Сучасний ринок житла формується за рахунок пропозиції житла як на первинному, так і на вторинному ринку житла, що забезпечує наявність різної зав якістю та ціною пропозиції на ринку житла.

Стр 1 из 8Следующая ⇒

Поможем в ✍️ написании учебной работы

Имя

Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Нажимая кнопку "Продолжить", я принимаю политику конфиденциальности

Зміст

ВСТУП. 2

1. ТЕОРЕТИЧНІ АСПЕКТИ РОЗВИТКУ ТА ФОРМУВАННЯ РИНКУ ЖИТЛА. 4

1.1.Поняття ринку житла 4

1.2. Нормативно-правове регулювання ринку житла…………………………..8

2. ПРОЦЕС РОЗВИТКУ ТА ФОРМУВАННЯ РИНКУ ЖИТЛА КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ 15

2.1. Аналіз ринку розвитку та формування ринку житла України 15

2.2. Особливості ринку житла Київської області 21

2.3. Особливості застосування цільових облігацій в київській області 45

3. УДОСКОНАЛЕННЯ РИНКУ ЖИТЛА КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ 51

3.1. Шляхи удосконалення ринку житла Київської області 51

3.2. Фактори розвитку ринку житла Київської області 65

3.3. Іпотечне кредитування як спосіб удосконалення функціонування ринку житла Київської області 70

ВИСНОВКИ. 77

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ. 80

ДОДАТКИ. 82

ВСТУП

Житлове будівництво є однією із найважливіших та потужних галузей господарського комплексу Київської області, оскільки саме воно формує життєдіяльність області та суттєво впливає на стан економічних відносин в регіоні. Особливістю ринку житла в області є його розподіл на два основних компоненти: житлове будівництво (багатоповерхові будинки) та котеджне будівництво (котеджні містечка).

Актуальність даної теми зумовлена динамікою розвитку ринку житла в Київській області.

Об’єктом дослідження є ринок житла та особливості його розвитку.

Предметом дослідження є процес формування та розвитку ринку житла Київської області.

Метою дослідження є аналіз формування та розвитку ринку житла Київської області з можливістю висловлення перспективних прогнозів його розвитку.

Мета дослідження реалізується при вирішенні наступних завдань дослідження:

· вивчення економічного змісту поняття «ринок житла», його складових;

· аналіз формування та розвитку ринку житла України;

· вивчення формування та розвитку ринку житла Київської області;

· перспективна оцінка розвитку ринку житла Київської області;

· аналіз шляхів вдосконалення ринку житла Київської області.

Дане дослідження проводилось із застосуванням діалектичного підходу до вивчення сучасного стану формування та розвитку ринку житла Київської області. В процесі дослідження формування та розвитку ринку житла Київської області були використані загальнонаукові методи пізнання: поєднання абстрактного й конкретного, індукція, дедукція, аналіз і синтез, групування й порівняння, конкретизація.

Для обробки даних, наведених у дослідженні застосовувались такі методичні прийоми: огляд, документальна перевірка, техніко-економічні розрахунки, аналітичні групування, структурний аналіз, узагальнення, підрахунок.

ТЕОРЕТИЧНІ АСПЕКТИ РОЗВИТКУ ТА ФОРМУВАННЯ РИНКУ ЖИТЛА

Поняття ринку житла

Жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території України, утворюють житловий фонд. Житловий фонд включає:

· жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд);

· жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать колгоспам та іншим кооперативним організаціям, їх об’єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям (громадський житловий фонд);

· жилі будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам (фонд житлово-будівельних кооперативів);

· жилі будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватної власності (приватний житловий фонд);

· квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях усіх форм власності, що надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту (житловий фонд соціального призначення) [10, 26-28].

До житлового фонду включаються також жилі будинки, що належать державно-колгоспним та іншим державно-кооперативним об’єднанням, підприємствам і організаціям. До житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Державний житловий фонд перебуває у віданні місцевих Рад народних депутатів (житловий фонд місцевих Рад) та у віданні міністерств, державних комітетів і відомств (відомчий житловий фонд). Жилі будинки, споруджені з залученням у порядку пайової участі коштів державних підприємств, установ, організацій, зараховуються до житлового фонду місцевих Рад народних депутатів, коли функції єдиного замовника по порудженню цих будинків виконував виконавчий комітет Ради народних депутатів.

Жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється [19, 20].

Періодично, у строки провадиться обстеження стану жилих будинків державного і громадського житлового фонду. Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів. Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів може бути переобладнено в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів [11, 65].

Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. Переведення жилих будинків і жилих приміщень відомчого і громадського житлового фонду в нежилі провадиться за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій. Переведення жилих будинків і жилих приміщень, що належать колгоспам, у нежилі здійснюється за рішенням загальних зборів членів колгоспу або зборів уповноважених. Переведення жилих будинків житлово-будівельних кооперативів у нежилі не допускається.

До капітальних інвестицій відносяться інвестиції в основний капітал (основні засоби), в інші необоротні матеріальні активи; витрати, пов’язані з поліпшенням об’єкта, що призводить до збільшення майбутніх економічних вигод, первинно очікуваних від використання об’єкту, і, на суму яких збільшується первісна вартість основних засобів (капітальний ремонт будівель, споруд, машин та обладнання); інвестиції у необоротні нематеріальні активи, а також витрати на формування основного стада.

В обсяги інвестицій в основний капітал (капітальних вкладень) включені витрати на капітальне будівництво (нове будівництво, реконструкцію, розширення та технічне переоснащення діючих підприємств усіх видів економічної діяльності, витрати на будівництво об’єктів житлово-цивільного призначення); витрати на придбання машин та обладнання без здійснення капітального будівництва. До інвестицій в основний капітал належать витрати на будівельні і монтажні роботи усіх видів (включаючи монтаж обладнання); придбання машин, обладнання, виробничого інструменту і господарчого інвентарю; інші капітальні роботи та інші витрати. До інвестицій в основний капітал також включені кошти населення на будівництво власних житлових будинків з надвірними господарськими будівлями. Дані з інвестицій в основний капітал за видами економічної діяльності наведені виходячи з призначення основних засобів (сфери діяльності, в якій вони будуть функціонувати), у розвиток яких були спрямовані ці інвестиції. Вартісні показники наведено у фактичних цінах відповідних років. Індекси обчислено за даними у порівнянних цінах. Суми податку на додану вартість включено до складових капітальних інвестицій та інвестицій в основний капітал.

Будівельні роботи включають підготовчі роботи до будівництва, загальне та спеціалізоване будівництво будівель та споруд, монтаж будівельних конструкцій, роботи з облаштування будинків, роботи з завершення будівництва та оренду будівельної техніки з оператором. До обсягу будівельних робіт включається вартість (у фактичних цінах, без ПДВ) зазначених робіт, що виконуються під час нового будівництва, ремонту, розширення, реконструкції будівель та інженерних споруд, реставрації та технічного переоснащення підприємств. Індекси обсягів виконаних будівельних робіт визначаються як відношення обсягів будівельних робіт, виконаних з початку звітного року до обсягів відповідного періоду попереднього року, перерахованих у порівнянні ціни з використанням індексу цін на будівельно-монтажні роботи.

Загальна площа житла визначається як сума загальної площі нових житлових будівель та приросту загальної площі, отриманої у результаті розширення, реконструкції існуючого житлового фонду та інших будівель [1, 74].

Загальна площа житла складається з житлової площі і площі підсобних приміщень. До житлової площі включається площа житлових кімнат: столових, спальних, дитячих та інших житлових кімнат у середині квартири. До підсобних приміщень належать приміщення, розташовані в середині квартири: кухні, коридори, санвузли, ванні і гардеробні кімнати, убудовані шафи й інші приміщення. До житлових будівель належать будинки одноквартирні, будинки садибного типу, будинки з двома та більше квартирами як масової, так і індивідуальної забудови, а також гуртожитки. До гуртожитків належать: житлові будинки для колективного проживання, включаючи будинки для людей похилого віку та інвалідів, студентів, дітей та інших соціальних груп, наприклад, будинки для біженців, гуртожитки для робітників та службовців, гуртожитки для студентів та учнів навчальних закладів, будинки дитини та сирітські будинки, притулки для бездомних і таке інше. Інформація про введення в експлуатацію об’єктів соціальної сфери (житла, загальноосвітніх навчальних закладів, дошкільних закладів, лікарень, амбулаторно-поліклінічних закладів) включається до статистичної звітності на підставі підписаних і затверджених актів державних приймальних комісій про прийняття їх в експлуатацію відповідно до встановленого “Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів”, затвердженого постановою КМУ № 1243 від 22.09.2004.

