Лідерами на ринку іпотечного житлового кредитування фізичних осіб є декілька великих банків. На первинному ринку нерухомості Ощадбанк України і компанія «Ощаджитло» в 1999 р. запровадили систему продажу вже збудованого житла, яке вводила у дію компанія «Ощаджитло». Позичальники спрямовували отримані в кредит кошти на покупку житла, але при цьойму житло не передавалося у право власності, а надавалось у безкоштовне користування за угодою. У такий спосіб банк. за допомогою будівельної компанії вирішував питання мінімізації ризиків у період між наданням кредиту і появою його забезпечення. Оскільки позичальник за цією схемою опинявся у повній залежності і від банку, і від будівельної компанії, не маючи права власності на житло, така схема не знайшла широкого розповсюдження і підтримки у позичальників [16, 39].

АКБ «Укрсоцбанк» і ЗАТ «Познякижитлобуд» за угодою партнерства здійснюють будівництво та фінансування житла. При цьому Укрсоцбанк фінансує житлові проекти, а також надає послуги з кредитування клієнтам, які є покупцями збудованого житла. Банк не пов'язаний з будівельною компанією. Кредити надаються як на етапі інвестування, так і на етапі покупки вже готових квартир.

З діючих на первинному ринку найбільш прогресивними є програми дольового будівництва житла з елементами іпотеки, запроваджені АКБ «Аркада» спільно з холдинговою компанією «Київміськбуд» у рамках соціально-економічного експерименту з будівництва житла. Вони відрізняються тривалими термінами кредитування (5-30 років), низькими (10,5%) та у окремих випадках пільговими (2-4% в Одінах) відсотками, гнучкими схемами накопичення житлових вкладів. У рамках експерименту у житловому будівництві діють спеціальні пенсійна, дитяча, цільові житлові програми. Сутність експерименту полягає у залученні банком у довірче управління коштів від населення та юридичних осіб на індивідуальні пенсійні, дитячі, житлові рахунки з подальшим спрямуванням їх на будівництво житла, яке здійснюється холдингом «Київміськбуд».

В Україні ринок житлових іпотечних кредитів зростає високими темпами. Тільки з початку 2004 року українські банки поповнили їх портфель на 40% - до більш ніж 2,5 млрд. грн. Щомісяця громадянам видається майже 100 млн. грн. кредитів на купівлю житла під його заставу.

З квітня по жовтень 2004 року видано 35,5 тис. іпотечних кредитів. У Києві та Донецькому регіоні, де така послуга найбільш популярна, - 5,4 і 4 тис. відповідно. Однак іпотечним бумом це назвати дуже складно. Попри щомісячне чотири-п’ятивідсоткове зростання протягом трьох останніх років, житлова іпотека в нашій країні значно відстає від показників розвинених країн. Питома вага іпотечних кредитів у портфелях українських комерційних банків становить 3,1%, що, м’яко кажучи, менше, ніж у країнах Євросоюзу, - 40%. Навіть у сегменті кредитування фізичних осіб на житлову іпотеку припадає лише 25%. Загальний обсяг житлових кредитів становить близько 1% ВВП. Справді, зі 159 діючих банків кредитуванням житла займаються лише 35. Причому на 12 із них припадає близько 78% усіх виданих іпотечних кредитів. В основному це великі банки з розвиненою філіальною мережею.

Таким чином на даному етапі іпотека не може розв’язати проблем, пов’язаних з розвитком житлового будівництва та недоступністю більшості громадян іпотечних житлових кредитів. Для прикладу: у Росії, де в цьому напрямі просунулися значно далі, приймався цілий пакет законів про іпотечне кредитування та й середня зарплата там істотно вища. Однак перспектива для росіян - збільшити доступність таких кредитів із нинішніх 10% до приблизно 30%. В Україні на цей час доступність іпотечного кредитування не перевищує 5%. Існує й інша проблема - найчастіше іпотечні кредити прив’язані до іноземної валюти. На сьогодні лише 24% їх видано у гривні. І доларизація іпотеки продовжує зростати високими темпами, адже на перше липня 2004 частка гривневих кредитів становила 43,5%. Це призводить до підвищення курсових ризиків як для банків, так і для одержувачів. Навряд чи хтось може сказати, який курс гривні до долара складеться через п’ять років. Іпотечні позички можуть бути виключені з реєстру тільки за згодою контролера [7, 46].

