и деления их на части. Местоположение отдел частей границ зу также может уст-ся в порядке, определенном органом норм-прав регулирования в сфере кад отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе лин объекты, если сведения о таких объектах содержатся в ГКН и местоположение указанных отдельных частей границ зу совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характер точек границ зу уст-ся органом норм-прав регулирования в сфере кад отношений.

Площадью зу, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим ФЗ требований, является площадь геомет фигуры, образованной проекцией границ зу на гориз плоскость.

При уточнении границ зу их местоположение опр-ся исходя из сведений, содержащихся в док-те, подтверждающем право на зу, или при отсутствии такого док-та из сведений, содержащихся в док-тах, определявших местоположение границ зу при его образовании. В случае, если указ в настоящей части док-ты отсутствуют, границами зу являются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природ объектов или объектов искусст происхождения, позволяющих определить местоположение границ зу.

Образуемые зу должны соответствовать требованиям гражд., зем., лес., вод., градостроит. законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством РФ требованиям к зу. Если в соответствии с ФЗ образование зу должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного предусмотренного ФЗ документа, местоположение границ данных зу определяется с учетом такого документа.

Межевой план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план.

Форма межевого плана и требования к его подготовке устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Билет 14