1.2. Нормативно-правове регулювання ринку житла

Відповідно до Постанови «Про затвердження Порядку придбання житла для окремих категорій громадян на вторинному ринк» Кабінету міністрів України вторинний ринок житла - житлові будинки, їх частини, квартири державного і громадського житлового фонду, фонду житлово-будівельних кооперативів, а також ті, що належать юридичним та фізичним особам на праві приватної власності.

Порядок визначає механізм придбання Міноборони, МВС, МНС, СБУ, Управлінням державної охорони, Адміністрацією Держприкордонслужби, Держкомнацміграції, Головним управлінням внутрішніх військ МВС, Державним департаментом з питань виконання покарань, НКАУ, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласними, Київською та Севастопольською міськими держадміністраціями житла на вторинному ринку для військовослужбовців, осіб рядового і начальницького складу МНС, кримінально-виконавчої системи та органів внутрішніх справ, депортованих кримських татар та осіб інших національностей, які були депортовані з території України, за рахунок передбачених на відповідні цілі коштів державного бюджету та субвенції з державного бюджету місцевим бюджетам.

Придбання житла здійснюється в порядку, передбаченому Законом України "Про закупівлю товарів, робіт і послуг за державні кошти".

Учасники процедури закупівлі до тендерної пропозиції додають документи, які підтверджують:

· рішення власника житла на його продаж (у разі коли учасник процедури закупівлі є представником власника житла);

· той факт, що запропоноване до продажу житло не перебуває під арештом, у заставі, стосовно нього не укладено договорів дарування, оренди;

· відсутність в учасника процедури закупівлі як платника податків заборгованості із сплати податків і зборів (обов'язкових платежів).

Житло, що пропонується до продажу, повинно відповідати санітарним та технічним вимогам. Вартість житла визначається виходячи з вартості 1 кв. метра його загальної площі, яка не може перевищувати опосередкованої вартості будівництва житла за даними Міністерства архітектури та будівельної політики Автономної Республіки Крим, управлінь капітального будівництва обласних, Севастопольської міської держадміністрацій і Головного управління житлового забезпечення Київської міської держадміністрації у відповідному населеному пункті на час його придбання. Під час визначення загальної вартості житла враховуються витрати органів, зазначених у пункті 1 цього Порядку, пов'язані з переоформленням права власності на нього та сплатою всіх передбачених законодавством податків і зборів (обов'язкових платежів). Придбане житло надається відповідним категоріям громадян у порядку черговості згідно з нормами житлового законодавства. Контроль за цільовим використанням коштів державного бюджету та субвенції з державного бюджету місцевим бюджетам здійснюється у порядку, визначеному Бюджетним кодексом України.

Надання кредитів на придбання нерухомості є одним із стандартних банківських продуктів, що пропонується на ринку банківських послуг. Спеціальними законами держави, що регулюють питання іпотечного кредитування є Закони України: «Про інвестиційну діяльність», «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», «Про інститути спільного інвестування (пайові та корпоративні інвестиційні фонди)», «Про іпотечні облігації». Крім законів, зазначені питання регулюються підзаконними нормативними актами, зокрема: Положенням про видачу небанківській фінансовій установі – управителю дозволу на право прийняття на себе комерційних ризиків при створенні фонду фінансування будівництва виду Б та/або дозволу на право здійснення емісії сертифікатів фонду операцій з нерухомістю, затвердженим розпорядженням Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України від 29 липня 2004 року № 1866; Ліцензійними умовами провадження діяльності із залучення коштів фізичних осіб – установників управління майном для фінансування об’єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, затвердженими розпорядженням Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України від 24 червня 2004 року № 1225 та локальними банківськими нормативними актами з питань іпотечного кредитування. Слід відзначити, що сьогодні надання кредитів на придбання нерухомості на первинному ринку є напрямком кредитування з надзвичайно високим ступенем ризику. Такий стан речей обумовлено перш за все тим, що до моменту введення збудованої нерухомості в експлуатацію та оформлення права власності на об’єкт на конкретну фізичну чи юридичну особу банк практично не має ліквідного предмета застави, на який може бути звернено стягнення.

