Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
Структура земельных правоотношений и их специфика.
Земельными правоотношения - фактические общественные отношения, являющиеся результатом актов волевого поведения людей по поводу земли, урегулированные нормами земельного права, т.е. возникающие, изменяющиеся и прекращающиеся в соответствии с предписаниями земельно-правовых норм.
Земельные правоотношения имеют сложное содержание, что объясняется особенностями их объекта - земли, правового положения участников этих отношений и рядом других причин.
В сфере земельного права выделяют в структуре земельных правоотношений следующие элементы:
норма права, на основе которой складывается правоотношение;
субъекты, деятельность которых регулируется соответствующей нормой права. Субъект – это лицо, которое вступает в правоотношения относительно определенного объекта (например, арендатор земельного участка). Субъектами земельных правоотношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
объект, по поводу которого складываются земельные правоотношения. Этим объектом в земельном праве является индивидуально определенный земельный участок, в сфере государственного регулирования объектом земельных правоотношений может быть земельный фонд в целом, а также его составные части в пределах границ субъектов РФ.
содержание земельных правоотношений – корреспондирующие (взаимосвязанные) права и обязанности их участников, совершающих свои действия в точном соответствии с нормами права. В настоящее время с введением института частной собственности на землю и платного землепользования земельные отношения приобрели новое содержание, так как они признаны имущественными, а земля перестала быть объектом администрирования, получила кадастровую оценку с учетом потребностей развивающегося земельного рынка.
Источники земельного права и их характеристика.
Источник земельного права - нормативный правовой акт, принятый органом государственной власти или органом местного самоуправления, в пределах установленной для него компетенции, который закрепляет, изменяет или отменяет земельно-правовые нормы - юридически обязательные модели поведения участников земельных отношений. Источник земельного права - это документ установленной формы, изданный уполномоченным на то государственным органом, содержащий в себе земельно-правовые нормы, действующий на определенной территории, определенное время и среди определенного круга лиц, являющийся элементом системы земельного законодательства
По иерархии (по вертикали):
1. Конституция РФ;
2. Международные договоры РФ, подписанные Российской Федерацией, содержащие земельно-правовые нормы.
3. Специальные законодательные акты, регулирующие общественные отношения в области использования и охраны земель;
4. Иные законодательные акты;
5. Нормативные указы Президента РФ;
6. Нормативные акты органов исполнительной власти;
7. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ;
8. Нормативные акты органов местного самоуправления.
Право собственности
Главенствующее вещное право на земельный участок – это право собственности. Оно включает в себя весь спектр правомочий, в том числе право на владение, использование и распоряжение наделом (п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса).
Право на собственность подлежит государственной регистрации в Росреестре, фиксируется в ЕГРН и подтверждается соответствующим свидетельством или выпиской из ЕГРН.
Собственниками могут быть как частные (физические или юридические) лица, так и государство (субъект, муниципалитет). Согласно п. 2 ст. 214 ГК, если земля не является собственностью частных лиц или муниципалитета, она принадлежит государству.
Собственник, если это не противоречит закону и его обязательствам, вправе:
· осуществлять фактическое владение наделом;
· эксплуатировать участок, извлекать из него любые полезные свойства, получать за его счет прибыль;
· определять дальнейшую судьбу участка: передавать в пользование третьим лицам, продавать и так далее;
· накладывать обременения, передавая под залог, в аренду или иным образом распоряжаться участком.
В зависимости от того, кто является владельцем надела, определяются и основания возникновения права собственности. Физические лица приобретают участок по гражданским сделкам (купли-продажи, дарения, наследования) или в порядке приватизации – регистрации права собственности на переданные им земли государственной или муниципальной собственности.
Согласно п. 2 ст. 15 Земельного кодекса, граждане РФ имеют равный доступ к государственным/муниципальным землям и право на их приватизацию.
В отношении иностранцев закон устанавливает ряд ограничений. Им запрещено владеть сельскохозяйственными землями или участками в приграничных территориях. Кроме того, иностранцы могут получить землю в собственность и на платной основе, в то время как для россиян предусмотрена возможность бесплатной приватизации, без выкупной цены.
Частная собственность может быть индивидуальной, то есть принадлежать отдельно взятому субъекту, либо общей – находиться во владении нескольких лиц. Общее имущество бывает долевым или совместным (без выделения долей).
Другие вещные права
Существуют и другие виды вещных прав на землю у не собственников. Такие правомочия, согласно ст. 216 ГК, могут возникнуть у них по распоряжению владельца земли либо в силу закона. Речь идет о:
· праве пожизненного наследуемого владения;
· праве бессрочного пользования;
· сервитуте.