Держава має намір вкласти у статутний фонд ДІУ всього 100 млн. грн. (нинішнього року держбюджетом заплановано виділення половини цієї суми); іноземні інвестиції поки що не залучатимуться. Для порівняння: за розрахунками Держбуду України, щоб фінансова установа мала можливість надавати іпотечні кредити під 7-8% річних на термін до 30 років, її статутний фонд повинен становити близько 1 млрд. грн. До речі, на розвитку іпотеки позначиться і банальний чинник - відсутність відповідних обсягів будівництва. Нових квартир на ринку мало. Рівень будівництва нових будинків в Україні вже кілька років як завмер на позначці 6-6,5 млн. квадратних метрів, причому дві третини - це будинки в селі. Навіть у Києві до наявного фонду нових квартир щороку додається не більше 1% нових. За відсутності пропозиції недорогого житла дуже висока ймовірність, що будівельники використають іпотеку лише для того, аби обгрунтувати черговий ціновий ривок на житловому ринку. При цьому, як свідчить досвід Києва, обсяги будівництва квартир не збільшуватимуться.

У принципі, вже тепер 56,1% житлових кредитів видано на купівлю житла на вторинному ринку [12, 38]. Частка кредитування будівництва нового житла становить, за даними Української іпотечної асоціації, 11,7%, за даними банку «Аркада» - 18%. Хоча ставки за кредитами повільно знижуються: кредиті ставки в доларах знизилися з 18% на початку 2004 року до 12-14, у національній валюті - з 27 до 14-18% річних. Процентні ставки знижуються приблизно на 3 відсотка на рік. Але цифри все одно вражають. У результаті навіть п’ятирічні кредити супроводжуються переплатою за придбану в такий спосіб нерухомість на третину, а 10- чи 15-річний кредит означає, що квартира обійдеться вдвічі дорожче, ніж якби купували її відразу.

Державна іпотечна установа (ДІУ) має за основу проект стандартів надання іпотечних кредитів. В них передбачено, що ДІУ рефінансує банки під 80% вартості заставного майна. Передбачається "малазійський принцип" обов'язкового зворотного викупу ризикових кредитів. ДІУ виставляє обов'язкову умову, що при існуванні якихось ризиків банк може викупити або замінити ризиковий кредит. Маються на увазі кредити, за якими впродовж 3-4 місяців не проводяться обов'язкові проплати. Серед цінних паперів, що може випускати ДІУ законодавством передбачено три види цінних паперів для емісії ДІУ.

Перший вид — корпоративні облігації. Обсяг їх емісії не може перевищувати розмір статутного фонду. Тобто ДІУ може випустити корпоративні облігації на суму 20 млн. грн. Попит на ці папери буде високим. На їх появу очікують кілька великих банків, наприклад, ЄБРР, з яким ДІУ вела переговори про купівлю паперів [6, 40].

Другий вид цінних паперів — іпотечні облігації. Але поки що ДІУ не може їх випускати, оскільки система емісії іпотечних цінних паперів передбачена законодавством лише для комерційних банків, а можливість придбання іпотечних активів у законі не виписана. Крім того, ще не ухвалено закон «Про іпотечні цінні папери».

Третій вид — іпотечні сертифікати. Але вкладення в ці папери, як вважають експерти, ризикованіші, ніж в іпотечні облігації. Утім, ДІУ емітуватиме і цей вид паперів. Володіючи 20 млн. грн., ДІУ зможе викупити активи у банків на суму 10-15 млн. грн. і під їх заставу випустити іпотечні сертифікати [8, 42].

Що стосується приблизних параметрів облігацій, що буде випускати ДІУ , то очікується, що спочатку термін їх обороту становитиме декілька років, надалі його будуть збільшувати до 10 років. Дохідність паперів визначить спостережна рада на підставі пропозицій НБУ, Мінекономіки, Мінфіну. Річ у тім, що для розрахунку ставки дохідності необхідно вибрати базу для індексу розрахунків — інфляцію або середньозважену ставку за депозитами. Якщо інфляція в країні буде високою, то, визначаючи на її підставі ставку дохідності, ДІУ може зазнати великих збитків.

Високі відсоткові ставки за іпотечними кредитами, переважання короткострокових термінів кредитування, відсутність можливостей рефінансування кредитів дозволяють зробити висновок про те, що функціонуючі нині кредити у сфері придбання житлової нерухомості ринку не є іпотечними у сучасному розумінні цього слова. Подібна практика кредитування, за умов низької платоспроможності попиту основної маси населення України, не зможе змінити стан справ щодо забезпечення населення власним житлом на комерційних засадах.

