Ринок будівництва й купівлі-продажу житла в Україні – криміналізований. Що багато в чому визначило нинішню стагнацію цього ринку, який опинився на межі обвалу. Крім факторів суто криміногенного характеру, які погрожують потрясіннями вітчизняної індустрії житлового будівництва й бізнесу ріелтерських компаній, існують і причини суто економічного характеру, що вже вдарили по необґрунтовано роздутих цінах на нерухомість. Вартість столичної нерухомості досягла, схоже, свого піку. Незважаючи на зростання цін на енергоносії й затверджене положення про те, що з 2006 року при відведенні земельних ділянок для будівництва житлових будинків забудовники повинні будуть передавати місту не 5, а 7% загальної площі в цих будинках, значне зростання цін на ринку нерухомості в році, що наступив, малоймовірний.

З ослабленням довіри до американського долара й ще свіжими спогадами про крах ринку високих технологій найкращим засобом збереження грошей виявилася житлова й комерційна нерухомість. Україна не стала виключенням. Однак подорожчання житла було безпрецедентним. На відміну від розвинених країн, київське житло за період ледве більше п'яти років подорожчало більш ніж на 500%, а нерідко й на 700%. Каталізатором небувалого зростання цін улітку 2005 року було, швидше за все, не зміцнення курсу національної валюти, воно стало лише приводом. Панічні настрої на ринку, мабуть, посіяла непрогнозованість розвитку країни. А в кого їх було недостатньо, удалися до послуг банків, які почали кредитувати населення при необхідності навіть без першого внеску.

Улітку 2005 року рекордні 60% покупців столичного житла скористалися кредитними грішми. Втім, зараз, на думку глави Національний банк України, інвестиційні можливості громадян досягли своєї межі, тому що покриття кредитних вкладень депозитами становить у країні вже більше 80%. До того ж, при збереженні торішніх темпів зростання ціни на київське житло, вже в році поточному вони значно перевищили б ціни на житло в столицях держав старої Європи. На думку експертів, є, принаймні, десять причин, з яких ціна столичних метрів може впасти.

1. Уперше за останні роки «осінні» покупці столичного житла понесли прямі збитки. Так, більшість квартир і далі виставляється за позахмарними цінами. Але, починаючи з початку листопада 2005-го, у базах дані оголошення про продаж нерухомості стали з'являтися пропозиції квартир, ціна на які нижче часом на 10-20 тис. дол.

2. З листопада 2006 року пропозиція київського житла по деяких районах збільшилося найчастіше на 100%. За даними одного з найбільш популярних спеціалізованих столичних видань, база пропозицій по Дніпровському районі в лічені осінні дні розширилася зі звичайних 600-700 оголошень до 1400 одноразово, а пропозиція, що підскочила у два рази, тримається вже кілька місяців.

3. Крім прямих збитків, які несуть ті покупці, які прикупили житло на піку, є ще й збитки потенційні. Уперше тримати гроші на банальному банківському депозиті стало більш вигідно. Так, по московській нерухомості регулярно публікується так званий індекс прибутковості житла, тобто співвідношення передбачуваного доходу від оренди й підвищення вартості житла й потенційного доходу від банківського депозиту, рівного вартості квартири. Весь останній час київський індекс прибутковості перебував у плюсовому значенні тільки завдяки стрибкоподібному зростанню цін.

4. Торішній бум був частково обумовлений соціальними виплатами, що зросли. Погодимося, психологічно легше брати кредит, коли передбачається, що за рахунок збільшення особистого доходу буде легше його й віддавати. У році нинішньому різкого збільшення виплат не передбачається, але, натомість, передбачається значне подорожчання життя вже найближчим часом - підвищення цін на енергоносії потягне за собою не тільки зростання вартості газу й електроенергії для населення, але й вартості майже всього споживчого кошика, а виходить, об'єктивно в простої української родини стане менше засобів для заощаджень на придбання житла або оплати за іпотечним кредитом.

5. При порівнянні вітчизняних цін із цінами на житло в європейських державах, скажімо, празькі стандарти якості житла найчастіше передбачають здачу квартири повністю «оздобленої», з якісною керамічною плиткою на кухні й у ванною, з європейськими дерев'яними склопакетами, із зимовими садами й терасами для жителів верхніх поверхів. Причому це житло не вважається, як у нас, суперелітним, а скоріше звичайним бізнесом-класом. Те, що для нас екзотика, для них - правило. Наше житло відповідає європейським аналогам тільки за ціною, але не за якістю й стандартами. Закордонні ЗМІ останнім часом особливо наполегливо нагадують про небезпеку різкого здування «повітряної кульки» за назвою «ринок нерухомості в багатьох країнах світу». Британський «Економіст» із цього приводу відзначає, що на надмірні ризики й перегрітість ринків у багатьох країнах (і в першу чергу в США) звернули увагу й голова ФРС, і МВФ, і інші шановані міжнародні організації.

6. Якщо жителеві Німеччини треба відробити на умовну 60-метрову квартиру в Берліні 2,5 роки, громадянинові Чехії й Польщі на житло в столицях своїх країн біля шести років, то середньому українцеві на квартиру в столиці - близько 28 років. Так, можливо, у наведених цифрах не цілком врахований рівень тіньових доходів, так званих «зарплат у конвертах». І все-таки платоспроможний попит на житло, схоже, досяг своєї межі.

7. Одним зі способів активізувати зменшуваний попит є захоплюючі іпотечні програми. Але більшість банків посилило видачу іпотечних кредитів і не бажає розділяти зрослі ризики обвалення ринку й відповідно знецінювання застав-квартири.

8. Будівельники намагатимуться каталізувати свої зусилля по збуту вже побудованого або житла, що готується до здачі, щоб через кілька місяців не довелося продавати його дешевше на обіцяні міністром 20%. Не зафіксовані в попередні роки передноворічні й передріздвяні знижки на первинне житло з'явилися нічим іншим, як завуальованим зниженням цін на первинному ринку.