До недавнього часу новобудови на регіональних ринках у переважній більшості продавалися на підставі інвестиційних договорів та договорів про дольову участь у будівництві. Майнові права за такими договорами приймалися в якості забезпечення виконання зобов’язань за кредитним договором до оформлення права власності на нерухомість на ім’я позичальника.

З набранням чинності 14 січня 2006 року Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від 15 грудня 2005 року було внесено суттєві зміни до Закону України «Про інвестиційну діяльність». Частину 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» було викладено в наступній редакції: Об’єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об’єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об’єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.

Головна ідея законопроекту про держпідтримку житлового забезпечення — створити умови, за яких будь-хто зможе побудувати квартиру, придбати або взяти її у довгострокову оренду. Щоб гарантувати кожному громадянинові це право відповідно до Конституції України, будівельники пропонують запровадити систему мінімальних безповоротних житлово-будівельних субсидій, які надаватиме громадянам держава. Якщо площа квартири чи будинку більша від гарантованого державного мінімуму, а власних коштів не вистачає, громадянин отримує позику уповноваженого банку під державні гарантії. При цьому ціни визначатиме не ринок у особі ріелтерів та брокерів, а держава — Міністерство будівництва. Контролюватиме всю систему державна будівельна інспекція.

Сплатити перший внесок за житло можна буде власними коштами або за рахунок державної субсидії чи банківського кредиту. Після цього з уповноваженим державою банком укладатиметься угода про оренду (до 30 років) з викупом житла. Якщо завчасно виплатити повну вартість, житло оформляється у власність без подорожчання і штрафів.

Важливо те, що джерелом коштів на державну підтримку житлового будівництва буде не бюджет, а емісія облігацій житлово-будівельних субсидій, які одразу після випуску викуповуватиме Державна іпотечна установа та рефінансуватиме Національний банк України. Будівельні компанії також сподіваються, що інвестиції в ці проекти вкладатимуть приватні компанії. Це означатиме, що якась частка житла в новобудовах належатиме інвесторам — комерційним банкам, будівельним корпораціям чи приватним особам. Кошти держбюджету використовуватимуть лише для сплати відсотків за облігаціями житлово-будівельних субсидій, що використовуватимуться для будівництва соціальної інфраструктури та житла для дітей-сиріт і багатодітних сімей. Для визначення громадян, котрі матимуть право на допомогу держави, пропонують створити Єдиний державний реєстр громадян, котрі потребують покращення житлових умов.

Будівельники прагнуть отримувати землю, що належить до державної і комунальної власності, під спорудження житла за держгарантіями безплатно. Це значно здешевить його кінцеву вартість. Очевидно, що право на співпрацю з державою матимуть лише великі компанії, що мають досвід житлового будівництва не менш ніж п’ять років і збудували за попередній рік не менше 20 тисяч квадратних метрів житла.

Якщо парламент ухвалить такий закон, можна прогнозувати, на ринку розпочнуться значна реорганізація та структурні зміни. Сумнівів щодо перспектив законопроекту більшість експертів не мають, оскільки Будівельна палата може сподіватися на підтримку великої групи депутатів. Про неминучі зміни на ринку нерухомості свідчить також поступова трансформація вподобань платоспроможних покупців.

Свідчення суттєвої зміни пріоритетів на будівельному ринку — це плани провідного забудовника корпорації «Київміськбуд» та банку «Аркада» реалізувати кілька нових проектів котеджних містечок під Києвом. Перше таке містечко малоповерхової забудови «Нова Богданівка» з усією інфраструктурою та комунікаціями вже майже збудували. Воно розміщене в Броварському районі Київської області за 32 км від столиці. Площа забудови — 100 га, тут буде понад 800 житлових будинків трьох типів: окремих, дуплексів і блокованих. Ціни тут — 4,5 тисячі гривень за один квадратний метр, площа будинків — від 127 до 230 кв. метрів. Це фактично вдвічі нижче за ринкові ціни на нові квартири в Києві. Така цінова політика свідчить про те, що безмежній дорожнечі на столичну нерухомість реальну конкуренцію вже тепер складає приватне житлове будівництво поблизу Києва.