Такие виды обладают определенной самостоятельностью, поскольку существуют параллельно с правом собственности и не ставят владельца других имущественных прав в зависимость от собственника – он вправе владеть и пользоваться землей в той мере, в которой это не запрещено законом. Более того, если его вмешательство будет незаконным и приведет к ущербу землепользователя, тот вправе требовать возмещения убытков.
В рамках земельных правоотношений с остальными субъектами другие вещные правомочия также являются абсолютными. Все, у кого возникли такие правоотношения, обязаны соблюдать права собственника.
26 Земельно - правовые сделки и специфика их проведения.
Земельно-правовые сделки - добровольные волевые действия правомочных субъектов земельный правоотношений, складывающиеся по поводу земли, правомерные и направленные на возникновение, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей.
Все земельно-правовые сделки производны от института собственности, т.к. только собственнику предоставлено право по своему усмотрению осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, находящимися в его собственности.
Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, поскольку одновременно регулируются нормами гражданского и земельного законодательства.
Общие правила земельно-правовых сделок:
- земельно-правовая сделка может быть совершена только между правомочными субъектами;
- земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные действия субъектов этого правоотношения, направленные на достижение определенной юр. цели;
- при заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться свобода воли сторон; земельно-правовая сделка не должна противоречить закону.
Специальные правила земельно-правовых сделок:
- земельно-правовые сделки совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляют органы местной администрации;
- земельно-правовые сделки ограничиваются кругов субъектов, предусмотренных законом;
земельно-правовые сделки ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок;
- земельно-правовые сделки осуществляются по особой, предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой возможное признание ее недействительной, а также возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры;
- земельно-правовые сделки регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивалось рациональное использование земель, вовлеченных в сферу указанных сделок.
По правовому содержанию земельно-правовые сделки можно подразделить на:
- правоустанавливающие (сделка аренды земельного участка);
- правоизменяющие (залог земельного участка арендодателем арендатору в обеспечение займа денежных средств у последнего);
- правопрекращающие (купля-продажа). В чистом виде указанные разновидности сделок редко встречаются, т.е. каждая сделка содержит в себе практически все три элемента: правообразующий, правоизменяющий и правопрекращающий.
Земельно-правовые сделки всегда складываются по поводу конкретных земельных участков. При этом земельный участок - непосредственный объект сделки.
Условия для оборота земельных участков определены в Конституции РФ, установлены гарантии собственности прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ее форм.
Сделки с земельными участками регулируются преимущественно нормами гражданского законодательства. Основные положения гражданского законодательства определяют принципы и источники, правила возникновения гражданских прав и обязанностей, их осуществление и защиту.
Некоторые вопросы сделок с землей, договорных отношений и гражданского оборота регулируются нормами Земельного кодекса РФ, иными федеральными законами, законами субъектов РФ, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ. Вопросы, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств.
Большое значение для правового регулирования земельных отношений имеет Земельный кодекс РФ. Земельное законодательство представляет собой систему нормативных актов РФ, субъектов РФ, регулирующих земельные отношения. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса РФ, иных федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Основные нормы земельного права содержатся в Земельном кодексе РФ, который основывается на нормах Конституции РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ.
Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента РФ, которые не должны противоречить ЗК РФ, федеральным законам. Правительство РФ принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных ЗК РФ, федеральными законами, а также указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения. На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов субъектов РФ органы исполнительной власти субъектов РФ в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.
На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.
Регулирование земельных отношений соприкасается с регулированием использования природных ресурсов, строений, сооружений и иной недвижимости. ЗК РФ определяет условия взаимодействия его норм и норм иных правовых актов. К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяется специальное законодательство. К земельным отношениям нормы иных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.
Имущественные отношения с земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
К сделкам купли-продажи земельных участков применяются общие правила о договоре купли-продажи, специальные правила о договоре купли-продажи недвижимости, установленные земельным законодательством.
Форма сделки купли-продажи может быть простой или нотариальной (по желанию сторон), так как обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка гражданское законодательство не предусматривает. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с земельными участками предусмотрено лишь для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Несоблюдение установленной законом формы сделки по отчуждению земельного участка влечет ее недействительность.
Обязательная государственная регистрация именно договора по отчуждению земельного участка предусматривается только для договора дарения земельного участка и договора ренты, предусматривающего отчуждение земельного участка под выплату ренты.