9. Лідери київської будівельної індустрії постачали на ринок найбільш популярне одно- і двокімнатне житло в будинках, здача яких запланована на найближчий час. Більш того, не випадково ті ж будівельники форсують плани по будівництву доступного малометражного житла. Передбачено зведення будинків, що складаються суцільно з однокімнатних квартир - своєрідне українське ноу-хау. Хоча престижність таких будинків, зазначимо, викликає глибокі сумніви.

Розрив між вартістю житла й зростанням індивідуальних доходів, мізерний розмір ВВП на душу населення, невелика активність на ринку праці, поступове збільшення податкового навантаження при оформленні угод купівлі-продажу, можливість введення податку на нерухомість, що існує практично у всіх країнах СНД, за винятком Білорусії (відповідний законопроект уже поданий, але у виборному році уведений поки не буде), збільшення строку експозиції квартир на ринку (така тенденція відслідковується вже давно) при одночасному розширенні асортиментів, відхід з ринку найбільш обережних перекупників. Саме ці фактори можуть призвести до зсуву акцентів у матеріалах ЗМІ від захопленого ажіотажу до більш обережного, зваженого підходу до питання про стрибкоподібне зростання ринку нерухомості.

В останні три роки Київська область зберігає позитивну тенденцію щодо збільшення обсягів будівництва нового житла і наближається до позначки 1 млн. кв. м. (за прогнозними даними Київської обласної державної адміністрації в 2007 році планується ввести в експлуатацію близько 900,0 тис. кв. м нового житла). За обсягами житлового будівництва вона посідає друге місце серед інших регіонів України, поступаючись лише столиці.

Як видно з дод. А, темпи приросту житлового будівництва в Київській області в 2004–2006 рр. були вищими, ніж в м. Києві, а в 2007 році очікується, що і сам приріст в квадратних метрах (195 тис. кв. м проти 100 кв. м) випередить аналогічний показник по Києву.

Житлове будівництво є однією із найважливіших та найпотужніших галузей господарського комплексу Київської області, оскільки саме воно формує життєдіяльність області та суттєво впливає на стан економічних відносин в регіоні. Особливістю ринку житла в області є його розподіл на два основних компоненти: житлове будівництво (багатоповерхові будинки) та котеджне будівництво (котеджні містечка). В останні три роки Київська область зберігає позитивну тенденцію щодо збільшення обсягів будівництва нового житла і наближається до позначки 1 млн. кв. м. (за прогнозними даними Київської обласної державної адміністрації, в 2007 році планується ввести в експлуатацію близько 900,0 тис. кв. м нового житла). За обсягами житлового будівництва вона посідає друге місце серед інших регіонів України, поступаючись лише столиці.

Зазвичай цiни на оренду квартир у столицi рiзко зростають наприкiнцi серпня — на початку вересня, а з початку жовтня ринок заспокоюється. Натомiсть у листопадi 2006 року фахiвцi ринку нерухомостi зауважили, що пропозицiя однокiмнатних квартир у базi даних столичних агентств нерухомостi скоротилася в 4 рази, а цiни на них досягли $400 — $450. З початку листопада середня вартiсть оренди квартир у Києвi зросла. На думку фахiвцiв, черговий стрибок цiн стався через наплив великої кiлькостi жителiв регiонiв до Києва та iнфляцiйнi процеси в країнi, спричиненi полiтичною нестабiльнiстю. За даними консалтингової компанiї SV Development, найдорожче житло в столицi — в Печерському районi, де мiсячна вартiсть оренди однокiмнатної квартири становить $840, за двокiмнатну доводиться платити $1453, а за трикiмнатну — $1923. З 10 районiв мiста найдешевшi оселi у Деснянському районi. Однокiмнатну квартиру тут можна найняти за $472, двокiмнатну — за $623, трикiмнатну — за $773. Найбiльший попит на оренду житла в Шевченкiвському районi, найменший — у Подiльському.

Цiни на оренду квартир залежать i вiд таких чинникiв: меблi, пральна машина, євроремонт, тип будинку, поверх, район та транспортна розв’язка [20,43]. Цiни на оренду квартир у столицi формує ненасичений попит на житло. Вiн прогнозує наступного року пiдвищення орендних ставок у межах iнфляцiйних очiкувань. Також учасники ринку нерухомостi наголошують на полiтичнiй складовiй, яка впливатиме на оренднi ставки, i збiльшеннi приїжджих до Києва в зв’язку з розбудовою столичної інфраструктури та пiдготовкою до Євро-2012.

Темпи приросту житлового будівництва в Київській області у 2004-2006 рр. були вищими, ніж в м. Києві, а в 2007 році очікується, що і сам приріст в квадратних метрах (195 тис. кв. м проти 100 кв. м) випередить аналогічний показник по Києву. Зазначена динаміка, на наш погляд, пов’язана із цінами на нерухомість у приміських зонах столиці, що нижчі ніж у м. Києві. При цьому попит на нерухомість постійно зростає (на ринку області склалася ситуація, коли наявна пропозиція не здатна задовольнити попит). Крім того, додаткове позитивне значення мають так звані "географічно-природні" фактори, а саме прийнятне транспортне сполучення з Києвом та значно краща екологічна ситуація.

Вторинний ринок землі Київської області оцінюється в 5,5 млрд. дол. За підрахунками компанії, за другий квартал ц.р. пропозиція земельних ділянок, виставлених на продаж в Київському регіоні, скоротилася на 4,8 тис. га порівняно з першим кварталом ц.р. і досягла 13,9 тис. гектарів.