За висновками багатьох експертів, кардинально ситуація може змінитися після вступу України до СОТ. На українському будівельному ринку з’являться іноземні компанії, з якими вітчизняним доведеться конкурувати якістю, ціною та термінами. Апріорі неможливо уявити махінації з боку німецьких, турецьких чи польських забудовників, для яких ділова репутація коштує більше, ніж можливість обманути довірливих громадян або порушити умови контракту. Конкуренція змусить працювати швидко, якісно і без претензій та вимог до інвесторів. Деякі турецькі компанії вже заявляли, що готові будувати в Україні житло і продавати квадратні метри по 500 доларів. Звісно, не радісно чекають на таких гонористих конкурентів, але практика засвідчила, що за монополізм і привілейовані права вітчизняних забудовників змушені переплачувати ті, кому потрібне житло.

Вплинути на ринок може вимога Київради до забудовників продавати 10 відсотків житла, зведеного в столиці, за ціною, визначеною Міністерством будівництва. Профільне міністерство визначає собівартість житла в Києві на рівні 3,5 тисячі гривень за квадратний метр. За оцінкою експертів, десята частина — це щороку 100 тисяч квадратних метрів. Ринкова вартість цього житла близько 200 млн. доларів, якщо ж рахувати за державною ціною — це 60 млн. доларів. Звісно, забудовники можуть компенсувати втрати з кишень покупців, збільшивши ціну. Але чи готові громадяни платити по 2,5–3 тисячі доларів за «квадрат» у нових квартирах площею 70–120 квадратів? За такі гроші можна придбати двоповерховий особняк з басейном і зеленим газоном. Очевидно, охочих переплачувати буде не так уже й багато, тому компаніям, щоб не втратити свою частку ринку й обсяги продажу, доведеться знижувати ціни, втрачаючи рівень прибутковості [3, 42].

За найскромнішими оцінками забудовників, через великі витрати на узгодження проектів, придбання землі та дорожнечу будівельних матеріалів прибутковість бізнесу не перевищує 7–12 відсотків. За оцінками незалежних експертів, на деяких будинках, особливо в центрі столиці, компанії мають від 150 до 300 відсотків рентабельності.

Області

Різни типи замовників, інвесторів і забудовників обумовлюють, відповідно, різні інструменти залучення коштів для фінансування житлового будівництва. Загальний обсяг прорейтингованих національним рейтинговим агентством «Кредит-Рейтинг» цільових облігацій, кошти від розміщення яких спрямовуються на фінансування житлового будівництва у Київській області, становить близько 1,4 млрд. грн. за 2004–2006 рр. (11% від загального об’єму випуску цільових облігацій в Україні).

Цільові облігації випустили 15 компаній, при цьому деякі з них це зробили кілька разів. За рахунок коштів, отриманих від випуску цільових облігацій до 2011 року, планується ввести в експлуатацію близько 500 тис. кв. м корисної житлової площі або три чверті житла, побудованого у 2006 році на території Київської області. При цьому значна частина житла має бути введена в експлуатацію протягом 2007–2008 рр.

Найактивніше емітенти використовують цільові облігації для фінансування будівництва в Борисполі, Броварах, Вишневому, с. Чайка та смт. Коцюбинське Києво-Святошинського району. У 2006 році спостерігалося збільшення активності використання цільових облігацій в Київській області. Якщо у 2005 році було прорейтинговано цільових облігацій на суму близько 300 млн грн, то у 2006 році – вже на 1,1 млрд. грн.

Станом на 01.01.2007 року жодна з компаній не має досвіду погашення цільових облігацій, випуски яких були зареєстровані у 2004–2006 роках. Хоча, упродовж поточного року очікується погашення облігацій ТОВ «ІБК «Місто» (обсяг емісії 24 млн. грн.) та ТОВ «ТІАРА» (обсяг емісії 18,5 млн. грн.) та передача власникам облігацій житлових і нежитлових приміщень. Як було зазначено вище, станом на початок 2007 року агентством «Кредит-Рейтинг» було визначено кредитні рейтинги цільових облігацій під фінансування житла в Київській області на загальну суму 1,4 млрд. грн., і лише 5% загального обсягу прорейтингованих випусків облігацій мають кредитні рейтинги інвестиційного рівня.

В Київській області емітентом таких облігацій є лише одна компанія – ТОВ «Броварський домобудівний комбінат «Меркурій» (uaВВВ-, прогноз «стабільний»), яка має досвід введення в експлуатацію житла і володіє необхідними ресурсами для забезпечення будівельного процесу практично на всіх стадіях. На сьогодні дана компанія реалізує 5 інвестиційно-будівельних проектів на території Київської області, під фінансування яких було залучено кошти від розміщення облігацій.