Можна спрогнозувати діяльність іпотечного кредитування на майбутнє іпотечного кредитування у 2008 році на 60%, можливе зниження процентних ставок у національній валюті на 0,5-1%, при чому процентні ставки в іноземній валюті залежатимуть від доступності ресурсів на ринку й, можливо, залишаться незмінними. За даними дослідження УНІА іпотечний ринок у 2007 році залишається одним з найбільш динамічних та перспективних сегментів кредитування в Україні. Темпи іпотечного кредитування дорівнюють 110%, а станом на 1.01.2008 загальний іпотечний портфель банків досяг позначки 57,2 млрд. грн. або 9% від ВВП за орієнтовною оцінкою. Лідерство зберіг Укрсиббанк з ринковою часткою 18,2%, друге місце посідає Райффайзен Банк Аваль – 14,4%, третє – Укрсоцбанк – 13,0%, четверту і п‘яту сходинки поділили ОТР та Приватбанк з ринковими частками 7,6% і 6,9% відповідно. Щодо географії іпотечного ринку, 61,6% іпотечного капіталу зосереджено у 5 регіонах – Києві та Київській області (27,4%), Одеській (14,7%), Дніпропетровській (8,8%), Донецькій (5,6%) та Харківській (4,9%) областях. Ставки по житлових іпотечних кредитах в національній валюті зменшились на 2,1%, в доларах США – зросли на 0,7%, в євро – зросли на 0,75%. Строки кредитування збільшились до 30 років у порівнянні із 2006 р., коли житло кредитувалось переважно на 20 років.

Діяльність державної іпотечної установи на ринку іпотечного кредитування позитивно відобразилася на динаміці відсоткових ставок, за якими комерційні банки видають кредити населенню України на купівлю житла [9, 6]. Про це свідчать оновлені індекси іпотечного кредитування, розрахунок яких було запроваджено Державною іпотечною установою наприкінці вересня поточного року. Станом на 22 листопада 2007 року Індекс іпотечного кредитування Держаної іпотечної установи (кредити, що надаються банками – партнерами згідно Стандартів ДІУ) з урахуванням банківських комісій, зменшився та склав 12,37% відсотків річних у національній валюті, тоді як попередній індекс було зафіксовано на рівні 13,23%. Нині українські банки видають іпотечні кредити на термін від 5 до 30 років. Відповідно до законодавства, ви маєте право достроково повернути банку кредит – прослідкуйте, щоб це ваше право було зафіксовано в тексті кредитного договору. Ставки за банківськими іпотечними кредитами становлять нині в середньому 12-13% річних у доларах США та 14-15% річних у гривнях. За оформлення кредиту комісія складає 0,5-2% від його розміру. При оформленні іпотечного кредиту предмет застави необхідно застрахувати, така послуга коштує в 0,3-0,5% від вартості застави на рік

На 01.01.2008 року іпотечний ринок України трохи більший за 5% ВВП. До 2011 року, експерти сподіваються, що ця цифра сягне, як мінімум, 25%. Для цього є всі підстави. У нас зростає ВВП, зростають реальні доходи населення. Західних країнах вважалося цілком нормальним, якщо людина живе у орендованій квартирі. У нас же це вважається ненормальним — і це не економічна, а більше психологічна причина надзвичайно високого попиту на житло, що сприяє зростанню цін. З одного боку, воно впливає на ринок будівництва. А це — будівельні матеріали, на які завжди є високий попит [8, 41].

Тому ця галузь інтенсивно розвивається і має хороші перспективи на майбутнє. З іншого боку, платити чи не платити за іпотечні кредити залежить від реальних доходів населення. Це інший макроекономічний фактор, який впливає вже на ринок іпотечного кредитування, а не навпаки.

ВИСНОВКИ

На основі проведеного дослідження можна сформулювати наступні висновки:

1. Житлове будівництво є однією із найважливіших та потужних галузей господарського комплексу Київської області, оскільки саме воно формує життєдіяльність області та суттєво впливає на стан економічних відносин в регіоні. Житлове будівництво є однією із найважливіших та найпотужніших галузей господарського комплексу Київської області, оскільки саме воно формує життєдіяльність області та суттєво впливає на стан економічних відносин в регіоні. Особливістю ринку житла в області є його розподіл на два основних компоненти: житлове будівництво (багатоповерхові будинки) та котеджне будівництво (котеджні містечка).