Вартість представлених на продаж ділянок у 8 районах Київської області становить 5,5 млрд. дол., що на 1,7 млрд. дол. менше, ніж у першому кварталі цього року, коли ринкова вартість всіх лотів наближалася до 7,2 млрд. дол.

Аналітики відзначають тимчасове припинення активного зростання вартості землі, що тривало весь перший і початок другого кварталу 2007 року. Наприклад, якщо за 3 перших місяців 2007 року середня вартість сотки зросла на 30% (з 4 166 дол. до 5 437 дол./сотка), то впродовж другого кварталу зростання ледве перевищило 10% (до 5 990 дол./сотка).

За даними компанії, зростання вартості земельних ділянок з квітня по липень ц.р. спостерігалося в Києво-Святошинському районі – з 8 тис. 980 дол. до 9 тис. 101 дол./сотка, у Васильківському районі – з 3 тис. 864 дол. до 4 тис. 402 дол./сотка, в Бородянському районі - з 2 тис. 256 дол. до 2 тис. 460 дол./сотка.

При цьому зниження вартості землі за цей період було зафіксоване в розмірі:

· Обухівському районі – з 8 тис. 343 дол. до 7 тис. 215 дол./сотка;

· в Бориспільському районі - з 5 тис. 399 дол. до 5 тис. 244 дол./сотка;

· у Вишгородському районі – з 5 тис. 853 дол. до 5 тис. 348 дол./сотка;

· в Броварському районі - з 4 тис. 615 дол. до 4 тис. 338 дол. /сотка;

· в Макарівському районі – з 2 тис. 207 дол. до 2 тис. 192 дол./сотка.

Водночас, загальна кількість представлених до продажу ділянок практично не змінилася: на сьогодні вона становить 3,2 тис., порівняно з 3,3 тис. у першому кварталі. Експерти компанії відзначають тенденцію скорочення середньої площі ділянок, виставлених на продаж. Якщо в квітні ц.р. розмір середньостатистичного наділу наближався до 6 га, то в липні – ледве перевищує 4 га. У компанії вважають, що зниження обсягу пропозицій меншою мірою викликане щорічними сезонними коливаннями, а більшою мірою – розвитком інвестиційних проектів комерційного і житлового призначення на заміському ринку, де земля виступає не як пасивний засіб примноження капіталу, а як реальний інструмент девелопмента об`єктів нерухомості.

У 2007 в Україні буде збудовано близько 9 млн кв. м житла. За рік обсяги будівництва майже не змінилися — у 2006в експлуатацію ввели 8,6 млн. квадратів. Прогнози Міністерства будівництва оптимістичніші: близько 10 млн. м житла за підсумками 2007-го. Більшість експертів все ж таки впевнені, що темпи зростання будівництва в 2007-му рекордів не поб’ють: нових квартир збудують максимум на 6-8% більше — такими темпами будівельники нарощували обороти протягом останніх п’яти років. Хоч як дивно, найнижчі темпи будівництва в Києві. До кінця 2007 року в столиці встигнуть спорудити близько 1,1 млн. кв. м нового житла — на 200 тис. квадратів, або 20%, менше, ніж у 2006-му. Ще два-три роки тому за такого зниження обсягів житлового будівництва всі експерти одностайно говорили б про неминучий стрибок цін на столичне житло. Цього разу жоден з аналітиків не ризикнув дати такий прогноз.

Найбільш активно в Київській області ринок житлового будівництва розвивається в містах-сателітах Києва. Це Вишгород, Ірпінь, Бровари, Бориспіль, Вишневе, Васильків, Обухів, Українка, а також населені пункти Києво-Святошинського району (смт. Коцюбинське, с. Чайка, с. Петровське, с. Михайлівка-Рубежівка). Там активно ведуть будівництва відомі столичні забудовники ХК"Киівміськбуд", ІБК"Місто", Градострой, УК "Екосорб" тощо. На подальший розвиток ринку житлового будівництва в Київській області, на наш погляд, може вплинути перспектива включення деяких міст-сателітів до складу столиці. Так, відповідно до чинного Генерального плану м. Києва, до 2020 року до межі столиці України буде приєднано м. Вишгород та смт. Коцюбинське.

Котеджне будівництво в Київській області поділяється на пять секторів: елітне, бізнес-класу, економ-класу, таун-хауси та будинки бюджет класу. Найпопулярнішими напрямами під забудову котеджних містечок є Обухівський та Житомирський напрямки. За оцінками експертів, у найближчі роки сюди також добавляться Одеський та Бориспільський напрямки. На сьогодні існує тенденція переходу значної частини інвесторів, які раніше інвестували кошти в купівлю житла на первинному ринку Києва на ринок будівництва котеджних містечок, оскільки земельні ділянки в Київській області дорожчають швидше, ніж житло на первинному ринку столиці (потенціал зростання цін на найближчі два роки 60-120%). Обсяг ринку котеджних містечок на початок 2007 року становив близько 570 тис. кв. Протягом 1999-2005 рр. ринок будівництва котеджів перебував у пасивній стадії свого розвитку, що характеризувався передусім відсутністю попиту на котеджі. Цим і був зумовлений низький обсяг будівництва. Проте з 2005 року ситуація кардинально змінилася і ринок почав стрімко розвиватися. За прогнозами експертів ринку нерухомості у 2009 році очікується, що його обсяг становитиме понад 1 млн. кв. м.

Аналітики відзначають тимчасове припинення активного зростання вартості землі, що тривало весь перший і початок другого кварталу 2007 року. Наприклад, якщо за 3 перших місяці 2007 року середня вартість сотки зросла на 30% (з 4 166 доларів до 5 437 доларів за сотку), то впродовж другого кварталу зростання ледве перевищило 10% (до 5 990 доларів).