Решта випущених цільових облігацій (близько 1,3 млрд. грн..) відноситься до спекулятивного рівня (від uaCC до uaBB). При цьому, понад 800 млн. грн.. або 60% припадає на три підприємства-забудовника. Дані кошти будуть направлені на реалізацію 5 інвестиційно-будівельних проектів.

На рис. 1.3 наведна динаміка прибутковості на житло в м. Київ, що вказує на економічну доцільність інвестування в житло через можливість швидкої окупності даних інвестицій.

Рис. 1.3. Індекс прибутковості: Київ, %/міс. щомісячно за період: 2007-04-20 - 2008-04-20

До цього переліку відносяться ТОВ «Укргаз», який за рахунок розміщених облігацій в сумі 382 млн. грн.. реалізує проект будівництва житлового комплексу в Київській області с. Чайки по вул. Лобановського, 1 загальною корисною площею 131 тис. кв. м, з яких до погашення буде надано 127,3 тис. кв. м загальної площі житлових та нежитлових приміщень протягом 2008–2009 рр., а також УК «Екосорб» – облігації на суму 268 млн. грн. на 3 проекти в с. Чайка, Києво-Святошинського району площею 122,1 тис. кв. м, з яких 113,2 тис кв. будуть передані власникам облігацій протягом 2009–2010 рр. та ТОВ «БК «Цитадель» – облігації на суму 178,9 млн. грн.. на проект будівництва житлового комплексу в м. Бориспіль, мікрорайон між вул. Дзержинського, Косіора та Франка площею 56,0 тис. кв. м, з яких 39,0 тис. кв. м будуть передані власникам облігацій протягом 2009 року.

Щодо структури рейтингів спекулятивної категорії, то тут визначаються категорія uaB-, uaB, uaB+ (середня спекулятивна категорія), на яку доводиться три чверті всіх випусків облігацій спекулятивної категорії, далі йдуть категорія uaCC, uaССС (нижча спекулятивна категорія) – близько 15% загального обсягу та категорія uaBB-, uaBB (вища спекулятивна категорія) – близько 10% загального обсягу. Відстрочення виконання зобов’язань з рейтингом uaB, за оцінками агентства «Кредит-Рейтинг», може становити до 1 року, uaBB – до 6 місяців.

Рейтинги категорій uaCCC, uaCC та uaC передбачають, що у випадку дефолту емітента за цільовими облігаціями відстрочення їх погашення може перевищити 12 місяців, при цьому істотно збільшується ймовірність неповного виконання чи повного невиконання таких зобов’язань. Що стосується фінансування котеджного будівництва шляхом випуску облігацій, то на сьогодні даний механізм використовується пасивно, що на наш погляд пояснюється масштабністю проектів, які потребують значних коштів та відсутністю досвіду або механізму погашення цільових облігацій котеджами.

Протягом 2005–2006 рр. агентством «Кредит-Рейтинг» було прорейтинговано лише два випуски цільових облігацій під котеджні проекти на загальну суму 160,9 млн. грн., а також один випуск дисконтних облігацій на суму 255 млн. грн. При цьому одна компанія здійснила повторний випуск облігацій через неможливість своєчасно продати власні облігації першого випуску в термін, вказаний в проспекті емісії.

Дані три емісії мають рейтинги спекулятивної категорії від uaCC (на об’єкті ще не розпочаті роботи) до uaCCC та uaCCC+ (роботи ведуться активно, але відстають від запланованого графіку внаслідок масштабності проекту). Погашення облігацій відбуватиметься протягом 2011–2015 рр., тобто існує певний запас час для їх погашення, незважаючи на відставання від запланованого графіка робіт на об’єкті. Підсумовуючи викладене вище можна виокремити такі тенденції щодо використання цільових облігацій у 2004–2006 рр. в Київській області:

· низька питома вага цінних паперів інвестиційного рівня: 5% (або один випуск) від загального випуску в області;

· висока концентрація емітентів цільових облігацій в містах-сателітах столиці та приміській зоні (Києво-Святошинський район): практично 90% від загального обсягу прорейтингованих цільових облігацій за 2004–2006 рр.;

· низька активність застосування цього інструменту для фінансування котеджного будівництва;

· очікування значних обсягів погашення цільових облігацій у 2008–2009 рр.: понад 70% від всього обсягу зареєстрованих і прорейтингованих цільових облігацій;

· наявність ризиків невиконання деякими емітентами цільових облігацій своїх зобов’язань, що обумовлено незначним інтервалом між терміном введення об’єкта в експлуатацію та погашення облігацій.