Иные договоры отчуждения земельных участков сами по себе не подлежат обязательной государственной регистрации. Однако обязательной является государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю.
Также следует иметь в виду, что при нотариальном удостоверении сделок с земельными участками действует принцип исключительной территориальной компетенции, т.е. нотариальное удостоверение договора должно осуществляться в соответствующем нотариальном округе (по местонахождению земельного участка).
Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т. е. в договоре купли-продажи должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка. В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющие точно определить объект (земельный участок) на территории соответствующего регистрационного округа. Площадь участка должна быть указана по правоустанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу). Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные: номер кадастрового округа; номер кадастрового района; номер кадастрового квартала; номер земельного участка в кадастровом квартале.
Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.
Итоговым документом, подтверждающим проведение кадастрового учета конкретного земельного участка, является кадастровая карта (план) земельного участка, содержащая графические и текстовые формы воспроизведения сведений, содержащихся в государственном земельном кадастре.
Кадастровая карта (план) содержит: кадастровый номер земельного участка; местоположение (адрес) земельного участка; площадь участка; категория земель и разрешенное использование земельного участка; описание границ участка и их отдельных частей; экономические характеристики участка, в том числе размер платы за землю; качественные характеристики участка, в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель; наличие на земельном участке объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений); зарегистрированные вещные права на земельный участок; ограничения (обременения) прав на земельный участок, зарегистрированные в установленном порядке.
Содержание земельных правоотношений и его специфика.
Под «земельными правоотношениями» понимают общественные отношения, складывающиеся между органами власти, организациями и частными лицами по поводу приобретения (приватизации, купли-продажи и иных сделок с землей), распределения, использования и охраны земель и которые регулируются нормами земельного права.
Содержание земельных правоотношений – совокупность корреспондирующих (взаимосвязанных) прав и обязанностей их участников, реализуемых ими посредством совершения определенных действий или воздержания от их совершения.
Элементы земельных правоотношений
К элементам земельных правоотношений относятся:
· субъекты правоотношения;
· объект правоотношения;
· содержание правоотношения (субъективные права и обязанности).
Субъекты земельных правоотношений определены в ст. 5 ЗК РФ «Участники земельных отношений». К ним относятся:
· граждане РФ;
· юридические лица;
· Российская Федерация;
· субъекты РФ;
· муниципальные образования.
Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков ограничены и определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.
Субъекты земельных правоотношений могут выступать в роли:
· собственников земельных участков – лиц, являющихся собственниками земельных участков;
· землепользователей – лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
· землевладельцев – лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
· арендаторов земельных участков – лиц, владеющих и пользующихся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
· обладателей сервитута – лиц, имеющих право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).
Объектами земельных правоотношений согласно ст. 6 ЗК РФ «Объекты земельных отношений» являются:
· земля как природный объект и природный ресурс;
· земельные участки;
· части земельных участков.
Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю признается недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Содержание земельных правоотношений – права и обязанности их участников (совершающих свои действия в точном соответствии с нормами права). В настоящее время с введением института частной собственности на землю и платного землепользования земельные отношения приобрели новое содержание, поскольку они признаны имущественными, а земля перестала быть объектом администрирования, получила кадастровую оценку с учетом потребностей развивающегося земельного рынка.
Содержание земельных правоотношений в области собственности на землю состоит из таких правомочий, как: владение, пользование и распоряжение землей (земельным участком). Присутствие трех правомочий говорит о том, что участник земельного правоотношения обладает земельным участком на праве собственности. В отличие от частной собственности правомочие распоряжения государственной собственностью на землю осуществляется в процессе деятельности уполномоченных государственных, муниципальных органов по управлению землей посредством принятия административного акта о предоставлении, изъятии земли, определении ее целевого назначения и т.п.
Правомочие владения землей – юридическое основание принадлежности того или иного земельного участка конкретному субъекту. С этим правомочием тесно связано право огораживать земельный участок, запрещать пользоваться им третьим лицам.
Правомочие пользования земельным участком состоит из субъективных прав и юридических обязанностей участника земельных правоотношений и подразделяется на общие земельные права и обязанности, распространяющиеся на всех участников земельных правоотношений в области пользования землей независимо от категории земель и их целевого назначения.
С правомочием пользования землей при земельных правоотношениях тесно связано распоряжение землей, которое подразумевает организацию хозяйственного управления землей в целях создания необходимых условий для эффективного и рационального ее использования в соответствии с целевым назначением земельного участка.