За даними компанії, зростання вартості земельних ділянок з квітня по липень спостерігалося в Києво-Святошинському районі – з 8 тисяч 980 доларів до 9 тисяч 101 долар за сотку, у Васильківському районі – з 3 тисяч 864 доларів до 4 тисяч 402 доларів, в Бородянському районі - з 2 тисячі 256 доларів до 2 тисяч 460 доларів.

При цьому зниження вартості землі за цей період було зафіксоване в Обухівському районі – з 8 тисяч 343 доларів до 7 тисяч 215 доларів за сотку, в Бориспільському районі - з 5 тисяч 399 доларів до 5 тисяч 244 доларів, у Вишгородському районі – з 5 тисяч 853 доларів до 5 тисяч 348 доларів, в Броварському районі - з 4 тисячі 615 доларів до 4 тис. 338 доларів і Макарівському районі – з 2 тисяч 207 доларів до 2 тисяч 192 доларів.

Водночас, загальна кількість представлених до продажу ділянок практично не змінилася: на сьогодні вона становить 3,2 тисяч, порівняно з 3,3 тисяч у першому кварталі.

Експерти компанії відзначають тенденцію скорочення середньої площі ділянок, виставлених на продаж. Якщо в квітні розмір середньостатистичного наділу наближався до 6 га, то в липні – ледве перевищує 4 га.

У компанії вважають, що зниження обсягу пропозицій меншою мірою викликане щорічними сезонними коливаннями, а більшою мірою – розвитком інвестиційних проектів комерційного і житлового призначення на заміському ринку, де земля виступає не як пасивний засіб примноження капіталу, а як реальний інструмент девелопмента об`єктів нерухомості.

"Якщо ще рік тому у великих землевласників практично не залишалося альтернативи використання ділянки, а основним джерелом доходів служив спекулятивний чинник, вже сьогодні набагато більш прибутковим є будівництво логістичних комплексів і котеджних селищ, при цьому немає проблем із залученням фінансування (банки, іноземні і вітчизняні девелопери, приватні структури, інші) для розвитку високоліквідних проектів", - говориться в звіті компанії.

При цьому аналітики також відзначають тенденцію до розукрупнення (дроблення) земельних ділянок і продажу кінцевим споживачам невеликими частинами.

Разом з тим, на думку експертів, припинення активного зростання вартості земельних ділянок, виставлених на продаж у ряді районів області, викликане не просто сезонними коливаннями, а реальним дефіцитом цікавих пропозицій в довколишній приміській зоні і поступовим видаленням ринку від меж Києва.

Середня вартість землі в передмісті Києва під котеджне будівництво з 2 по 8 липня знизилася на 5,64% (на 338 доларів США) - до 5 651 долара за сотку.

За даними експертів, зниження вартості землі зафіксоване в Обухівському — на 428 долара — до 7 598 доларів/сотка, Бориспільському, — на 100 доларів — до 5 497 доларів/сотка, Вишгороді, — на 92 — до 5 269 доларів/сотка, Бородянському — на 69 — до 2 388 доларів/сотка і Макаровському районі — на 55 доларів - до 2 162 доларів/сотка.

Зростання вартості земельних ділянок спостерігалося в Києво-Святошинському районі — на 41 — до 9 106 доларів/сотка, Броварському, — на 119 — до 4 416 доларів/сотка, Васильківському — на 132 долари — до 4 233 доларів/сотка, Кагарлицькому — на 66 — до 1 632 доларів/сотка, Фастівському, — на 61 долар — до 1 079 доларів/сотка і Баришевському районі — на 35 — до 913 доларів/сотка.

Об'єм пропозицій земельних ділянок від всієї сукупності виставлених на продаж в 11-ти районах Київської області складає: у Макаровському районі — 45%, Бориспільському — 13%, Києво-Святошинському — 12%, Броварському — 10%, Васильківському — 11%, Обухівському — 5%, Вишгороді — 2%, Бородянському районі — 1%, Кагарликському районі — 0,8%, Фастівському районі — 0,1%, Баришевському районі — 0,1%.

Нагадаємо, середня вартість землі в передмісті Києва під котеджне будівництво з 25 червня по 1 липня знизилася на 3,61% (або на 225 доларів США) - до 5 990 доларів за сотку.

Земельні ділянки під Києвом торік подорожчали в середньому вдвічі, а в самій столиці ціни на землю ростуть ще швидше. Найдорожчі ділянки – на схилах Старонаводницької балки в Печерському районі столиці, біля монумента «Батьківщина-мати». Там вартість землі — від $190 тис. за сотку. Зараз тут розташовані резиденції послів Греції, Нігерії, Пакистану й Швейцарії.

Як повідомляє портал комерційної нерухомості «ДАХ», цю місцевість віддали під приватну забудову ще в 1950-х роках. Більшість колишніх власників давно розпродали свої 10 соток і купили житло в багатоповерхівках. Решта ж, а їх не більше півсотні, також розпродають свої садиби. Нові власники зводять на 10 сотках багатоповерхові палаци.

За словами представника консалтингового агентства «Самсон» Наталії Шевченко, ціни на Печерську за рік зросли на третину. Ближче до ст. м. «Арсенальна» землю продають по $360 тис. за сотку. Під комерційні об’єкти – ще дорожче.

Скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення призведе до того, що вартість 1 кв. м у котеджних містечках у Київській області буде нижче вартості 1 кв. м житла в столиці, вважає голова ради директорів девелоперської компанії «XXI Століття» Лев Парцхаладзе.

Більш низька вартість 1 кв. м житла в котеджних городках пояснюється низькою вартістю землі в Київській області, будівництва комунікацій, а також відсутністю великих відрахувань у міський бюджет, повідомляє «Інтерфакс-Україна». Голова ради директорів компанії також повідомив, що «XXI Століття» не виключає можливості будівництва котеджних містечок економ-класу.