Структурування ринку житла Києва передбачає:

· "Царські" будинки. До них відносяться всі будинки дореволюційної (тобто до 1917 року) побудови. Вони вирізняються своєю ексклюзивністю - як зовні, так і всередині. Більшість таких будинків зводилися на віки. При правильному дизайнерському підході й сучасному внутрішньому опорядженні квартири жити в такому будинку буде не тільки престижно, а й комфортно. "Царські" будинки становлять 13,2% житлового фонду столиці. Висота стель - від 3,2 до 4,5 м. Стіни - цегляні, завтовшки до 0,6 м. Середня ціна - 2360 у.о. за кв. м.

· "Сталінки". До них відносять не тільки класичні будинки післявоєнної побудови, а й зведені до початку війни. У них так само, як у "царських", міцні цегляні стіни, висота стель від 3 до 4 м. Відрізняються доброю звукоізоляцією, теплі взимку і прохолодні влітку. Основний мінус - у будь-який момент можуть підвести комунікації, якщо в будинку не проводився капремонт. "Сталінки" становлять 16,5% нинішнього житлофонду. Середня ціна за 1 кв. м - 2070 у.о.

· "Хрущовки" і "брежнєвки". Це - найпоширеніший тип житла, що становить 48,1% житлового фонду столиці; всі їх добре знають. Будувалися як з цегли, так і з залізобетонних панелей. Висота стель - від 2,5 до 2,75 м (останні - 80-х років спорудження). Середня ціна від 1360 у.о. за кв. м у панельній "хрущовці" до 1530 у.о. у цегляній "брежнєвці".

· Будинки поліпшеного планування. Ця група будинків становить 13,6% житлофонду столиці. Одержати або купити (в кооперативному будинку) квартиру за радянських часів вважалося дуже престижним. Поліпшене планування виражалося в просторіших кімнатах і кухні й нерідко в наявності холу. Висота стель - 2,65-2,75 м. Будувалися як панельні (керамзитобетон), так і цегляні будинки. Перші - в основному кооперативні будинки, другі - так звані відомчі, куди заселялася парт- і госпноменклатура. Середня ціна за 1 кв. м у панельних - 1340 у.о., у цегляних - 1560 у.о.

· Сучасні будинки. До цієї категорії будинків ріелтори відносять все, що збудовано після здобуття Україною незалежності (тобто після 1991 р.) Тут є і начебто типові будинки з керамзитобетону, є з монолітного бетону (2% усього житлофонду), але в основному цегляні (6,6%). Відрізняються простором загальної площі: однокімнатні - до 56 кв. м, двокімнатні - до 90 кв. м, трикімнатні - до 130 кв. м. Є двоярусні квартири, є пентхаузи (два верхні поверхи загальною площею до 400 кв. м і загальною ціною в півтора мільйона "зелених"). Поверхів у таких будинках - від 20 до 28, так що панорамний краєвид з вікна гарантовано. Висота стель - від 2,65 м і вище.

Середня ціна - від 1370 (в панельних) до 1610 у.о. в цегляних будинках за кв. м. Переваги багатьох нових житлових комплексів у тому, що вони оснащені автономними комунікаціями, паркінгами і необхідною інфраструктурою (магазини, аптека, кафе, бар), тобто можна прожити все життя, не виходячи з будинку.

ВИСНОВКИ

На основі проведеного дослідження можна сформулювати наступні висновки:

1. Житлове будівництво є однією із найважливіших та потужних галузей господарського комплексу Київської області, оскільки саме воно формує життєдіяльність області та суттєво впливає на стан економічних відносин в регіоні. Житлове будівництво є однією із найважливіших та найпотужніших галузей господарського комплексу Київської області, оскільки саме воно формує життєдіяльність області та суттєво впливає на стан економічних відносин в регіоні. Особливістю ринку житла в області є його розподіл на два основних компоненти: житлове будівництво (багатоповерхові будинки) та котеджне будівництво (котеджні містечка).