2. На цей час можна констатувати відсутність в Україні цивілізованого ринку житла з його законами конкуренції, дієвим механізмом реалізації права громадян на житло. Відповідно, немає умов для забезпечення житлом міського населення України.

3. Первинний ринок житла, яке пропонується для інвестування громадянам, має суттєве обмеження — пропонуються квартири (через певний час) тільки там, де будує будинки забудовник. Дешевше ніж на вторинному ринку квартира покупцеві (інвестору) не обійдеться.

4. Практика показує, що за останній рік кількість покупців квартир у Києві, які беруть кредит для купівлі, різко зросла. Це свідчить про зростання сегменту покупців, які мають частину грошей для купівлі квартири і досить стабільні доходи, з яких можна оплачувати кредит і відсотки по кредиту. Основні причини — економічний ріст в Україні, бажання інвестувати накопичення у валюті внаслідок непевності у стабільності долара. Як наслідок, все більше банків починають пропонувати свої послуги по іпотечному кредитуванню. Схеми іпотечного кредитування у різних банках принципово не відрізняються, хоча є певні відмінності, що стосуються самої процедури отримання кредиту та вартості послуг. Крім того різні банки по різному співпрацюють (чи не співпрацюють) з агентствами нерухомості.

5. Фінансові фахівці запевняють, що до осені ставки й умови іпотечного кредитування не зміняться. Але плани по прибутку, швидше за все, банкірам прийдеться виконувати за допомогою інших кредитних продуктів. На перший план виходить споживче кредитування під заставу нерухомості. Такі кредити теж досить довгі й приносять кредитно-фінансовим установам навіть більшу прибутковість, чим стандартні іпотечні кредити.

6. Придбання квартири на вторинному ринку не так ризиковано, ніж на первинному. Новобудову можна купувати тільки тоді, коли вже зведено другий поверх, і тільки за умови, що у вас справді є вільні кошти. Громадяни, які інвестували в будівництво житла, часто скаржаться на низьку якість новобудов і затримки з введенням житла в експлуатацію. Крім того, часто в пропозиціях забудовників з’являються об’єкти, будівництво яких ще не почалося і на які не затверджена проектна документація і землевідвід.

7. Всі великі гравці будівельного ринку активно скуповують землю під непрацюючими столичними підприємствами на вторинному ринку під час земельних аукціонів. Підсумком земельної лихоманки, швидше за все, стане відхід зі столичного будівельного ринку компаній другого і третього ешелонів, у портфелі яких 2-5 об'єктів.

8. Первинний ринок житла, яке пропонується для інвестування громадянам, має суттєве обмеження — пропонуються квартири (через певний час) тільки там, де будує будинки забудовник. Дешевше ніж на вторинному ринку квартира покупцеві (інвестору) не обійдеться.

9. Практика показує, що за останній рік кількість покупців квартир у Києві, які беруть кредит для купівлі, різко зросла. Це свідчить про зростання сегменту покупців, які мають частину грошей для купівлі квартири і досить стабільні доходи, з яких можна оплачувати кредит і відсотки по кредиту. Основні причини — економічний ріст в Україні, бажання інвестувати накопичення у валюті внаслідок непевності у стабільності долара. Як наслідок, все більше банків починають пропонувати свої послуги по іпотечному кредитуванню. Схеми іпотечного кредитування у різних банках принципово не відрізняються, хоча є певні відмінності, що стосуються самої процедури отримання кредиту та вартості послуг. Крім того різні банки по різному співпрацюють (чи не співпрацюють) з агентствами нерухомості.

10.Вступ України у СОТ не означає автоматичне виникнення всіх необхідних умов для роботи ІК у цій сфері. Заангажованість контролюючих органів в Україні, прив'язка місцевих рад до інтересів ряду певних укр. компаній забезпечать дуже сильний опір приходу ІК на цей ринок. Без появи ІК реальної конкуренції на цьому ринку немає.

11.Проблемою для ЖБК є також і бар'єри, пов'язані з одержанням земельної ділянки, що незмінно є проблемою у великих обласних центрах для "простих смертних" юридичних осіб (а якщо немає ділянки під забудову в оренді безпосередньо у кооперативу - значить кооператив не може виступати Замовником-забудовником, і, отже, не може самостійно контролювати хід будівництва).