Якщо говорити про розмір земельної ділянки та її ліквідність, то найпривабливіші для кінцевого споживача площі у 15–30 соток. Комунікації та зручна транспортна розв’язка збільшують вартість об’єкта інвестицій у середньому на 30–50%. Неабияке значення має і перспективність напрямку. Сьогодні найпопулярніші Одеська, Житомирська, Бориспільська, Обухівська магістралі. Як і в попередні роки, найдорожчим залишається Обухівський напрямок. За останні 15 місяців вартість земельних ділянок у Кончі-Заспі зросла в 4,5 раза. За рівнем цін по Старообухівській трасі сьогодні лідирує Гребля ($15–35 тис. за сотку), а по Новообухівській – Романків ($8–12 тис.). У підгір’ях земля найдешевша ($3–6 тис. за сотку).

У Бориспільському напрямку вартість землі зросла в 1,5–2,4 раза. Найдорожча земля — у Щасливому ($5,5–15 тис. за сотку) та Чубинському ($6–12 тис.). Високий рівень цін обумовлений близькістю до станції метро «Харківська» та наявністю комунікацій. Найдешевші ділянки – у Малій Олександрівці ($2,5–6,5 тис. за сотку), Кийлеві та Процеві, але й там ціни останнім часом подвоїлись.

У Броварському напрямку середня ціна землі — $1,7–8 тис. за сотку. Невисока популярність ділянок, наближених до Десни, обґрунтована високою вартістю земляних робіт та віддаленістю інженерних комунікацій. Упродовж року зросла вартість ділянок у Погребах ($2,5–8 тис. за сотку). Неабиякі темпи зростання зафіксовано на околицях Броварів. У Княжичах та Красилівці ціна землі за 15 місяців зросла в 3,8–4 рази, що обумовлено близькістю до столиці, якісною Броварською трасою, розвитком соціальної інфраструктури.

У Вишгородському районі вартість однієї сотки землі під індивідуальне житлове будівництво становить $2,5–7 тис. Найдорожчі ділянки цього району – в Нових і Старих Петрівцях ($3,5–7 тис. за сотку), хороші темпи зростання демонструвала Хотянівка. За рік ціни в цих населених пунктах зросли в 2,5–2,7 рази.

У Васильківському районі сотка землі нині — $3–8 тис. Найвищі ціни в Іванковичах ($3,7–8 тис. за сотку), Мархалівці ($4,5–7 тис.) та Хлепчі ($3–7 тис.).

У Києво-Святошинському напрямку безумовними лідерами за рівнем цін на землю є Петропавлівська та Софіївська Борщагівки – $10–25 тис. за сотку. Високі ціни на земельні ділянки під забудову зафіксовано в Лісниках ($6–15 тис.), Віті-Поштовій ($4,5–15 тис.), Крюківщині ($7–15 тис.).

Водночас фахівці стверджують, що передумов для зниження вартості на земельні ділянки під індивідуальну забудову поки що немає. Попит, як і раніше, перевищує пропозицію, і така ситуація збережеться, як мінімум, до кінця поточного року. Найбільше зростання цін у 2007 році очікується у Малій та Великій Олександрівках, Вишеньках, Кийлові, Процеві, Княжичах, Красилівці, Новосілках, Мархалівці, Гурівщині, Кончі-Заспі, Плютах, Романкові.

Як засвідчують дослідження, підвищення цін на земельні ділянки викликане низкою факторів, серед яких: мораторій на продаж землі, підвищення інвестиційної привабливості заміської нерухомості, інтенсивний розвиток сегмента котеджних містечок та періодичні сезонні стрибки. Вплив політичної складової – мінімальний – і не є ключовим чинником, вважають експерти компанії.

На сьогодні в області інтенсивно розвивається будівництво нового виду житла таун-хауси. Частка будівництва котеджів економ-класу й таун-хаусів у загальному обсязі заміського житла складає лише 20%. Але тенденція до забудови цим житлом тільки зростає. Найбільш масштабними проектами цього року є будівництво таун-хауса на 830 будинків у с. Богданівка Бориспільського району та на 400 будинків у Калинівці Макарівського району, які реалізує компанія "Київміськбуд". На сьогодні відбувається продаж житла економ-класу в котеджних містечках "Лелечий хутір" у Макарівському районі, "Вітберг" у Віті Поштовій та "Місті Сонця" поблизу дороги Київ Крюківщина-Боярка. Більшість забудовників позиціонує свої селища як "ощадливі" у середньому мова йде про тисячу доларів за 1 кв. м, розміри житла обмежуються до 200 кв. м. За оцінками операторів ринку, в 2007 році продовжиться тенденція зростання вартості нерухомості у котеджних містечках, що повязано з такими факторами:

· розвинута інфраструктура котеджних містечок;

· прийнятне транспортне сполучення з Києвом;

· краща екологічна ситуація;

· подорожчання землі.

Оборот вторинного ринку житла в Україні у 2003 році становив близько $4,3-4,5 млрд. Збільшенню річного обороту вторинного ринку житла насамперед сприяло зростання цін на житлову нерухомість. Загальний оборот ринку нерухомості значно вищий за рахунок сегментів комерційної і промислової нерухомості, а також землі. Однак оцінити оборот ринку комерційної і промислової нерухомості неможливо через закритий характер інформації про реальні суми операцій з продажу таких об’єктів. Як повідомлялося з посиланням на експертів, у 2001-2002 роках щорічний загальний оборот ринку нерухомості становив приблизно $3 млрд. За спостереженнями київських ріелторів, у столиці відбувся відплив клієнтів із вторинного ринку нерухомості. Приблизно 20—25% потенційної клієнтури ріелторських фірм протягом останнього року віддали перевагу житлу в новобудовах, купуючи квартири безпосередньо у будівельних компаній. Адже на вторинному ринку житла поки що не можуть запропонувати поетапної оплати квартири, довгострокових та дешевих кредитів. За оцінками Асоціації фахівців із нерухомості України, активізувався процес купівлі квартир у новобудовах ще й тому, що новосел переконався в «реальності об’єкта». Він тепер може придбати житло у вже спорудженому будинку, не ризикуючи вкладати гроші в об’єкт, що здається в експлуатацію через кілька років. А ще недавно початку будівництва будинку передувала виключно накопичувальна схема грошових ресурсів. На це недовірливий покупець дивився досить песимістично, хоча у багатьох бажання мати квартиру в новому будинку переважало недовіру.