2. На цей час можна констатувати відсутність в Україні цивілізованого ринку житла з його законами конкуренції, дієвим механізмом реалізації права громадян на житло. Відповідно, немає умов для забезпечення житлом міського населення України.

3. Первинний ринок житла, яке пропонується для інвестування громадянам, має суттєве обмеження — пропонуються квартири (через певний час) тільки там, де будує будинки забудовник. Дешевше ніж на вторинному ринку квартира покупцеві (інвестору) не обійдеться.

4. Практика показує, що за останній рік кількість покупців квартир у Києві, які беруть кредит для купівлі, різко зросла. Це свідчить про зростання сегменту покупців, які мають частину грошей для купівлі квартири і досить стабільні доходи, з яких можна оплачувати кредит і відсотки по кредиту. Основні причини — економічний ріст в Україні, бажання інвестувати накопичення у валюті внаслідок непевності у стабільності долара. Як наслідок, все більше банків починають пропонувати свої послуги по іпотечному кредитуванню. Схеми іпотечного кредитування у різних банках принципово не відрізняються, хоча є певні відмінності, що стосуються самої процедури отримання кредиту та вартості послуг. Крім того різні банки по різному співпрацюють (чи не співпрацюють) з агентствами нерухомості.

5. Фінансові фахівці запевняють, що до осені ставки й умови іпотечного кредитування не зміняться. Але плани по прибутку, швидше за все, банкірам прийдеться виконувати за допомогою інших кредитних продуктів. На перший план виходить споживче кредитування під заставу нерухомості. Такі кредити теж досить довгі й приносять кредитно-фінансовим установам навіть більшу прибутковість, чим стандартні іпотечні кредити.

6. Придбання квартири на вторинному ринку не так ризиковано, ніж на первинному. Новобудову можна купувати тільки тоді, коли вже зведено другий поверх, і тільки за умови, що у вас справді є вільні кошти. Громадяни, які інвестували в будівництво житла, часто скаржаться на низьку якість новобудов і затримки з введенням житла в експлуатацію. Крім того, часто в пропозиціях забудовників з’являються об’єкти, будівництво яких ще не почалося і на які не затверджена проектна документація і землевідвід.

7. Всі великі гравці будівельного ринку активно скуповують землю під непрацюючими столичними підприємствами на вторинному ринку під час земельних аукціонів. Підсумком земельної лихоманки, швидше за все, стане відхід зі столичного будівельного ринку компаній другого і третього ешелонів, у портфелі яких 2-5 об'єктів.

8. Первинний ринок житла, яке пропонується для інвестування громадянам, має суттєве обмеження — пропонуються квартири (через певний час) тільки там, де будує будинки забудовник. Дешевше ніж на вторинному ринку квартира покупцеві (інвестору) не обійдеться.

9. Практика показує, що за останній рік кількість покупців квартир у Києві, які беруть кредит для купівлі, різко зросла. Це свідчить про зростання сегменту покупців, які мають частину грошей для купівлі квартири і досить стабільні доходи, з яких можна оплачувати кредит і відсотки по кредиту. Основні причини — економічний ріст в Україні, бажання інвестувати накопичення у валюті внаслідок непевності у стабільності долара. Як наслідок, все більше банків починають пропонувати свої послуги по іпотечному кредитуванню. Схеми іпотечного кредитування у різних банках принципово не відрізняються, хоча є певні відмінності, що стосуються самої процедури отримання кредиту та вартості послуг. Крім того різні банки по різному співпрацюють (чи не співпрацюють) з агентствами нерухомості.

10.Вступ України у СОТ не означає автоматичне виникнення всіх необхідних умов для роботи ІК у цій сфері. Заангажованість контролюючих органів в Україні, прив'язка місцевих рад до інтересів ряду певних укр. компаній забезпечать дуже сильний опір приходу ІК на цей ринок. Без появи ІК реальної конкуренції на цьому ринку немає.

11.Проблемою для ЖБК є також і бар'єри, пов'язані з одержанням земельної ділянки, що незмінно є проблемою у великих обласних центрах для "простих смертних" юридичних осіб (а якщо немає ділянки під забудову в оренді безпосередньо у кооперативу - значить кооператив не може виступати Замовником-забудовником, і, отже, не може самостійно контролювати хід будівництва).

Серія облігацій