Оценка недвижимости в рамках сравнительного подхода заключается в том, что стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из стоимости аналогичных объектов на рынке.

Сравнительный (рыночный) подход представлен:

·методом сравнения продаж;

·методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продажоснован на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам. Вследствие этого требования обусловлены трудности использования метода сравнения продаж, так как, во-первых, не существует двух абсолютно подобных объектов недвижимости. Во-вторых, трудность связана с закрытостью информации о реальной цене продаж сопоставимых объектов.

Этот метод требует базы данных по совершённым сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Для анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка недвижимости, для которого эти объекты типичны.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем следует обратить внимание на следующие моменты:

·характерный для данного сегмента срок экспозиции, позволяющий выявить нетипичные (завышенные или заниженные) цены продаж;

·независимость субъектов сделки (родственные отношения, дочерние компании, отягощение залогом, имущество умерших лиц, предстоящее отчуждение и т.д.) ;

·инвестиционная мотивация (наилучшее и наиболее эффективное использование, степень износа).

Метод сравнения продаж включает несколько этапов:

1. Выбор объектов недвижимости - аналогов.Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж.

Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производятся по двум компонентам:

·единицам сравнения;

·элементам сравнения.

На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения.

При анализе продаж застроенных участков обычно используются следующие единицы сравнения:

·цена за 1 кв.м общей площади здания или сооружения (применяется часто, хотя единица сравнения достаточно неопределенна, не учитывает в достаточной степени потребительские качества собственности);

·цена за 1 кв.м чистой (полезной) площади, подлежащей сдаче в аренду (не учитывает площадь коридоров, лифтов);

·цена за 1 куб.м здания или сооружения применяется для таких объектов, как элеваторы, наливные хранилища, промышленные корпуса и т.д.;

·цена за единицу, приносящую доход – в спортивных комплексах, ресторанах, театрах – это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках – место парковки одного автомобиля.

После выбора единиц сравнения необходимо определить основные показатели (элементы) сравнения, используя которые, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов недвижимости.

Исходя из этого формулируется основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж:

Корректируется цена продажи сравнимого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке (табл.4).

К необязательным элементам можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу, экологические условия и т.д.

·Базовая модель сравнительного подхода.

Оценка недвижимости методами сравнительного подхода

Названный подход базируется на сборе, записи и сравнении данных по продажам сопоставимых объектов недвижимости. Базовую модель данного подхода можно представить словеснымТвЫражением «Рыночная стоимость объекта собственности равна цене продажи сравнимого с ним объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов сравнения и оценки» или в виде алгебраического выражения
МУ= 5ср + у4/)/с р,
где МУ — рыночная стоимость оцениваемого объекта собственности; 5ср — цена продажи сравнимого объекта собственности; /Ш/ср — совокупная поправка к цене продажи, выраженная в деньгах.
Самый распространенный метод. данного подхода —.метод сравнения продаж — используется на активных рынках недвижимости, когда можно найти достаточное количество проданных объектов, сходных с оцениваемым.
Рассмотрим этапы применения метода сравнения продаж.
Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Условия сопоставимости: в той ли рыночной зоне находится проданный объект и объект оценки, схожи ли они по возрасту и величине, насколько похожи экономические и финансовые условия даты продажи и даты оценки.
Данные могут быть получены из различных источников. Это интервью с разными сторонами совершившейся сделки, квалифицированные экспертные заключения о проданных объектах, новости с рынка недвижимости, рекламные объявления, собственное досье оценщика. Это и материалы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, судебных заседаний, архивов кредитных институтов (банков, страховых компаний), из досье брокеров по недвижимости, маклеров, риелторских фирм, нотариальных контор, электронные базы данных, Интернет и т. д.
Особенно важны данные по последним продажам сопоставимых объектов, выбираемых для сравнения. Следует проверить информацию о сделках: данные о продажах сравнимых объектов должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом. Подозрение должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т. п.).
Этап 2. Сравнение подобранных сопоставимых объектов (объектованалогов) с объектом оценки и выявление параметров, по которым они отличаются. Эти отличающиеся параметры называются элементами сравнения.
Этап 3. Внесение поправок по элементам сравнения, учитывающих различия между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. При этом поправки вносятся в цены продаж сравнимых объектов. Должны быть сделаны временные поправки (на дату оценки), поправки на местоположение и имеющиеся различия в характеристиках (например, использование, размер, форма, физические характеристики, социальные факторы, экономические характеристики, политические факторы).
Этап 4. Согласование скорректированных цен между собой для получения единого значения рыночной стоимости оцениваемого объекта.
На практике для оценки рыночной стоимости одного объекта используется не менее трех сопоставимых с объектом оценки объектов собственности, объектованалогов.
Сопоставимые объекты, как правило, различаются мощностью, размерами, числом входящих в них единиц недвижимости. Чтобы сопоставить или сравнить их между собой, необходимо привести их к общему знаменателю — единице сравнения. Такой единицей сравнения может быть либо физическая единица сравнения (цена 1 м2, 1 м3, 1 м пог., 1 сотки, 1 га) либо экономическая единица сравнения (цена комнаты, квартиры, участка, единицы, приносящей доход — торгового места, посадочного места, зрительского места, места парковки и пр.). Достаточно часто в практике оценки используют единицы сравнения, основанные на соотношении дохода и цены продажи: валовой рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации.
Валовой рентный Мультипликатор (ВРМ) — отношение цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу. Использование данного показателя предполагает выполнение трех взаимосвязанных действий: первое — оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта; второе — определить отношение цены продажи объекта сравнения к валовому доходу, исходя из недавних рыночных сделок (валовой рентный мультипликатор); третье — умножить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор. В табл. 24 показан пример расчета валового рентного мультипликатора.

Единица сравнения — unit of comparison.

Стандартная мера стоимости на единицу, рассчитываемая путем анализа фактической (или предполагаемой) арендной платы или цены продажи имущества, используемой в качестве сопоставимого показателя в методе прямого сравнения.

Например, стоимость аренды офисов, выраженная как цена одного квадратного метра (за месяц, за год), или стоимость капитального имущества гостиницы, выраженная как цена за номер.