З урахуванням того, що рівень цін вторинного ринку часто визначається за рівнем саме пропозиції (а пропозиції у ЗМІ часто публікуються посередниками на ринку нерухомості саме для підняття індексу цін) [18, 43]. Відомостей про реальні суми угод на цьому ринку — немає. Тобто реального рівня цін визначити неможливо, фахівці говорять про тенденцію зниження на ринку реальних угод. Отже, є всі підстави думати, що відбудеться поступове і спокійне зниження ціни на «хрущоби/панелі» у Києві на 20-30 відсотків.

В 2007 році в Україні буде побудовано близько 9 млн. кв. м житла, прогнозує гендиректор консалтингової компанії "Українська торговельна гільдія" Вадим Непосєдов. За рік обсяги будівництва майже не змінилися — в 2006 році в експлуатацію введено 8,6 млн. кв. м. Прогнози Міністерства будівництва оптимістичні: близько 10 млн. кв. м житла за підсумками 2007 року. Більшість експертів все-таки впевнені, що темпи збільшення будівництва житла в 2007 році рекордів не поб'ють: нових квартир буде побудовано від сили на 6-8% більше — такими темпами будівельники нарощували обороти останні п'ять років.

Як не дивно, найнижчі темпи будівництва — у Києві. До кінця 2007 року в столиці встигнуть побудувати близько 1,1 млн. кв. м нового житла — на 200 тис. квадратів, або на 20% менше, ніж в 2006-му. Ще два-три роки тому при такому падінні обсягів житлового будівництва всі експерти одностайно говорили б про неминучий стрибок цін на столичне житло. Цього разу жоден аналітик не ризикнув дати подібний прогноз. Ціни на нерухомість значно випередили фінансові можливості українців. Покупку квартири в кредит без ризику потрапити в боргову яму можуть дозволити лише громадяни, що заробляють від $1500 на місяць, говорить керівник інвестиційного відділу компанії За спостереженнями аналітика групи будівельних компаній "Укогруп", зараз тільки 10% новобудов купується покупцями для власних потреб. Приблизно 5% угод припадає на тих, хто поліпшує житлові умови — продають стару квартиру, щоб купити краще житло. Близько 50% квартир у новобудовах купується в кредит, а приблизно 35% угод на первинному ринку припадає на спекулянтів, що продовжують вірити у високу віддачу від інвестицій у нерухомість.

За його підрахунками, частка інвесторів на первинному ринку не перевищує 30%. З неспекулятивних угод близько 60% — обмін (у тому числі з доплатою за рахунок кредитних коштів), 30% - покупки в кредит. Кількість покупців, здатних самостійно розрахуватися за квартиру, Непосєдов оцінює приблизно в 10%.

Про те, що число покупців у столиці помітно зменшилося, можна судити по однокімнатних квартирах. В 2001-2006 роках найбільшим попитом користувалося порівняно недороге житло (однокімнатні квартири площею 40-45 кв. метрів в 1,5-3 рази дешевші двійок або трійок) - більшість покупців не могли дозволити собі габаритні квартири навіть у кредит. Ще рік-два назад високоліквідні малометражки забудовники навіть не виставляли на продаж - їх викуповували менеджери будівельних компаній (в основному для перепродажу). У найкращому разі, потенційного покупця ставили в чергу. Зараз у більшості компаній можна придбати будь-яку квартиру, були б гроші.

На рис. 1.1 наведено динаміку вартості житла на вторинному ринку: Київ, що вказує на тенденцію до подальшого стрибкоподібного зростання.

Рис. 1.1.Індекс вартості житла на вторинному ринку: Київ, $/кв. м щомісячно за період: 2007-04-20 -- 2008-04-20

Не на користь забудовників і тенденція зменшення частки спекулятивних покупок. Ще в 2006-му, при 40-60% річного збільшення цін, з метою перепродажу купувалося близько 50% всієї нової нерухомості. Нинішня прибутковість в 15-20% річних спекулянтів уже не цікавить, оскільки є більш високоприбутковий ринок землі. Частка інвесторів у загальному числі покупців первинної нерухомості за лічені місяці впала до 30% [14, 20].

Але незважаючи на більш ніж сумні для будівельників наслідку збільшення цін, переглядати свої прайси забудовники не збираються. Навпаки, за їхніми прогнозами, вартість нового житла в наступному році виросте мінімум на 5-6%: у міжсезоння ціни, можливо, будуть знижуватися на 1-2%, навесні і восени - рости приблизно на рівні із інфляцією.

На рис. 1.2 наведено динаміку цінових очікувань на вторинному ринку: Київ, що вказують на очікування підвищення ціни на житло в м. Київ, а отже, є фактором інфляційних очікувань та сприяють росту цін на житло в м. Київ.

Рис. 1.2. Індекс цінового очікування: Київ, % щомісячно за період: 2007-04-20 - 2008-04-20

Забудовники прогнозують стабілізацію цін на житло — падіння, за їхніми прогнозами, не буде. Головний аргумент — збільшення собівартості квадратного метра. Дві найбільш витратних статті витрат — будматеріали (у середньому 50% собівартості) і зарплати робітників (близько 14%). "Останні кілька років витрати на заробітну плату щорічно збільшувалися в середньому на 20%, а будматеріали дорожчали на 20-30%. Для низки товарних позицій (металоконструкції, цемент) зростання цін за рік склало 50-60%". Ціни на житло в цей час росли набагато швидше зарплат і будматеріалів разом узятих — у більшості регіонів вартість житла на вторинному ринку вдвічі вища собівартості будівництва.