Охранительные земельные правоотношения, субъективные права и юридические обязанности участников определяются характером нарушений земельных прав и интересов, которые выступают в роли оснований возникновения конкретных видов охранительных правоотношений и определяют способ и порядок правового воздействия на нарушителей земельных прав.
Как и для иных правоотношений, для земельных правоотношений характерно наличие следующих элементов:
· норма права, которой необходимо руководствоваться при решении тех или иных земельно-правовых вопросов;
· субъекты права (участники земельных отношений);
· объект права – индивидуально-определенный земельный участок, по поводу которого возникают земельные отношения;
· содержание земельных правоотношений, то есть права и обязанности их участников, совершающих свои действия в точном соответствии с нормами права, преследуя цель, ради которой складываются данные земельные отношения.
Виды правоотношений в области земельного права
В системе права традиционно выделяют два основных вида земельных правоотношений по характеру содержания правоотношений (по функциональному назначению):
- регулятивные земельные отношения – отношения, складывающиеся в процессе реализации земельно-правовых норм, не связанные с применением юридической ответственности, и которые выражаются, как правило, в совершении участниками данных отношений позитивных действий. Традиционно, на практике возникают именно такие отношения (изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд, заключение договора аренды земли и т.д.)
- правоохранительные земельные правоотношения возникают в связи с совершенными правонарушениями, либо с наличием угрозы их совершения и реализуются при применении юридической ответственности. К примеру, самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы влечет наложение административного штрафа на виновных граждан, должностных лиц и юридических лиц.
Кроме того, по основному хозяйственному назначению земельные отношения могут складываться:
· в процессе сельскохозяйственного производства;
· при использовании земли в промышленности и строительстве;
· при использовании земли в лесном хозяйстве и т.д.
Земельные правоотношения могут быть классифицированы и по иным основаниям, широко используемым в гражданском праве:
- по критерию содержания – на имущественные и неимущественные;
- по критерию определенности состава субъектов – на абсолютные и относительные;
- по степени взаимной обязанности их участников – на отношения равноправия (партнерские отношения) и отношения подчиненности одной стороны другой и т. д.
Актуальные проблемы, связанные с практическим применением различных норм земельного права.
Не согласован порядок пользования земельным участком
Законодатель предусмотрел общий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка (пункт 5 часть 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Указанный принцип не распространяется на случаи, прямо указанные в федеральных законах. Такие исключения предусмотрены нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ).
Положением пункта 3 статьи 552 ГК РФ установлено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
Статья 35 ЗК РФ гарантирует новому собственнику право использовать часть земельного участка, занятой приобретаемым зданием, строением и сооружением, и необходимой для эксплуатации указанных объектов недвижимости на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Поэтому первой проблемой, с которой может столкнуться собственник земельного участка и новый собственник здания, — это сохранение сложившегося прежде порядка пользования земельным участком.
К сожалению, далеко не каждого покупателя здания заботит порядок пользования земельным участком, на котором расположен приобретаемый им объект недвижимости. Результатом подобной неосмотрительности и легковерности становятся судебные тяжбы между собственником земельного участка и собственником расположенной на нем недвижимости.
Строительство объектов недвижимости до надлежащего оформления прав на земельный участок
В силу статьи 222 ГК РФ здание, строение или сооружение, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, являются самовольными постройками.
Указанные объекты подлежат сносу силами и средствами застройщика и за его счет. Исключения, установленные пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, предусматривают ряд условий, при совокупном соблюдении которых возможно приобретение права собственности на самовольную постройку. Однако признание права собственности на объект возможно лишь за лицом, обладающим вещными правами на земельный участок.
В отсутствие названного условия, даже если застройщику удалось каким-то образом зарегистрировать право собственности в Росреестре, объект не перестанет являться самовольной постройкой. Такая регистрация не повлечет каких-либо правовых последствий как для застройщика, так и для третьих лиц. Решение суда о признании постройки самовольной и о понуждении к ее сносу будет являться документом-основанием, устанавливающим отсутствие прав у застройщика на возведенный объект недвижимости. Копия такого решения направляется в регистрирующий орган для внесения соответствующей записи в Росреестр (пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Аналогичный вывод содержится в пункте 23 постановления Пленума В С РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, Апелляционном определении ВС РФ от 29.04.2016 № 5-АПГ16−12.
Во избежание вышеуказанных проблем рекомендуем прежде чем возводить многоэтажное здание на земельном участке и вкладывать в строительство все нажитое честным трудом, позаботиться о надлежащем оформлении прав на планируемый к застройке земельный участок.
Дата: 2019-07-24, просмотров: 244.