Причин земельного дефіциту декілька. Почасти нинішній спад будівництва в Києві — наслідки політичних подій 2004-2006 років: під час помаранчевої революції, а також виборів київського мера кількість землевідведень будівельникам різко зменшилася. Згодом столична мерія заявила, що припиняє безкоштовне виділення землі будівельникам. На вторинному ринку земля постійно дорожчає. Ділянка під котеджну забудову торік коштувала від $20 тис. до $150 тис. за сотку. За рік середня вартість столичної землі виросла на 25-35%. Ділянки, придатні для будівництва багатоквартирних будинків, як правило, дорожчі — вартість 20-50 соток (необхідні для будівництва монолітно-каркасної "свічки" на 110-130 квартир) може доходити до $8-10 млн. Ажіотажний попит на землю вдарив по кишенях забудовників [13, 96]. Наприклад, на початку цього року в районі Оболоні на вулиці Озерна ділянку площею 113,53 га київська влада продала майже за 1 млрд грн при стартовій ціні близько 870 млн грн. Покупець (ТОВ "Баскі плюс-2004", за неофіційними даними, підконтрольне Дмитру Фірташу) заплатив приблизно $20 тис. за сотку — нижня межа цін на вторинному ринку київської землі.

Придбання однією компанією ділянки, на якій можна побудувати цілий мікрорайон із загальною площею житла більше 1 млн. кв. м, — тенденція. Для освоєння такої території, за найскромнішими підрахунками, необхідно не менше $1 млрд. (без урахування витрат на інфраструктуру, дороги, зведення інженерних об'єктів). Такі вкладення не під силу навіть найбільшим столичним забудовникам — це рівень ФПГ рівня СКМ Ріната Ахметова чи великих іноземних забудовників. Експерти не виключають, що в найближчому майбутньому ринок первинної нерухомості окупують будівельні компанії фінансово-промислових груп — з нинішнім рівнем витрат у цьому бізнесі масштабне будівництво може дозволити собі тільки великий капітал. Тенденція проглядається вже зараз. Українські ФПГ і великі іноземні компанії жваво цікавляться столичною землею і працюючими в Києві будівельними компаніями. 113,53 га київської землі купив співвласник РосУкрЕнерго.

Всі великі гравці будівельного ринку активно скуповують землю під непрацюючими столичними підприємствами на вторинному ринку під час земельних аукціонів. Підсумком земельної лихоманки, швидше за все, стане відхід зі столичного будівельного ринку компаній другого і третього ешелонів, у портфелі яких 2-5 об'єктів.

Поки їхній бізнес високорентабельний — в Україні в середньому 40-60%. Для порівняння: прибутковість будівельного бізнесу в Європі рідко перевищує 15%. Собівартість 1 кв. м у Києві без урахування витрат на покупку землі та оформлення дозволів — від $600 до $1000. Середня ціна 1 кв. м на столичному ринку — близько $2,5 тис. Однак зараз цю фантастичну маржу займає вартість ділянки, що купується на вторинному ринку (на первинному землі практично не залишилося). Повністю прокредитувати будівництво, одержавши гроші від фізосіб-інвесторів ще на стадії котловану, забудовники вже не можуть — попит на метри, що подорожчали, низький, після будівельної афери Еліти-Центру люди воліють купувати квартири у вже побудованих будинках. За словами керівника інформаційно-аналітичного відділу групи компаній. Останнім часом вітчизняні банки охочіше кредитують будівельників, але дають кредит не на весь обсяг робіт, а лише на конкретний етап. Наприклад, під заставу техніки або дозвільних документів — на початковий етап будівництва, або під заставу фундаменту — на будівництво декількох поверхів. Природно, перевіряючи хід будівництва та обсяг виконаних робіт. Частина дрібних і середніх будівельних компаній уже пішла з київського ринку житлової нерухомості. Деякі мігрували в девелопмент - у секторі комерційної нерухомості легше виживати. Багато хто пішли в передмістя: ділянку під забудову тут ще можна купити за $5-10 тис./сотка. За останній рік середня вартість квадратного метра в новобудовах під Києвом виросла до $1200, а обсяг споруджуваного житла перевищує столичний. За підрахунками Контрактів, у передмістях столиці наприкінці літа цього року будувалося більше 1,5 млн кв. м багатоквартирного житла.

Люди воліють купувати готове житло. До того ж банки охочіше кредитують таку угоду, ніж покупку майнових прав. Тому великі забудовники взяли курс на продаж готових квартир. Деякі експерти припускають, що більшість потенційних покупців дешевого житла віддадуть перевагу вторинному ринку. У первинного і вторинного ринків уже різні цільові аудиторії. Попит на високоякісні квартири в новобудовах з необхідною інфраструктурою буде завжди, навіть за умови насичення ринку. Очікувані темпи збільшення цін на житло еліткласу — 2-3% щомісяця, таких квартир будується близько 30%. З огляду на обмеженість земельних ресурсів у престижних районах, обсяги будівництва в цьому секторі значно не збільшаться, а виходить, ціни на дороге житло будуть рости.

Житла економ-плюс у загальному обсязі новобудов - 60%. При зменшенні активності покупців забудовникам складно буде продати квартири з невдалим плануванням, транспортною розв'язкою та іншими недоліками.

Сьогодні немає передумов для істотної зміни тенденції, що намітилася, — стабілізації цін будівельного ринку. До кінця року в більшості сегментів буде спостерігатися повільне, плавне збільшення цін, темпи якого порівнянні з темпами інфляції.

За останні декілька років в Україні наголошується стабільне зростання житлового будівництва, і є серйозні підстави припускати, що 2008 рік не стане виключенням. Проте ринок житла зазнає істотні зміни. На підставі тієї кількості проектів житлової нерухомості, які були подані за останній час прогнозує, що в Києві в 2008 році буде введено близько 1,5 млн. кв.м. житла.

Побудувати аналогічну кількість житла київські власті обіцяли ще в 2006 році, проте фактично було здано 1,2 млн. У 2007 році забудовники наблизилися до цієї цифри, здавши 1 млн. 400 тис. кв.м. (за даними Головного управління статистики). У 2008 році Київська міська адміністрація прогнозує введення близько 1 млн. 430 тис. кв. м, що означає, що зростання практично не відбудеться. В той же час, деякі експерти припускають, що заявлений об'єм буде виконаний не більш, ніж на 75-80 %.

Зниження об'ємів будівництва зв'язують, в першу чергу, з недоліком фінансування – ціни на житлі не дозволяють привертати інвестиції приватних осіб в тому об'ємі, в якому вони поступали ще 3-4 року назад. Також причиною уповільнення зростання є загальні складнощі будівельного процесу, які заважають появі нових гравців: потенційних девелоперов відлякують непрозоре законодавство у сфері отримання необхідних дозволів на будівництво і узгоджень.

За даними аналітичної компанії «Соцмарт», зараз в Києві ведеться будівництво близько 200 житлових будинків і комплексів. Основними операторами ринку, які сьогодні реалізують об'єкти із заявленим терміном здачі в 2008 році, є компанії «НЕСТ», «ТММ», «ХхІвек», "Київміськбуд", "Укрінвестстбуд", ПОЗОВ "Столиця", "Познякижилстрой", "Форум Інвест", "Міськбуд", АТ «Українська будівельна компанія».

Очікується, що в 2008 році будуть здано близько 80 житлових комплексів. Проте існують об'єкти, здача в експлуатацію яких була запланована на раніші терміни, але вже зараз зрозуміло, що забудовники не вкладаються в заявлений графік. Прикладом тривалого введення може служити житловий комплекс «Граф Толстой» в центральній частині Києва, спочатку запланований до здачі в 2005 році, проте не завершений до теперішнього часу.

Центральна частина міста взагалі може наочно демонструвати загальні тенденції ринку житлової нерухомості Києва зі всіма його проблемами — тут знаходиться 25% всіх заявлених новобудов міста. Але часто будома, які будуються в центрі міста, претендуючи із-за свого місцерозташування на статус елітних, при найближчому розгляді виявляються невеликими за площею (від 18 тис. кв.м. до 30 тис. кв.м.), малоповерховими будовами з невеликою кількістю квартир.

Виключень одиниці — найкрупнішими новобудовами в прилеглій до центру частині Києва є запланований до здачі в 2008 році житловий комплекс «Пори року» загальною площею близько 150 тис. кв.м., житлові комплекси «Тріумф» і «Александровський» — площею по 70 тис. кв.м. Ці об'єкти представляють популярну сьогодні концепцію «місто в місті», яка передбачає наявність всієї необхідної інфраструктури: паркінг, фитнес-центр, магазини, кафе, банк, салони краси, а також високий рівень комунальних послуг, що надаються власною сервісною компанією, і охорону. Ще однією актуальною тенденцією є зміна класової структури житла. Так в 2007 році частка проектів бізнес-класу складала не більше 20% від загальної кількості побудованого житла. У 2008 році деякі експерти, грунтуючись на переліку анонсованих девелоперами об'єктів, прогнозують, що частка житла класів «бізнес» і «преміум» досягне 55%, а частка економ-класса скоротиться до 45%.

Це підтверджують дані аналітиків компанії «НЕСТ»: до введення в експлуатацію в центральному і прицентральном районах міста заплановано 12 житлових комплексів «бізнес» і «преміум» класу, загальною площею близько 450 тис. кв.м. або біля третини загальноміського введення житла. Житло економ-класу будується, в основному, в Голосіївському, Святошинськом, Деснянському і Дарницькому районах. Компанії, що займаються реалізацією житла, відзначають зміну переваг потенційних покупців – сьогодні просто великій площі квартири недостатньо. Покупці квартир в новобудовах приділяють всю більшу увагу наявності необхідних елементів інфраструктури на території житлового комплексу і високоякісному сервісу. Обов'язковими стають упорядкована територія, просторий двір, дитячі і спортивні майданчики, а також – паркінг.

Девелопери, наступні інноваційним тенденціям ринку, вводять в структуру своїх комплексів елементи інфраструктури, які стають унікальною відмітною особливістю кожного з проектів. Так, наприклад, житловий комплекс «Пори року (девелопер – компанія «НЕСТ») вперше в Києві пропонує до послуг мешканців власний фітнес-центр з 25-метровим басейном. Наявність системи «розумний будинок» в проекті «Тріумф» (девелопер – компанія ТММ) також є інновацією для ринку.

Побоювання, що київський ринок не зможе прийняти такі значні об'єми висококласного, а значить – дорогого житла, не виправдані. По оцінках аналітиків, рівень пропозиції і платоспроможного попиту в даних сегментах – збалансований. В цілому ж ринок житла в столиці ще далекий від насичення і вимагає збільшення об'ємів будівництва до 2,5- 3 млн. кв.м. в рік. По оцінках аналітиків, рівень пропозиції і платоспроможного попиту в цьому сегменті збалансований. Дефіцит, як і раніше, відчується в сегменті економ-класа. Тут попит постійно підігрівають банки, що пропонують нові іпотечні програми з мінімальним авансовим внеском, а потенційним покупцям доводиться стикатися з високою конкуренцією з боку спекулятивних інвесторів.